2001년 6월1일이 2001년 종합토지세 과세기준일이다. 매년 6월1일 현재의 소유자가 1년의 종합토지세를 모두 부담한다. 종합토지세의 경우 과세표준 구분내용이 복잡하지만, 구분기준을 분명하게 파악한 후에 접근하면 어렵지 않다. 2001년 6월1일 이후에 토지를 취득하는 경우에는 2001년 종합토지세의 부담이 없으며, 2001년 6월1일 현재 토지소유자는 6월1일 이후 토지 소재지 관한 시·군청 등에서 과세자료를 확인하고 사전적으로 이의신청을 할 수 있다. 납세고지서를 받은 후에도 과세표준 등에 수정사항이 있으면 납세자는 지방세법의 규정에 의하여 권리를 보호받을 수 있다.  2001년의 종합토지세의 납기는 2001년10월31일이다. 한편, 종합토지세의 과세기준일은 매년 6월1일이다. 이하 과세기준일과 취득시기를 기준으로 납세의무자를 확인하고 과세대상 구분기준을 검토하기로 한다...............필자 註 I. 종합토지세의 납세의무자 종합토지세 과세대상은 모든 토지로 하도록 하고 있다(地法234의8). 따라서 토지를 토지대장에 등재하였는가의 여부에 관계없이 모든 토지를 과세대상으로 하는 것이다. 다만, 일정한 목적에 따라 비과세되는 부분은 지방세법 제234의10 및 234의11에 규정을 두고 있다. 1. 과세기준일과 납세의무자 종합토지세의 과세기준일은 매년 6월1일이다. 6월1일 현재 토지를 소유하는 자는 당해 토지에 대하여 1년 분의 세금을 모두 부담하게 된다. 종합토지세·재산세 등 재산의 보유에 대하여 부과하는 세금은 재산의 보유기간에 따라 비례하여 세부담을 하는 것이 아니라, 과세기준일 현재에 소유하는 자가 과세기간의 전체 세액을 부담하는 것으로 규정하고 있다. 따라서 6월1일 이후 연말까지 토지를 매각하여도 6월1일 토지를 소유한 자는 10월에 종합토지세를 납부하여야 하며, 6월1일 이후에 토지를 취득하는 자는 당해 연도에 종합토지세의 세부담이 없는 것이다. 2. 과세기준일 전후에 검토해야할 취득시기 과세기준일[6월1일] 현재에 소유하는 자가 납세의무자이므로 과세기준일 전후로 토지를 거래하는 경우에 매매 거래의 기준이 되는 취득시기가 납세의무자를 구분하는 중요한 역할을 한다. 현행 지방세법에서 종합토지세와 관련하여 별도의 취득시기를 규정하고 있지 않으므로 취득세 규정상의 취득시기[地令73]를 적용하여야 할 것으로 본다. 다음과 같이 취득시기를 확인할 수 있다. (1) 승계취득하는 경우 1) 일반적인 유상승계 취득의 경우 매매·교환·현물출자 등 일반적인 유상승계 취득으로 토지를 취득하는 경우에는 다음과 같은 기준으로 취득시기를 결정한다. ① 사실상의 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른 날 사실상 취득가격을 취득세 과세표준으로 하는 다음의 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다. 다만, 사실상의 잔금지급일 전에 등기를 하는 경우에는 등기일에 취득한 것으로 본다.     ㉠ 국가 등으로부터의 취득     ㉡ 수입에 의한 취득     ㉢ 판결문·법인장부에 의해 취득가격이 입증되는 취득     ㉣ 공매방법에 의한 취득 ② 계약상 잔금지급일 또는 등기일 중 빠른 날 위의 사실상의 취득이 적용되지 않는 유상승계취득의 경우에는 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되어 있지 아니한 경우에는 계약일로부터 30일이 경과되는 날)에 취득한 것으로 본다. 이 경우에도 그 취득일[잔금지급일]전에 등기를 하는 경우에는 등기일에 취득한 것으로 본다. 다만, 취득 후 30일 이내에 민법 제543조 내지 제546조의 규정[계약의 해지, 해제]에 의한 원인으로 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다(地令73①(2)). 2) 연부취득 방식으로 취득하는 경우 연부로 취득하는 것으로서 취득가액 총액이 취득세 면세점[취득가액 50만원]을 초과하는 경우에는 그 사실상의 연부금지급일을 취득일로 보도록 하고 있다(地令73⑤). 따라서 종합토지세에서도 토지를 연부로 취득하는 경우에는 매회의 연부금의 지급일을 기준으로 토지소유자를 구분하여 종합토지세 납세의무를 지워야 할 것으로 본다. 