1. 의의

지방세관계법령의 개정(2023.3.14.)으로 재건축사업이나 재개발사업의 시행에 따른 취득세 과세체계는 지방세법령에, 감면은 지방세특례제한법에서 각각 구분하여 규정하였다. 이에 따라 재개발사업 등과 관련하여 건축물은 원시취득으로 과세, 토지는 당초취득분 보다 증가한 면적에 대해 과세하며, 지목변경분 간주취득은 환지면적기준으로 과세하도록 『2023.3.14.이후 관리처분인가 등을 받은 사업부터 적용』하게 되었다. 이는 종전(2023.3.14. 개정전)에 비조합원용 토지의 실지귀속을 구분할 수 없는 경우 대법원 판례 등 해석례를 준용하여 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지면적을 우선 공제하는 방식으로 산정하여 과세되었기 때문에 공제법이 적용된 것이다[(대법원2010두1804, 2015.10.29.) 참조]. 그러나 기존 재건축조합의 경우 비조합원용 토지의 취득면적의 산정방식을 지분비율로 안분하는 비율법으로 적용하도록 개정되어, 재개발조합의 비조합원용 토지의 취득면적도 재건축조합과 동일하게 비율법에 따라 비조합원용 토지면적을 산정하도록 개정된 것이다. 이 경우 과세표준은 토지에 대한 분양가액을 기준으로 산정된 면적을 곱하여 산정하는 방식이다.

그런데 2023.3.14. 전에 도시 및 주거환경정비법 등에 의거 관리처분인가 등을 받은 사업의 시행으로 사업시행자 등이 2023.3.14. 이후 취득하는 사업시행자 등이 취득하는 체비지 등의 가액에 대하여 명확한 규정이 없어 종전과 같이 공제법을 적용하여야 하는지 여부가 명확하지 아니하였다. 이에 개정 지방세법시행령 부칙(대통령령 제33325호, 2025.1.1. 시행) 규정에 따라 토지면적을 기부채납분을 제외한 나머지 면적을 기준으로 조합원분, 비조합원 및 체비지 및 보류지 면적으로 안분을 하되 분양가액으로 하지 아니하고 공시지가로 비율법에 따라 산정하도록 소급적용하도록 하였다.

그런데 재개발사업 등 시행으로 사업지구내 당초 취득한 토지면적중 관리처분 이후에는 도로 등 기반시설로 기부채납하면 나머지 조합원, 비조합원 및 체비지·보류지의 면적이 변동하게 된다. 체비지 등의 과세표준은 1㎡당 공시지가에 토지면적을 곱한 가액에 따라 안분하므로 세부담 차이가 발생하게 된다. 여기서는 2023.3.14. 이전 인가받은 후 그 이후 취득하는 경우를 중심으로 재개발조합 등의 토지에 대한 과세표준 산정방식에 대하여 비교분석하고 적용상 유의사항을 고찰하고자 한다.

[표1] 사업시행자 등의 관리처분인가 등 이후 취득면적 산정방식 변천

2. 산정 기준가액의 적용구분

(1) 개별공시지가 적용

취득세 과세표준으로 적용하는 개별공시지가는 취득당시 결정·공시된 개별공시지가이어야 하는 것이다. 그러므로 부동산가격공시에관한법률시행령 제16조 제1항 제3호의 규정에 의거 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지목변경이 된 토지에 대하여는 같은 법 제86조 제3항의 규정에 의거 토지이동으로 보며, 토지의 이동은 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 때에 이루어진 것으로 본다. 이 경우 토지의 형질변경 등의 공사에는 「도시개발법」에 따른 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 따른 농어촌정비사업, 「주택법」에 따른 주택건설사업, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 등이 해당한다. 그러므로 각각의 사업별로 공사가 준공된 경우 다음의 [표2]와 같이 지방세법시행령 제20조 제7항의 규정에 의거 환지처분 익일 등을 취득일로 보아 개별공시지가를 조사·산정하여 취득세 과세표준을 결정하게 된다[(대법원2023두58435, 2023.2.8.) 참조].

[표2] 도시개발법 등 준공일별 개별공시지가 산정 기준일 [판례] 주택조합의 비조합원용 귀속토지 취득시기(대법원2023두58435, 2023.2.8.)

