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제 목 조합원입주권양도시 1세대 1주택 비과세 여부
작성자 lhi5** 등록일 2024.10.18
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
관련 키워드
2022.1.14에 분양권을 분양받고 현재 조합원 입주권을 1개 소유한 세대입니다
이 경우 조합원 입주권 양도시 1세대 1주택 비과세가 되는지요?
답변
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제 목 [답변] 조합원입주권양도시 1세대 1주택 비과세 여부 한성욱 상담위원 상담분야 연말정산
등록일 2024.10.18
1세대1주택 비과세 규정은 1세대가 2년 이상 보유(조정대상지역에 위치한 주택을 취득했다면 2년 이상 거주)한 주택을 양도해야 적용되며, 조합원입주권을 양도한 경우에는 적용되지 않습니다.
 
​다만 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 상태의 주택을 팔면 비과세가 가능했는데 관리처분계획인가 후 조합원입주권을 팔면 비과세가 안되는 것은 과도한 제재인 점을 감안하여 아래의 일정 요건을 갖춘 경우 입주권도 비과세가 가능합니다.
 

1) 입주권 양도 당시 무주택일 것
관리처분계획인가 당시 2년 이상 보유(조정대상지역 지정 후 취득했다면 2년 이상 거주)을 갖춘 주택이 조합원입주권으로 전환되고, 해당 입주권 양도 당시 다른 주택이나 조합원입주권, 2022.1.1. 이후 취득한 분양권이 없다면​ 입주권의 차익에 대해 비과세가 적용됩니다.

2)양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것
 
 따라서 입주권 비과세 규정을 적용할 때 관리처분계획인가일 당시 소득세법 89조1항3호의 요건을 갖춘 주택으로서 이후 해당 주택이 입주권으로 전환되고 입주권 양도 당시 다른 주택이나 조합원입주권, 그리고 2022.1.1. 이후 취득한 분양권이 없다면 입주권 비과세가 가능합니다.
 
 
[ 관련법령 ]
 
소득세법 제89조【비과세 양도소득】
 
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
 
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
 
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
 
가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
 
 
소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
 
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의 2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

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