安 炳 玧/행정자치부 세정과 행정사무관 [목차]Ⅰ. 서언 Ⅱ. 종합토지세의 기본현황 Ⅲ. 종합토지세 과세표준액 결정 정책방향 및 평가 Ⅳ. 종합토지세 과세표준액 결정방법 Ⅴ. 과세표준 적용비율 결정을 위한 현실여건 분석 Ⅵ. 2001년도 과세표준액 결정기준 Ⅶ.지방자치단체의 적용비율 결정과 세액전망 Ⅷ. 종합토지세 관련 정책적 논의 Ⅰ. 서 언 Ⅱ. 종합토지세의 기본현황 1. 종합토지세의 제도적 특징(1) 정책과세로서 대인합산과세 (2) 토지보유에 부과하는 보유과세 2. 종합토지세 기본현황
종합토지세는 1,400만 국민에게 부과되는 대중세인 보유과세인 동시에 토지에 대한 투기억제를 통한 국토의 효율적 이용을 위하여 전국 합산과정을 거쳐 누진세율을 적용하는 대표적인 정책과세이다. 종합토지세의 이러한 특징은 종합토지세부과의 기준이 되는 과세표준액을 산정하기 위한 공시지가의 적용률을 결정함에 있어 경제여건 등 과세현실과 과표현실화 등 정책목표를 보다 신중하게 분석하여 논리적이고 객관적으로 도출하여야만 정책수행의 투명성과 일관성을 달성할 수 있고 세정운영의 신뢰성을 확보할 수 있다. 금년도 종합토지세 과세표준액산정을 위한 적용비율 결정지침은 이러한 측면에서 전년도에 도입한 표준편차 개념을 보다 구체화하여 객관적인 기준을 제시함과 동시에 경제여건 분석을 통하여 적정한 담세력수준에서 세액이 결정되도록 고려하였다. 과세표준이란 과세물건에 대하여 부담하여야 할 세액을 계산하기 위해 세율이 적용되어야 할 기준치를 수량화한 것으로 종합토지세의 경우 지방세법 제234조의15 제5항의 규정에 따라 토지의 개별공시지가에 자치단체장이 결정고지한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정하도록 하고 있다. 따라서, 적용비율을 어떻게 결정하느냐에 따라 국민이 부담해야할 세액은 큰 변화가 있게되어 실질적으로 세율을 조정하는 효과와 동일한 효과가 발생하게 되어 과표를 행정세율이라고도 하는 것이다. 종합토지세는 그 도입의 취지가 정책과세로서 토지에 대한 투기억제를 통한 국토의 효율적 이용을 위하여 전국 합산과정을 거쳐 누진세율을 적용하기 때문에 다른 어떤 지방세목보다 과세의 공정성과, 납세자간의 형평성이 요구된다는 점에서 과세표준을 어떻게 결정하는가는 매우 중요하다. 또한 국민 1,400여만명을 대상으로 부과되는 대중세인 점에서 보유과세의 현실화라는 정책적 명제 아래에서도 경제동향 등 현실여건을 분석하여 국민의 적정한 담세력을 평가한 후에 적정한 부과수준을 고려하여야 하는 어려운 과정을 거쳐 결정해야만 한다. 이러한 중요성을 감안하여 금년 종합토지세 과세표준액 적용비율의 결정은『100대 국정과제』의 하나인 부동산 보유과세 강화와 거래과세 완화추진과 동시에 지방자치단체간·필지간 종합토지세 과세의 형평성을 달성하기 위하여 전년도 도입한 통계학적 개념인 표준편차 개념을 더욱 구체화하여 과표결정 작업에 보다 용이하게 적용하고자 하였다. 