尹 文 鉉/세무사, (주)조세통람사 상담위원 ▶목차 Ⅰ. 서 론 Ⅱ. 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 Ⅲ. 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 Ⅳ. 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 Ⅴ. 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 Ⅵ. 신축분양주택 취득을 위한 기존주택 양도시 양도소득세 특례세율 적용 Ⅶ. 수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면 Ⅷ. 결 어 Ⅰ. 서 론 양도소득세는 지난 1968년 이후 부동산 투기로 인한 부동산 가격의 폭등을 억제하기 위하여 도입된 제도이다. 그리고 세계에서 유래를 찾아볼 수 없는 고율의 세율과 그 적용의 엄격성으로 양도소득세가 부동산 투기의 억제에 일조한 것도 사실이다. 그러나 대규모 신도시의 건설 등 주택보급률이 일정 수준에 이르고, IMF환경 이후 급속히 둔화된 건설경기의 영향으로 양도소득세는 그 본연의 기능을 발휘할 필요가 없어 졌을 뿐만 아니라 오히려 부동산 거래의 동결을 자초하는 제도가 되어 버렸다. 이에 부동산 경기 및 건설경기의 활성화를 위한 조치들이 양도소득세의 과세요건을 손질하는 방법으로 진행되어 왔는바, 양도소득세 비과세 제도의 정비와 여러 가지 감면 조치의 도입이 그것이다. 따라서 이와 관련된 법규들이 다소 방만할 정도로 시행되고 있는 바 여기에서는 이러한 주택경기 활성화를 위한 양도소득세 감면조치들을 정리해 보고자 한다. Ⅱ. 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 1. 개 요 (1) 1992년 1월 1일 이후 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인이 다음의 각각에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택(5년 이상 임대한 임대주택에 한한다)과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다(구 조감법 67). ① 1986년 1월 1일 이후 신축된 주택 ② 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (2) 1995년 1월 1일 이후 임대주택을 5호 이상 임대하는 개인이 다음의 각각에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다(租特法 97). ① 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택 ② 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 2. 주택임대 신고서의 제출 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 주택임대에 관한 사항을 신고하여야 하며, 임대주택의 신고는 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지관할세무서장에게 제출하여야 한다. ※ 관련예규 ☞ 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 당해 주택을 임대하고 전세금 등을 받은 경우에는 소득세법 제78조 및 제70조의 규정에 의하여 관할세무서장에게 당해 사업장의 현황보고 및 종합소득 과세표준확정신고를 하여야 하는 것이며, 조세감면규제법 제67조의‘장기임대주택에 대한 양도소득세 감면’규정을 적용함에 있어서 임대사업자가 부가가치세법 제5조 제1항의 규정에 의한 사업자등록을 한 경우에는 조세감면규제법시행령 제64조 제2항의 규정에 의한 주택임대신고서를 별도로 제출하지 아니하여도 감면받을 수 있는 것임(소득 46011－1762, 1996. 6.20). ☞ 부동산 임대업을 영위하는 거주자는 그 부동산 등기부등본상 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록을 하여야 하는 것이나, 임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 동법의 규정에 의하여 등록한 주소지를 주택임대사업의 사업장으로 하여 소득세법 제168조의 규정에 의하여 당해 사업장 관할세무서장에게 사업자등록을 할 수 있는 것임(소득 46011－1126, 1997. 4.23). ☞ 임대주택법에 의한 주택임대사업을 영위하고자 하는 자는 동법시행령 제6조 제1항의 규정에 의한 호수(단독주택은 제5호, 공동주택은 5세대) 이상을 임대할 목적으로 건설 또는 매입하고 자신의 명의로 소유권이전등기를 완료한 후 먼저 관할시장(군수·구청장)에게 임대사업자등록을 신청하여 교부된 임대사업자등록증을 첨부해서 동법의 규정에 의하여 등록한 주소지(사무소소재지)를 당해 주택임대사업의 사업장으로 하여 사업자등록을 할 수 있으며, 또한 조세감면규제법 제67조의‘장기임대주택에 대한 양도소득세감면’규정을 적용함에 있어서 임대사업자가 부가가치세법 제5조 제1항의 규정에 의한 사업자등록을 한 경우에는 조세감면규제법시행령 제64조 제2항은 규정에 의한 주택임대신고서를 별도로 제출하지 아니하여도 감면받을 수 있음(소득 46011－2998, 1997.11.21). 3. 감면신청기한 및 제출서류 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 세액감면신청서를 제출하여야 하며, 세액감면신청서에는 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다(租特令 64 ③). ① 임대주택법 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록증 ② 임대차계약서사본 ③ 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증사본 ④ 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 ⑤ 기타 재정경제부령이 정하는 서류 4. 주택임대기간의 계산 임대주택에 대한 임대기간의 계산은 다음에 의한다(租特令 97 ⑤). ① 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 ② 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 ③ 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 ④ 위 ①, ②를 적용함에 있어 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간은 이를 주택임대기간에 산입하여 계산하나, 그 기간이 3개월을 초과하는 때에는 이를 포함하지 아니한다. ※ 관련예규 ☞ 「임대를 개시한 날」이라 함은 주택 5호 이상을 임대 개시한 날을 말하는 것이며, 이 경우 주택 5호 이상을 5년 이상 임대하였는지의 여부는 관할세무서장이 전세계약서·사업자등록신청서 등 관련사실을 조사하여 판단하는 것임(재일 46014－1300, 1999. 