조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지가 전체적으로 하나의 단일한 사업부지로 사용됨으로써 그중 어느 것이 조합원에게 귀속되고 어느 것이 조합원 외의 자에게 귀속되는지의 실지귀속을 구분할 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 부동산 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 주택조합 등이 제3자로부터 매입한 토지의 면적으로 우선하여 산정하여야 한다[(대법원2010두1804, 2015.10.29.) 판결 등 참조]. 또한 무상양여 토지 중 광주 서구 화정동 631-18 대 10㎡는 ‘조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지’에 해당하지 않으므로 그 양여일인 2015. 10. 14.이 취득일이 되고, 나머지 29필지 합계 14,152.00㎡는 ‘조합원에게 귀속되지 않은 토지‘에 해당하므로 그 소유권이전 고시일 다음 날인 2016. 10. 26.이 취득일이 된다. 이 경우 취득일 당시에 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 개별공시지가가 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수·구청장이 부동산가격공시법령에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 한다. 도시개발법 등 사업으로 토지의 분할· 합병 등 토지의 변동이 있기 때문에 개별공시지가가 공시되어 있지 아니한 토지가 대부분이므로 지방자치단체의 장은 인근 비교표준지의 공시지가를 터잡아서 개별공시지가를 산정하여 결정하는 것이다. [사례] 가지번상태의 구획정리사업지구내 개별공시지가의 산정과 시가표준액 적용

개별공시지가 산정지침에 따르면, 관리처분방식의 개발사업지는 공사의 착공시점 이후에는 그 개발사업 후의 용도별 획지를 기준으로 해당 공시지가를 산정하도록 되어 있는바, 쟁점토지의 공시지가 산정시, 용도별 획지를 구분하여 조사·산정하여 고시된 획지별로 가지번을 부여한 것으로 정비사업 내 쟁점토지가 개별 지번이 아닌 용도구역별 획지(블록) 단위로 공시되었다 하더라도, 「부동산 가격공시법」에서 정한 절차에 따라 적법하게 고시되었다면, 개별공시지가가 공시되지 아니한 토지에 해당한다고 보기는 어려움(조심2023지465, 2024.3.5.)

(2) 토지에 대한 분양가액

(가) 주택법에 의한 토지 분양가격의 산정

토지에 대한 분양가액은 주택 분양가격에서 토지분과 건물분 분양가격을 분리하여 산정하게 된다. 주택법(§57③)의 규정에 의거 주택 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 이 경우 택지비인 토지분양가격은 『공급가격, 감정가액 및 매입가격 + 가산비용』을 합산한 가액으로 하며 다음과 같이 산정한 비용으로 한다. (1) 공공택지에서 주택을 공급하는 경우 : 해당 택지의 공급가격에 『공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙』에서 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액

(2) 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 적용주택을 공급하는 경우 : 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따라 감정평가한 가액에 『공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙』에서 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액.

(3) 택지 매입가격이 다음에 해당하는 경우 : 해당 매입가격(감정평가한 가액의 120%에 상당하는 금액 또는 개별공시지가의 150%에 상당하는 금액 범위로 한정)에 『공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙』에서 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액을 택지비로 볼 수 있으며 택지비는 주택단지 전체에 동일하게 적용하여야 함.
(가) 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 경매·공매 낙찰가격
(나) 국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격
(다) 그 밖에 실제 매매가격을 확인할 수 있는 경우로서 부동산등기부 또는 법인장부에 해당 택지의 거래가액이 기록되어 있는 경우 따라서 비조합원용토지 등의 경우 토지에 대한 분양가격은 토지에 대한 공급가액, 감정가액에 『공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(=이하, “분양가격 산정규칙”이라 함)』에서 정하는 토지와 관련된 비용을 가산한 금액을 합산한 것이며 토지에 가산하는 비용은 공공택지인 경우와 공공택지 이외의 경우로 구분하여 토지에 가산할 비용을 적용하며 그 범위는 다음과 같다.

