金 泰 浩 /양천구청 세무1과 세입총괄계장Ⅰ. 개 요 Ⅱ. 경과규정의 의의 Ⅲ. 도심재개발 시세감면조례 개정연혁 Ⅳ. 도심재개발사업에 대한 지방세 2. 사업시행자에 대한 감면 (1) 91년말 이전 사업시행인가 [도심재개발사업시행자에 대한 취득세·등록세 과세 구분]
<목 차> 도심재개발에 대하여는 1991년 12월 31일까지 지방자치단체의 감면조례에 의하여 취득세와 등록세가 면제되었다. 그리고 재산세와 도시계획세는 1984년까지 "사업이 완료되는 연도분까지 면제"하도록 규정되어 있었다. 이에 대하여 현재까지 대법원판례는 취득세와 등록세는 1991년 12월 31일 이전에 재개발사업시행인가를 받았다면 그 이후에 취득·등기를 하더라도 면제를 해야 하고, 재산세(종합토지세)와 도시계획세는 1995년부터는 과세대상이라고 판결하고 있다. 도심재개발사업은 토지소유자가 직접 시행을 하는 경우가 대부분이므로 사업시 건축물을 취득하여 보존등기를 하게 되고, 토지는 환지를 하여 보존등기를 하게 된다. 만약 일정부분을 토지소유자(조합원 행자가 등)에게 이전하는 경우에도 사업시행자는 모두 취득세와 등록세가 면제된다. 그리고 사업시행자가 당해 도심재개발사업과 관련하여 토지 등을 추가로 취득하는 경우에도 그 취득시기에 상관없이 당해 토지 등에 대한 취득세와 등록세가 면제된다. 당초 사업시행인가를 받은 자로부터 토지 등을 취득하여 사업시행자가 변경되었다 하더라도 그 변경시기가 1991년 12월 31일 이전에 변경되었다면 당초 사업시행인가를 받은 자와 동일하게 면제된다(고판 96구33732, 1997. 7.11.). 그리고 1994년 4월 14일부터 1994년 12월 31일 사이에 사업시행인가를 받은 경우에는 1994년말에 감면규정을 삭제하면서 별도의 경과규정을 두지 않았으므로 그 이후에 부동산을 취득·등기하더라도 감면대상이 되지 아니한다. 즉, 1992년 1월 1일 이후에 사업시행인가를 받은 경우에는 지방자치단체의 감면조례에 의한 감면이 되지 아니한다. 다만, 1994년말에 각 지방자치단체에서 감면조례를 개정하면서 부칙에 경과규정을 둔 경우에는 지방자치단체별로 감면이 될 수도 있다.
┌─────┐ ┌─────┐
│"91.12.31.│ │사업시행인│
│이전 사업 │ │가 당시 부│
│시행인가 │ (취득세면제) (등록세면제) ┌─│동산소유자│
└─────┘ ┌───────┐ ┌───────┐(이전 │ └─────┘
│① 사업시행자 │ │② 사업시행자 │등기) │
│ 건축물 취득 ├ ┤ 보존등기 ├───┤
┌─────┐ └───────┘ └───────┘ │ ┌─────┐
│"92. 1. 1.│ (취득세과세) (등록세과세) │ │사업시행인│
│이후 사업 │ └─│가 이후 부│
│시행인가 │※ 체비지·보류지는 비과세(체비시설,보류시설 │동산소유자│
└─────┘ 과세) └─────┘
