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제 목	8년자경농지 감면요건을 충족하는 토지를 국가에서 수용할 경우 양도소득세를 대략적으로 알고 싶습니다.
작성자	dlxo*******	등록일	2025.05.27
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
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취득가액 평당 100만원 보유기간 10년 8년이상 자경농지요건 충족 면적 360평 수용가액 평당 400만원 일경우 양도소득세를 대략적으로 알고 싶습니다.

답변

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제 목	[답변] 8년자경농지 감면요건을 충족하는 토지를 국가에서 수용할 경우 양도소득세를 대략적으로 알고 싶습니다.	문진수 상담위원 상담분야 기업회계
등록일	2025.05.27	문진수 상담위원 상담분야 기업회계
① 양도차익: 14억 4,000만 원 – 3억 6,000만 원 = 10억 8,000만 원 ② 필요경비 등 공제 생략: 일반적인 계산에서는 필요경비 증빙 가능시 추가 공제 가능하나, 여기서는 단순 계산을 가정. 장기보유특별공제 보유 10년 × 6% = 60% 공제 → 10억 8,000만 원 × (1 – 0.6) = 4억 3,200만 원 자경농지 감면 적용 자경기간이 8년 이상이므로, → 감면율 80%, 감면 한도는 최대 1억 원 ※ 자경농지 감면은 장특공제 적용 후 남은 양도차익에 대해 계산. ① 장특공제 후 소득: 4억 3,200만 원 ② 자경농지 감면: → 4억 3,200만 원 × 80% = 3억 4,560만 원 → 단, 1억 원 한도 초과이므로 실제 감면금액은 1억 원으로 제한 . 과세표준 = 장특공제 후 – 자경농지 감면 → 4억 3,200만 원 – 1억 원 = 3억 3,200만 원 세율 적용 및 세액 산출 (기본세율) 2025년 현재 세율 (2023년 기준 유지 가정): 과세표준 세율 누진공제 ~1.2억 15% 없음 ~4.6억 24% 1,080만 원 → 과세표준이 3억 3,200만 원이면: 양도소득세 = 3억 3,200만 원 × 24% – 1,080만 원 = 7,968만 원 지방소득세 10% 포함 시 총세액: → 7,968만 원 × 1.1 = 약 8,765만 원

※ 상담에 대한 답변은 상담위원의 개인적인 견해로서 ㈜조세통람(택스넷)의 공식적인 의견과는 무관하며 권한 있는 기관(법원, 과세관청 등)의 유권해석과도 차이가 있을 수 있으니 참고자료로만 활용하시기 바랍니다. 따라서, 의사결정 등 실제적용에 있어서는 권한 있는 기관이나 해당 분야 전문가의 조언을 얻어 충분히 검토하시기 바라며, ㈜조세통람(택스넷)은 본 상담의 답변을 활용함으로 인해 발생되는 결과에 법적책임 등이 없음을 주지하시기 바랍니다.

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제 목	장기보유특별공제율 10년보유 토지면 20%아닌가요?
작성자	dlxo*******	등록일	2025.05.27
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
장기보유특별공제율 10년보유 토지면 20%아닌가요?

답변

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제 목	[답변] 장기보유특별공제율 10년보유 토지면 20%아닌가요?	문진수 상담위원 상담분야 기업회계
등록일	2025.05.27	문진수 상담위원 상담분야 기업회계
네 맞습니다. 장기보유특별공제 적용에 있어 오류가 있었습니다. 널리 양해 바랍니다. 장기보유특별공제를 20% 적용시 산출세액은 아래와 같습니다. 단, “8년 이상 재촌·자경” + “도시지역 편입 3년 이내 양도” + “실제 농업에 활용” + “농지 상태 유지”를 모두 충족한다면, → 조세특례제한법 §69③에 따른 100% 양도소득세 면제가 가능합니다. ① 장기보유특별공제 → 10억 8,000만 원 × 20% = 2억 1,600만 원 ② 자경농지 감면 (80% × 나머지) → (10억 8,000만 – 2억 1,600만 원) = 8억 6,400만 원 → 그 중 80% 감면 = 6억 9,120만 원 → 단, 감면한도는 1억 원으로 제한됨 ③ 과세표준 → 10억 8,000만 – 2억 1,600만 – 1억 원 = 7억 6,400만 원 ④ 기본세율 적용 (2025년 기준 추정) 과세표준 7억 6,400만 원 → 세율 42%, 누진공제 3,760만 원 → 소득세 = 7억 6,400만 원 × 42% – 3,760만 원 = 약 2억 1,448만 원 → 지방소득세 10% 포함 시 = 약 2억 3,593만 원 단, “8년 이상 재촌·자경” + “도시지역 편입 3년 이내 양도” + “실제 농업에 활용” + “농지 상태 유지”를 모두 충족한다면, → 조세특례제한법 §69③에 따른 100% 양도소득세 면제가 가능합니다.

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