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제 목 | 취득가액 | ||
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작성자 | chao* | 등록일 | 2025.05.28 |
상담분야 | 지방세 > 취득세 > 신·증축 | ||
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좋은상담에 항상 감사드립니다 주택이 재개발완료후 아파트를 양도하였으며 해당 아파트의 이력은 아래와 같습니다 년/월 내용 03/06 주택취득(매매계약서 없어 환산예정)--(가) 13/09 최초관리처분계획인가 15/07 국유지매입(토지 22제곱미터)--(나) 20/03 준공 21/03 최종 관리처분계획인가 21/03 청산금 지급받음--(나)를 종전토지가액에 포함하여 권리가액 산정 25/05 아파트매매 이번 양도세 신고시 위 아파트의 취득가액을 계산할때 (가)는 환산 (나)는 어떻게 처리하여야 하는지요? 갑설) (가)의 취득일기준으로 취득가액을 환산하여야 (나)는 없는 것으로 한다 을설) 조합원분담금으로 보고 계상한다 *청산금 지급받았을때는 입주권과 토지에 대하여 입금액을 각각의 종전자산가액을 권리가액으로 나누서 양도가액으로 하고 취득가액은 각각 환산가액/실취득가액으로 하여 신고되어 있습니다. 좋은 상담 부탁드립니다 |
답변
제 목 | [답변] 취득가액 |
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등록일 | 2025.05.28 | ||||
재개발 아파트 양도 시 취득가액 산정: (가) 환산취득가액, (나) 국유지매입금의 처리 주어진 사례에서 주택을 재개발하여 아파트를 취득 후 양도하였고, 이 과정에서 (가) 주택 취득(매매계약서 없음, 환산예정)과 (나) 국유지 매입(토지 22㎡)이 있었습니다. 양도소득세 신고 시 취득가액 산정에 있어 (나)의 국유지 매입금(조합원 분담금 성격)을 어떻게 처리해야 하는지에 대한 질문입니다. (가) 기존 주택의 취득가액: 환산취득가액 적용 매매계약서 등 실제 취득가액을 입증할 수 없는 경우, 기존 주택의 취득가액은 소득세법 시행령 제166조에 따라 환산취득가액을 적용합니다. 환산취득가액은 관리처분계획인가일까지의 기준시가 상승비율을 반영하여 산정합니다. 즉, (가)는 환산취득가액으로 산정이 맞습니다. (나) 국유지 매입금(조합원 분담금)의 처리 1. 조합원 분담금(국유지 매입금)의 성격 재개발 과정에서 조합원이 추가로 부담한 금액(국유지 매입 등)은 조합원 분담금 또는 청산금 납부로 분류됩니다. 이 금액은 신축 아파트 취득을 위해 추가로 투입된 비용으로, 실질적으로 취득가액에 포함되는 자본적 지출입니다. 2. 취득가액 산정 시 처리 조합원 분담금(국유지 매입금)은 신축 아파트의 취득가액에 포함하여야 합니다. 즉, (가)의 환산취득가액에 (나)의 실제 지출한 국유지 매입금(분담금)을 더하여 신축 아파트의 총 취득가액을 산정해야 합니다. 이는 조합원 분담금(청산금 납부분)이 신축주택의 취득원가에 포함되는 것이며, 양도차익 계산 시 필요경비로 인정됩니다. 3. 관련 법령 및 실무 국세청 및 실무 해설에 따르면, 재개발·재건축 아파트의 취득가액은 "종전 부동산의 취득가액 + 추가로 납부한 청산금(조합원 분담금)"으로 산정합니다. 장기보유특별공제 등도 분담금을 포함한 전체 취득가액을 기준으로 산정합니다 |
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