본문에서는『종합토지세의 특징과 기본현황』,『종합토지세 과표운영의 정책목표와 평가』,『과표 적용률 결정의 고려요소』,『적용률 결정의 구체적 방법』,『금년도 적용률 분석을 통한 세수 전망』등을 구체적으로 설명하고자 한다. 종합토지세의 제도적 특징은 기본적으로 과세대상을 지칭하는 토지세에 종합이라는 서술어가 첨부되어 있는 것에서 유추할 수 있다. 종합이라는 서술어는 종합토지세의 태생적 배경과 제도적 특징을 여러가지 측면에서 함축하고 있기 때문이다. 종합토지세의 태생적 측면에서 종합의 의미는 종합토지세는 비정책세제인 종래의 재산세토지분과 정책과세인 토지과다보유세를 혼합한 혼합세제이다. 이 혼합이 갖는 의미는 토지투기 억제, 한정된 토지의 효율적 이용을 통한 국가 경제의 발전 등을 목적으로 하는 토지공개념을 도입할 수 밖에 없었던 상황적 특수성 속에서 정책과세로서의 종합토지세를 특징짓는 것이다. 또 다른 측면에서 종합이 갖는 의미는 종합토지세의 세제적 특징을 그대로 반영한다는 것이다. 종합토지세의 특징을 일언적으로 규정하면 대인 합산누진세이다. 이러한 특징의 가운데는 과세대상인 토지를 합산하다는 종합의 개념이 있다. 즉 토지공개념의 취지상 꼭 필요한 사람이 필요한 양만큼의 토지만 보유하도록 한다는 목적은 토지보유량이 많은 납세자에게는 전국의 모든 토지를 합산하여 누진세율을 적용하도록 세율체계를 구성한 것이다. 토지세라는 본연적 측면에서 보면 중요한 특징을 유추할 수 있는데 그것은 보유과세라는 특징이다. 이 보유세적 특징은 후술하는 바와 같이 과세표준액 결정을 통하여 국민의 담세액을 결정하는데 중요한 영향을 미치는 요소가 된다. 보유세적 특징에서 보면 과세대상인 토지는 그 과세표준액에 당해 토지의 생산성이 내포된 것으로 논리적인 추정을 할 수는 있으나 실제 부과되는 세액정도의 수익을 현실화시킨다고 볼 수 없으므로 소득이 없는 것에 조세를 부과하게 되는 것이다. 물론 현실화시킬 수는 있으나 소득세 부과대상이지 보유함에 따르는 토지세 부과대상은 아닌 것이다. 이점에서 거래세 완화와 보유과세 강화를 오랫동안 정책목표로 하여왔고 최근 부동산 경기 활성화 차원에서 다시 논의하고는 있지만 어느 정도까지 보유과세 강화를 할 수 있을지의 한계는 명백한 것이다. 종합토지세액은 2000년도 기준으로 1조3,639억원으로서 전체 지방세수 20조6천억원의 6.6%를 차지하여 그리 높은 비중을 차지하는 것은 아니다. 그나마도 1990년 이래 신경제 5개년 계획 등을 통하여 보유과세 강화를 추구해온 결과이다. 종합토지세액은 1990년 종합토지세 도입시 4,155억원에 불과하였으나 1995년까지 연평균 26.0%가 인상되어 약 3.2배인 1조3,189억원으로 증가하였다. 그러나 1996년도 이후에는 토지 등급제에서 개별공시지가를 활용한 과표결정 제도의 도입과 외환위기 등의 영향으로 세수의 증가가 정체되었으며 1999년도 및 전년도에는 실물경제 성장 및 경기활성화 등 현실여건을 감안하여 적용률을 인상함으로써 세액이 다시 증가추세로 반전하였다.