| ① 취득세를 면제하는 경우 －취득가액(도급금액, 공사원가)×2%(6%)×20% = 농어촌특별세 ② 취득세를 과세하는 경우 －취득가액(도급금액, 공사원가)×2%(6%) = 취득세 －취득가액(도급금액, 공사원가)×2%(6%)×10% = 농어촌특별세 ③ 등록세를 과세하는 경우 －취득가액(도급금액, 공사원가)×0.8%(2.4%) = 등록세 －취득가액(도급금액, 공사원가)×0.8%(2.4%)×20% = 교육세 (2) 사업시행자 변경 당초 도심재개발사업시행인가를 1991년 12월 31일 이전에 받았더라도 그로부터 토지 등을 이전받아 사업시행자가 변경된 경우에는 그 변경일자가 1991년 12월 31일 이전인 경우에는 종전조례를 적용하여 취득세와 등록세가 면제된다. 그러나 사업시행자의 변경일이 1992년 1월 1일 이후인 경우에는 취득세와 등록세가 면제될 수 없다고 본다. 사업시행자가 변경되는 경우에는 토지와 건축중인 건축물의 기성고부분을 이전받게 된다. 건축중에 있는 건축물의 기성고부분은 취득세와 등록세의 과세대상이 아니다. 따라서 토지에 대하여 취득세와 등록세를 납부해야 한다. 그리고 최종적으로 토지의 환지확정을 하게 되는데 이 환지취득에 대하여는 당초 토지취득 면적보다 증가면적이 없다면 취득세부분은 납부할 의무가 없는 것으로 보고 있다(행자부 세정 13407－627, 1999. 5.20.). 이 경우에도 1991년 12월 31일 이전에 사업시행인가를 받아 재개발사업을 공동으로 시행하던 중에 공동사업자의 1인이 다른 사업자소유의 토지를 취득하는 경우에는 취득세와 등록세가 비과세된다. 왜냐하면 종전 감면조례에서 "재개발사업시행을 위하여 취득하는 토지 및 건축물(개량건축물포함)에 대하여는 취득세 및 등록세를 면제한다"라고 되어 있기 때문이다. 그리고 사업시행을 위하여 토지 등을 취득하면서 취득세와 등록세를 면제하였으나 재개발사업을 계속추진하여 완료하지 아니하고 도중에 이를 양도한 경우에는 면제된 취득세와 등록세를 추징하여야 한다.*1) 이 경우에는 양도일부터 30일까지 면제된 세금을 신고납부하여야 하고, 이를 신고납부하지 아니할 경우에는 30일이 경과한 날부터 5년 이내에 보통징수를 하게 된다. *1) 재개발사업시행자가 재개발사업구역 내의 토지 및 건축물의 취득에 대하여 취득세 등을 면제하도록 규정한『서울특별시재개발구역내토지및건물에대한시세과세면제에관한조례』 제2조 제1호의 입법취지는 사업시행자가 그 구역 내의 토지를 매수하여 그 토지의 소유자가 되는 것은 원활한 사업시행에 도움이 되므로 사업시행자에게 세제혜택을 주어 사업시행자로 하여금 세부담의 경감으로 인하여 원활한 사업시행을 할 수 있도록 도와주자는 데 있으므로, 사업시행자가 사업시행을 위하여 부동산을 취득하였다가 그 사업시행 중에 이를 양도한 경우에는 위 부동산의 취득이 결과적으로 그 사업시행에 도움이 되지 아니하게 되었다 할 것이어서, 위 조례의 입법취지로 보아 이와 같은 경우에까지 취득세 등을 면제하여 준다는 취지는 아니라고 보여지고, 또한 위 조례의 문구자체에 의하더라도 "재개발사업의 시행을 위하여" 취득하는 것에 대하여 취득세를 면제한다고 규정하고 있는 것으로 보아 그와 같은 면제에는 그 부동산의 취득자인 사업시행자가 그 사업의 완료시까지 그 취득부동산을 보유하여 그 사업시행에 제공되어야 한다는 것을 그 전제로 하고 있다 할 것이며, 사업시행자가 그 사업시행 도중에 그 취득 부동산을 타에 매도하여 버렸다면 이를 사업시행에 제공한 것이 아니므로, 이와 같은 경우에는 이 점에 관한 취득세 등 추징규정을 따로 두지 아니하였더라도 위 규정 자체에 의하여 당연히 면제된 취득세 등을 추징할 수 있다(대판 91누7620, 1992. 3.31.). 이상의 설명내용을 그림으로 보면 다음과 같다. ① 1991년말 이전에 사업시행자 변경 |
1991.12.31.
