지주공동사업은 개발업에 대한 지식이 부족한 토지주와 개발업에 대한 지식이 풍부한 개발업자가 공동사업을 하는 상호보완적인 사업방식으로 알려져 있습니다.

그러나 실무상으로 지주공동사업은 시작도 매우 어렵지만 정산은 더더욱 어렵습니다. 그 이유에 대해서 말씀드리볼까 합니다.

먼저 지주공동사업이란 말 그대로 지주와 공동으로 어떤 형태로든 그 땅을 이용하여 사업을 하는 것을 말합니다. 단어 그 자체로만 보면 어려울 것이 전혀 없지만, 이는 법률용어가 아니기 때문에 땅을 가진 지주와 땅을 가지지 않은 제3자가 공동사업을 하면 그 형식 여부를 불문하고 지주공동사업이라고 칭하는 것이 가능합니다.

1. 지주공동사업의 세법상 정의

지주공동사업은 당사자간에 부르는 명칭에 불과하다는 것은 알았지만 그래도 공동사업이라는 명칭을 나름의 법률용어로 정의한 것은 세법이 거의 유일합니다. 소득세법 제43조(공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례)

① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. ② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 “공동사업자”라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 “손익분배비율”이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다. ③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 “주된 공동사업자”라 한다)의 소득금액으로 본다. 지주공동사업을 명확하게 정의한 것은 아니지만 예측가능한 범위에서 유추하는 것은 가능하다는 점에서 위 조문을 참고할 필요가 있습니다.

세법상 공동사업은 공동사업 당사자가 각기 지분을 출자하여 사업자등록을 하고, 최초 정한 출자지분을 근거로 이익을 배분하는 사업형태라고 알고 있으면 실무자로서는 충분한 지식을 얻은 것이라 보아도 좋습니다.

아이러니하게도 세간에서 말하는 지주공동사업은 이렇게 세법이 정의하는 방식으로 진행되는 경우는 많지 않습니다. 여러 이유가 있겠으나 다른 사업보다도 부동산 개발업은 대부분의 자금이 금융에서 나온다고 봐도 무방하며 금융기관에 방문하거나 서류를 제출해야 하는 일이 다른 사업에 비해 훨씬 빈번하다는 것이 하나의 이유입니다. 이 때문에 지주가 직접 사업을 하는 형태가 아니라면 실제로 개발을 하는 주체로 소유권을 넘겨서 사업을 진행해야 사업을 원활하게 진행할 수 있습니다.

그리고 확실하게 알고 넘어가야 하는 부분이 있는데, 공동사업은 그 요건으로 반드시 출자를 요한다는 것입니다. 사전적으로 출자는 사업을 영위하기 위해 금전 기타의 재산, 신용, 노무를 기타 법인에게 출연하는 일이라고 정의합니다.

즉, 출자를 굳이 금전으로 할 필요는 없으며, 부동산, 노동력 등으로 출자를 하는 것도 얼마든지 가능합니다. 또한, 이러한 특성 때문에 출자는 그 형식을 특별히 제한하지 않으며, 당사자 간의 의사표시만으로도 출자는 성립할 수 있습니다.

다만, 실무상으로는 계약서가 없으면 진행이 어려운 절차들이 있으므로, 계약서 정도는 요한다고 알고 있으면 족할 것입니다.

특히 지주공동사업을 설명함에 있어서는 출자에 대해 아무리 강조를 해도 부족하기 때문에 관련 내용에 대해서는 더 자세하게 알아보겠습니다.

2. 출자 이후의 문제

사업자라면 응당 사업자등록을 해야하고, 대부분의 경우에는 사업을 시작하기 전에 내는 것이 이익일 때가 많습니다.

본격적으로 사업을 시작하지 않더라도 세금계산서 등을 사업자명의로 받는 편이 매입세액 공제 측면에서 유리하고, 굳이 이를 미룬다고 해서 얻을 이익이 없기 때문입니다. 오히려 늑장을 부리다가 타이밍을 놓치는 경우에는 가산세를 부담하여야 한다는 불이익이 있고, 최악의 경우에는 매입세액공제 역시 한푼도 받을 수 없다는 점, 대출이 실행되지 않는다는 점이 그러합니다.

그러나 지주공동사업만큼은 사업자등록을 함부로 진행하면 안됩니다. 과장을 보태자면 잘못된 타이밍에 사업자등록을 함으로써 사업을 그르칠 수 있을 정도로 중요한 일입니다.

