종합토지세의 납기가 10월16일부터 10월31일까지이다. 종합토지세의 납세고지서를 검토하여 납부함에 있어서, 기업의 입장에서는 공장용 건축물 및 영업용 건축물의 부속토지에 대한 과세표준 구분기준을 이해하여야 하고, 개인은 주택의 부속토지에 대하여 종합토지세 과세표준구분기준을 확인하여야 할 것으로 본다. 종합토지세는 전국의 모든 토지를 소유자별로 합산하여 과세하는 것이므로, 전국의 여러 지역에 토지를 소유하는 기업에서는 경리부문의 특정 담당자가 전국의 납세고지서를 모두 집계하여 적정하게 납세고지가 되었는가를 검토하여야 할 것이다............................................................................................................필자 Ⅰ 종합토지세 과세표준의 구분방법 종합토지세는 전국의 모든 토지를 토지소유자를 기준으로 종합합산·별도합산·분리과세로 구분하여 과세하는 것이므로 과세표준의 구분기준을 분명하게 확인하고 있어야 한다. 현행의 지방세법에 의하면, ① 분리과세표준은 열거주의 형식으로 규정하고 있고, ② 별도합산과세표준은 포괄주의와 열거주의를 동시에 취하고 있으며, ③ 종합합산 과세표준은 포괄주의 형식으로 규정되어 있다. 종합토지세의 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 6월 1일을 기준으로 과세표준을 산정한다. 1. 분리과세표준 분리과세표준은 현행 지방세법 제234조의15 제2항 제3호 내지 제6호 및 동법 시행령 제194조의15에 규정되어 있다. 분리과세를 적용하는 토지는 열거주의 형식으로 규정하고 있는데, 항목만 확인하면 다음과 같다. (1) 저율 분리과세 적용대상 저율 분리과세규정은 관련법률의 규정과 일정한 면적 범위내의 요건이 충족되는 부분만 저율분리과세를 적용하고 있다(地令194의15 ① ② ④). ① 공장용지 : 공장용지는 상황에 따라 분리과세·별도합산·종합합산이 모두 적용 가능하므로 별도로 설명하기로 한다. ② 전·답·과수원·농지, 목장용지 : 요건이 충족되는 범위내의 토지일 것 ③ 임야 : 관련법률이 적용되는 임야 ④ 공급목적으로 소유하는 토지 : 지방세법 시행령 제194조의15 제4항에는 공급목적으로 보유하는 일정한 토지에 대하여 분리과세를 적용한다. (2) 고율 분리과세 적용대상 다음의 토지는 사치성재산으로 사용되는 토지로 보아 고율[5%] 분리과세를 적용한다(地令 194의15 ③). ① 골프장용 토지의 가액과 별장·고급오락장용 토지로서 일정한 토지의 가액 ② 시지역 주거용건축물의 부속토지로서 일정한 기준면적을 초과하는 토지의 가액 2. 별도합산 과세표준 현행 지방세법은 별도합산과세표준에 대하여 다음의 두 가지 형식으로 그 범위를 규정하고 있다. (1) 별도합산으로 보는 건축물의 부속토지 : [열거주의 규정] 일정한 사업과 관련된 건축물의 부속토지는 별도합산과세 대상토지에 대한 포괄주의의 규정에 불구하고, 별도합산 과세대상 건축물의 부속토지로 본다. 이는 일정한 사업을 위하여 필요한 일정한 기준면적 범위내에서는 별도합산으로 인정하고 있는 토지로서 열거주의 방식을 취하고 있다. 여기에 해당하는 토지는 현행 지방세법시행령 제194조의14 제3하에 열거하고 있는 토지로서 여객자동차터미널용 및 화물터미널용 토지 등이 있다. 이러한 건축물의 부속토지는 열거주의 형식으로 규정되어 있고, 그 범위를 일정하게 제한하고 있으므로 법령에 의하여 구체적인 대상을 확인할 수 있다. (2) 건축물의 부속토지 : [포괄주의 규정] 1) 별도합산과세대상 토지 : 전국의 건축물의 부속토지 중에서 건축물 바닥면적에 「용도지역별 적용배율」을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지는 별도합산과세를 적용한다[地令 194의14 ①]. 그러나 다음에 설명하는 일정한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상의「건축물의 부속토지」에서 제외한다. 