① 공공택지의 경우 토지비용에 가산되는 필요비용 범위
『분양가격 산정규칙(§8①)』의 규정에 의거 공공택지의 택지 공급가격에 가산하는 비용은 다음의 비용으로 하고, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조제3호에 따른 학교용지부담금은 제외한 가액은 공급할 가액에 가산하게 된다. (1) 다음의 토목관련 공사비 (가) 말뚝박기 공사비: 건축물의 기초공사인 말뚝박기 공사에 드는 비용 (나) 암석지반 공사비: 사업지구 택지에 암석지반이 있어 기본형건축비에 반영되어 있는 기초공사비로는 지하터파기가 곤란한 경우에 암석지반의 굴착을 위하여 추가로 소요되는 비용 (다) 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비: 건축물의 기초공사로 시공하는 흙막이 공사비용과 지하수, 하천 등으로 해당 택지의 토질조건이 특별하여 흙막이 공사 외에 이를 보강하기 위하여 추가로 차수벽을 설치하는데 소요되는 비용 (라) 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비: 지하층 공사를 지표면으로부터 20미터 이상의 깊이로 시행하는 경우에 사업지구 택지가 협소하거나 사업지구가 주변 구조물 등에 매우 근접하는 등의 사유로 주변 구조물 등의 침하와 변형이 우려되어 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장이 역타공법(逆打工法) 등 특수한 공법 사용이 필요하다고 인정하는 경우 특수공법 사용에 소요되는 비용. 다만, (가)부터 (다)까지의 공사비, 기본형건축비 중 지하층건축비 등 다른 공사비에 반영되어 있는 비용과 중복하여 산정할 수 없다.
(2) 방음시설 설치비 : 주택의 입지, 주변 환경 등 제반여건을 고려하여 소음도를 저감하기 위하여 소요되는 비용. 다만, 택지조성원가에 포함되어 있지 아니한 경우로 한정한다.

(3) 택지를 공급받기 위하여 선수금, 중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 납부한 경우에는 그 납부일부터 별표 1의2에 따라 산정한 택지대금에 대한 기간이자. 다만, 택지를 조성한 사업주체가 택지를 자체 공급하는 경우에는 주택건설사업 착공일을 납부일로, 택지공급가격을 택지대금으로 보아 기간이자를 계산하되, 해당 택지의 택지조성원가에 포함되는 자본비용의 산정기간은 택지조성사업의 착수일(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용하는 경우에는 같은 법 제15조에 따른 보상계획 공고일을 말함)부터 주택건설사업 착공일까지로 한다.

(4) 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비 및 택지의 명의변경(검인계약서 등 공공기관이 인정하는 서류를 제출한 경우에 한함)에 따른 추가비용