이 경우에도 연부금을 완불하기 전에 등기를 하는 경우에는 등기일에 취득한 것으로 본다. 3) 무상승계 취득의 경우 상속·증여·기부 등의 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일)에 취득한 것으로 본다. 이 경우에도 취득일[계약일]전에 등기를 한 경우에는 그 등기일에 취득한 것으로 본다. 다만, 토지를 등기하지 아니하고, 30일 이내에 계약이 해제된 사실이 화해조서·인낙조서·공정증서 등에 의하여 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다(地令73②). (2) 원시취득의 경우 관계법령의 규정에 의하여 공유수면매립·간척 등으로 토지를 원시취득하는 경우에는 공사준공인가일을 취득일로 보지만, 공사준공인가일 전에 사용승낙이나 허가를 받은 경우에는 사용승낙일 또는 허가일을 취득일로 본다(地令73⑩). 취득시기가 위와 같이 규정되어 있으므로, 과세기준일[6월1일] 현재 취득시기 규정에 의하여 토지소유자로 인정되는 경우에는 종합토지세의 납세의무를 부담하게 된다. 3. 납세의무자 종합토지세는 당해 토지의 소재지를 관할하는 시·군(또는 구)에서 부과하고, 다음에 해당하는 자가 납세의무를 진다. (1) 실질적인 납세의무자 종합토지세 과세기준일 현재 토지를 사실상으로 소유하고 있는 자는 종합토지세를 납부할 의무가 있는 자이다. 다만, 공유토지인 경우에는 그 지분에 해당하는 면적(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 본다. (2) 실질적인 납세의무자에 대한 예외 다음에 해당하는 경우에는 실질적인 납세의무자 규정에 불구하고, 과세형평을 위하여 예외적으로 종합토지세 납부의무를 지우고 있다. ① 공부상의 소유자 : 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자가 납세의무를 진다. ② 주된 상속자 : 상속이 개시된 토지로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 때에는 주된 상속자에 납세의무를 지운다. ③ 종중토지 : 공부상에 개인등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중토지로서 공부상의 소유자가 종중소유임을 신고하지 아니한 때에는 공부상의 소유자가 납세의무자가 된다. ④ 매수계약자 : 국가·지방자치단체·지방자치단체조합과 종합토지세 과세대상 토지를 연부로 매매계약을 체결하고 그 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수계약자가 납세의무자이다. ⑤ 위탁자 : 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기된 신탁토지의 경우에는 위탁자가 납세의무자이다. ⑥ 사업시행자 : 도시개발사업, 재개발사업의 시행으로 그 사업에 필요한 경비로 충당하거나, 사업계획 등이 정하는 목적을 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자가 납세의무자이다. (3) 소유귀속이 불분명한 토지의 사실상 사용자 종합토지세 과세기준일[6월1일] 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 종합토지세를 납부할 의무가 있다. (4) 납세의무자의 신고의무 종합토지세 납세의무자의 경우에 과세대상 토지 등의 변동과 관련하여 시장·군수 등에게 신고하여야할 의무가 있다. 그러나 이러한 신고의무위반에 대한 가산세 등의 제재는 존재하지 아니한다. 신고의무가 적용되는 경우는 다음과 같으며, 과세기준일로부터 10일이내에 당해 토지 소재지를 관할하는 시장·군수, 구청장 등에게 신고하도록 하고 있다. ① 토지소유권 또는 과세대상토지의 변동 등의 사유가 발생된 토지로서 그 등기가 이행되지 아니한 경우 ② 상속이 개시된 토지로서 상속등기가 이행되지 아니한 경우 ③ 종중토지로서 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 경우 ④ 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기된 신탁토지 II. 종합토지세 과세대상의 구분 1. 과세표준의 구분기준 종합토지세는 토지소유자를 기준으로 전국의 모든 토지를 종합합산·별도합산·분리과세로 과세표준을 구분 집계하여 서로 다른 세율을 적용하여 과세하므로 토지의 과세표준을 구분하는 기준이 매우 중요하다. 