따라서 다음의 건축물이외의 건축물의 부속토지는 원칙적으로 별도합산과세대상인 것이다. 한편, 다음의 [별도합산과세대상에서 제외되는 건축물]의 부속토지는 분리과세에 규정되어 있으면, [분리과세]로 분류하며, 그렇지 않은 경우에는 [종합합산]으로 분류되어야 한다. 2) 별도합산에서 제외되는 건축물의 부속토지 다음의 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상 건축물의 부속토지에서 제외된다. ① 공장구내의 공장용 건축물 : 공장구내의 건축물[특별시, 광역시(군지역을 제외한다), 시지역(읍·면지역을 제외한다)안에서는 산업입지및개발에관한법률에 의하여 지정된 산업단지 및 도시계획법에 의하여 지정된 공업지역안에 위치한 공장용 건축물에 한한다]. 이러한 토지는 분리과세대상 토지인 것으로 확인된다. ② 골프장·별장·고급오락장 건축물의 부속토지 : 골프장용·고급오락장용·별장용 건축물의 부속토지는 고율[5%]분리과세 대상이다. ③ 주거용 건축물의 부속토지 : 주거용 건축물(1구의 건축물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 행정자치부령[地則104의8]으로 정하는 기준에 의한다). 이 토지에 대하여는 분리과세에 규정이 없으며, 별도합산에서 제외되므로 종합합산과세 대상이 된다. ④ 토지에 대비하여 건축물의 가액이 극소한 경우 : 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 3%에 미달하는 건축물. 이 경우에는 건축물이 없는 것으로 보아 종합합산으로 분류한다. ⑤ 허가를 받지 않은 건축물 : 건축법 등 관계법령의 규정에 의하여 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인을 받지 아니하고 사용중인 건축물(임시사용승인을 받은 경우를 제외한다). 이 경우에도 건축물이 없는 것으로 보아 종합합산을 적용한다. 3. 종합합산 과세표준 종합합산과세표준은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 전국의 모든 토지 중 [비과세·면제되는 토지 및 별도합산과세대상·분리과세대상토지]를 제외한 토지의 가액을 합한 금액으로 한다. 즉, 종합합산과세대상은 포괄주의 방식으로 취하고 있으므로, 별도합산과세대상·분리과세대상이 결정되고, 다른 과세표준으로 구분되지 아니하는 그 이외의 토지를 종합합산과세대상으로 하는 것이다(地法234의15②). Ⅱ. 공장용 건축물의 부속토지에 대한 종합토지세 과세표준 1. 공장용 건축물의 범위 (1)공장용 건축물과 부대시설 등 [공장용 건축물]에는 ① 생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물, ② 제조시설을 지원하기 위하여 설치되는 공장경계구역내의 부대시설용 건축물(地則 104의10 각호) 및 ③ 산업단지관리기본계획에 의하여 공장경계구역밖에 설치된 종업원 주거용 건축물을 포함한다. [공장용 건축물의 연면적]을 산출함에 있어서, 옥외에 있는 기계장치 또는 저장시설의 수평투영면적을 합하여 산출하되, 무허가 건축물 및 위법 시공한 건축물의 연면적은 제외한다. 공장용지 일부를 임대하여 도매업에 사용되는 토지부분은 분리과세가 아닌 종합합산과세대상으로 해석한다(행심 2000-870, 2000.11.28). 공장등록증상 공장부속토지로서 공장입지기준면적 이내이나 사실상 나대지 상태로 방치된 토지 분에 대하여는 분리과세대상 아니며 종합합산 과세대상으로 해석하고 있다[행심99-688, 1999.11.24.]. 종합토지세 과세기준일[6월1일] 현재 공장용 건축물이 멸실 되었더라도 멸실등기일로부터 6월 이내는 건축물의 부속토지로 보아 분리과세를 적용한다(행심 2001-159, 2001. 3.27). (2)건축중인 공장용 건축물의 적용 공장용 건축물은 건축중인 경우를 포함하되, 과세기준일 현재 건축기간이 경과하였거나 정당한 사유 없이 6월 이상 공사가 중단된 경우를 제외한다. 