이제 많은 분들이 배우자가 있으면 10억원, 없으면 5억원까지는 상속세가 없다는 내용을 알고 있습니다. 이를 인적공제라고 합니다. 상속세에는 인적공제만큼이나 큰 금액을 공제해주는 항목이 또 있습니다. 바로 물적공제라고 하는데, 오늘은 그 중에서 동거주택상속공제에 대해 살펴보고자 합니다.
30년을 사업에만 매진한 남편이 은퇴 후 가족과의 행복한 생활을 시작도 못해보고 갑작스런 심장질환으로 사망하였습니다.
슬하에는 성인이 된3명의 딸이 있습니다.
열심히 일한 남편의 재산은 20억원 APT 한 채와 상가, 그리고 현금 10억원 정도로 상속세 신고를 해야 하는 상황입니다. 일반적인 공제 5억원과 배우자상속공제 외에 주택도 잘 활용하면 상속세를 줄일 수 있다고 하는데… 세법은 1주택에 많은 혜택을 부여합니다(주택 취득시 취득세 감면, 양도세 계산시 주택 비과세, 종합부동산세 계산시 12억원 공제 등).

이는 1주택에 대해서는 투자수단으로 취급하는 것이 아니라 국민의 주거안정을 위한 지원 대상으로 구분하기 때문입니다. 이런 취지의 연장선상에서 본다면 1주택을 장기간 소유하다가 상속이 되는 경우에 대해서도 혜택을 주는 것이 합리적이라고 할 수 있습니다. 그래서 상속세에서도 동거주택상속공제라는 규정을 두어 일정요건을 충족할 경우 최대 6억원까지 공제합니다. <동거주택 상속공제 요건>

① 피상속인과 상속인(직계비속)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(미성년자인 기간 제외) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것 ② 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 1세대1주택에 해당할 것(무주택인 기간이 있는 경우1세대1주택 기간에 포함) ③ 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것 자, 요건을 하나씩 다시 살펴볼까요?

① 피상속인과 상속인(직계비속)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(미성년자인 기간 제외)   계속하여 하나의 주택에서 동거할 것

※ [주의] 10년 동안 반드시 하나의 주택에서 거주해야 하는 것은 아닙니다.

과거에는 한 집에서만 10년간 동거해야만 공제 받을 수 있었지만, 현재는 중간에 주택을 사고 팔았더라도, 10년 동안 1주택자로서 동거하였다면, 상속개시일 현재 피상속인이 보유한 주택에 대하여 공제가 가능합니다.

또한, 반드시 해당 주택에서 주소를 두고 거주해야 하는 것은 아니고, 보유주택을 임대해주고 다른 곳에서 전세로 거주 하는 경우에도 공제 받을 수 있습니다.

※ [주의] 상속개시일로부터 소급하여 10년 동안 반드시 계속하여 동거해야 합니다.

상속개시일로부터 소급하여 전체기간 중 10년을 같이 살았다고 해서 공제 받을 수 있는 것이 아니라, 연속하여 10년 이상 동거했을 경우에만 공제가 가능합니다.

피상속인과 상속인이 아래의 사유(부득이한 사유)에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 해당 기간은 동거기간에 산입하지 않습니다. 상속세 및 증여세법 제23조의2 【동거주택 상속공제】 ②항 규정

<부득이한 사유>
① 징집
② 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(유치원ㆍ초등학교 및 중학교는 제외) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학
③ 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
④ 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병의 치료 또는 요양

※ [주의] 동거주택 상속공제 규정 적용시 근무상 형편은 부득이한 사유로 인정하지만, 사업상 형편은 동거한 것으로 보는 부득이한 사유에 해당하지 않습니다.(재산세과-506, 2011.10.27)

15세 자녀가 27살까지 부모님과 동거를 했다면, 동거주택 상속공제가 가능할까요?

“10년 이상 계속하여 동거” 요건에서 10년의 기간에 산입하지 않는 것에는 위의 부득이한 사유뿐만 아니라, 상속인이 미성년자인 기간도 규정되어 있습니다. 위와 같은 상황이라면 미성년자(만19세)까지의 기간은 제외하고 8년을 동거한 것으로 봅니다.

또한, 중간에 군대를 2년 다녀왔다면 계속 동거한 것으로 인정해 주지만 동거한 기간으로는 인정받지 못하기 때문에 결과적으로 동거기간은 8년에서 2년을 뺀 6년이 됩니다.

② 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서   1세대1주택에 해당할 것(무주택인 기간이 있는 경우 1세대1주택 기간에 포함)

피상속인과 상속인이 같이 살면서 1세대1주택 요건을 연속으로 10년 이상 충족하여야 한다는 말입니다. 다만, 무주택인 기간은 1세대1주택에 해당하는 기간에 포함해 줍니다. 따라서, 엄마와 딸이 12년을 함께 살았는데 5년 정도는 주택이 없어 같이 전세로 살았을 경우에도 10년 이상 동거한 것이기에 동거주택 상속공제를 받을 수 있게 됩니다.

6억원이라는 큰 금액을 상속재산에서 공제해 줌에도 불구하고, 실제 적용받는 케이스는 많지 않습니다. 그 이유는 바로 이 2번째 요건의 영향이 큽니다. 동거하는 기간 동안 잠시라도 1세대1주택 기준을 벗어난다면 ‘계속하여 10년’ 이라는 요건을 위배한 것이 되어 상속공제를 적용받을 수 없게 됩니다.