(5) 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 법 제59조에 따른 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증명서류에 의하여 확인되는 경비
② 공공택지이외 택지의 경우 감정가액에 가산되는 필요비용 범위
『분양가격 산정규칙(§9①)』의 규정에 의거 공공택지 외의 택지를 감정가액에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음의 비용으로 한다. (1) 상기 (1)토목관련 공사비 및 (2)방음시설 설치비
(2) 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용
(3) 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 도시공원의 설치비용
(4) 지장물 철거비용 : 택지 안의 구조물 등의 철거·이설이 불가피한 경우에 그 소요되는 비용
(5) 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정가액을 말함)
(6) 감정평가수수료. 다만, 사업주체가 감정평가 결과에 대해 이의를 제기하는 경우에 따른 감정평가수수료는 제외.
(7) 한국부동산원에 검토한 경우 검토수수료 (8) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 등 공동주택을 건설하는 사업의 시행에 드는 비용으로서 다음에 해당하는 비용. 이 경우 비용의 구체적인 산정기준 및 방법은 『정비사업 등 필수 발생 비용 산정기준(국토교통부고시 제2022-416호, 2022. 7. 15.)』에 의함 (가) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조제1항에 따른 영업손실에 대한 보상비용과 같은 법 제78조제5항에 따른 주거 이전에 필요한 비용 및 동산의 운반에 필요한 비용 (나) 택지의 취득 및 관리와 관련된 명도소송비용
(다) 택지조성으로 인하여 이주하는 자의 이주비용에 대하여 발생하는 이자비용 (라) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 조합 등이 정비사업 등의 시행(다른 사업주체와 공동으로 시행하는 경우를 포함한다) 과정에서 택지의 취득 및 관리와 관련된 의사결정을 하는 조합 총회 등의 개최에 드는 비용 (9) 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증빙서류에 의하여 확인되는 경비
③ 매입가격에 가산되는 필요비용 범위
『분양가격 산정규칙(§9의2①)』의 규정에 의거 공공택지 외의 택지로서 매입가액(①경매·공매 낙찰가격, ②국가·지방자치단체 등 공공기관으로부터 매입한 가격, ③부동산등기부 또는 법인장부에 해당 택지의 거래가액)에 가산되는 비용은 다음과 같다. (1) 상기 (1)토목관련 공사비 및 (2)방음시설 설치비
(2) 상기 ②중 (8)에 해당하는 비용
(3) 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용
(4) 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제2조에 따른 도시공원의 설치비용
(5) 지장물 철거비용 : 택지 안의 구조물 등을 철거하거나 이설하는 것이 불가피한 경우 그 철거나 이설에 소요되는 비용
(6) 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액의 100분의 120에 상당하는 금액 이내의 매입가격을 말함)
(7) 감정평가수수료. 다만, 사업주체가 감정평가 결과에 대해 이의를 제기하는 경우에 따른 감정평가수수료는 제외.
(8) 한국부동산원에 검토한 경우 검토수수료 (9) 제세공과금(보유에 따른 제세공과금의 경우에는 입주자모집승인 신청 시까지 부과된 것으로 한정하며, 최초로 부과된 때부터 3년분까지만 합산함), 등기수수료 등 필요적 경비 (10) 그 밖에 시장·군수 또는 구청장이 분양가심사위원회의 심의를 거쳐 필요하다고 인정하는 택지와 관련된 경비로서 증명서류로 확인되는 경비
④ 분양가액으로서 감정가액의 산정기준
『분양가격 산정규칙(§11)』의 규정에 의거 감정평가가액을 산정하는 경우 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 「감정평가에 관한 규칙」 제2조제9호에 따른 공시지가기준법에 따라 평가해야 한다. 이 경우 표준지공시지가는 해당 토지의 신청일 당시 공시된 표준지공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점의 표준지공시지가를 기준으로 한다.

이 경우 감정평가기관은 감정평가한 가액을 다음에 해당하는 토지의 조성에 필요한 비용추정액을 고려하여 각각 감정평가한 가액과 비교하여 합리성을 검토해야 한다. (1) 해당 토지
(2) 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지 그러나 택지조성이 완료되지 않은 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가해야 하되 신청일 현재 현실화 또는 구체화되지 않은 개발이익을 반영해서는 안 된다. 상기의 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액은 감정평가기관이 평가한 택지에 대한 감정평가액을 산술평균하여 정하여야 한다.

(나) 『도시 및 주거환경정비법(=도시정비법)』에 의한 토지 분양가격의 산정

도시정비법(§89③)의 규정에 의거 사업시행자는 ①종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 ②분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하여야 하고, 평가를 할 때에는 그 토지 또는 건축물의 규모·위치·용도·이용 상황·정비사업비 등을 참작하여야 하는 것이다. 이 경우 종전 토지 등의 가격과 분양가격을 산정하기 위하여 토지와 건축물 부분을 구분하여 평가시에는 주거환경개선사업과 재개발사업 및 재건축사업의 사업방식별로 각각 아래의 평가방법에 따라야 한다.

[표3] 도시정비법상 분양가격 산정을 위한 감정가액과 감정평가 방법 이 경우 분양가격을 산정하기 위한 도시정비법시행령(§76③)의 규정에 따라 토지 등을 감정평가를 할 때 다음의 비용을 가산하여야 하며, 국가나 지방자치단체의 보조금은 공제하여야 한다. 1. 정비사업의 조사·측량·설계 및 감리에 소요된 비용
2. 공사비
3. 정비사업의 관리에 소요된 등기비용·인건비·통신비·사무용품비·이자 그 밖에 필요한 경비
4. 국가 등 보조금 등 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액
5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(시장·군수등이 부담한 비용은 제외)
6. 안전진단의 실시, 정비사업전문관리업자의 선정, 회계감사, 감정평가, 그 밖에 정비사업 추진과 관련하여 지출한 비용으로서 정관등에서 정한 비용