│
━━━━━━━━━━━━━━━┿━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┌────┐ ┌─────┐ │┌────┐ ┌───┐ ┌────┐
│A 사업 │→│B 사업시행│→ │B 추가 │→│건축물│→│토지환지│
│시행인가│ │인가 변경 │ │토지취득│ │준공 │ │ │
└────┘ └─────┘ └────┘ └───┘ └────┘
토지 취득세, 등록세 납부 면제 면제 면제
| ② 1991년말 이전 공동사업자에서 단독사업자로 변경 |
1991.12.31.
│
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┌────┐ ┌─────┐│ ┌─────┐ ┌───┐ ┌────┐
│A, B사업│→│A 사업시행│→ │A 추가 │→│건축물│→│토지환지│
│시행인가│ │인가 변경 │ │토지 취득 │ │준공 │ │ │
└────┘ └─────┘ └─────┘ └───┘ └────┘
면제 면제 면제 면제
| ③ 1991년말 이후에 사업시행자 변경 |
1991.12.31.
│
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┌─────┐ ┌─────┐│ ┌─────┐ ┌───┐ ┌────┐
│A, B 사업 │→│A가 B소유 │→ │C 사업시행│→│건축물│→│토지환지│
│시행인가 │ │토지 취득 │ │자 변경 │ │준공 │ │ │
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면제 －C：토지취득세, 과세 과세*
등록세 납부
－A：B로부터 취득한
토지에 대한 면
제분 추징
| * ① 사업시행으로 체비지·보류지를 취득하는 경우에는 취득세와 등록세가 비과세된다. ② 지방세 당국에서는 사업시행자 변경당시의 토지면적보다 증가하지 아니하였다면 취득세납세의무가 없는 것으로 해석하고 있다(행자부 세정 13407－627, 1999. 5.20.). 3. 사업시행자로부터 분양받는 자 (1) 개 요 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행으로 인하여 신축되는 건축물과 그 부속토지는 사업시행자뿐만 아니라 당해 재개발구역 내에 부동산을 소유하고 있었던 자에게도 관리처분계획에 의하여 일정부분이 귀속되게 된다. 물론 종전 소유 부동산가액을 평가하여 청산금을 수수한다. 이러한 부동산소유자에 대하여 먼저 취득세는 1993년 12월 31일까지는 "소유자가 환지받는 경우"로 규정하여 사업시행인가일 이전부터 사업완료시점까지의 기간 중에 부동산을 취득하여 소유한 자가 사업시행으로 인하여 취득하는 토지와 건축물은 지방세법 제109조 제3항의 규정에 의하여 모두 비과세되었다. 그리고 1994년부터는 사업시행인가당시 부동산 소유자(상속인을 포함한다)만 환지계획에 의하여 취득하는 토지와 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지·건축물에 대하여 비과세하되, 청산금을 부담하는 경우의 청산금에 대하여는 과세하도록 하였다. 등록세에 대하여는 1994년에 처음으로 지방세법 제109조 제3항에 비과세규정이 신설되었다. 즉, 1994년부터 사업시행인가당시 부동산소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획에 의하여 취득하는 토지와 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지·건축물에 대하여 등록세를 비과세하되, 청산금을 부담하는 경우의 청산금에 대하여는 과세하도록 하였다. 1979년부터 1991년말까지는 각 지방자치단체의 감면조례에 의하여 등록세를 면제하였는데, 1979년부터 1988년까지는 "사업시행당시 소유자"로 하여 사업완료시점까지의 기간중에 부동산을 취득하여 소유한 자는 모두 감면대상이었고, 1989년부터 1991년말까지는 "사업시행인가당시 소유자"로 하여 사업시행인가일 이후에 부동산을 취득한 자는 감면대상이 아니었다. 