그럼, 일시적2주택이나 상속 또는 동거봉양으로 인하여 2주택이 되는 경우에도 1주택 요건을 위배했기 때문에 동거주택상속공제를 받을 수 없을까요?

그렇지는 않습니다. 양도세 비과세를 적용받는 아래의 사유에 해당한다면 동일하게 상속공제를 적용받을 수 있습니다. ※ 1주택으로 인정하는 경우

① 피상속인이 일시적2주택을 소유한 경우(다만, 다른 주택을 취득한 날부터2년 이내에 종전의 주택을 양도하고 이사하는 경우만 해당)
② 상속인이 상속개시일 이전에1주택자와 혼인한 경우(다만, 혼인한 날부터5년 이내에 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당)
③ 피상속인이 문화재보호법 제53조 제1항에 따른 국가등록문화재에 해당하는 주택을 소유한 경우
④ 피상속인이 소득세법 시행령 제155조 제7항 제2호에 따른 이농주택을 소유한 경우
⑤ 피상속인이 소득세법 시행령 제155조 제7항 제3호에 따른 귀농주택을 소유한 경우
⑥ 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합쳐 일시적으로1세대2주택을 보유한 경우(다만, 세대를 합친 날부터5년 이내에 피상속인 외의 자가 보유한 주택을 양도한 경우만 해당) ⑦ 피상속인이1주택자와 혼인함으로써 일시적으로1세대2주택을 보유한 경우(다만, 혼인한 날부터5년 이내에 피상속인의 배우자가 소유한 주택을 양도한 경우만 해당) ⑧ 피상속인 또는 상속인이 제3자로부터의 상속으로 인하여 상속주택 소수지분을 소유한 경우

③ 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대1주택을 보유한 자로서
   피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것

상속을 받는 자가 피상속인의 1주택 외에 주택이 없어야 한다는 의미입니다. 그럼, 피상속인의 주택을 상속인들이 공동으로 상속받는 경우는 어떨까요?

이 경우에는 동거주택 상속공제 요건을 충족한 상속인의 보유지분에 대해서만 공제가 가능합니다. 결과적으로, 동거한 상속인이 꼭 하나의 주택 전체를 다 상속 받는 경우에만 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있는 것이 아니라는 것을 알 수 있습니다.

또 하나 꼭 기억해야 할 내용은 상속주택을 상속받는 자는 직계비속만 가능하다!입니다.

즉, 배우자의 경우 배우자 공제를 따로 적용해주기 때문에 20년을 같이 동거했어도 동거주택 상속공제를 적용 받을 수 없다는 것입니다.

위 사례처럼 20억원 APT를 법정비율대로 나눈다면, 배우자가 40%, 3자녀가 각각 20%씩을 받게 됩니다. 언니 둘은 결혼하여 각각 주택이 있고, 막내만 미혼이어서 부모님과10년 이상 동거중이라면, 막내딸의 지분인 20%에 대해서만 공제가 적용되어 4억원(20억원 × 20%)이 공제됩니다.

상속세를 줄이기 위해서 막내딸의 주택 상속지분을 10% 더 올려 4억원(20억원 × 20%)이 아닌 6억원(20억원 × 30%) 공제를 선택할 수 있습니다.

결국, 단순히 법정지분 비율대로 상속주택을 배분하는 것보다, 동거주택 상속공제 규정, 상속주택 관련 양도세 비과세 규정 및 중과세 배제 규정도 함께 검토하여 자산 분할을 결정할 필요가 있습니다.

이런 경우는 어떨까요?

Q1) 피상속인이 상속개시 전 매매계약을 체결하고 계약금을 수령한 주택에 대해서도 동거주택 상속공제 적용이 가능할까요?

일반적으로 주택의 소유권 이전시기는 잔금청산일과 소유권이전등기일중 빠른 날입니다.

지금처럼 계약서를 작성하고 계약금을 지불하였다 하더라도 이 계약은 소유권 이전등기전에 언제든지 파기가 가능한 것으로 이 시기에 상속이 발생하였다면, 아직은 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 동거주택 상속공제를 적용해 주는 것이 맞습니다. 상속개시일 전 피상속인이 임대보증금을 받고 임대한 주택에 대하여 매매계약을 체결한 후 계약금만을 수령하고 사망한 경우로서 다른 공제요건 충족시 해당 주택에 대하여 동거주택 상속공제를 적용받을 수 있으며, 상속주택가액은 해당 주택의 양도대금 전액에서 상속개시일 전에 피상속인이 수령한 계약금을 차감한 가액으로 하는 것임(서면법령재산-243, 2015.05.27)
Q2) 피상속인의 실종으로 인하여 상속이 개시되었을 때 동거주택 상속공제 적용이 가능할까요?

상속세및증여세법 제2조에서는 상속개시일을 이렇게 정의하고 있습니다. "상속개시일"이란 피상속인이 사망한 날을 말한다. 다만, 피상속인의 실종선고로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 실종선고일을 말한다. 따라서, 안타깝게도 이때에는 세법에서 이야기하는 동거주택의 범위에 들어가지 않기 때문에 동거주택상속공제를 적용할 수 없다고 합니다... [제목] 피상속인의 실종으로 상속이 개시된 경우 동거주택상속공제 요건 충족 여부 ​
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[요약] 피상속인의 실종선고로 인하여 상속이 개시되는 경우 실종은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제20조의2제2항 및 같은 법 시행규칙 제9조의2에 따른 사유에 해당하지 아니하는 것임 (서면법령재산-2305, 2020.10.15)