(다) 『도시개발법』에 의한 토지 분양가격의 산정 : 감정가액

도시개발법(§41①)의 규정에 의거 사업시행자는 환지를 정하거나 그 대상에서 제외한 경우 그 과부족분(過不足分)은 종전의 토지(입체 환지 방식으로 사업을 시행하는 경우에는 환지 대상 건축물을 포함. 체비지 및 보류지, 감가보상금 산정 포함) 및 환지의 위치·지목·면적·토질·수리·이용상황·환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 금전으로 청산하여야 한다. 이 경우 도시개발법시행령(§55의3⑥)상 조성토지등의 가격 평가는 감정가격으로 한다. 따라서 도시개발업무지침[(국토교통부훈령 제1744호, 2024. 5. 3. 고시 (5-4-1.)]에 따라 조성토지등의 공급가격은 감정평가법인 또는 사무소개설등록을 한 감정평가사가 감정평가한 감정가격을 기준으로 결정한다. 다만, 환지방식의 경우에는 감정평가법인 또는 사무소개설등록을 한 2 이상의 감정평가사가 감정평가한 가격의 산술 평균한 가격을 기준으로 정할 수 있다. 도시개발법상 체비지와 보류지의 경우 공급가격은 감정가격을 기준으로 산정되는 것이므로 취득세 과세표준인 단위면적당 분양가격으로 산정되는 것이다. 여기서 체비지 등에 대하여 도시개발법(§34①)에 따라 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.

[표4] 도시개발법상 분양가격 산정을 위한 감정가액과 감정평가 방법

(라) 『소규모주택 정비법』에 의한 토지 분양가격의 산정 : 감정가액

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(=소규모주택 정비법)(§41③)의 규정에 의거 사업시행자는 ①종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 ②분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모, 위치, 용도, 이용 상황 및 정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다. 소규모주택정비법에서도 도시정비법과 마찬가지로 종전 토지 등의 가격과 분양가격을 산정하기 위하여 토지와 건축물 부분을 구분하여 평가시에는 주거환경개선사업과 재개발사업 및 재건축사업의 사업방식별로 각각 아래의 [표5]에 의한 평가방법에 따라 평가하여야 한다. 따라서 감정평가법인등에 따른 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하게 된다.

[표5] 소규모주택정비법상 분양가격 산정을 위한 감정가액과 감정평가 방법

3. 토지 지분면적과 취득가액 산정 특례

(1) 주택조합, 재건축조합의 비조합원용 부동산 등의 취득가액 산정

지방세법시행령(§18의4① 제3호)의 규정에 따라 사업시행자 또는 주택조합이 2023년 3월 14일 이후 취득하는 비조합원용 부동산 또는 체비지·보류지에 대한 취득가액은 1㎡ 단위 면적당 분양가액에 해당 토지면적중 주택조합등이 취득한 면적에 전체 사업면적 대비 해당토지면적의 비율을 곱하여 산정하는 것이 원칙이다.

그러나 이번 개정 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제33325호)(§3의2①)에 따라 재개발사업 등으로 취득한 부동산에 대한 과세표준에 관한 특례를 소급 적용토록 개정되었다. 이에 따라 2023년 3월 14일 전에 「도시및주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가, 「빈집및소규모주택정비에관한특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 또는 「주택법」 제15조에 따른 사업계획 승인을 받은 사업의 시행으로 법 제10조의5 제3항 제3호에 따른 사업시행자 또는 주택조합이 2023년 3월 14일 이후 취득하는 비조합원용 부동산 또는 체비지·보류지에 대해서는 지방세법시행령 제18조의4 제1항 제3호의 개정규정에도 불구하고 취득당시가액은 분양가액이 아닌 개별공시지가를 기준으로 다음 계산식에 따라 산출한 가액으로 취득세 과세표준으로 한다. 다만, 개별공시지가를 기준으로 아래의 계산식[표6-1]에 따라 산출한 가액이 제18조의4 제1항 제3호의 개정규정에 따라 분양가액[표6-2]을 기준으로 산출한 가액보다 높은 경우에는 개별공시지가를 기준으로 산정한 가액을 취득가액으로 하는 것이다.