이하에서는 세목과 시기별로 구분하여 감면여부를 살펴보기로 한다. (2) 취득세 ① 1974년∼1993년 구지방세법 제109조 제3항(1993.12.27. 법률 제4611호로 개정되기 전의 법)에서는 "소유자가 환지받는 경우에 취득세를 비과세"하는 것으로 규정하여 사업시행인가일 이전부터 사업완료시점까지의 기간중에 부동산을 취득하여 소유한 자가 사업시행으로 인하여 취득하는 토지와 건축물은 구지방세법 제109조 제3항의 규정에 의하여 모두 비과세 되었다. 이 경우 환지받는 부동산의 범위에 대하여는 "소유자가 환지받는 경우"로 규정하고 있고 토지나 건축물로 제한하고 있지 아니하므로 재개발사업시행으로 취득하는 토지 및 건축물을 모두 포함한다. 또한 1993년말 이전에 당해 재개발사업구역 내의 부동산 소유자(이를 통상 "원조합원"으로 부르고 있다)로부터 부동산을 취득한 자(이를 "승계조합원"으로 부르고 있다)도 1993년 12월 27일 지방세법을 개정하면서 부칙에 "이 법 시행당시 종전의 규정에 의하여 부과 또는 감면하였거나, 부과 또는 감면하여야 할 지방세에 대하여는 종전의 예에 의한다"는 경과규정을 두고 있으므로 재개발사업시행으로 인하여 취득하는 부동산에 대하여 취득세가 비과세되는 것으로 보고 있다(행심 98－710, 1998.12. 28). [재개발구역 내 부동산소유자에 대한 취득세 비과세] |
┍━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━━┑ │ 부동산 소유 형태 │ 비과세 여부 │ ├─────────────────┼───────┤ │사업시행인가일(1993 이전) 이전부터│전체 비과세 │ │토지나 건축물을 소유하고 있는 자 │ │ ├─────────────────┼───────┤ │사업시행인가일(1994 이후) 이전부터│청산금부분 │ │토지나 건축물을 소유하고 있는 자 │만 과세 │ ├─────────────────┼───────┤ │사업시행인가일(1993 이전) 이후에 │전체 비과세 │ │소유한 토지 중 일부를 양도한 자 │ │ ├─────────────────┼───────┤ │1993년말 이전에 부동산을 취득한 │전체 비과세 │ │자(승계조합원) │ │ ├─────────────────┼───────┤ │1994년 이후에 부동산을 취득한 │전체 과세 │ │자(승계조합원) │ │ └─────────────────┴───────┘
| 그러나 이에 대하여는 앞에서 살펴본 바와 같이 대법원의 판례에서「진정소급」은 인정하지 아니하지만 사업진행중에 법령을 개정하여 사업시행시점으로 소급하는「부진정소급」은 인정하고 있고(대판 64누93, 1964.12.15.), 종전의 지방세법 제109조 제2항에서 특별히 일정한 기간을 정하여 취득세를 비과세한다는 규정을 두지 아니하였으므로 지방세법을 개정하면서 부칙에 규정한 일반적 경과규정(법률 제4611호, 1993.12. 2. 부칙 제7조)을 특별경과규정으로 해석하여 지방세법 개정 이후에 발생된 사실(새로이 부동산을 취득한 사실)에 대하여 종전 지방세법을 적용하여 비과세한다는 것에 필자는 찬동하지 아니한다. ② 1994년 이후 1994년부터는 사업시행인가당시 부동산소유자(상속인을 포함한다)만 환지계획에 의하여 취득하는 토지와 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지·건축물에 대하여 비과세하되, 청산금을 부담하는 경우의 청산금에 대하여는 과세하도록 하였다. 