①사업자등록-임대사업장별로 사업자등록을 하여야 함(그 부동산의 등기부상의 소재지)  ②임대료를 아직 받지않았더라도 거래시기에는 세금계산서를 발행하여야 함  ③세금계산서발행-본사나 기타 사업장의 등록번호로 발행교부하면 안됨  ④지하주차장을 유료로 운영하는 경우 - 별도의 주차장업 용역공급으로 보아 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 징수,납부하여야 함 1.등록 ① 임대사업장별로 사업자등록을 하여야 함(그 부동산의 등기부상의 소재지) ② 전대업의 경우-그 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소(본점) 2.임대용역의 공급(부가가치세과세대상) ①건물의 임대법인은 부가가치세를 징수하여 납부하여야 함 ②건물에 부수되는 토지의 임대에 대한 것도 마찬가지임 ③주택과 그 부속토지의 임대는 부가가치세 과세하지 아니함 3.거래시기 1) 세금계산서를 발행하고 과세표준과 세액을 신고하는 의무의 기준일임 ①세금계산서상의 작성연월일이 거래시기와 일치하여야 함 ②대금을 받지않더라도 거래시기에는 세금계산서를 발행하여야 함 ③세금계산서상 ,

	이 금액을	영수(삭선으로 지움)	으로 표시함
		함
		청구

④거래시기를 어기면 과세표준의 신고,세액의 납부,세금계산서의 발행에 대한 의무 불이행으로 제재를 받음 (공급가액의 약2/100의 가산세를 부담함) 2) 임대용역의 공급시기 ①통상적인 경우-용역의 공급이 완료한 때 ②공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우 - 대가의 각 부분을 받기로 한 때(계약서상 매월 지급받기로 한 날을 의미함) ③기타의 경우-용역의 제공이 완료되고 공급가액이 확정된 때(지급약정일이 계약서에 기재되어 있지 않고 사실상 지급액이 확정된 날을 공급시기로 함) ④세금계산서 선발행의 경우 위의 규정에 의한 재화·용역의 공급시기전에 세금계산서를 교부하는 경우에는 그 교부하는 때를 공급시기로 함 3) 공급시기위반의 영향 ①과세기간을 위반함에 따라 신고·납부를 불성실하게 됨 ②신고 납부 불성실 가산세의 제제를 받음-공급가액의 1/100 ③공급을 받은 사업자의 경우 매입세액을 불공제하며 법인소득 계산상 손금에 산입되지 아니하는 불이익이 있음 -사실과 다른 세금계산서라고 하여… 4.거래장소 ①재화·시설물·권리가 사용되는 장소 -임대장소 ②그 장소의 사업자등록에 의하여 부가가치세거래를 하여야 함 ③본사나 기타 사업장의 등록으로 거래하면 안됨 ④외국에 있는 임대사업장에 대하여는 우리나라의 부가가치세법을 적용하지 아니함 5.과세표준 1) 부가가치세액을 계산하는 기초가 되는 금액이며,그 대가를 받았는지를 불문함 2) 각 거래별로 다음 각호의 가액을 합산한 금액(공급가액이라 하며 부가가치세 포함전가액임) ①금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가를 과세표준으로 함 ②금전외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 임대용역의 時價

(예)

임대료를 금전으로 받지않고 임차인의 물건으로 대신 받은 경우라도 그 계약상의 임대료금액을 과세표준으로 함

3) 부당행위계산부인 ①부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 임대용역의 시가-특수관계자간의 거래시에는 정상적인 사인간의 거래에 적용되는 임대료율을 적용함.

	(예시)
	임대업법인이 특수관계자에게는 임대료를 500,000원으로 하고 타 임차인에게는 1,500,000을 받는 경우, 특수관계자에 대한 임대료에 대한 부가가치세는 1,500,000으로 하여 부가가치세 150,000원을 납부하여야 한다.실제로 받은 임대료에 대한 부가가치세는 500,000원에 대한 10%인 50,000원을 받은 경우라도 그러하다. 따라서 임대법인은 그 거래에 대하여 부가세액을 50,000원만 받고 150,000원을 납부하므로 결과적으로 100,000원의 세액을 자기부담하여야 한다.