[세액증감 추이]
(단위：억원, %)
┌────┬───┬───┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐
│연도별 │1990 │1993 │1995 │1996 │1997 │1998 │1999 │2000 │
├────┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ 세 액 │ 4,155│ 8,710│ 13,189 │ 13,026 │ 13,464 │ 12,924 │ 13,303 │ 13,639 │
├────┼───┼───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│ 증감률 │ － │ 25.0 │ 23.0 │ △1.2 │ 3.3 │ △4.0 │ 2.9 │ 2.5 │
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| 종합토지세의 세액단계별 납세인원 및 납세액 분포를 살펴보면 종합토지세의 보유과세와 인별합산누진과세의 세제적 특징을 확인할 수 있다. 2000년도 종합토지세의 납세자는 14,414천명으로서 최근 몇 년간은 연 3% 정도의 증가추세를 보이고 있다. 그 원인은 아파트 등 공동주택의 공급률이 증가하면서 주택부속토지에 대한 납세의무자가 증가하기 때문인 것으로 분석된다. 납세의무자의 세액 단계별분포도를 살펴보면 1만원 이하 담세자가 전체 납세의무자의 40.7%를 차지하며, 10만원 이하 납세자는 전체 납세의무자의 91.3%를 차지하여 대부분의 납세의무자가 주택의 부속토지 등 최소면적의 토지소유자인 보유과세로서의 특징을 반영한다. 반면 10만원 이상 납세자는 전체납세자의 8.7%인 1,255천명에 불과하나 전체세액의 82.0%인 11,173억원을 부담하여 납세의무자별 과세표준액의 합산방식에 의한 누진과세의 특징을 반영한다. 고액납세의무자는 영업장과 지점을 전국에 걸쳐 보유하고 있는 대기업과 일부 토지과다보유자 층이며, 토지과다보유를 억제하고자 하는 정책추구의 귀결이 기업활동에 장애요소로 작용할 것이다. |
[세액단계별 납세인원]
(기준：2000년, 단위：천명, 억원)
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│단계별│계 │1만원 │1∼5만원│5∼10만원 │10∼50만원│50만원 │
│ │ │이하 │ │ │ │초과 │
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│납세 │14,414│ 5,861 │ 6,072 │ 1,226 │1,014 │ 241 │
│인원 │ │(40.7%) │(42.1%) │ (8.5%) │(7.0%) │(1.7%) │
├───┼───┼────┼────┼─────┼─────┼────┤
│부과 │13,639│ 262 │ 1,341 │ 863 │2,027 │ 9,146 │
│액 │ │(1.9%) │(9.8%) │ (6.3%) │(14.9%) │(67.1%) │
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| Ⅲ. 종합토지세 과세표준액 결정 정책방향 및 평가 1. 과세표준액 운영 기본방향 과세표준이란 과세물건에 대하여 부담하여야 할 세액을 계산하기 위해 세율이 적용되어야 할 기준치를 수량화한 것으로 종합토지세의 경우 지방세법 제234조의15 제5항의 규정에 따라 토지의 개별공시지가에 자치단체장이 결정고지한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정하도록 하고 있다. 따라서, 적용비율을 어떻게 결정하느냐에 따라 국민이 부담해야할 세액은 큰 변화가 있게되어 실질적으로 세율을 조정하는 효과와 동일한 효과가 발생하게 되어 과표를 행정세율이라고도 하는 것이다. 종합토지세의 과세표준액 운영의 기본방향은 과세표준액의 현실화이다. 이 정책목표는 1990년대의 신경제 5개년 계획과 국민의 정부 100대 과제 등 과거 및 현정부의 정책방향에 포함되어온 사항이다. 이러한 기조는 최근 논의되고 있는 보유과세 강화의 논리와 같은 맥락이다. 그러나 보유과세 강화를 통한 과세현실화의 적정한 목표 또는 수준에 대하여는 구체적으로 제시된 바는 없다. 