7. 5). ☞ 「임대기간 계산」은 주택의 취득 후 임대를 개시한 날을 기산일로 하는 것임(재일 46014－1788, 1999.10. 7). ☞ 「임대개시일」은 임차인이 당해 임대주택에 입주한 날을 말함(법인 22601－1912, 1990. 9.29). 5. 1세대1주택의 판정 소득세법 제89조 제3호의 규정에 따른 1세대1주택의 양도소득세 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니한다. Ⅲ. 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 1. 감면 특례 요건 1호 이상의 신축건설임대주택 또는 신축매입임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 개인이 다음의 각각에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다(租特法 97의2). ① 다음 각 목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간중에 신축된 주택(신축주택) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택(미분양공동주택) ② 다음 각 목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택(신축주택) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택(미분양공동주택) 2. 준용 규정 기타 신축임대주택의 주택임대사항의 신고, 세액의 감면신청, 임대기간의 계산, 1세대1주택 판정 등에 관하여는 위 Ⅱ.장기임대주택에 대한 양도소득세 감면에서 본 바와 같다. 다만, 매입임대주택의 경우‘세액감면신청서’의 첨부서류에 매매계약서사본과 계약금지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 추가로 첨부하여야 한다. Ⅳ. 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 1. 과세특례 요건 (1) 거주자가 법정한 미분양국민주택(이하‘미분양주택’이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유·임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 다음의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다(租特法 98). 이 규정은 1996. 1. 1. 이후 5년 보유·임대 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. ① 소득세법 제92조(양도소득세 과세표준의 계산) 및 제93조(양도소득세액계산의 순서)의 규정에 따라 양도소득의 과세표준과 세액을 계산하여 양도소득세를 납부하는 방법. 이 경우 양도소득세의 세율은 동법 제104조 제1항의 규정에 불구하고 100분의 20으로 한다. ② 소득세법 제14조(종합소득세 과세표준의 계산) 및 제15조(종합소득세세액계산의 순서)의 규정에 따라 종합소득의 과세표준과 세액을 계산하여 종합소득세를 납부하는 방법. 이 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득금액의 계산에 관하여는 소득세법 제19조 제2항(사업소득금액의 계산)의 규정을 준용한다. (2) 거주자가 미분양주택을 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유·임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여도 위 (1)의 규정을 준용한다(租特法 98 ③). 2. 미분양주택의 범위 (1) 1995.11. 1.부터 1997.12.31.까지의 기간 중 취득 분 다음의 요건을 전부 갖춘 국민주택규모 이하의 주택으로서 서울특별시 외의 지역에 소재하는 것을 말한다(租特令 98 ①). ① 주택건설촉진법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택(임대주택법 제2조에 규정하는 임대주택을 제외)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택 ② 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택 (2) 1998. 3. 1.부터 1998.12.31.까지의 기간 중 취득 분 다음의 요건을 전부 갖춘 국민주택규모 이하의 주택으로서 서울특별시 외의 지역에 소재하는 것을 말한다(租特令 98 ⑤). ① 주택건설촉진법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택(임대주택법 제2조에 규정하는 임대주택을 제외)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 1998년 2월 28일 현재 미분양주택임을 확인한 주택 ② 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택 3. 1세대1주택의 판정 (1) 1995.11. 1.부터 1997.12.31.까지의 기간 중 취득 분 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 미분양주택 외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 당해 미분양주택 외의 다른 주택만을 기준으로 하여 소득세법 제89조 제3호의 1세대1주택에 관한 규정을 적용한다(租特令 98 ②). (2) 1998. 3. 1.부터 1998.12.31.까지의 기간 중 취득 분 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 미분양주택 외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 당해 미분양주택 외의 다른 주택만을 기준으로 하여 소득세법 제89조 제3호의 1세대1주택에 관한 규정을 적용한다(租特令 98 ⑥). 4. 