② 그러나,무상으로 임대하는 경우에는 그러하지 않음 4) 부가가치세를 구분표시하지 않은 경우 ①부가가치세를 구분표시하지 않은 경우 공급대가에서 부가가치세 상당액을 공제한 금액

(예)

계약상 부가가치세에 대한 언급이 누락된 경우에 그 계약에 의하여 받은 금액에는 부가가치세가 포함된 것으로 당연히 본다. 안 받은 것으로 하여 납부하지않을 수는 없는 것이다. 임대료를 2,000,000원을 받기로 하였으나 부가가치세의 언급이 없으면, 이 경우 2,000,000×100/110 = 1,818,190 (과세표준인 임대료임) 2,000,000× 10/110 =    181,810 (부가가치세액을 납부하여야 함)     ---------2,000,000 ━━━━━

②부가가치세별도인 계약의 경우 그 계약금액이 과세표준임 임대료를 2,000,000원을 받기로 하였으며 부가가치세 별도

	2,000,000×100/100	=	2,000,000 (과세표준인 임대료임)
	2,000,000× 10/100	=	200,000(부가가치세액을 납부하여야 함)
			---------2,200,000 ━━━━━

5) 거래상대방으로부터 받은 대금·요금·수수료 기타 명칭 여하 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치가 있는 것을 포함한다. ①전기료,수도요금등 공과금을 임대료에 포함하여 받는 경우 -전체금액을 과세표준으로 함 ②별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 경우 - 당해금액은 대가에 포함하지 아니한다. ③지하주차장을 유료로 운영하는 경우 - 별도의 주차장업 용역공급으로 보아 세금계산서를 발행하고 부가가치세를 징수,납부하여야 한다. 6) 과세표준에 포함하지 아니하는 금액 ①매출에누리와 리베이트 -에누리시점에서 수정세금계산서를 발행교부함으로서 공급가액에서 차감함 ②할인의 경우 - 매출할인의 경우에는 공급가액 수정하지 아니함 ③지연지급에 따른 연체료 - 과세표준에 해당하지 아니하므로 세금계산서를 교부하지 아니함 ④보증금·전세금 - 전세금등 반환대상금액은 과세대상이 아니므로 부가가치세를 부과,징수하지는 못하는 것이나, 다만 그 보증금에 대하여 임대인이 부가가치세신고시 연5.8%(국세청고시 제2001-12호, 2001.4.3. 고시한 날이 속하는 과세기간의 부가가치세 신고분부터는 5.8%적용, 그 이전 적용률은 7.5%이었음)의 이자상당액에 대하여 부가가치세를 납부하여야 하는 것인 바, 이는 임대업법인의 비용으로 처리되는 것임 7)임대보증금에 대한 부가가치세의 납부 임대업법인의 임대보증금에 대하여는 다음의 간주임대료를 계산하여 10%의 부가가치세를 부담함

	<산식> 임대보증금 × 과세기간의 보증일수 /365일 × 5.8%(이자율) = 과세표준 과세표준 × 부가가치세율(10%) = 부가가치세액
	<예 시> 거래일자 증(감)액 보증일수 보증금적수 전기이월 5,000,000 90일 450,000,000 2/20 2,000,000 39일 78,000,000 3/20 (-) 1,000,000 11일 (-)11,000,000       --------------517,000,000 /365 = 1,416,438━━━━━━━
	부가가치세과세표준액 = 1,416,438 × 5.8% = 82,153 부가가치세액 = 8,215원

8) 임대용고정자산의 매각시의 과세표준 (1)임대용고정자산의 과세 ①임대용 건물,구축물 기타 고정자산은 매각시에 부가가치세를 부과 징수하여 납부함 ②토지의 매각에 대하여는 부가가치세를 물리지 않음 ③중고자산매각가액을 과세표준으로 함 (2)면세·과세사업 겸용의 재화를 매각하는 경우 ①면세사업에 사용하는 분은 부가가치세 부과하지 아니하며 과세사업에 공하던 분에 대하여 부과함

(예)