과세표준의 구분은 다음의 순서로 접근하는 것이 적합할 것이다. (1) 분리과세표준 적용대상 토지의 구분 현행 지방세법에서 분리과세를 적용하는 토지는 열거주의 형식으로 규정하고 있다. 따라서 분리과세로 열거된 분야의 토지만 분리과세표준에 집계되는 것이다. 분리과세 적용대상은 지방세법 시행령 제194조의15에 규정하고 있으므로, 여기에서는 간략하게 확인하기로 한다. 1) 저율 분리과세 적용대상 저율 분리과세규정을 확인함에 있어서, 관련법률의 규정과 일정한 면적 범위내의 요건이 충족되는 부분만 저율분리과세를 적용한다는 것에 유의하여야 한다. ① 공장용지 : 공장용지는 상황에 따라 분리과세·별도합산·종합합산이 모두 적용 가능하므로 요건을 충분히 검토하여야 한다. 이와 관련하여 별도로 설명하기로 한다. ② 전·답·과수원·농지, 목장용지 : 요건이 충족되는 범위내의 토지일 것 ③ 임야 : 관련법률이 적용되는 임야 ④ 공급목적으로 소유하는 토지 : 지방세법 시행령 제194의15④에는 공급목적으로 보유하는 일정한 토지에 대하여 분리과세를 적용한다. 2) 고율 분리과세 적용대상 다음의 토지는 사치성재산으로 사용되는 토지로 보아 고율[5%] 분리과세를 적용한다(地令 194의15 ③). ① 골프장용 토지의 가액과 별장·고급오락장용 토지로서 일정한 토지의 가액 ② 시지역 주택의 부속토지로서 일정한 기준면적을 초과하는 토지의 가액 (2) 별도합산과세표준 적용대상 토지 별도합산과세 적용대상은 원칙적으로 건축물의 부속토지이다. 그런데 현행 지방세법은 별도합산과세표준에 대하여 두 가지 형식으로 그 범위를 규정하고 있다. 즉, 포괄주의 형식과 열거주의 형식 두 가지를 모두 적용하고 있는 것이다. 1) 별도합산으로 보는 건축물의 부속토지 일정한 사업과 관련된 건축물의 부속토지는 별도합산과세 대상토지에 대한 다음의 포괄주의의 규정에 불구하고, 별도합산 과세대상 건축물의 부속토지로 본다. 이는 일정한 사업을 위하여 필요한 일정한 기준면적 범위내에서는 별도합산으로 인정하고 있는 토지로서 열거주의 방식을 취하고 있다. 여기에 해당하는 토지는 현행 지방세법 시행령 제194의14③에 열거하고 있는 토지로서 여객자동차터미널용 및 화물터미널용 토지 등이 있다. 이러한 건축물의 부속토지는 열거주의 형식으로 규정되어 있고, 그 범위를 일정하게 제한하고 있으므로 법령에 의하여 구체적인 대상을 확인할 수 있다. 2) 건축물의 부속토지 : [포괄주의 규정] ① 별도합산과세대상 토지 : 전국의 [건축물의 부속토지 중] 에서 「용도지역별 적용배율」을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지는 별도합산과세를 적용한다(地令 194의14 ①). 그러나 다음에 설명하는 일정한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상의「건축물의 부속토지」에서 제외한다. 따라서 다음의 건축물이외의 건축물의 부속토지는 원칙적으로 별도합산과세대상인 것이다. 한편, 다음의 [별도합산과세대상에서 제외되는 건축물]의 부속토지는 분리과세에 규정되어 있으면, [분리과세]로 분류하며, 그렇지 않은 경우에는 [종합합산]으로 분류되어야 한다. ② 별도합산에서 제외되는 건축물의 부속토지 다음의 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상 건축물의 부속토지에서 제외된다. ㉠ 공장구내의 공장용 건축물 : 공장구내의 건축물[특별시, 광역시(군지역을 제외한다), 시지역(읍·면지역을 제외한다)안에서는 산업입지및개발에관한법률에 의하여 지정된 산업단지 및 도시계획법에 의하여 지정된 공업지역안에 위치한 공장용 건축물에 한한다]. 이러한 토지는 분리과세대상 토지인 것으로 확인된다. ㉡ 골프장·별장·고급오락장 건축물의 부속토지 : 골프장용·고급오락장용·별장용 건축물의 부속토지는 고율분리과세 대상이다. ㉢ 주거용 건축물의 부속토지 : 주거용 건축물(1구의 건축물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 행정자치부령으로 정하는 기준에 의한다). 이 토지에 대하여는 분리과세에 규정이 없으며, 별도합산에서 제외되므로 종합합산과세 대상이 된다. ㉣ 토지에 대비하여 건축물의 가액이 극소한 경우 : ㉠ ∼ ㉢ 외의 건축물로서 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 3%에 미달하는 건축물. 