[표6-1] 개별공시지가기준 비조합원용부동산, 체비지 및 보류지 취득가액 산정 계산식 가액 = A × [B - (C × B / D)] A: 해당 토지의 제곱미터당 공시지가
B: 해당 토지의 면적
C: 사업시행자 또는 주택조합이 해당 사업 진행 중 취득한 토지면적(조합원으로부터 신탁받은 토지는 제외한다)
D: 해당 사업 대상 토지의 전체 면적
[표6-2] 분양가액기준 비조합원용부동산, 체비지 및 보류지 취득가액 산정 계산식 (공식1) 비조합원용 토지의 과세표준액 = A × [B - (C × B / D)] A: 해당 토지의 제곱미터당 분양가액 (관리처분후)
B: 해당 토지의 면적 (관리처분후)
C: 사업시행자 또는 주택조합이 해당 사업 진행 중 취득한 토지면적(조합원으로부터 신탁받은 토지는 제외)
D: 해당 사업 대상 토지의 전체 면적 (관리처분후) (공식2) 비조합원용 토지의 과세표준액 = A × [B × (C / D)] 비조합원용 토지면적(B) = 해당 토지면적(B) × [주택조합등이 사업추진중에 조합원으로부터 신탁받은 토지면적(C) / 전체토지 면적(D)] 여기서 면적을 산정하는 공식은 분양가액기준이나 공시지가기준 모두 동일한 방식이다. 2023.3.14. 이전 취득분과 차이점은 각각의 지분면적별로 안분하여 면적을 계산한 후 배분하는 것이다. 그 이전에는 배분하는 것이 아니라 전체사업면적중 공공시설 기부체납분과 조합원분을 우선 공제한 나머지 면적을 과세대상 면적을 계산하였기 때문에 차이가 있다[(조심2023지3517, 2024.9.20.)참조]. [사례] 재건축조합의 일반분양용 토지에 대한 과세면적산정(조심2023지3517, 2024.9.20.)

구 지방세법에 의거 정비사업 부지 20,159.10㎡는 조합원용 공동주택의 부속토지 7,043.03㎡, 일반분양분 공동주택용 건축물의 부속토지 8,506.87㎡, 도로, 공원 등 정비기반시설용 토지 4,608.70㎡로 귀속된 것으로 확인되고, 이 중 조합원용 공동주택의 부속토지 7,043.53㎡는 「지방세법」제7조 제8항에 따라 조합원이 취득한 것으로 의제되어 재건축조합에게는 취득세 등의 납세의무가 없음. 그리고 비조합원용 토지 면적을 「지방세법」제7조 제8항에 따라 산정하면 13,115.57㎡(일반분양분 토지 8,506.87㎡, 정비기반시설용 토지 4,608.70㎡)인데, 청구법인이 취득세 납세의무를 지는 토지 면적은 10,811.27㎡로 산정됨. 이 건 사업부지 중 유상 취득한 토지 및 무상양여받은 토지 9,999.32㎡에 대하여는 이미 취득세를 신고·납부하였고, 여기에 추가취득토지 3,140.9722㎡에 대한 취득세 등을 추가로 신고·납부함으로써, 총 토지 13,140.2922㎡에 대한 취득세 등을 신고·납부함. 취득세 납세의무를 지는 과세대상 토지(10,811.27㎡)보다 취득세를 과다 신고·납부한 것(13,140.2922㎡)이므로 해당 과다납부분(1,146.43㎡)에 대한 환급이 이루어져야 함[(조심2023지464, 2024.3.25.), 같은 뜻임].

구분	조합원분	일반분	기부채납분	합계(20,159.10)
전체면적	7,043.53	8,506.87	4,608.70	20,159.1
비조합원용면적	-	8,506.87	4,608.70	13,115.57
신고납부 면적	-	9,999.32	3,140.9722	13,140.2922

[사례] 비조합원용 부동산의 과세범위 산정(조심2023지464, 2024.3.25.)

