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제 목	부모에게 매매후 전세보증금
작성자	samt*****	등록일	2021.11.03
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드	직계존비속 주택 매매 전세 증여추정
부모에게 매매후 전세보증금

답변

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제 목	[답변] 부모에게 매매후 전세보증금	경지현 상담위원 상담분야 법인세
등록일	2021.11.03	경지현 상담위원 상담분야 법인세
직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하는 것이나, 양도대가를 수취하고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여로 추정하지 않는 것입니다. 따라서 부모와 자녀간에 주택을 매매하고 전세계약을 한 경우라도 실제 그와 같은 사실이 있었고 그 사실을 명백히 입증할 수 있는 경우에는 매매를 부인하고 증여로 보지는 않는 것입니다. 따라서 부모와 자녀가 아닌 제3자간 거래와 동일하게 양도계약서를 작성하고 대금을 금융기관을 통해 실제 지급하고, 전세계약서를 작성한 후 전세보증금을 금융기관을 통해 지급받고, 전세계약 만료후 전세보증금을 부모님에게 반환하여야 합니다. 또한, 자금조달에 대한 소명을 할 수 있어야 하며, 부모와 자녀는 해당 주택에서 동거하지 않고 부모님인 확정일자를 받아두셔야 할 것입니다. 결론적으로 제3자로부터 주택을 매입하여 다른 제3자에게 전세를 주는 경우와 동일하게 한다면 과세관청과의 다툼이 발생하는 경우 적절히 대처할 수 있을 것으로 판단됩니다. 상증법 제44조【배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정】 ① 배우자 또는 직계존비속(이하 이 조에서 "배우자 등"이라 한다)에게 양도한 재산은 양도자가 그 재산을 양도한 때에그 재산의 가액을 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다. ② 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인(이하 이 항 및 제4항에서 "양수자"라 한다)이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자 등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 그 배우자 등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자 등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한「소득세법」에 따른결정세액을 합친 금액이 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 당초 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정할 경우의 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 해당 재산이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다. 1. 법원의 결정으로 경매절차에 따라 처분된 경우 2. 파산선고로 인하여 처분된 경우 3.「국세징수법」에 따라 공매(公賣)된 경우 4.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제8조의 2 제4항 제1호에 따른 증권시장을 통하여 유가증권이 처분된 경우. 다만, 불특정 다수인 간의 거래에 의하여 처분된 것으로 볼 수 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. 5. 배우자 등에게 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우 ④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자 등에게 증여세가 부과된 경우에는「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다. 상증법시행령 제33조【배우자 등에게 양도한 재산의 증여추정】 ① 삭 제(2016.2.5.) ② 법 제44조 제3항 제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제9조 제13항에따른 증권시장에서 이루어지는 유가증권의 매매 중 기획재정부령으로 정하는 시간외시장에서 매매된 것을 말한다. ③ 법 제44조 제3항 제5호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록을 요하는 재산을 서로 교환한 경우 2. 당해 재산의 취득을 위하여 이미 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다)받았거나 신고한 소득금액 또는 상속 및수증재산의 가액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 3. 당해 재산의 취득을 위하여 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우 법규재산2011-445, 2011.11.02 [질의] ㅇ 사실관계 -본인은 경기도 성남시 분당구 아파트 134.94㎡를 1995년 취득하여 현재까지 보유하고 있으며 이 아파트를 아들에게650백만원에 매도하고 동시에 아들로부터 전세보증금 350백만원에 임차할 계획임 * 2011.4.29. 위 아파트 공동주택 공시가격 000백만원 ㅇ 질의내용 -직계존비속간 아파트를 매매와 임대차를 하는 경우 증여추정 규정에 따라 사실관계가 부정되어 증여세가 과세되는지여부 [회신] 직계존비속간 거래에 대하여 「상속세 및 증여세법」제44조의 증여추정 적용제외 요건에 해당하는지 여부는 사실판단 사항에 해당하며, 사실판단 사항에 해당하는 질의는 「법령사무처리규정」제18조에서 세법해석 사전답변 신청대상에서 제외하도록 하고 있습니다. 따라서, 사실판단 사항에 해당하는 귀 세법해석 사전답변 신청은 답변 대상이 아님을 알려드리며, 이와 관련해서는 기존 해석사례(재산세과-54, 2010.01.26.)를 참고하시기 바랍니다. ○ 재산세과-54, 2010.01.26. 1.「상속세 및 증여세법」 제44조 제1항의 규정에 의하여 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로 추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히 인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다. 귀 질의의 경우 당해 사안이 증여에 해당하는지 양도에 해당하는지 여부는 귀하의 채무를 자녀가 실제 인수하였는지 여부를 차입금에 대한 이자 및 원금지급사항 등에 의하여 확인하고, 자금출처가 확인되는 자녀의 자금을 실제 귀하가 차용하였는지와 실제 양도대금을 수령하였는지 여부를 금융자료 등에의하여 사실확인한 후 판단할 사항입니다. 2.또한, 위 “1.”에 의하여 증여추정규정이 적용되지 아니하는 재산은 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 당해 재산의시가보다 높거나 낮은 대가를 지급하는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등)의 규정이 적용되는 것입니다. 서면-2016-상속증여-3371 [상속증여세과-535], 2016.05.18 [질의] 1. 사실관계 ○ 父 자금 7,000만원과 子 자금 7,500만원을 합하여 아파트 구입 ○ 아파트는 子가 사되, 父가 집을 살 때 父의 자금 7,000만원에 대해 子의 집에 임차하는 것으로 전세계약서를 작성함 ○ 子가 해당 아파트에 대해 매매(양도)의사가 있어 父가 현재 시세인 14,500만원에 구입하기로 하고 이미 지급된 전세보증금을 제외한 7,500만원은 은행 대출을 받아 아들에게 지급하려고 함 ○ 자녀는 3년 전 결혼하여 다른 지역에 살고 있음 2. 질의내용 ○ 子에게 증여세 납부의무가 있는 지 여부 [회신] 직계존비속에게 재산을 양도한 경우에는 직계존비속에게 증여한 것으로 추정하는 것으로 대가를 지급받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여추정을 적용하지 아니함. 재산세과-82, 2013.03.18 직계존비속에게 대가를 지급받고 아파트를 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우에는 증여추정 규정을 적용하지 아니하며, 「상속세 및 증여세법」제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액으로 거래하는 경우에는 같은 법 제35조에따른 증여세가 과세되지 아니함. 재산세과-441, 2011.09.27 상속세 및 증여세법 제44조 제1항의 규정에 따라 직계존비속에게 양도한 재산은 그 재산을 양도한 때에 증여한 것으로추정하는 것이나, 직계존비속에게 대가를 지급받고 양도한 사실이 같은 법 시행령 제33조 제3항 각호에 의하여 명백히인정되는 경우에는 그러하지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우는 금융자료 등에 의한 금액이 매매대금인지 및 해당 금액의 자금출처관련 증빙을 확인하여 위에 해당하는지 여부를 판단할 사항임

※ 상담에 대한 답변은 상담위원의 개인적인 견해로서 ㈜조세통람(택스넷)의 공식적인 의견과는 무관하며 권한 있는 기관(법원, 과세관청 등)의 유권해석과도 차이가 있을 수 있으니 참고자료로만 활용하시기 바랍니다. 따라서, 의사결정 등 실제적용에 있어서는 권한 있는 기관이나 해당 분야 전문가의 조언을 얻어 충분히 검토하시기 바라며, ㈜조세통람(택스넷)은 본 상담의 답변을 활용함으로 인해 발생되는 결과에 법적책임 등이 없음을 주지하시기 바랍니다.

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