면세사업인 금융업 법인이 금융업에 사용하고 일부분은 임대하던 건물을 매각하는 경우 금융업에 사용하던 분은 과세하지 않으며 임대용으로 사용하던 분에 대하여 부가가치세 과세함

②

		당해건물등 재화의 공급가액
	x	직전과세기간의 과세사업 공급가액
	÷	직전과세기간의 총공급가액
	=	과세표준

<예 시>1. 직전기공급가액은 다음과 같다 임대업 5,000,000 금융업 45,000,000   계 50,000,000 2.당해 건물의 매각가액을 총액 10,000,000원임(부가가치세포함가액임) 3.과세분 공급가액의 계산   5,000,000 ×1.0   10,000,000 × = 990,099 ≒990,090   (5,000,000×1.1+45,000,000)   4.부가가치세액   990,090 ×0.1 = 99,010

6.세금계산서 1) 사업자가 재화용역을 공급하는 경우에는 세금계산서를 발행 교부하여야 함. 2) 기재사항 (1) 필수적 기재사항 ①공급하는 사업자의 등록번호와 성명 명칭 ②공급받는 사업자의 등록번호-매 거래시에 확인요함 ③공급가액과 부가가치세액 ④작성연원일 ⑤위 중 하나가 누락,오류이면 사실과 다른 세금계산서로 보아 가산세 부과함 (2)임의적 기재사항 ① 공급자의 사업장 주소,업태, 종목, ② 공급받는 자의 성명,명칭,사업장주소,업태 종목 ③ 거래일자,품목,규격,수량,단가 ④ 대금결제 내역(현금,수표,어음, 외상미수금등) ⑤ 위의 사항이 누락이라도 사실과 다른 세금계산서로 보지 아니함 3)세금계산서 교부특례 다음의 경우에는 공급일이 속하는 달의 다음달 10일까지 교부 가능 ① 월합계세금계산서 발행의 경우 ② 실제거래사실이 확인되는 경우로서 당해거래일자를 발행일자로 하여 세금계산서를 교부하는 경우 ③ 월말일을 공급일자로 하여 작성함 5)세금계산서 발행교부의무 면제 ①부동산임대업의 간주임대료 6) 修正稅金計算書 (1) 공급가액의 수정시 ①당초의 공급가액의 감액 또는 증액하는 경우 그 발생시점에 감액 증액에 대하여 세금계산서 교부함 ②증액분은 黑書로 감액은 赤書로 ③발생시점의 과세표준신고시 함께 합산 신고하며 수정신고의 대상이 아님 (2)기타사항의 수정시 ①부가가치세 수정신고기한내에 수정교부함 ②당초계산서가재사항은 적서.수정한 계산서는 흑서로 작성하여 교부함 ③수정신고기한은 과세표준 확정신고기한후 6월(예정신고의 경우는 3월) ④수정세금계산서에 의하여 별도로 과세표준의 수정신고를 하여야 함 7. 매입세액 1) 매입세액은 매출세액에서 공제하여 납부하거나 환급받음 ① 매입세금계산서는 정확히 작성된 것이어야 함 ②임대업관련 매입세금계산서는 반드시 동 과세기간내에 제출하여야함 - 공제받지 못하는 경우가 발생할 수 있음 ③현업부서의 협조가 대단히 중요한 부분임 2)매입세액불공제하는 경우 ①세금계산서를 교부받지 않은 경우-법인의 손금으로 인정되지 아니함 ②세금계산서를 제출하지 아니한 경우-수정신고시에 제출하는 경우 공제함 ③사실과 다른 세금계산서를 교부받은 것-법인의 손금으로 인정되지 아니함 ④비업무용부동산등 업무무관지출에 대한 매입세액-법인의 손금으로 인정되지 아니함 ⑤비영업용소형승용차의 매입세액-차량의 취득원가에 포함하여 감가상각함 ⑥비영업용소형승용차의 유지비매입세액-차량유지비임 ⑦접대비 기부금의 매입세액 ⑧면세사업에 관련한 매입세액 ⑨토지관련매입세액-토지의 조성을 위한 자본적 지출에 관련한 매입세액