정비사업의 이전고시 등에 의하면 이 건 정비사업 부지 52,223.4㎡는 조합원용 공동주택의 부속토지 20,132.41㎡, 일반분양분 공동주택의 부속토지 23,717.19㎡, 도로, 공원 등 쟁점정비기반시설용토지 8,373.4㎡로 귀속되었고, 이 중 조합원용 공동주택의 부속토지 20,132.41㎡는 「지방세법」 제7조 제8항에 따라 조합원이 취득한 것으로 의제되어 청구법인은 취득세 등의 납세의무가 없는 점, 청구법인이 취득한 비조합원용 토지 면적을 「지방세법」 제7조 제8항에 따라 산정하면 32,090.59㎡(일반분양분 토지 23,717.19㎡, 쟁점정비기반시설용토지 8,373.4㎡)이고, 「지방세법」 제7조 제8항 및 같은 법 시행령 제11조의2 규정에 따라 산정하면 13,346.368㎡이나, 청구법인은 정비사업부지 중 유상으로 취득한 토지, 무상양여받은 토지 22,835.74㎡에 대하여는 이미 취득세를 신고·납부하였고, 여기에 추가하여 토지 13,346.368㎡에 대한 취득세 등을 신고·납부하여 청구법인은 토지 36,182.1㎡에 대한 취득세 등을 신고·납부한 사실이 확인됨. 청구법인은 쟁점정비기반시설용토지를 기부채납함과 동시에 국가 등으로부터 용도폐지되는 정비기반시설용 토지를 무상으로 양여받았으므로 쟁점정비기반시설용 토지는 취득세 비과세대상으로 볼 수 없고, 「지방세특례제한법」 제73조의2 제1항 제2호에 따라 취득세 등의 50% 감면대상으로 보는 것이 타당함. 따라서 쟁점정비기반시설용토지 8,373.4㎡는 국가 등에 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산으로서 「지방세특례제한법」 제73조의2 제1항 제2호에 따라 취득세 등의 50% 감면대상이므로 과다 납부한 토지 4,091.51㎡(신고․납부한 면적 36,182.1㎡-비조합원용 토지 32,090.59㎡)에 대한 취득세를 환급대상임.

(2) 도시개발법에 의한 사업시행자의 체비지와 보류지 면적

개정 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제33325호)(§3의2②)에 따라 2023년 3월 14일 전에 「도시개발법」 제29조에 따른 환지계획 인가를 받은 사업의 시행으로 제18조의4제2항제1호에 따른 사업시행자가 2023년 3월 14일 이후 취득하는 체비지·보류지에 대해서는 같은 조 제1항제4호가목의 개정규정에도 불구하고 취득당시가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가를 기준으로 아래의 계산식[표7-1]에 따라 산출한 가액이 제18조의4제1항제3호의 개정규정에 따라 분양가액을 기준[표7-2]으로 산출한 가액보다 높은 경우에는 개별공시지가를 기준으로 산정한 가액을 취득가액으로 하는 것이다.

[표7-1] 개별공시지가기준 도시개발법상 체비지 및 보류지 취득가액 산정 계산식 가액 = A × [B - (C × B / D)] - E
A: 해당 토지의 제곱미터당 공시지가
B: 해당 토지의 면적
C: 사업시행자가 해당 사업 진행 중 취득한 토지면적
D: 해당 사업 대상 토지의 전체 면적
E: 법 제7조제4항 후단에 따른 토지의 지목 변경에 따른 취득가액
[표7-2] 분양가액기준 도시개발법상 체비지 및 보류지 취득가액 산정 계산식 (공식3) 도시개발사업 시행시 체비지·보류지의 과세표준액 = A × [B - (C × B / D)] - E
A: 해당 토지의 제곱미터당 분양가액 (관리처분후)
B: 해당 토지의 면적 (관리처분후)
C: 사업시행자가 해당 사업 진행 중 취득한 토지면적
D: 해당 사업 대상 토지의 전체 면적 (관리처분후)
E: 법 제7조제4항 후단에 따른 토지의 지목 변경에 따른 취득가액 [사례] 도시개발사업에 따른 과세면적 산정의 타당성 범위