이 경우에는 건축물이 없는 것으로 보아 종합합산으로 분류한다. ㉤ 허가를 받지 않은 건축물 : ㉠ ∼ ㉢ 외의 건축물 중 건축법 등 관계법령의 규정에 의하여 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인을 받지 아니하고 사용중인 건축물(임시사용승인을 받은 경우를 제외한다). 이 경우에도 건축물이 없는 것으로 보아 종합합산을 적용한다. (3) 종합합산과세표준 적용대상 토지 종합합산과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지 중 [비과세·면제되는 토지 및 별도합산과세대상·분리과세대상토지]를 제외한 토지의 가액을 합한 금액으로 한다. 즉, 종합합산과세대상은 포괄주의 방식으로 취하고 있으므로, 별도합산과세대상·분리과세대상이 결정되고, 다른 과세표준으로 구분되지 아니하는 그 이외의 토지를 종합합산과세대상으로 하는 것이다(地法234의15②). 2. 공장용 건축물 부속토지의 과세표준 구분 과세표준 구분기준과 관련법령을 적용하는 경우에 의하여 종합토지세 과세표준구분은 체계적으로 접근할 수 있다. 그런데 공장용 건축물의 부속토지는 주의를 요하므로 다음과 같이 추가 설명을 하기로 한다. (1) 분리과세 또는 종합합산 적용 다음의 요건을 갖춘 [공장용 건축물의 부속토지로서 공장입지기준면적 범위 안의 토지]가 분리과세대상[저율(0.3%)분리과세]이다. 다만, 공장입지기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세대상토지로 한다. 1) 공장용 건축물의 범위 ① 공장용 건축물이란 제조시설용 건축물·공장경계구역내의 부대시설용 건축물·산업단지관리기본계획에 의한 종업원 주거용 건축물을 포함한다. ② 공장용 건축물은 건축중인 경우를 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유 없이 6월이상 공사가 중단된 경우를 제외한다. 건축중인 건물도 포함된다는 점에 유의해야 한다. 2) 공장용 건축물의 소재지 분리과세 적용대상 공장용 건축물의 소재지는 다음과 같이 제한된다. ① 군지역·읍·면지역의 공장용 건축물 ② 시지역 : 산업단지·공업지역안에 위치한 공장용 건축물 즉,「특별시·광역시(군지역을 제외한다)·시지역(읍·면지역을 제외한다)」안에서는 산업입지및개발에관한법률에 의하여 지정된 산업단지 및 도시계획법에 의하여 지정된 공업지역안에 위치한 공장용 건축물의 부속토지에 한한다. (2) 별도합산 또는 종합합산 적용 공장용 건축물의 소재지가 군·읍·면지역이 아니고, 시지역 중에서 산업단지·공업지역내에 있지 않은 경우에는 일반 건축물과 같은 개념이 적용되므로, 시지역 중 산업단지·공업지역외의 지역[주거지역·상업지역·녹지지역 등]에 있는 공장 건축물의 부속토지에 대해서는 용도지역별 적용배율을 적용하여 그 배율 이내의 토지는 별도합산으로 과세되고 그 배율면적을 초과하는 토지는 종합합산으로 과세된다. 3. 주거용 건축물의 부속토지 과세표준 (1) 종합합산 과세표준의 적용 주거용 건축물의 부속토지는 원칙적으로 별도합산과세 대상 건축물에서 제외되므로 종합합산 과세대상에 포함된다. 따라서 일반적인 주택의 부속토지는 종합합산 과세대상으로 분류된다. (2) 고율 분리과세가 적용되는 경우 시지역의 주택 부속토지로서 일정한 기준면적을 초과하면 고율[5%]분리과세를 적용한다. 즉, 주택의 부속토지로서 다음의 요건을 모두 충족하는 토지는 고율분리 과세대상이다. ① 소재지역 : 특별시·광역시(군지역을 제외한다)·시지역(읍·면지역을 제외한다)안에 소재하는 1구의 주택(행정자치부령이 정하는 농가를 제외한다)에 부속된 토지(아파트 또는 연립주택등 공동주택의 경우에는 도로 등 공용부분의 토지를 제외한다) ② 부속토지의 범위 : 부속토지 중 993제곱미터[특별시·광역시(군지역을 제외한다)는 662제곱미터]를 초과하는 부분의 토지. 이 경우 그 부속된 토지의 경계가 명백하지 아니할 때에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속된 토지로 본다. 이 경우에는 10배 범위내에서만 분리과세를 적용하는 것이다. 4. 종합토지세 과세표준 구분의 요약 이상과 같이 설명한 종합토지세의 과세표준구분기준을 표로 확인하면 다음과 같다.