과세특례적용 신청기한 이 규정에 의한 과세특례적용의 신청을 하고자 하는 자는 당해 주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(양도소득세의 납부 방법을 선택한 경우에는 예정신고를 포함)와 함께 미분양주택과세특례적용신고서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다(租特令 98 ④). ① 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택확인서사본 ② 미분양주택 취득시 매매계약서사본(1998년 1월 1일 이후 취득등기하는 분에 한한다) 5. 보유기간의 계산 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하며, 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다(租特令 98 ③). Ⅴ. 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면 1. 감면 요건 (1) 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음의 각각에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다(租特法 99 ①). ① 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 하며, 이하‘신축주택취득기간’이라 한다) 사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 ② 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서‘법정 주택’을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중‘법정 사유’에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2) 여기에서「법정 주택」은 ㉠ 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합(이하‘주택조합 등’이라 함)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축주택취득기간 내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택과 ㉡ 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택(다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한함)을 말하며(租特令 99 ③),‘법정 사유’에 해당하는 사실이 있는 주택이란 1998년 5월 21일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말하는데 소득세법시행규칙 제71조 제3항의 규정(근무상 부득이한 사유 등)에 의한 사유로 당해 주택건설업자로부터 다른 주택을 분양받아 취득하는 경우의 주택은 제외한다. 2. 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산은 조세특례제한법 제40조 제1항의 규정을 준용하여 다음과 같이 계산한다(租特令 99 ①).

                       (취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가－취득당시의 기준시가) 
      양도소득금액 × ───────────────────────────────
	                         (양도당시의 기준시가－취득당시의 기준시가)

3. 1세대1주택의 판정 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용함에 있어서 이 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(租特法 99 ②). 4. 감면신청 및 첨부서류 양도소득세 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다(租特令 99 ④). ① 자기가 건설한 주택 가. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 나. 건축물관리대장 ② 조합원의 조합주택 등 가. 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 나. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 다. 건축물관리대장 ③ 기타의 주택 가. 취득시의 주택매매계약서 나. 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 ※ 관련예규 ☞ 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있는 주택 또는 조세특례제한법시행령 제99조 제2항의 규정에 해당하는 주택은 제외함)으로서 당해 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 분양권을 취득하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임(재일46014-453, 1999.3.5). ☞거주자로서 주택건설업자와 1998.5.22.부터 1999.6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998.5.22.부터 1999.12.31.까지) 내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는‘신축주택’을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며,‘매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날’이라 함은 계약금의 완납일자를 말하는 것임(재산 46014－5, 2000. 1. 3). Ⅵ. 신축분양주택 취득을 위한 기존주택 양도시 양도소득세 특례세율 적용 1. 특례세율 적용 요건 (1) 거주자가 2000년 9월 1일부터 2001년 12월 31일까지의 기간(이하‘특례적용기간’이라 한다)중에 1년 이상 소유한 주택(주택에 부수되는 토지로서 도시계획구역 내인 경우 5배, 도시계획구역 밖의 경우 10배 이내의 토지를 포함하며, 이하‘기존주택’이라 한다)을 양도하고 특례적용기간 내에 주택건설사업자로부터 법정하는 신축주택(이하‘신축주택’이라 한다)을 최초로 취득하는 경우에 기존주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 소득세법 제104조 제1항의 규정에 불구하고 양도소득세의 세율을 100분의 10으로 한다(租特法 99의2 ①). (2) 제1항의 규정에 의한 신축주택의 취득에는 특례적용기간 내에 주택건설사업자와 신축주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 후 특례적용기간을 경과하여 잔금을 지급하는 경우를 포함하되, 특례적용기간 전에 주택건설사업자와 신축주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 제외한다(租特法 99의2 ②). (3) 특례적용기간 내에 신축주택을 먼저 취득하고 기존주택을 양도하는 경우에도 적용한다(租特法 99의2 ③). 