대규모 택지개발사업에 있어 사업시행자가 취득하는 토지에 대한 취득세 신고와 관련하여 처분청과 과세비율을 협의하여 일괄 적용하는데, 이러한 방식을 취하는 이유는 사업시행자가 개별 토지를 취득할 당시에는 해당 토지가 향후 어떤 용도로 사용될지 확정되지 않고, 장기간 사업이 소요되는 사업기간 동안 토지이용계획이 계속하여 변동할 수 있는 여지가 있기 때문임(조심 2021지5657, 2022.1.4., 같은 뜻). 그러나 청구법인과 처분청이 대규모 개발사업을 추진함에 있어 보다 합리적인 과세를 위해 협의를 거쳐 당초 과세비율을 정하였다 하더라도 이는 원칙적으로 법률에 근거한 과세라고 할 수 없고 처분청이 과세비율을 정정한 경우에도 변경된 과세비율 역시 임의적인 비율에 불과할 뿐이므로, 이를 법률에 근거를 두고 부과한 처분으로 보기는 어렵다 할 것임. 따라서 당초 과세비율 산정과 달리 광장 및 방수설비 면적을 제외하여 과세비율을 재산정하여 취득세 등을 부과한 것은 잘못임[(조심2021지2791, 2022.9.29.), 같은 뜻; (조심2023지154, 2024.4.8.)]

(3) 조합원용 토지 및 건축물

개정 지방세법 시행령 부칙(대통령령 제33325호)(§3의2③)에 따라 2023년 3월 14일 전에 「도시개발법」 제29조에 따른 환지계획 인가 또는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가를 받은 사업의 시행으로 제18조의4 제2항 제2호에 따른 조합원(재개발사업 또는 도시개발사업에 따른 조합원의 경우에는 2023년 1월 1일부터 2023년 3월 14일 전까지 환지계획 인가 또는 관리처분계획인가를 받은 경우로 한정함)이 2023년 3월 14일 이후 취득하는 토지에 대해서는 같은 조 제1항 제4호 나목의 개정규정에도 불구하고 취득당시가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가를 기준으로 아래의 계산식[표8-1]에 따라 산출한 가액이 제18조의4제1항제3호의 개정규정에 따라 분양가액[표8-2]을 기준으로 산출한 가액보다 높은 경우에는 개별공시지가를 기준으로 산정한 가액을 취득가액으로 하는 것이다.

[표8-1] 개별공시지가기준 도시개발법 등 조합원 취득가액 산정 계산식 가액 = (A × B) - C A: 해당 토지의 제곱미터당 공시지가
B: 해당 토지 면적
C: 법 제7조제4항 후단에 따른 토지의 지목 변경에 따른 취득가액
[표8-2] 분양가액기준 도시개발법 등 조합원 취득가액 산정 계산식 (공식4) 조합원의 과세표준액 = (A × B) - C A: 해당 토지의 제곱미터당 분양가액 (관리처분후)
B: 해당 토지 면적 (관리처분후)
C: 법 제7조제4항 후단에 따른 토지의 지목 변경에 따른 취득가액

4. 결어(=유의사항)

도시개발법 등에 따라 비조합원, 조합원, 사업시행자 취득분인 체비지나 보류지에 대한 취득세 과세표준인 분양가액을 기준으로 산정하는 것을 공시지가로 산정하도록 개정되었다. 이에 따라 공시지가의 현실화율을 감안할 때 분양가액이 시가를 기준으로 감정하여 산정하기 때문에 대부분 세부담이 낮아지게 되는 점을 간과하여서는 아니된다. 그리고 개정 지방세법 시행령 부칙(§3의2)의 시행일자는 2025.1.1.이나 그 적용대상은 2023년 3월 14일 이전에 관리처분인가나 환지처분 등을 받고 그 이후 환지처분 등으로 취득하는 경우이기 때문에 사실상 2023년 3월 14일 이후 취득분부터 소급하여 적용하게 된다는 점을 유념하여야 한다.

또한 개별공시지가는 취득당시의 공시지가를 적용하는 것이므로 도시개발사업 등 공사가 준공된 경우 지방세법시행령 제20조 제7항의 규정에 의거 환지처분 익일 등을 취득일로 보아 개별공시지가를 조사·산정하여 취득세 과세표준으로 조사·산정하게 된다. 그런데 수시로 개별공시지가를 조사·산정하는 것이므로 비교표준지의 선정과 토지특성에 따라 개별공시지가 결정에 커다란 영향을 미치게 되므로 도시개발사업지구 등 토지의 개별공시지가의 산정시 적정성을 면밀히 검토하여야 할 것이다.(끝)