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제 목 장기보유특별공제 질문드립니다
작성자 kimt**** 등록일 2025.07.18
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
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안녕하세요

서울 조정지역 (잠실)에 소재한 주택을

1990년에 취득한 후 2년 이상 거주하다가
2020년 다른 주택으로 이주하여
2009년 재개발 되어, 재개발 이후에는 거주하지 않은 경우
2025년에 처분할 경우

2년 보유, 2년 거주요건을 충족한건지 궁금합니다.

이때 장기보유 특별공제는 보유기간 40%만 적용되는건가요?
답변
답변 : 제목, 답변일, 답변내용, 연관자료, 첨부파일 등
제 목 [답변] 장기보유특별공제 질문드립니다 문진수 상담위원 상담분야 기업회계
등록일 2025.07.18

2년 보유 요건 및 2년 거주 요건 충족 여부

보유 요건:
1990년에 취득해 2025년 처분 예정이므로, 2년 보유 요건은 충분히 충족합니다.

거주 요건:
조정대상지역 내 주택(잠실)의 경우, “취득 시” 조정대상지역에 있었다면 2년 이상 거주해야 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용됩니다.
하지만 잠실은 2017년 8월 3일부터 “조정대상지역”으로 지정되었습니다.
1990년 취득 당시에는 조정지역이 아니었으므로 취득 시점에는 2년 거주 요건이 적용되지 않습니다.

재개발 후 거주:
2009년 재개발 후에는 거주하지 않았더라도, 취득 당시 2년 거주 요건이 없는 주택이라면 재개발 이후 추가 거주는 필수 요건이 아닙니다. 따라서 2년 거주요건도 사실상 충족으로 간주됩니다.

장기보유 특별공제(장특공제) 적용 기준

거주요건을 충족한 경우:

1세대 1주택 비과세(및 장기보유특별공제 80%) 적용을 위해서는 

보유기간 2년 이상

보유기간 중 2년 이상 거주

조정대상지역 내 주택이어야 함

이 세 가지를 모두 충족해야 합니다. 다만, 조정대상지역 지정 이전에 취득했다면 거주요건은 적용하지 않습니다.

장기보유특별공제율:

거주요건 미충족 시: 1년에 2%씩, 최대 15년 30%

거주요건 충족 시: 보유기간 1년 4% + 거주 1년 4%, 최대 10년 80%

현재 사안에선 조정대상지역 지정 이전 취득이므로 2년 이상 거주요건은 적용하지 않으므로, 장특공제는 “보유기간”만 적용되어 40% (예: 20년 보유 시 30% 적용, 2025년 기준 15년 이상이므로 최대 30% 적용).

※ 상담에 대한 답변은 상담위원의 개인적인 견해로서 ㈜조세통람(택스넷)의 공식적인 의견과는 무관하며 권한 있는 기관(법원, 과세관청 등)의 유권해석과도 차이가 있을 수 있으니 참고자료로만 활용하시기 바랍니다. 따라서, 의사결정 등 실제적용에 있어서는 권한 있는 기관이나 해당 분야 전문가의 조언을 얻어 충분히 검토하시기 바라며, ㈜조세통람(택스넷)은 본 상담의 답변을 활용함으로 인해 발생되는 결과에 법적책임 등이 없음을 주지하시기 바랍니다.

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제 목 추가질문 드립니다
작성자 kimt**** 등록일 2025.07.18
상담분야 지방세 > 취득세 > 신·증축
결론이 정확히 이해되지 않는데
보유기간이 30%인가요? 40%인가요?

거주기간의 경우, 재개벌 전 거주기간과 재개발 후 거주기간 모두 적용이 안되는 건가요?
답변
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제 목 [답변수정] 추가질문 드립니다 문진수 상담위원 상담분야 기업회계
등록일 2025.07.18
장기보유특별공제율: 보유기간만 인정되어 최대 30%(15년간 2%/년)까지만 적용됩니다. 40% 공제는 적용되지 않습니다.
거주기간 인정 여부: 재개발 전·후 거주기간 모두 장기보유특별공제 거주기간으로 인정되지 않습니다. 조정대상지역 지정(2017.8.3) 이전에 취득한 주택이기 때문에 “2년 거주요건” 자체가 적용되지 않아, 거주기간만큼의 추가 공제가 주어지지 않습니다.

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