또한, 종합토지세의 과세권자는 232개 전국 기초지방자치단체이다. 행정자치부 지침은 각 지방자치단체는 전년도 과세표준액을 기준으로 15% 내에서 자율적으로 결정할 수 있도록 하고 있다. 이것이 의미하는 것은 각 지방자치단체마다 개별공시지가를 과세표준액으로 환산하는 비율이 달라질 수 있으며, 결국 담세수준의 차이로 귀결된다. 따라서 과세표준의 운영시 과표현실화와 더불어 지방자치단체간 적용비율의 평준화를 통하여 담세수준의 형평성 확보가 중요한 정책목표로 된다. 2. 평 가 (1) 과표현실화 추진현황 2000년도 종합토지세의 과세표준은 아래 [표]에서 보는 바와 같이 전국 평균으로 볼 때 개별공시지가의 32.2%의 낮은 수준을 보이고 있어 개선의 여지가 있다. 종합토지세 도입시기인 1990년대초 15% 정도의 아주 낮은 현실화율을 신경제 5개년 계획에 입각하여 보유과세 강화를 추진하여 현실화율을 1995년까지 31.5%까지 인상시켰으나, 1996년도는 토지등급제에서 공시지가체제로 제도변경함에 따른 급격한 세부담의 증가를 방지하기 위하여 현실화율 인상을 억제하였으며 1997년 이후에는 IMF관리체제의 영향으로 인한 부동산 가격 하락 등의 경제 현실여건을 감안하여 현실화율을 하향 결정하였기 때문이다. |
[연도별 과표현실화 추세]
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│연도별 │1990 │1995 │1996 │1997 │1998 │1999 │2000 │
├──────┼───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│현실화율(%) │ 15.0 │ 31.5 │ 31.1 │ 30.5 │ 29.2 │ 29.3 │ 32.2 │
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│증감률(%P) │ - │ 4.6 │ △0.4 │ △0.6 │ △1.3 │ 0.1 │ 2.9 │
├──────┼───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤
│세 수(억원)│ 4,155│ 13,446 │ 13,007 │ 13,283 │ 12,924 │ 13,303 │ 13,639 │
└──────┴───┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘
┌─────────── [용어해설] ───────────────┐
│·적용비율은 과세기준일 시점에서 개별공시지가의 일정비율(적용 │
│비율)을 종합토지세의 과세표준액으로 결정한다는 의미의 개념으로 │
│서 종합토지세액의 결정에 있어 사전적 개념이며, │
│·현실화율은 당해연도의 과세표준액을 결정하여 세액을 부과한 시 │
│점에서 개별공시지가가 실제 과세표준액으로 전환된 비율을 의미하 │
│며, 개별공시지가 전액이 과세표준액이 되어야 한다는 당위적인 개 │
│념 전제에서 사용된다. │
│·따라서 양자는 실제 동일한 개념이며, 과세기준일과 부과일 사이 │
│의 과세대상 변동이 없다면 기본적으로 그 값은 동일하다. │
└────────────────────────────────┘
| (2) 과세형평성 2000년도 지방자치단체별 종합토지세 과세표준액의 현실화율은 232개 자치단체 중 현실화율 28∼35%가 186개 단체, 28% 미만 단체가 5개, 35% 이상인 단체가 41개 단체로서 대부분의 지방자치단체가 28%에서 35%의 현실화율을 보이고 있어 평준화 측면에서 1998년도와 비교하면 상당히 개선되었음을 알 수 있다. 이는 양 비교연도의 표준편차가 1998년도 3.04에서 2000년도 2.75로 축소된 결과로 나타난다. 그러나, 2000년도에 있어서도 표준편차 상·하한선인 29.5%와 34.9% 범위 밖의 현실화율을 보이는 지방자치단체도 86개나 되어 개선의 여지가 있음을 알 수 있다. 또한 지방자치단체별 필지간의 현실화율은 1996년도 토지등급제에서 개별공시지가를 적용하면서 전년도와 필지별 세액의 균등성을 확보하기 위해 평균 단계 6.4개와 평균적용률 상하격차 32.1%P를 보여 필지간에 서로 상이한 적용률을 적용하여 개별공시지가 기준형평성이 매우 낮은 것으로 평가되었다. 그러나, 과세형평성을 위하여 적용단계의 축소 및 표준편차의 도입 등 꾸준한 노력과 제도적 보완을 추진한 결과 2000년도에는 평균 단계 3.3개와 평균적용률 상하격차 11.2%P로 개선되었다. 더구나 지방자치단체 단일적용률을 적용한 지방자치단체도 24개나 되었으며 상하격차가 10%P 미만인 자치단체가 82%나 되어 단일적용률 적용의 기반이 조성되었다고 평가된다. |
