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제 목	토지 건물의 양도가액의 안분기주
작성자	lhi5**	등록일	2016.05.20
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
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개정된 소득세법 100조 3항에 의하면 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물등의 가액이 불분명한 것으로 본다라고 되어 있는 데 100분의 30이상의 여부를 계산할 때 그 분모는 기준시가를 기준으로 한 가액인가요? 구분기장한 가액을 기준으로 한 것인가요? (예)계약서 상 구분 기장 금액 토지 245,000,000 주택 485,000,000 계 730,000,000인 경우 상기 토지와 주택의 기준시가는 토지 153,920,000 주택 217,905,000 계371,725,800 일 경우 기준시가에 따라 주택과 토지의 가액을 안분계산하면 토지 302,073,702 주택은 533,970,575입니다 이 경우 토지의 경우 차액은 302,073,702-245,000,000=58,073,702인에 이 때 분모는 기준시가에 의하여 계산한 금액인 302,073,702인가요 아니면 구분기장한 금액인 245,000,000인가요 2.주택의 부수토지로 보유 기간이 1년이상 2년 미만이고 주택의 보유기간은 1년 미만인 경우 토지 부분에 대한 세율은 누진세율인가요? 아니면 단일세율 40%인가요?

답변

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제 목	[답변]토지 건물의 양도가액의 안분기주	장진혁 상담위원 상담분야 법인세
등록일	2016.05.23	장진혁 상담위원 상담분야 법인세
소득세법 제100조 제3항에서는 제2항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 보고 있으며, 제2항에서는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산하도록 하고 있어 기준시가를 기준으로 계산한 금액으로 비교하여야 합니다. 그리고 주택과 주택의 부수토지의 취득시기가 상이하므로 각각 양도차익을 산정하여야 하는 것으로 주택과 부수토지 각각 세율적용을 하는 것입니다. 주택(부수토지 포함)을 1년 미만 보유 후 양도한 경우에는 40%의 단일세율이 적용되고, 1년이상 보유 후 양도한 경우에는 6%~38%의 누진세율이 적용됩니다. 소득세법 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2009.12.31. 개정) ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2009.12.31. 개정) ③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. (2015.12.15. 신설) 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 하고, 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다. (2015.12.15. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2014.1.1. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2014.1.1. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

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법인세 97702	제목 제목	te****	2025.08.04		답변대기
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법인세 950	안녕하세요. 특수관계자간의 대여금 상환관련 질문입니다. 특수관계자에게 특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부) 및 운영자금에 대한 대여금 등 여러 차례에 걸쳐서 금전대여 거래가 발생하였습니다.대여금약정서에는 해당 대여금의 상환순서나 이자와 원금의 상환순서는 존재하지 않습니다.특수목적대여금(사업을 위한 토지매입자금의 일부)과 관련하여 해당 사업지의 매각으로 들어온 대금으로 차입금을 상환하고자 할때 차입금의 상환순서가 있는지가 궁금합니다.선입선출 형태로 상환을 처리하는 건인지, 해당 목적차입금과 관련된 자금으로 상환하는 건이니 해당 특수목적차입금 상환을 우선으로 해야하는건인지?그리고 해당 특수목적차입금을 상환하고 그외에 여분의 자금이 남아서 상환을 할 경우에는 차입금을 선차입한 차입금 상환을 하는건인지? 아니면 뒤에 차입한 차입금이 상환이 가능한지 여부를 알고 싶습니다. (이자는 가중평균차입금이자율을 적용하기 때문에 최근의 금리상승으로 후에 대여한 대여금의 이자율이 높습니다.)	ks****	2025.07.24		답변완료

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