다음은 투자부동산의 예이다. ① 장기 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 토지. 정상적인 영업과정에서 단기간에 판매하기 위하여 보유하는 토지는 제외한다. ② 장래 사용목적을 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지(만약 토지를 자가사용할지 또는 정상적인 영업과정에서 단기간에 판매할지를 결정하지 못한 경우 당해 토지는 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 것으로 본다) ③ 직접 소유(또는 금융리스를 통해 보유)하고 운용리스로 제공하고 있는 건물 ④ 운용리스로 제공하기 위하여 보유하고 있는 미사용건물 ⑤ 미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산

다음은 투자부동산이 아닌 항목의 예이다. 따라서 기준서 제1040호를 적용하지 아니한다. ① 통상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산(기준서 제1002호 「재고자산」 참조). 예를 들면 가까운 장래에 판매하거나 개발하여 판매하기 위한 목적으로만 취득한 부동산이 있다. ② 자가사용부동산(기준서 제1016호 「유형자산」 참조). 미래에 자가사용하기 위한 부동산, 미래에 개발 후 자가사용할 부동산, 종업원이 사용하고 있는 부동산(종업원이 시장가격으로 임차료를 지급하고 있는지 여부는 관계없음), 처분예정인 자가사용부동산을 포함한다. ③ 금융리스로 제공한 부동산

부동산 중 일부분은 임대수익이나 시세차익을 얻기 위하여 보유하고, 일부분은 재화의 생산이나 용역의 제공 또는 관리목적에 사용하기 위하여 보유하는 경우에는 다음과 같이 분류한다. ① 부분별로 분리하여 매각(또는 금융리스로 제공)할 수 있는 경우 ∙ 자가사용부분 → 유형자산 ∙ 임대제공부분 → 투자부동산 ② 부분별로 분리하여 매각할 수 없는 경우 자가사용부분이 경미한 경우에만 당해 부동산을 투자부동산으로 분류한다.

지배기업 또는 다른 종속기업에게 부동산을 리스하는 경우 개별재무제표상에서는 투자부동산으로 분류하여 회계처리하고 연결재무제표상에서는 유형자산으로 분류하여 회계처리하여야 한다(문단 15).

원가는 자산을 취득하기 위하여 자산의 취득시점이나 건설시점에서 지급한 현금 또는 현금성자산이나 제공한 기타 대가의 공정가치를 말한다(문단 5). 투자부동산은 최초 인식시점에 원가로 측정한다. 거래원가는 최초측정에 포함한다(문단 20). 취득원가를 투자부동산의 취득형태로 구분하면 다음과 같다.

구입금액과 구입에 직접 관련있는 지출(법률용역수수료＋세금＋기타 원가)을 합한 금액을 취득원가로 한다.

투자부동산을 후불조건으로 취득하는 경우에는 취득시점의 현금가격상당액으로 취득가액을 인식한다. 이때 현금가격상당액과 실제 총지급액의 차액은 신용기간 동안의 이자비용으로 인식한다.

당해 투자부동산의 최초 원가는 다음으로 한다. 동시에 동일한 금액을 부채로 인식한다.

• 1) 일반적인 경우 모든 투자부동산은 공정가치모형과 원가모형 중 하나를 선택하여 적용하여야 한다.
• 2) 공정가치모형만을 적용해야 하는 경우 운용리스에서 리스이용자가 보유하는 부동산에 대한 권리를 투자부동산으로 분류하는 경우에는 공정가치모형만을 적용해야 한다.
  중점사항  인식 후 측정 시 유의사항

  • 1. 공정가치모형 → 원가모형 변경의 목적적합성 여부 기준서 제1008호 「회계정책, 회계추정의 변경 및 오류」에서는 회계정책의 변경으로 재무제표가 특정거래, 기타 사건 또는 상황이 재무상태, 재무성과 또는 현금흐름에 미치는 영향에 대하여 신뢰성 있고 더 목적적합한 정보를 제공하는 경우에만 자발적인 회계정책의 변경을 허용하고 있다. 공정가치모형에서 원가모형으로 변경하는 것은 더욱 목적적합하게 표시될 가능성이 매우 낮다. 따라서 공정가치모형을 선택한 이후 다시 원가모형으로 변경하는 것은 정당성이 입증되기 어렵다고 보기 때문에 공정가치모형에서 원가모형으로의 재차 변경은 곤란한 것으로 판단된다.
  • 2. 공정가치 산정 모든 기업은 공정가치모형을 사용하든 원가모형을 사용하든 공정가치를 산정하여야 한다. 이는 원가모형을 적용하여도 투자부동산의 공정가치를 주석으로 기재하여야 하기 때문이다.