2. 신축주택의 범위 「신축주택」이라 함은 다음에 해당하는 것을 제외한 신축주택을 말한다(租特令 99의2 ②). ① 완공 후 입주된 사실이 있는 주택 ② 분양권을 양수하여 취득한 주택 ③ 2000년 8월 31일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택. 다만, 소득세법시행규칙 제71조 제3항의 규정(근무상 부득이한 사유 등)에 의한 사유로 당해 주택건설업자로부터 다른 주택을 분양받아 취득하는 경우의 주택은 제외한다. 3. 특례적용 주택의 범위 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 특례적용기간 내에 2 이상의 기존주택을 양도하는 경우에는 먼저 양도하는 1주택에 한하여 제1항의 규정을 적용한다(租特令 99의2 ④). 그러므로 1세대의 구성원인 동일세대원이 신축주택을 취득하는 경우에는 거주자가 이를 취득한 것으로 본다(租特法 99의2 ⑤). 4. 특례세율 적용 배제 다음에 해당하는 경우에는 본 규정을 적용하지 아니한다(租特法 99의2 ⑥). ① 소득세법 제89조 제3항의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택을 양도하거나 취득하는 경우 ② 미등기 기존주택을 양도하는 경우 ③ 신축주택을 취득한 후 등기하지 아니하고 당해 주택을 양도하는 경우 5. 특례세율 적용 신청 및 신축주택 취득신고 (1) 신고기한 및 제출서류 양도소득세 특례세율을 적용받고자 하는 자는 양도소득과세표준의 예정신고 또는 확정신고시 양도소득세특례세율적용신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 특례세율의 적용을 신청하여야 한다(租特法 99의2 ⑦, 租特令 99의2 ④). ① 기존주택의 양도에 관한 다음의 서류 가. 매매계약서 나. 등기부등본 다. 잔금청산일을 입증할 수 있는 증빙서류 ② 신축주택의 취득에 관한 다음의 서류 가. 분양계약서 나. 계약금납부일을 입증할 수 있는 증빙서류 다. 등기부등본 또는 건축물대장 (2) 취득사실 신고 기존주택을 먼저 양도하고 본 규정을 적용 받은 거주자가 2001년 12월 31일까지 신축주택을 취득하는 경우에는 신축주택을 취득한 후 2월 이내에 신축주택취득신고서와 함께 납세지관할세무서장에게 신축주택의 취득사실을 신고하여야 한다(租特法 99의 2 ⑧). 6. 추 징 양도소득세의 특례를 적용받은 거주자가 적용배제규정에 해당하게 되거나 2001년 12월 31일까지 신축주택을 취득하지 아니한 경우에는 당해 사유가 발생하는 과세연도의 과세표준신고시 기존주택의 양도에 대하여 양도당시의 소득세법 제104조 제1항에 의하여 계산한 세액에서 법 제99조의 2 제1항의 규정을 적용하여 계산한 세액을 차감하여 계산한 세액을 양도소득세로 납부하여야 한다(租特法 99의2 ⑨). 이 경우 이자상당액을 가산하여 납부하여야 하는바(租特法 99의2 ⑩), 감면세액에 가산하여 납부하여야 하는 이자상당가산액은 다음과 같이 계산한다(租特法 33 ④). 추징세액×감면받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 양도소득세 납부사유가 발생한 과세연도종료일까지의 기간×4/10,000 Ⅶ. 수도권외 지역 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면 1. 감면요건 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 대통령령이 정하는 수도권 외의 지역에 소재하는 다음에 해당하는 신축주택(국민주택에 한하며 이에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다(租特法 99의3 ①). (1) 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2000년 11월 1일부터 2001년 12월 31일까지의 기간(이하‘신축주택취득기간’이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서‘법정 주택’을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중‘법정 사유’에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 여기에서「법정 주택」은 ㉠ 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합(이하‘주택조합 등’이라 함)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택으로서 신축주택취득기간 내에 주택조합 등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택과 ㉡ 조합원이 주택조합 등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과 후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택(다만, 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한함)을 말하며(租特令 99의3 ③),‘법정 사유’에 해당하는 사실이 있는 주택이란 2000년 10월 31일 이전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말하는데(租特令 99의3 ④), 소득세법시행규칙 제71조 제3항의 규정(근무상 부득이한 사유 등)에 의한 사유로 당해 주택건설업자로부터 다른 주택을 분양받아 취득하는 경우의 주택은 제외한다. (2) 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 2. 수도권의 범위 수도권이라 함은 다음의 지역을 말한다(租特令 99의3 ①). 가. 서울특별시 나. 인천광역시(강화군 및 옹진군을 제외한다) 다. 수원시·성남시·의정부시·부천시·안양시·광명시·안산시·과천시·구리시·오산시·군포시·의왕시·시흥시·하남시·남양주시·고양시·용인시(기흥읍·구성면·수지면·남사면에 한한다)·평택시(진위면 및 서탄면에 한한다) 라. 양주군 주내면·백석면·장흥면 마. 포천군 소홀읍 바. 화성군 태안읍·반월면·매송면·봉담면·정남면·동탄면 사. 김포군 김포읍·고촌면 3. 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산은 조세특례제한법 제40조 제1항의 규정을 준용하여 다음과 같이 계산한다(租特令 99의3 ②).