[기초자치단체별 평균 현실화율 분포]－2000년도 적용비율 기준
(단위：개, %)
┌───┬────┬────┬────┬────┬────┬──┬───┐
│연도별│25% 미만│25∼28% │28∼30% │30∼35% │35∼40% │40% │표준 │
│ │ │ │ │ │ │이상│편차 │
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│ 2000 │ 2 │ 3 │ 14 │ 172 │ 37 │ 4 │ 2.75 │
├───┼────┼────┼────┼────┼────┼──┼───┤
│ 1998 │ 6 │ 34 │ 65 │ 119 │ 6 │ 2 │ 3.04 │
└───┴────┴────┴────┴────┴────┴──┴───┘
[연도별 적용률 단계 추이]
┌────────┬───┬───┬───┬───┬───┐
│ 구 분 │1996년│1997년│1998년│1999년│2000년│
├────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│구간수(개) │6.44 │6.07 │5.22 │4.46 │3.30 │
├────────┼───┼───┼───┼───┼───┤
│적용률 격차(%P) │32.1 │28.5 │23.3 │15.6 │11.2 │
└────────┴───┴───┴───┴───┴───┘
| Ⅳ. 종합토지세 과세표준액 결정방법 종합토지세는 납세의무자가 1,400여만명인 대중세로서 부동산경기에 미치는 영향이 크므로 과세표준 결정을 위한 현실화율을 어떻게 조정하느냐는 매우 중요하다. 이점에서 종합토지세의 세제적 특징(대중세·보유과세), 부동산 과세 정책 방향, 경제여건에 따른 국민의 담세력 정도, 과세물건인 토지의 현실가격의 동향 등을 정확히 분석·평가하여 국민이 수용할 수 있는 근거를 제시하여야 한다. 1. 과세표준액 결정방법 확정된 과세표준액에 세율을 곱하면 바로 세액이 결정된다. 조세법률주의에 의하여 세율은 세법에 의하여 규정되지만 과세표준액은 통상 과세대상의 시가표준액을 기준으로 과세권자가 확정하도록 규정하고 있다. 종합토지세는 지방세법 제234조의15의 규정에 따라 개별공시지가의 일정비율을 과세표준액으로 하고 있으며, 일정비율이 곧 개별공시지가의 적용비율로서 행정자치부장관이 정한 기준에 따라 지방자치단체장이 결정한다. 한가지 주의해야 할 것은 개별공시지가는 당해연도의 개별공시지가가 아닌 전년도 개별공시지가라는 것이다. 종합토지세의 과세기준일은 매년 6. 1.인데 비하여 개별공시지가는 매년 6.30.까지 공시되고 있어 과세기준일 현재는 당해연도의 개별공시지가가 없기 때문이다. 행정자치부는 매년 5월『과세표준액 산정을 위한 개별공시지가 적용비율 결정지침』을 정하여 지방자치단체에 시달하고 있으며 지방자치단체는 이 지침을 기준으로 하여 자치단체별 적용비율을 결정한다. 상기한 정책목표는 지침의 중요한 내용이자 기준이 되는 것이다. |
┌────────────[과표관련 제도] ────────────┐
│ 〔지침시달〕－행정자치부장관 │
│ ·종합토지세는 개별공시지가에 일정비율(적용비율)을 곱하여 과 │
│ 세표준을 산출(地法 234의15) │
│ ※ 종합토지세액＝과세표준×세율 │
│ ＝(㎡당 개별공시지가×적용비율×면적)×세율 │
│ ·적용비율은 행정자치부장관이 기준을 정하여 지방자치단체에 통 │
│ 보 │
│ 〔적용비율 결정고시〕－시장·군수·구청장 │
│ ·시장·군수는 행정자치부장관이 정한 기준에 따라 과세기준일(6. │
│ 1.) 전까지 적용비율을 결정고시(地令 194의16) │
└────────────────────────────────┘