따라서 1994년 1월 1일 이후에 재개발사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가당시 부동산소유자만 재개발사업시행으로 새로이 취득하는 부동산에 대하여 비과세*2)되, 청산금상당부분에 대하여는 취득세를 납부하여야 한다. *2) 농어촌특별세도 농어촌특별세법시행령 제4조 제6항 제5호의 규정에 의하여 비과세된다. 그리고 종전 부동산을 상속받는 경우에는 종전 부동산의 취득에 대하여는 취득세를 납부하여야 하고, 재개발사업으로 인하여 취득하는 부동산에 대하여는 청산금상당부분만 비과세된다. 또한, 1994년 1월 1일 이후에 재개발구역 내의 부동산소유자로부터 부동산을 취득한 자는 당해 부동산은 물론 재개발사업으로 인하여 취득하는 부동산에 대하여 전액 취득세를 납부하여야 한다. (2) 등록세 ① 1979년∼1988년 등록세의 비과세 또는 면제에 관하여는 1991년말까지는 각 지방자치단체의 감면조례에 의하여 면제되었고, 1992년부터 1994년까지는 지방세법이나 감면조례에 감면규정이 없었으며, 1995년부터는 지방세법 제127조의2 제2항에서 "제109조의 규정에 의하여 취득세가 비과세되는 부동산 등의 등기·등록에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다"라는 규정을 신설하여 비과세하고 있다. 1988년말까지는 감면조례에서 감면대상자를 "사업시행자로부터 최초로 취득하는 사업시행당시의 토지 및 건축물소유자"로 규정하고 있었다. 그리고 1989년부터는 "사업시행자로부터 최초로 분양받아 취득하는 당해 재개발사업시행인가당시의 토지 및 건축물소유자"로 개정하여 감면대상자를 "사업시행인가 당시 부동산소유자"로 축소하면서 부칙에 별도의 경과규정을 두지 아니하였다. 따라서 1989년 이후부터는 재개발사업사업시행인가당시 부동산소유자로부터 부동산을 취득한 자(이를 "승계조합원"이라 한다)는 등록세가 면제되지 아니한다. 이를 종합하면 1988년까지는 재개발사업구역 내에서 부동산을 소유한 자가 당해 재개발사업시행자로부터 부동산을 취득·등기하는 경우에는 사업시행인가당시 부동산소유자뿐만 아니라 사업시행인가일 이후에 부동산을 취득한 자도 등록세가 면제되었다. ② 1989년∼1994년 1989년부터는 "사업시행자로부터 최초로 분양받아 취득하는 당해 재개발사업시행인가당시의 토지 및 건축물소유자"로 개정하여 감면대상자를 "사업시행인가당시 부동산소유자"로 축소하면서 부칙에 별도의 경과규정을 두지 아니하였다. 따라서 1989년 이후부터는 재개발사업사업시행인가당시 부동산소유자만 등록세가 면제되고, 이들로부터 부동산을 취득한 자(이를 "승계조합원"이라 한다)는 등록세가 면제되지 아니한다. 그리고 1991년말에 도심재개발사업에 대한 지방세감면규정을 삭제하였기 때문에 1994년말 지방세법에 등록세비과세규정이 신설될 때까지의 기간인 1992년∼1994년중에 재개발사업으로 부동산을 취득한 경우에는 등록세가 면제되지 아니한다. 그러나 1991년말에 감면조례를 개정하여 감면규정을 삭제면서 부칙에"이 조례 시행당시 종전의 규정에 의하여 과세면제하였거나 과세면제하여야 할 시세에 대하여는 종전의 예에 의한다"는 경과규정을 두었다. 그러므로 사업시행인가당시 소유자(원조합원)이 1992년 이후에 재개발사업시행자로부터 부동산을 취득·등기하는 경우에는 등록세가 면제되지 아니할 것이다. 이에 대하여는 1993년말 이전에 당해 재개발사업구역 내의 부동산소유자로부터 부동산을 취득한 자도 1993년 12월 27일 지방세법을 개정하면서 부칙에 "이 법 시행당시 종전의 규정에 의하여 부과 또는 감면하였거나, 부과 또는 감면하여야 할 지방세에 대하여는 종전의 예에 의한다"는 경과규정을 두고 있기 때문에 재개발사업시행으로 인하여 취득하는 부동산에 대하여 취득세가 비과세해야 한다는 심사결정(행심 98－710, 1998.12.28.)