                  (취득일로부터 5년이 되는 날의 기준시가－취득당시의 기준시가)
  양도소득금액 × ──────────────────────────────
                         (양도당시의 기준시가－취득당시의 기준시가)

4. 1세대1주택의 판정 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용함에 있어서 이 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(租特法 99의3 ②). 5. 감면신청 및 첨부서류 양도소득세 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 부동산의 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 첨부하여 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다(租特令 99의3 ⑤). ① 자기가 건설한 주택 가. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 나. 건축물관리대장 ② 조합원의 조합주택 등 가. 주택조합 등이 조합원 외의 자와 신축주택취득기간 내에 잔여주택에 대한 매매계약을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 나. 사용승인일 또는 사용검사일(임시사용승인일을 포함한다)을 입증할 수 있는 증빙서류 다. 건축물관리대장 ③ 기타의 주택 가. 취득시의 주택매매계약서 나. 계약금을 납부한 사실을 입증할 수 있는 증빙서류 ※ 참고 본 절의 규정은 건설산업 구조조정과 건설 투자 적정화 방안의 일환으로 2001년 6월 임시국회에 계류 중에 있는 사안으로서 개정안에 대하여 살펴보면 다음과 같다. 1) 신축주택의 범위 확대 ① 2001. 5.23.∼2002.12.31.까지 취득하는 신축주택으로서 ② 고급주택을 제외한 전국의 모든 신축주택으로서 주택건설사업자로부터 분양받는 경우 뿐만 아니라 자기가 직접 주택을 신축하는 경우도 포함된다. 2) 신축주택 취득 요건 ① 주택건설사업자로부터 분양 받는 경우：2001. 5.23.∼2002.12.31.까지의 기간 내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득하는 신축주택. 2001.5.23.현재 미분양 상태에 있는 주택도 포함 됨. ② 자기가 건설한 주택인 경우：2001. 5.23.∼2002.12.31.까지의 기간 내에 사용승인을 받은 주택. 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통해 조합원이 취득하는 주택도 포함 됨. 3) 감면대상 신축주택에서 제외되는 경우 ① 고급주택에 해당하는 경우 아파트：전용면적 50평 이상이면서 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 단독주택：건평 80평 또는 대지 150평 이상이면서 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 ② 분양권 구입에 의해 취득하는 경우 ③ 신축주택을 분양받은 후 입주 전에 분양권을 전매하는 경우 ④ 2001. 5.22. 이전에 체결한 분양계약을 해제하고 2001. 5.23. 이후 동일 주택을 다시 분양받아 취득하는 경우 Ⅷ. 결 어 (1) 조세제도는 기본적으로 헌법에서 보장하는 기본권의 하나인 재산권에 대하여 침해적인 성격을 가진다. 그리고 비과세 및 감면제도는 조세제도의 특례제도다. 따라서 감면제도가 예외에 대한 예외 규정이기 때문에 엄격하게 조세법률주의에 구속되어야 하며, 세법의 적용 또한 엄격하게 적용되어야 한다. (2) 부동산 시장 여건에 관한 한 지금은 과거 개발시대와는 다른 양상을 보이고 있으며, 이에 따라 앞에서 살펴본 바와 같은 복잡다기한 양도소득세 감면제도가 등장하게 되었고, 이러한 조치들이 한결같이 한시적 조치로 접근하는 방법이었음을 쉽게 알 수 있다. 미분양주택의 적체 해소나 주택거래의 활성화를 촉진하여 건설경기를 부양시키고자 하는 등의 단기적 미봉책에 불과하게 되었다는 것이다. (3) 세제는 국가의 대계임을 상기하여 볼 때 이러한 당리당략적 미봉책의 정책은 오히려 납세의무자를 혼란케 할 수 있으며 자원 배분의 심각한 왜곡을 초래하게 된다. 지금은 장기적으로 세제를 안정화시키고 그 실효성이 보장되는 방안을 모색할 때라고 생각된다.