• 1) 사용원칙 투자부동산에 대하여 공정가치모형을 선택한 경우에는 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정한다. 공정가치는 매각이나 다른 형태의 처분으로 발생할 수 있는 거래원가를 차감하지 않고 산정하며, 보고기간말 현재의 시장상황을 반영한다.
• 2) 공정가치를 신뢰성 있게 결정하기 어려운 경우
  • ① 건설 중인 투자부동산에 해당되는 경우 만일 기업이 건설 중인 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 없지만 건설이 완료된 시점에서는 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 있다고 기대하는 경우에는 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 있는 시점과 건설이 완료되는 시점 중 빠른 시점까지는 건설 중인 투자부동산을 원가로 측정한다.
    건설 중인 투자부동산 원가 ＝ 빠른 시점(공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 있는 시점, 건설이 완료되는 시점)
    종전에 원가로 측정되고 있는 건설중인 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있게 되면 기업은 그 부동산을 공정가치로 측정한다. 일단 그 부동산의 건설이 완료되면, 공정가치는 신뢰성 있게 측정가능할 수 있다고 가정한다.
  • ② 건설 중인 투자부동산을 제외한 투자부동산에 해당되는 경우 만약 기업이 투자부동산(건설 중인 투자부동산 제외)의 공정가치를 계속하여 신뢰성 있게 결정할 수 없다고 결정하면 투자부동산에 대한 평가는 기준서 제1016호 「유형자산」의 원가모형을 적용한다.
• 3) 공정가치 변동손익계상 및 감가상각 여부 투자부동산의 공정가치 변동으로 발생하는 손익은 발생한 기간의 당기손익에 반영하며 감가상각을 하지 않는다.
  • ① 공정가치＞장부금액 경우

    (차)	투자부동산	×××	(대)	투자부동산평가이익	×××
    				(기타수익)

  • ② 공정가치＜장부금액 경우

    (차)	투자부동산평가손실	×××	(대)	투자부동산	×××
    	(기타비용)

  • ③ 감가상각비 계상 없다.

최초 인식 이후 투자부동산의 평가방법을 원가모형으로 선택한 경우에는 모든 투자부동산에 대하여 기준서 제1016호에 따라 원가모형으로 측정한다. 한편, 회사가 원가모형을 적용하는 경우에는 기준서 제1036호 「자산손상」에 따라 손상차손·환입규정이 적용된다.

부동산의 사용목적변경이 다음과 같은 사실로 입증되는 경우에만 투자부동산을 다른 항목으로 대체하거나 다른 항목을 투자부동산으로 대체한다(문단 57). 투자부동산을 개발하지 않고 처분하기로 결정하는 경우에는 그 부동산이 제거(재무상태표에서 삭제)될 때까지 재무상태표에 투자부동산으로 계속 분류하며 재고자산으로 재분류하지 않는다. 이와 비슷하게 투자부동산을 재개발하여 미래에도 계속 투자부동산으로 사용하려는 경우에도 재개발기간에 계속 투자부동산으로 분류하며 자가사용부동산으로 재분류하지 않는다. 사용목적이 변경되어 공정가치모형을 적용하는 투자부동산을 자가사용부동산이나 재고자산으로 대체하는 경우에는 변경시점의 공정가치로 대체한다. 또한 자가사용부동산이나 재고자산을 공정가치모형을 적용하는 투자부동산으로 대체하는 경우에도 변경시점의 공정가치로 대체한다. 이 경우 회계처리는 다음과 같다. 이때 자가사용부동산의 장부금액과 공정가치 차이를 유형자산의 재평가회계처리와 동일하게 처리하는 것은 다음과 같이 회계처리하는 것을 말한다(문단 62).