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제 목	적정임대료 산출 관련 질의 (부당행위 계산 관련)
작성자	dmco***	등록일	2019.09.09
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
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평소 많은 도움을 받고 있어 늘 이용하고 있습니다. 현재 당 사업장에 임대업장 몇곳이 있는데 임대료가 매출에 연동되는 변동되는 변동임대료요율을 채택하고 있습니다. 부당행위대상이 되지 않기 위해 특수관계자와 비특수관계자가 공존에 있어 동일한 요율(ex. 20%)를 적용하고 있습니다. (모두 보증금은 별도로 받고 있지 않고 있습니다) 이 경우 만약 보증금을 좀 더 내더라도 월별 납부하는 임대료요율을 낮추고자 하는 요청이 있어 검토를 하려고 합니다. 요율이 아닌 정액인 경우 전월세 변경이나 상가 임대료 요율 변경하는 자료는 찾아볼 수 있었으나 매출액 × 요율이 적용되는 상황에서 임대보증금을 더 받았을때의 요율변경자료는 도저히 찾아볼수가 없습니다. 1. 질의 - 임대료를 더 내고 요율을 적게하고자 할 경우 임대료당 얼마의 요율을 조정할 수 있는지, 있다면 어떤 자료를 참고해야 하는지. - ex. 보증금(0원) + 매출액(10억) × 요율(20%) → 보증금(10억원) + 매출액(10억) × 요율(?%)

