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제 목 | 공통매입세액 문의 | ||
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작성자 | yigi****** | 등록일 | 2025.07.24 |
상담분야 | 지방세 > 취득세 > 신·증축 | ||
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안녕하세요? 아파트 시행사입니다 미분양 아파트를 담보로 신탁하고 대출시 신탁담보물건 신탁등기 법무사비용과 법률자문료과 공통매입세액계산을 해도 되는지요? 아파트는 85제급미터 초과분도 있습니다. |
답변
제 목 | [답변] 공통매입세액 문의 |
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등록일 | 2025.07.24 | ||||
미분양 아파트 신탁 및 대출 관련 비용의 처리와 공통매입세액계산 1. 신탁등기 법무사비용 및 법률자문료의 처리 신탁등기 법무사비용 신탁을 통한 담보제공(담보신탁)을 설정하여 대출 시 발생하는 신탁등기 법무사비용은, 통상적으로 시행사(위탁자) 또는 수익자가 부담하며, 이는 신탁재산과 관련된 부대비용으로 분류됩니다. 신탁업무 처리에 의해 발생하는 등기비용, 신탁사무처리비용, 법률자문료 등은 실무적으로 비용 처리 및 세무 회계상 필요경비 또는 공사 관련 비용으로 계상할 수 있습니다. 법률자문료 신탁계약 체결 및 등기, 부동산 관련 대출계약 등에 필요한 법률자문료도 같은 범주로, 신탁 및 대출의 실행과 직접적인 관련성이 있다면 인정되는 경우가 많습니다. 비용의 증빙과 자문계약서, 내역이 명확해야 하며, 부가세(매입세액) 공제를 받을 수 있습니다. 2. 공통매입세액(안분계산) 가능 여부 공통매입세액의 정의 시행사에서 공동으로 사용되는 비용(예: 특정 공정 또는 서비스가 85㎡ 이하 및 초과 아파트 모두에 투입된 경우) 발생 시, 관련 매입세액은 안분계산이 필요합니다. 85㎡ 이하 국민주택은 부가가치세 면세, 85㎡ 초과 아파트는 부가가치세 과세이므로, 한 사업장 내에 두 유형이 혼재될 경우 면세분과 과세분에 대한 비용(공통매입세액)이 함께 발생합니다. 안분계산 방법 공통매입세액은 ‘공급가액 비율’ 또는 ‘분양면적 비율’ 등 실질 귀속 기준에 따라 과세대상(85㎡ 초과분)과 면세대상(85㎡ 이하분)으로 각각 안분하여 부가가치세 매입세액공제 처리가 가능합니다. 예시: 전체 매출 또는 전체 공급면적에서 과세·면세 아파트가 차지하는 비율로 매입세액을 안분. 실지 귀속이 분명하면 각각 개별 처리, 불분명할 경우엔 반드시 안분계산(공급가액, 분양면적 등)을 통해 부가가치세 공제액을 산정해야 합니다. 정리 신탁등기 법무사비용, 법률자문료 등도 아파트 사업 전체에 공통 투입된 경우라면, 공통매입세액으로 안분계산하여 과세·면세 각각에 배분해 세금계산서 수취 및 부가세 매입세액공제 신청이 가능합니다. 다만, 비용 지출의 명확한 증빙과 관련성이 반드시 필요합니다. 3. 85㎡ 초과 아파트의 세무처리 85㎡ 초과 아파트는 부가가치세 과세 대상이므로, 초과 부분에 귀속되는 비용에 대해서는 부가가치세 환급(공제)이 가능합니다. 85㎡ 이하 국민주택 규모는 부가가치세 면세 대상이어서, 해당분에 귀속된 매입세액은 환급이 불가하며, 반드시 안분계산이 필요합니다. 4. 참고사항 및 실무 유의점 공통매입세액 자료 정리 시 공급가액 및 분양면적 등 관련 데이터, 지출내역의 귀속 기준 등 명확히 관리 필요. 비용별 세금계산서를 정확히 수취하고, 자문료 등 일회성 비용도 사업 관련 증빙을 첨부하면 안전합니다. 결론적으로, 신탁등기 법무사비용 및 법률자문료도 아파트 사업의 공통비용에 포함되어 공통매입세액 계산의 대상이 되며, 85㎡ 초과 아파트에 귀속되는 비용에 대해선 부가가치세 환급이 가능합니다. 단, 정확한 증빙자료와 귀속 기준 마련이 필수입니다. |
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