고작해야 사업자등록인데 뭐가 그렇게 중요하냐고 되물을 수도 있지만, 문제는 이 출자라는 성질 때문에 세법상 지주공동사업을 시작하게 될 때 지주에게 양도세가 발생하게 된다는 점입니다. 대체 지주공동사업을 하는데 왜 양도세가 발생하는지에 대해서 의아해하는 사람들이 많습니다. 소득세법 제88조(정의)

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 양도세가 발생하게 되더라도 일반적인 양도의 경우라면 받은 돈으로 이를 납부하면 되므로 크게 걱정할 것이 없지만, 출자의 경우에는 상황이 다릅니다. 우선 받은 대금이 없기 때문에 양도세를 당장 납입할 재원을 출자부동산에서 조달할 수가 없으며, 출자부동산은 이미 공동사업을 위한 자산이기 때문에 이를 담보로 대출을 받아서 납부하는 것도 불가합니다.

그래서 공동사업약정서상 출자시점을 정확하게 적는 것이 자금흐름을 원활하게 하는 방법인 것입니다.

3. 정산시점의 문제

공동사업이 마무리되고 이를 정산하는 시점이 된다면 사전에 정해진 공동사업약정비율에 따라 손익을 배분받고 세금을 납부하면 됩니다. 그러나 실제로는 이렇게 간단히 끝나지는 않는데, 일반적으로 이러한 형태의 지주공동사업은 시행사가 법인, 지주는 개인인 경우가 많기 때문입니다.

시행사인 법인에 법인세가 부과되는 것은 크게 문제가 없지만 개인에게 소득세가 과세가 된다면 이익이 얼마인지에 따라 다르겠지만 법인세보다 상대적으로 많은 세금을 부담해야 하는 일이 발생합니다. 양도소득세와는 다르게 종합소득세는 건강보험료에도 영향을 미치기 때문에 이는 매우 중요한 일이고, 이 손익분배비율의 문제 때문에 실무상으로 세법상으로 말하는 지주공동사업이 잘 이루어지지 않는 여러 이유 중 큰 비중을 차지하게 됩니다. 소득세법 제2조의2(납세의무의 범위)

① 제43조에 따라 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 경우에는 해당 공동사업자별로 납세의무를 진다. 다만, 제43조제3항에 따른 주된 공동사업자(이하 이 항에서 “주된 공동사업자”라 한다)에게 합산과세되는 경우 그 합산과세되는 소득금액에 대해서는 주된 공동사업자의 특수관계인은 같은 조 제2항에 따른 손익분배비율에 해당하는 그의 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다. ② 제44조에 따라 피상속인의 소득금액에 대해서 과세하는 경우에는 그 상속인이 납세의무를 진다. ③ 제101조제2항에 따라 증여자가 자산을 직접 양도한 것으로 보는 경우 그 양도소득에 대해서는 증여자와 증여받은 자가 연대하여 납세의무를 진다. ④ 제127조에 따라 원천징수되는 소득으로서 제14조제3항 또는 다른 법률에 따라 제14조제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산되지 아니하는 소득이 있는 자는 그 원천징수되는 소득세에 대해서 납세의무를 진다. ⑤ 공동으로 소유한 자산에 대한 양도소득금액을 계산하는 경우에는 해당 자산을 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다.

4. 보완사항

지주공동사업이 세법상 공동사업의 형태로 이루어지지 않는 이유를 크게 보자면 두가지였습니다. 첫째. 실무상으로 시행사가 전권을 행사하기가 어렵다는 것. 둘째. 출자를 하는 즉시 양도세가 나오는 점.

이 중 첫 번째는 공동사업을 진행하면서 관리신탁을 맡기는 방법으로 일정부분 해결할 수 있습니다. 두 번째의 문제는 이미 조세심판원 등에서 유사한 사례로 굉장히 많은 다툼이 이루어지는 사안입니다. (조심2019서4260, 2020.12.10.)
「상법」상 소정의 현물출자 절차를 거치지 아니한 청구인들이 당초동업계약서에 따라 출자의무를 이행한 것으로 볼 수 있는지 여부가 사실상 불분명해 보이는 점, 청구인들이 신고한 이 건 공동사업에 관한 재무상태표에 의하면, 유형자산항목 중 ‘건설 중인 자산'만 계상되어 있을 뿐 쟁점토지는 공동사업체의 자산으로 계상되어 있지 아니한 것으로 확인되고, 사용권의 출자로 보아 양도소득세를 무신고하였다가 현물출자로 과세될 경우 가산세 등의 부담을 우려하여 일단 현물출자로 양도소득세 기한 후 신고를 하였다는 청구주장에 일응 수긍이 가는 점 등에 비추어 청구인들은 이 건 공동사업에 쟁점토지를 현물출자한 것이 아니라 그 사용권을 출자한 것으로 봄이 합리적이라 할 것인 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움 즉, 출자의 개념을 너무 넓게 보아 단순히 약정서상 출자한다는 문구만으로 이를 양도소득세의 과세대상은 출자라고 보는 것이 합당한지에 대해서 최소한 조세심판원에서는 이를 부정하기 시작했다는 점에서 의미가 있는 판례이고, 지주공동사업의 가장 큰 걸림돌 중 하나인 출자에 대한 문제의 해결의 단초가 될 수 있습니다.