| 2. 적용비율 결정의 고려요소 개별공시지가의 적용비율이 확정되면 곧 담세수준이 결정되는 것이다. 이점에서 적용비율의 결정은 국민의 담세능력과 정책목표의 달성이 조화되도록 신중하게 결정되어야 한다. 국민의 담세능력은 일반적으로 실질 경제성장률을 가지고 향상되거나 저하되는 것으로 평가한다. 경제지표에 의하여 평가하는 것이 보통이지만 통상적인 경제성장률보다 낮은 수준의 경제성장률을 보이는 경기침체기의 경우는 실질성장률만큼의 담세능력이 증가하는 것으로 볼 수 있지만, 체감적인 담세능력은 오히려 저하될 수도 있음에 유의하여야 한다. 또한 과세대상인 토지의 거래 및 가격동향은 역시 중요한 고려요소가 된다. 보유과세에 있어서 토지의 가치는 거래가격에 의하여 평가할 수 없는 것이지만 일반적으로 거래가격이 인상되는 동향을 보이는 경우 토지가치가 향상되는 것으로 평가되며 다음해의 개별공시지가의 결정에 반영된다. 현실지가와 공시지가의 시차는 1년 정도가 나타나며 종합토지세의 경우 2년 전의 현실지가를 반영한 개별공시지가를 이용하여 세액을 결정하는 것이 되어 납세자들의 담세수준의 예상과 다른 수준의 세액을 부과하는 결과가 된다. 납세자들이 토지가격이 낮아졌는데 왜 종합토지세액이 인상되었냐고 문의하는 민원이 부과시기 민원의 대부분을 차지하는 것에서도 현실지가의 동향이 중요한 고려요소가 되어야 함을 반증한다. 개별공시지가의 수준은 직접적으로 담세수준에 영향을 미치므로 적용비율 결정에 중요한 고려요소가 된다. 전년대비 개별공시지가가 대폭 인상되는 경우 적용비율을 소폭인상 내지 동결하더라도 세액은 대폭 인상되는 결과가 되어 담세능력을 초과할 문제를 야기시킬 수 있다. 종합토지세 과세표준 운영을 위한 정책목표들은 당연히 중요한 고려요소이다. Ⅴ. 과세표준 적용비율 결정을 위한 현실여건 분석 1. 2001 경제전망 1999년 이후 2년간 성장세가 지속되었으나 지난해 하반기 이후 미국 경제의 퇴조, 반도체 등 정보산업 경기의 후퇴 등 대내외 여건의 악화로 경제의 성장탄력이 둔화되어 금년도 경제전망은 낙관적이지 못할 것으로 예상된다. 국책연구기관 및 민간경제연구소는 4%중반대의 경제성장률 및 3% 중반대의 소비자물가상승률 등 실질 경제성장률을 아주 낮게 예상하여 이러한 전망을 뒷받침하고 있다. 실업률 역시 경제성장률의 둔화 및 구조조정의 여파로 전년에 비하여 다소 증가할 것으로 예상된다(연구기관：4% 정도). |
[2001 경제전망]
4.14. 재정경제부 제공, ( )은 전망시기
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│ │산업연구원 │현대경제 │LG경제연 │K D I │삼성경제│
│ 항 목 │(KIET) │연구소 │구소 │(2001.4 │연구소 │
│ │(2001.4.13) │(2001.2.26) │(2001.3.31) │.20) │(2001.4)│
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│경제성장률(%) │ 4.3 │ 4.8 │ 4.8 │ 4.3 │ 0 │
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│실업률(%) │ │ 4.4 │ 4.5 │ 4.0 │ 4.3 │
├───────┼──────┼──────┼──────┼────┼────┤
│소비자물가 │ 4.2 │ 3.5 │ 3.6 │ 4.2 │ 3.4 │
│상승률(%) │ │ │ │ │ │
└───────┴──────┴──────┴──────┴────┴────┘
| 따라서, 경제성장률 분석을 통한 담세력을 평가하여 보면 국민의 실질 담세력은 실질 경제성장률만큼 소폭 상승할 것으로 예상되나 일반적으로 경기후퇴의 체감지수가 일반적으로 공식 지표지수보다 높음을 감안하면 경기후퇴, 소비자물가의 상승 등으로 국민들이 실제 느끼는 체감 담세력은 오히려 저하될 가능성도 있다. 2. 2000년도 및 2001년도 지가동향 2000 전국 평균지가 변동률은 후반기 실물경기의 둔화 및 부동산시장 침체에 따라 전년대비 0.67% 상승(1999년도는 2.94% 상승)에 그쳤으며 지역별로는 대도시지역은 0.09% 하락하였고 중소도시지역은 1.49%, 군지역은 1.73% 상승하였다(1999년도：대도시 2.26%↑, 시지역 3.50%↑, 군지역 4.59%↑)[ 출처：건설교통부 지가제도과 발표자료]. 