답변

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제 목	[답변]적정임대료 산출 관련 질의 (부당행위 계산 관련)
등록일	2019.09.09
질의하신 임대 요율이 세법상 적정시가인지 여부는 별론으로 하고 법인세법에서 보증금과 월세 간의 전환요율에 대해 구체적으로 규정하고 있지는 않습니다만, 조세심판원에서는 시장에서 통용되는 보증금-월세 전환요율을 사용한 경우 적정한 것으로 인정한 바 있습니다. 따라서 현재 시행하는 요율의 합리성과 현재 시장에서 통용되는 보증금-월세 전환율의 현황 및 객관적 합리성을 종합적으로 검토할 필요가 있겠습니다. 법인세법 시행령 제89조(시가의 범위 등) ①법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. <개정 2007. 2. 28., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2.> ②법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다. <개정 2002. 12. 30., 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2010. 12. 30., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2016. 2. 12., 2016. 8. 31., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.> 1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다. 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다. ③ (생략) ④제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. <개정 2000. 12. 29., 2001. 12. 31., 2012. 2. 2.> 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 조심2012서3566 , 2013.11.26 (다) 청구법인은 2013.3.5.(화) 개최된 조세심판관회의에 출석하여,청구법인의 임대건물은 IMF로 많은 기업이 폐업하는 상황인 1999년 1월에 사용승인 받았지만 임차인을 구할 수 없어 1999년 3월 특수관계자인 OOO을 첫 번째 임차인으로 3층 293.05평과 4층 287평을 전액 임대보증금만으로 계약하게 되었으며, 그 후 1년 6개월 후 2000년 8월에 이르러 전체부동산 중 4층 287평에 인터파크가 입점하면서 임대보증금 중 일부를 시장에서 통용되는 전환율 12%로 월 임대료를 받는 것으로 계약하게 되었다는 취지의 의견진술을 하였다. (4)「법인세법」제52조에 정한 “부당행위계산의 부인”이란 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 같은 법 시행령 제88조 제1항 각 호에 열거된 제반 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하다고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래 행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인 지의 여부에 따라 판단하여야 한다(대법원 2007. 12. 13 선고 2005두14257 판결 등 참조). (가)「법인세법 시행령」제88조 제l항 제6호 본문은「법인세법」제52조 제1항의 ’조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우’의 하나로 ’금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율・요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우’를 들고 있고, 같은 법 제52조 제2항, 같은 법 시행령 제89조 제1항, 제2항, 제4항에 의하면, 법인이 특수관계에 있는 자에게 시가보다 낮은 대가를 지급받고 용역을 제공한 경우에 해당하는지 여부의 기준이 되는 용역의 ’시가’는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격에 의하고(같은 법 시행령 제89조 제1항). 그와 같은 거래의 실례가 없는 경우에는 같은 법 시행령 제89조 제2항에 의한 감정가액 등에 의할 수 있으며, 이러한 방법에 의하여도 시가를 산정할 수 없는 경우에는 보충적으로 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금 이자율을 곱하여 산출한 금액으로 하도록 하고 있다. (나) 이 건의 경우 전체부동산의 임대내역 중 특수관계가 없는 5층의 임차인 메트라이프에 대한 임대부분을 보면, 기준시가가 OOO원로 쟁점부동산의 기준시가인 OOO원와 동일하고 임대면적도 쟁점부동산 968.86㎡과 유사한 968.76㎡로 나타나고 있어 5층의 임대부분(비특수관계자인 OOO에 임대한 곳)이 쟁점부동산과 유사한 것으로 보이며, 2010년도 OOO의 월 임대료(임대료 + 임대보증금)를 기준으로 하여 임대보증금 환산방식(OOO 외 타인에 대한 임대보증금의 월세 전환율 1% 적용하여 산출)에 의한 임대보증금을 산출하면 OOO되고, 2010년도 쟁점부동산 임대와 관련하여 청구법인이 OOO으로부터 수취한 임대보증금은 위 금액과 유사한 OOO원으로 나타나며, 「법인세법 시행령」제89조 제1항(불특정 다수인간의 거래가격이 있는 경우의 그 가 격) 또는 감정가액 등이 없어 쟁점부동산의 시가가 불분명하다고 하여 보충적 평가방법에 의한 가액을 시가로 인정하는 경우,「법인세법 시행령」제89조 제4항 제1호에 의한 부당행위계산의 부인규정에 의한 임대료 시가산정방식(당해 자산시가의 50% 상당액에서 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액)’에 의하면 쟁점부동산의 임대보증금 시가는 쟁점부동산 시가OOO의 50%인 OOO원으로 산정되고, 청구법인은 OOO으로부터 이를 초과하여 임대보증금을 수취OOO한 것으로 나타난다. (6) 위 관련법령 및 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 청구법인과 특수관계자 사이의 임대차거래가「법인세법」등에서 조세를 부당하게 감소시킨 부당행위계산 부인 사유인 “저가 임대”에 해당한다는 사실 및 위와 같은 저가 임대에 해당하는지를 판단함에 있어 그 적용기준이 되는 “시가” 내지 “적정 임대료”에 관한 주장・증명책임은 모두 과세관청에게 있다고 할 것으로(대법원 2005.5.12. 선고 2003두15287 판결, 대법원 2010.10.28. 선고 2008두 15541 판결 등 참조), 처분청은 이 건 임대차거래가 부당행위계산 부인 대상이라고 주장하면서 그 부당성의 판단 기준으로 부동산임대용역에 대한 과세표준 계산의 특례 규정인「부가가치세법 시행령」제49조의2 제1항에 따라 임대보증금에 정기예금 이자율을 적용하여 산정한 간주임대료에 월차임을 합한 금액을 시가로 들고 있으나, 처분청이 산정한 시가는 특수관계자가 아닌 자로부터 지급받은 실제임대료가 아니며, 처분청이 시가 산정시 적용한 위 규정은「부가가치세법」상 간주임대료 계산방법에 관한 규정일 뿐「법인세법 시행령」제89조 제1항 내지「부가가치세법 시행령」제50조 제1항 제1호가 규정한 ‘특수관계자 외의 자와 계속적으로 거래한 가격’ 내지 ‘제3자간에 일반적으로 거래된 가격’인 시가라고 보기는 어려운 점, 또한, 이 건의 경우 시가로 볼 만한 감정가액(법인세법 시행령 제89조 제2항)이 없는 점, 쟁점부동산(3층)과 위치, 면적, 기준시가 등이 유사한 메트라이프의 임대차물건(5층)의 임대차보증금을 같은 조건으로 환산하여 보면 쟁점부동산의 임대보증금과 유사한 금액으로 산출되는 점, 쟁점부동산의 임대와 관련하여 청구법인이 OOO으로부터 쟁점부동산의 시가의 50%에 상당하는 금액을 초과하여 임대보증금을 수취한 점 등으로 볼 때 이 건 임대차거래가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결여한 비상적인 것이라고 볼 수는 없다(대법원 2013.2.28.선고 2012누24269 판결 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 청구법인에게 부당행위계산부인 규정을 적용하여 법인세 2007사업연도˜2011사업연도 총 OOO원을 익금산입하여 별지기재 법인세를 부과하고, 2007년 제1기˜2011년 제2기 별지기재 부가가치세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다

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법인세 950	안녕하세요. 특수관계자간의 대여금 상환관련 질문입니다. 특수관계자에게 특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부) 및 운영자금에 대한 대여금 등 여러 차례에 걸쳐서 금전대여 거래가 발생하였습니다.대여금약정서에는 해당 대여금의 상환순서나 이자와 원금의 상환순서는 존재하지 않습니다.특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부)과 관련하여 해당 사업지의 매각으로 들어온 대금으로 차입금을 상환하고자 할때 차입금의 상환순서가 있는지가 궁금합니다.선입선출 형태로 상환을 처리하는 건인지, 해당 목적차입금과 관련된 자금으로 상환하는 건이니 해당 특수목적차입금 상환을 우선으로 해야하는건인지?그리고 해당 특수목적차입금을 상환하고 그외에 여분의 자금이 남아서 상환을 할 경우에는 차입금을 선차입한 차입금 상환을 하는건인지? 아니면 뒤에 차입한 차입금이 상환이 가능한지 여부를 알고 싶습니다. (이자는 가중평균차입금이자율을 적용하기 때문에 최근의 금리상승으로 후에 대여한 대여금의 이자율이 높습니다.)	ks****	2025.07.24		답변완료

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