건축중인 건물도 포함된다는 점에 유의해야 한다. 건축중인 공장의 경우 건축중인 건축물의 연면적이 반영되어야 공장입지 기준면적이 증가될 것이므로 납세고지서에 당해 내용이 감안되어 있는지 확인하여야 한다. 종합토지세 과세기준일 현재 자금부족으로 건축공사를 6월 이상 중단한 토지에 대해서는 별도합산대상으로 볼 수 있는 정당한 사유가 없으므로 종합합산과세로 해석하고 있다[감심2001-65, 2001.6.26.]. 종합토지세 과세기준일인 6월 1일 현재 건축중인 토지인 경우에는 별도합산 과세대상으로 해석한다[행심99-632, 1999.10.27.]. 2. 공장용 건축물의 소재지에 따른 구분 적용 (1) 공장용 건축물이 군·읍·면 지역에 위치하고 있는 경우 군·읍·면 지역에 있는 공장용 건축물의 경우 공장입지기준면적 범위내의 공장용 건축물의 부속토지는 분리과세[저율 : 3%]를 적용하고, 공장입지기준면적을 초과하는 부속토지는 종합합산과세대상토지로 한다. (2) 시 지역의 산업단지·공업지역내에 공장용 건축물이 소재하는 경우 「특별시·광역시(군지역 제외)·시지역(읍·면지역 제외)」안에서 산업입지및개발에관한법률에 의하여 지정된 산업단지 및 도시계획법에 의하여 지정된 공업지역안에 위치한 공장용 건축물의 부속토지는 군·읍·면지역의 공장용 건축물과 동일한 방법을 적용하여 공장입지기준면적내의 부속토지는 분리과세[저율: 3%]를 적용하고, 공장입지기준면적을 초과하는 토지는 종합합산대상으로 한다. (3) 기타의 지역에 공장용 건축물이 소재하는 경우 공장용 건축물의 소재지가 군·읍·면지역이 아니고, 시지역 중에서 산업단지·공업지역내에 있지 않는 경우에는 일반 건축물과 같은 개념이 적용되므로, 시지역 중 산업단지·공업지역 외의 지역[주거지역·상업지역·녹지지역 등]에 있는 공장 건축물의 부속토지는 용도지역별 적용배율을 적용하여 그 배율 이내의 토지는 별도합산으로 과세되고 그 배율면적을 초과하는 토지는 종합합산으로 과세된다. 3. 공장용 건축물의 부속토지에 대한 공장입지기준면적의 적용사례 (1) 공장입지 기준면적의 계산식 지방세법 시행규칙 [별표4]에 의하면 공장입지기준면적을 다음의 산식으로 계산하도록 하고 있다.

100 공장입지기준면적 = 공장건축물 연면적 × ────────── 업종별기준공장면적률

① 업종별 기준공장면적률 : 공업배치및공장설립에관한법률 제8조의 규정에 의하여 통상산업부장관이 고시하는“업종별 기준공장면적률”을 적용한다. ② 2이상의 업종을 겸영하는 공장의 경우 : 단일 공장에 2이상의 업종을 겸영하는 경우에는 각 업종별 공장입지기준면적을 산출하여 이를 합한 면적을 공장입지기준면적으로 보며, 명확한 업종구분이 불가능한 경우에는 매출액이 가장 많은 업종의 기준공장 면적률을 적용하도록 하고 있다. (2) 공장입지기준면적의 추가 인정기준 1) 공장입지기준면적을 초과하는 일정부분의 토지 공장입지기준면적을 초과하는 토지 중 다음에 해당하는 토지는 공장입지기준면적에 포함되는 것으로 한다. ① 과밀억제지역·성장관리지역·자연보전지역의 경우 공업배치및공장설립에관한법률시행령 제3조[과밀억제지역]·제4조[성장관리지역] 및 제4조의2[자연보전지역]의 규정에 의한 지역에 소재하는 공장의 경우에는 공장입지기준면적으로 위의 산식에 의하여 산출된 면적의 100분의 10 이내의 토지(그 면적이 3,000제곱미터를 초과하지 아니하는 부분에 한한다) ② 기타 지역의 경우 「과밀억제지역·성장관리지역·자연보전지역 외의 지역」에 소재하는 공장의 경우에는 공장입지기준면적으로 산식에 의하여 산출된 면적의 100분의 20 이내의 토지 2) 공장입지기준면적에 추가적으로 포함되는 항목 지방세법 시행규칙 [별표4]의 제3호 나목 내지 바목에서는 공장입지기준면적에 포함되는 것으로 다음과 같은 항목을 열거하고 있다. ① 도시계획상의 녹지지역, 활주로, 철로 및 6미터 이상의 도로 및 접도구역 ② 생산공정의 특성상 대규모 저수지 또는 