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제 목	회사 임원에게 사택을 임차해 주었을때 적정 임대료는?
작성자	wis0****	등록일	2025.06.10
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
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상근 임원에게 사택을 빌려주고자 합니다. ( 등기부상 미등기 임원입니다.) 임대료를 받으려고 하는데요. (보증금 없고 해당 물건의 현재 주변 매매 시가는 3억원입니다.) 법인세법 시행령 89조 4항으로 계산하면 년간임대료 = 3억원(시세)50%-0원(전세 또는 보증금) 3.1%(정기예금이자율?) = 4.7백만원 이 나오는데 실제로 부동산 주변 년간 임대료는 12백만원입니다. 문의. 법인세법으로 계산한 년간임대료보다 주변 시세 임대료가 더 높은데도 불구하고 법인세법 시행령으로 계산한 년간 임대료를 받을 경우 문제가 있나요?

답변

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제 목	[답변] 회사 임원에게 사택을 임차해 주었을때 적정 임대료는?	문진수 상담위원 상담분야 기업회계
등록일	2025.06.10	문진수 상담위원 상담분야 기업회계
특수관계자 간 임대료를 법인세법 시행령 제89조 제4항에 따른 계산액(4,650만원)으로 책정하는 경우, 주변 시장 임대료(1억 2,000만원)가 더 높다면 다음과 같은 문제가 발생합니다: 1. 세법상 원칙 위반 시장 임대료 우선 적용: 특수관계자 간 거래에서 "시가"는 불특정다수인과의 거래가격 또는 제3자 간 일반 거래가격을 우선 적용해야 합니다. 시장 임대료가 명확히 존재할 때 이를 무시하고 법정 계산액을 사용하면 「법인세법」 제52조(부당행위계산 부인) 적용 대상이 됩니다. 세무조정 발생: 세무당국은 시장 임대료(1억 2,000만원)를 기준으로 소득을 조정하고, 차액(7,350만원)을 법인소득에 가산할 수 있습니다. 이는 계산액이 시가의 24.5%에 달하는 큰 차이이기 때문입니다. 2. 계산액 적용 조건 불충족 시가 불명확성 전제: 법인세법 시행령 제89조 제4항은 시가를 확인할 수 없는 경우에만 적용됩니다. 주변 시장 임대료가 존재한다면 이 규정을 적용할 근거가 없습니다. 감정평가 우선 순위: 시가가 불분명할 경우 감정평가법인의 평가액을 참조해야 하며, 계산액은 최후의 수단입니다. 3. 추가 세무 리스크 증여세 과세 가능성: 시가와 임대료 차액(7,350만원)이 증여로 간주될 수 있으며, 증여세가 부과될 수 있습니다(단, 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억 원 이상인 경우). 부가가치세 조정: 세무당국은 시가 상당액을 공급가액으로 보아 부가가치세를 재산정할 수 있습니다. 4. 판례 및 행정해석 법원 판단: 서울고등법원은 "특수관계자 간 거래에서 시장 임대료를 무시하고 법정 계산액을 적용하는 것은 경제적 합리성이 없다"고 명시했습니다. 실제 사례에서 과세관청의 조정이 무효화된 사례도 있습니다. 국세청 해석: 시장 임대료가 존재할 경우 계산액 적용은 원칙 위반으로 간주되며, 세무조정의 정당성이 인정됩니다. 결론 법인세법 시행령 제89조 제4항의 계산액은 시장 임대료가 없는 경우에만 적용됩니다. 시장 임대료가 더 높다면 반드시 이를 적용해야 하며, 그렇지 않을 경우 세무조정과 추가 세금 부담이 발생합니다. 이는 판례와 행정해석에서 명확히 확인된 원칙입니다

※ 상담에 대한 답변은 상담위원의 개인적인 견해로서 ㈜조세통람(택스넷)의 공식적인 의견과는 무관하며 권한 있는 기관(법원, 과세관청 등)의 유권해석과도 차이가 있을 수 있으니 참고자료로만 활용하시기 바랍니다. 따라서, 의사결정 등 실제적용에 있어서는 권한 있는 기관이나 해당 분야 전문가의 조언을 얻어 충분히 검토하시기 바라며, ㈜조세통람(택스넷)은 본 상담의 답변을 활용함으로 인해 발생되는 결과에 법적책임 등이 없음을 주지하시기 바랍니다.

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제 목	혹시 주변시세라는 것이 기준이 있을까요?
작성자	wis0****	등록일	2025.06.10
상담분야	지방세 > 취득세 > 신·증축
답변 감사합니다. 주변시세라는것이 참 애매합니다. 저희 실제 사례를 보면 아파트 단지에는 월세 시세가 형성이 안되어 있고 주변 다른 아파트 단지에는 다른 평수로 부동산에 올라온게 있는데요. 주변시세를 어느 범위까지 봐야 할까요? 주변시세의 기준이 해당 주택에서 몇 Km범위 뭐 이런 기준이 있을까요?

답변

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제 목	[답변] 혹시 주변시세라는 것이 기준이 있을까요?	문진수 상담위원 상담분야 기업회계
등록일	2025.06.10	문진수 상담위원 상담분야 기업회계
특수관계자 간 임대료 산정을 위한 "주변시세" 범위는 명확한 거리 기준(예: 1km)보다 유사 사용환경과 시장 수급 관계를 중심으로 판단합니다. 실제 사례별 적용 기준은 다음과 같습니다: 1. 주변시세 판단 원칙 유사 용도·규모 우선: 해당 아파트 단지와 동일 세대형/평수가 없더라도 다음 조건을 충족하는 지역을 포함합니다: 같은 용도지역(주거/상업) 유사한 교통 접근성(지하철 역세권, 주요 도로) 비슷한 생활편의시설(학교, 병원, 마트) 예시: 서울 강남구 역삼동 아파트의 주변시세는 같은 구의 삼성동, 논현동까지 확대 적용 가능. 2. 구체적 판단 방법 가. 물리적 거리보다 기능적 권역 도보 10분권(약 800m) 내 유사 단지를 1차 기준으로 삼되, 대중교통 시간(차량 15분 이내)을 고려해 확대 적용. 사례: 분당구 정자동 아파트는 물리적 거리보다 수내역·이매역 권역과 통합 평가. 나. 평수 차이 보정 다른 평수 임대료를 비교할 경우 ㎡당 단가로 환산해 조정 (예) 84㎡ 월세 120만원 → ㎡당 14,285원 → 59㎡ 적용 시 59 × 14,285 = 84만원 이때 감가율(층별, 노후도)을 추가 반영해야 합니다. 3. 공식적 근거자료 수집 국토교통부 실거래가: 부동산공개시스템에서 최근 6개월 내 동일 권역 거래 내역 확인. 감정평가법인 보고서: 한국감정원의 「상업용부동산 임대동향조사」를 참조해 지역별 평균 임대료 활용. 공인중개사 협회 자료: 해당 구청 소재 중개사협회에서 월세 가격대장 발급 요청. 4. 분쟁 예방 절차 3개 이상 임대사례 수집 → 평균값 도출 세무서에 비교표 첨부해 사전 협의 감정평가법인을 통한 「적정임대료 평가서」 발급(비용 50~100만원)

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