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제 목 부동산매매계약의 해제 완료 여부
작성자 ryu3*** 등록일 2006.11.01
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
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동일한 토지에 대한 매매계약 등에 관한 사실이 아래와 같이 발생된 경우, 2004년 11월 14일자의 매매계약이 해제되었는지, 해제되지 아니한 것인 지, 해제하려면 어떤 절차를 취해야 하는지를 알고자 합니다. 2004. 11. 14일 : 부동산매매계약서 작성 후 서명 <주요내용> 1) 매도자(갑) ; 피상속인 매수자(을) ; A법인 2) 총매매대금 ; 10억원(통장계좌로 입금) 계약금 ; 10%, 1억원, 사업부지면적의 70%이상 계약서 작성완료시, 2004년 11월 30일까지 잔금 ; 90%, 사업승인일로부터 30일이내, 2005년 5월 31일까지 3) 계약의 효력 ; 서명함으로써 효력이 발생함 4) 토지사용승낙서 ; 계약금 입금시 을에게 제출 5) 위약사항 ; 갑이 중도해약시 사업중단에 따른 일체의 손해를 배상, 을 이 위약시 계약금 귀속 후 계약해지 가능. 6) 기타사항 ; 갑의 매매대금 증액요구 불가, 을의 매수인 명의변경 가능 매수인 변경시 계약내용의 승계를 인정함. 2005. 1월 : 전화로 계약금지급을 독촉함 2005. 3. 24일 : 명의변경된 매수인( B법인)으로부터 계약금 1억원이 입금 되어 토지사용승낙서를 교부함 2005. 5. 25일 : 피상속인 사망 2005. 6월 : 전화로 잔금지급을 독촉함 2005. 7. 27일 : 상속인 명의로 상속등기 2005. 9. 29일 : B법인에 내용증명 발송(잔금 미지급 사유로 계약금 몰취 및 계약해지 통보) 2005. 12. 6일 : B법인의 잔금 공탁(피공탁자 ; 상속인) 2005. 12. 15일 : B법인의 가처분 등기 2005. 12. 23일 : 부동산매매계약서 작성 후 서명 <주요내용> 1) 매도자(갑) ; 상속인 매수자(을) ; B법인 2) 총매매대금 ; 20억원(통장계좌로 입금) 계약금 ; 1억원, 2005년 3월 24일 잔금 ; 19억원, 2005년 12월 23일(공탁금 9억원 포함) 3) 계약의 효력, 토지사용승낙서, 위약사항, 기타사항은 2004년 11월 14일 자의 계약서 내용과 동일함. 4) 특약 ; (1) 2004년 11월 14일 피상속인과 A법인간 작성한 매매계약서에 의거 2005년 3월 24일 수령한 계약금은 매도인이 아무런 조건없이 승계 한다. (2) 본건 관련 민형사상 소를 제기치 않는다. (3) 상속은 적법하게 이루어졌으며, 상속문제 등이 제기되었을 때 모든 민형사상 책임은 매도인이 부담한다. 2005. 12. 23일 : 총매매대금 중 잔액(공탁금은 직접 수령)의 입금 확인 후 등기이전서류를 교부함. 2005. 12. 24일 : 소유권이전등기 접수
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제 목 [답변]부동산매매계약의 해제 완료 여부
등록일 2006.11.01
2004. 11. 14.자 매매계약을 2005. 12. 23.자 계약으로 바꾼 것으로 보입니 다.(경개 또는 갱개계약, 민법 제500조 참조) 갱개계약은 채무의 요소를 변경함으로써 신채무를 성립시키는 동시에 구 채무를 소멸 하는 계약을 말합니다. 사안에서 2004. 11. 14.자 계약이 2005. 12. 23. 변경된 것이므로, 구채무 인 11. 14.자 계약은 소멸한 것으로 볼 수 있겠습니다. 따라서 별도의 해제 절차를 거치지 않아도 될 것입니다. 다만, 당초 A법인에서 B법인으로 명의변경이 된 경위 등에 대하여는 명확 히 자료를 보관하셔야 뒷 날 문제가 되어도 대비할 수 있겠습니다. 건승을 빕니다.

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