2001년도 지가변동 전망은 실업률 증가 및 경기불안에 따른 소비둔화와 투자심리 위축으로 대도시를 중심으로 한 하락세가 유지될 것으로 예상되나 주식시장의 침체, 예금이자율의 하락 등으로 시중 유동자금의 부동산시장 유입을 예상할 수 있어 전반적인 하락·보합세의 유지속에 일부지역의 상승 등 지역별 지가변동이 복잡할 것으로 전망된다. ※ 국토연구원은 VAR예측모형에 의하여 1.3% 상승할 것으로 예상 [연도별, 지역별 지가변동 추이] ※ 월간조세 6월호 29페이지 참조 3. 공시지가 분석 금년도 종합토지세 과세표준액 결정시 적용되는 개별공시지가인 2000년도 공시지가는 회복 추세에 있던 1999년도의 현실지가 동향을 반영한 것으로서 1999년도의 현실지가가 2.94% 상승함에 따라 1999년도 공시지가에 비하여 과세대상에 대한 개별공시지가 총액을 비교한 결과 1.8% 상승한 것으로 나타났으며, 금년도 표준지 공시지가는 2000년도 현실지가 상승률 0.68% 반영하여 상승 42%, 동일 44%, 하락 14%로 전년대비 0.6%정도 소폭 상승하였다(출처：건설교통부 지가제도과 발표자료). |
[1999∼2000 공시지가 대비]
┌──┬───────┬─────┬─────┬────┬───┬──────┐
│구분│ 면 적 │필지수 │공시지가 │전년대 │과세 │ 비 고 │
│ │ │ │ │비 증감 │표준액│ │
├──┼───────┼─────┼─────┼────┼───┼──────┤
│1999│65,019 백만㎡ │3,085만건 │987조원 │△6.1% │300조 │1998년도 현 │
│ │ │ │ │ │원 │실지가 반영 │
├──┼───────┼─────┼─────┼────┼───┼──────┤
│2000│64,133 백만㎡ │3,129만건 │1,005조원 │1.8% │315조 │1999년도 현 │
│ │ │ │ │ │원 │실지가 반영 │
└──┴───────┴─────┴─────┴────┴───┴──────┘
| ※ 면적 및 필지수 변동사유：공공사업시행 등으로 비과세 토지 증가와 필지분할 종합토지세의 과세표준액의 결정은 개별공시지가를 기준으로 하는 것으로서 보유과세의 특성상 현실상의 거래시가는 고려요소도 아니며 보유함에 따르는 가치를 거래상의 현실지가로 환산할 수 도 없는 것이나 유사한 토지이용 특성을 갖는 토지의 거래시가와 비교하여 평가한 결과 개별공시지가의 현실 거래시가 반영률은 대도시 58.5%, 중소도시 68.4%, 군지역 42.2%에 불과한 것으로 분석되었으며 공공개발지구의 보상가와 비교하여 본 결과 보상가격의 50% 정도로 분석되었다. 이러한 결과는 단순논리로서 개별공시지가가 현실지가의 60% 미만이며 종합토지세 과세표준액은 개별공시지가의 30% 정도에 불과하여 조세부담률이 낮다는 논거로서 사용될 수는 있으나 종합토지세가 보유과세로서 기본적으로 거래행위나 토지의 이용에 따른 수익의 결과물에 대한 과세가 아니므로 이러한 비교는 타당성이 없다. |
[공시지가의 시가반영률]
┌─────┬───┬────┬───┬───┬────┐
│ 구 분 │대도시│중소도시│군지역│ 평균 │보상지역│
├─────┼───┼────┼───┼───┼────┤
│ 주거지역 │ 58.9 │ 65.2 │ 71.9 │ 61.0 │ 41.5 │
├─────┼───┼────┼───┼───┼────┤
│ 상업지역 │ 60.4 │ 61.3 │ │ 60.5 │ 62.1 │
├─────┼───┼────┼───┼───┼────┤
│ 녹지지역 │ 30.2 │ 89.0 │ 35.0 │ 71.4 │ 65.5 │
├─────┼───┼────┼───┼───┼────┤
│ 농림지역 │ │ 57.9 │ 53.8 │ 54.2 │ 43.9 │
├─────┼───┼────┼───┼───┼────┤
│ 평 균 │ 58.5 │ 68.4 │ 42.2 │ 47.9 │ 49.6 │
└─────┴───┴────┴───┴───┴────┘
| 출처：공시지가 제도개선에 관한 연구(p56∼64, 국토연구원, 2000. 9.) ※ 건설교통부의 공식적인 견해는 아님에 유의 [계속] |