구 분		저율분리과세	별도합산과세	종합합산과세	고율분리과세
농지·목장용지·임야		○(0.1%)		○
공급목적 소유토지		○(0.3%)		○
별장·골프장·고급오락장 등 부속토지					○(5%)
공장용건축물 부속토지	기타지역		○	○
	군(읍)지역 및 시의 산업단지·공업지역	○(0.3%)		○
기타 건축물	주거용 건축물 부속토지			○	○(5%)
	일반건축물 부속토지		○	○
기타의 토지				○

표에서 확인한 바와 같이, 분리과세 및 별도합산대상에서 그 요건을 충족하지 못하거나, 기준면적을 초과하는 경우에는 종합합산을 적용한다. 5. 과세표준 가액과 세율의 적용 (1) 과세표준 가액의 적용 과세표준계산에 적용되는 토지 가액은 「개별공시지가(개별공시지가가 없는 경우, 토지가격비준표 적용)」에 지방자치단체 장이 결정 고시한 「과세표준액 적용비율」을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

토지 가액 = 개별공시지가[토지가격비준표 적용] × 과세표준액 적용비율

(2) 세율의 적용 종합토지세의 세율은 「종합합산과세표준」이「별도합산과세표준」 보다 더 높은 세율(9단계 누진세율)구조를 갖추고 있고, 「분리과세표준」에 대하여는 저율분리과세와 고율 분리과세를 동시에 규정하고 있다(地法234의16). III. 종합토지세 과세표준에 대한 수정 등 1. 과세자료에 대한 이의신청 시장·군수 등은 관할구역안의 종합토지세 과세대상 토지를 조사하여 매년 과세기준일부터 15일간의 기간을 정하여 이를 공람하여야 하도록 하고 있고, 공람한 종합토지세 과세대상토지에 대하여 이의가 있는 자는 불복의 사유를 갖추어 공람기간이 종료된 날부터 10일이내에 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수 등에게 사전적으로 이의신청을 할 수 있도록 하고 있다(地法234의22). 따라서 납세자는 2001년6월1일 이후 15일간 토지의 소재지 관할구청 등에 방문하여 내용을 확인하고 이의가 있는 경우에는 지방세법 [별지 제106호 서식]으로 이의신청을 제기할 수 있다. 2. 과세표준의 구분이 잘못된 경우 (1) 과세표준 잘못 적용된 경우의 효과 종합토지세에서 전국의 토지를 기준으로 하여 산출된 종합합산세액 및 별도합산세액은 다음과 같이 각각 안분계산한 금액을 관할 시장·군수가 보통징수방법에 의하여 부과징수한다.

각 시·군이징수할 세액  〓 [ 종합합산세액계별도합산세액계 ] × [당해시·군 소재 과세대상토지 시가표준액]────────────────────[모든 과세대상토지의 시가표준액]

따라서 특정 1개 이상의 지역에서 종합합산과 별도합산의 구분이 잘못 적용된 경우에는 종합합산세액계 및 별도합산세액계가 잘못 계산되므로 각 지역별 종합합산세액과 별도합산세액이 모두 잘못되는 것이다. (2) 납세자 권리보호 실무상으로 종합토지세는 전국의 모든 토지를 토지소유자별로 합산하여 종합합산·별도합산과세표준으로 구분 집계하므로 과세표준 구분적용 과정에서 착오가 발생할 수도 있다. 이러한 경우에는 사전적인 이의신청을 적용한 것과는 별도로 납세고지를 받은 후에 지방세법의 규정에 의하여 이의신청[地法73]·심사청구[地法74] 등을 이용하거나, 관련 자료를 제출하는 방법으로 납세자의 권리를 보호받을 수 있다.