에 비추어 보면 당해 재개발사업시행인가 당시 부동산소유자라면 1992년 이후에 부동산을 취득·등기하더라도 등록세가 면제된다. 그러나 이에 대하여는 취득세편에서 살펴본 바와 같이 필자의 견해는 취득세는 물론 등록세도 과세해야 한다는 것이다. ③ 1995년 이후 1995년부터는 사업시행인가당시 부동산소유자(상속인을 포함한다)만 환지계획에 의하여 취득·등기하는 토지와 관리처분계획에 의하여 취득·등기하는 토지·건축물에 대하여 비과세하되, 청산금을 부담하는 경우의 청산금에 대하여는 과세하도록 하였다(地法 127의2 ②). 따라서 1995년 1월 1일 이후에 재개발사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가 당시 부동산소유자만 재개발사업시행으로 새로이 취득·등기하는 부동산에 대하여 비과세*3)하되, 청산금상당부분에 대하여는 등록세를 납부하여야 한다. *3) 농어촌특별세도 농어촌특별세법시행령 제4조 제6항 제5호의 규정에 의하여 비과세된다. 그리고 종전 부동산을 상속받는 경우에는 종전 부동산의 등기에 대하여는 등록세를 납부하여야 하고, 재개발사업으로 인하여 취득·등기하는 부동산에 대하여는 청산금 상당 부분만 비과세 된다. 또한, 1995년 1월 1일 이후에 재개발구역 내의 부동산 소유자로부터 부동산을 취득한 자는 재개발사업으로 인하여 취득·등기하는 부동산에 대하여 전액 등록세를 납부하여야 한다. [재개발구역 내 부동산소유자에 대한 등록세 비과세] |
┍━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┯━━━━━━┑ │ 부동산 소유형태 │비과세 여부 │ ├──────────────────────────────┼──────┤ │재개발구역 내 부동산 소유자가 79. 1. 1.∼ 88.12.31.중에 재 │전체 비과세 │ │개발로 부동산을 취득·등기한 경우 │ │ ├──────────────────────────────┼──────┤ │사업시행인가( 89. 1. 1.∼ 91.12.31.) 당시 부동산소유자가 재 │전체 비과세 │ │개발로 부동산을 취득·등기하는 경우 │ │ ├──────────────────────────────┼──────┤ │사업시행인가( 89. 1. 1.∼ 91.12.31.) 이후 부동산취득·소유 │전체 과세 │ │자가 재개발로 부동산을 취득·등기하는 경우 │ │ ├──────────────────────────────┼──────┤ │사업시행인가( 92. 1. 1.∼ 94.12.31.) 당시 부동산소유자가 재 │전체 과세 │ │개발로 부동산을 취득·등기하는 경우 │ │ ├──────────────────────────────┼──────┤ │사업시행인가일(1991.12.31. 이전) 이후에 소유한 토지 중 일부 │전체 비과세 │ │를 양도한 자 │ │ ├──────────────────────────────┼──────┤ │1992년 1월 1일 이후에 부동산을 취득한 자(승계조합원) │전체 과세 │ └──────────────────────────────┴──────┘
| ※ 농어촌특별세도 농어촌특별세법시행령 제4조 제6항 제5호의 규정에 의하여 비과세된다. [도심재개발 분양취득자에 대한 등록세 연혁] |
1988.12.31. 1991.12.31. 1994.12.31.
│ │ │
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│ │ │
원조합원, 승계조합원│원조합원만 면제 │감면규정 없음. │원조합원만 비과세
모두 면제(감면조례) │(감면조례) │ │(법), 청산금 과세
│ │ │
부칙 경과규정 없음. 부칙 경과규정 있음. 부칙 경과규정 있음.