침전지로 사용되는 토지 ③ 공장용으로 사용하는 것이 적합하지 아니한 경사도가 30도 이상인 사면용지 (3) 공장입지기준면적의 적용사례 [자료] ㉠ 소재지역 : 경기도 화성군 ㉡ 업종 : 피복절연선 및 케이블 제조업 ㉢ 공장건축물 연면적 : 22,000㎡ [공장건물 : 18,000㎡, 사무실 : 1,000㎡, 창고 : 3,000㎡] ㉣ 부속토지 : 150,500㎡ [분리과세대상 및 종합합산 대상 토지면적 계산] ① 공장입지기준면적 = 22,000×100/20 = 110,000 ㎡ [피복절연선 및 케이블 제조업]은 기준공장 면적률이 20으로 확인된다. ② 분리과세 대상 토지면적 = 110,000 + MIN{110,000×10%, 3,000} = 113,000 ㎡ ③ 종합합산 대상 토지면적 = 150,500 - 113,000 = 37,500 ㎡ 공업배치및공장설립에관한법률시행령 제4조에 의하면, 경기도 화성군 지역은 [성장관리지역]에 해당하므로 초과부분 중 10%와 3,000㎡ 중 적은 면적을 가산한다. Ⅲ. 일반 영업용 건축물 부속토지의 종합토지세 과세표준 1. 별도합산 과세표준의 적용 일반적인 건축물의 부속토지는 건축물의 바닥면적에「용도지역별 적용배율」을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 범위내에서 별도합산과세를 적용한다(地令 194의14 ①). 그러나 앞에서 언급한 바와 같이 지방세법 시행령 제194의14 제1항 각호에 열거된 건축물의 부속토지는 별도합산에서 제외된다. 또한 지방세법 시행령 제194의14 제3항 각호에 해당하는 토지는 별도합산과세대상으로 본다. 별도합산과세대상인 건축물 부속토지 계산상, 건축물의 바닥면적은 지하층을 포함해 가장 넓은 층의 면적을 기준으로 한 수평투영 면적에 용도지역별 배율을 적용한다(감심 98-272, 1998. 9. 8). 2. 별도합산과세에 대한 적용사례 [자료] 상업지역에서 12,000제곱미터의 토지 위에 바닥면적이 2,500제곱미터인 일반영업용 건축물을 소유하고 있는 경우

 [과세표준의 구분]
 ① 별도합산과세표준 = (건축물의 바닥면적)×(용도지역별 적용배율)
                     = 2,500×3배 = 7,500제곱미터
 상업지역의 용도지역별 적용배율은 3배이다(地令 194의14 ②).
 ② 종합합산과세 표준 = 12,000 -7,500 = 4,500제곱미터
 

Ⅳ. 주거용 건축물 부속토지의 종합토지세 과세표준 1. 주거용 건축물 부속토지에 대한 일반적인 과세표준 구분 주거용 건축물의 부속토지는 상시 주거를 목적으로 건축된 건축물의 부속토지를 의미하는데, 주거용 건축물의 부속토지는 별도합산에서 제외되어 있으므로, 원칙적으로 종합합산과세표준으로 분류된다. 2. 겸용으로 사용하는 경우 1구의 건축물이 주거와 주거 외의 용도에 겸용되는 경우에는 다음에 정하는 기준을 적용한다(地則 104의8). 다만, 고급오락장용 건축물의 부속토지는 다음의 기준을 적용하지 아니하며, 건축물의 연면적을 기준으로 구분한다(地令 84의3 ③). ① 1구의 건축물 연면적 중 100분의 50이상을 사용하는 용도가 있는 경우에는 전체 건축물을 그 용도에 사용하는 것으로 본다. ② 1구의 건축물 연면적 중 100분의 50이상을 사용하는 용도가 없는 경우에는 각각의 용도에 공하는 건축물 면적부분을 당해 용도에 사용하는 것으로 본다. 3. 고율 분리과세 적용대상 주거용 건축물의 부속토지 특별시·광역시(군지역을 제외)·시지역(읍·면지역 제외)의 주택 부속토지로서 일정한 기준면적을 초과하면 고율[5%]분리과세를 적용한다. 주택의 부속토지로서 다음의 요건을 모두 충족하는 경우에 고율 분리과세대상인 것이다. (1) 주거용 건축물의 소재지역 특별시·광역시(군지역을 제외)·시지역(읍·면지역을 제외)안에 소재하는 1구의 주택에 부속된 토지(아파트 또는 연립주택등 공동주택의 경우에는 도로 등 공용부분의 토지를 제외한다)를 대상으로 한다. 다만, 2,970제곱미터 이상의 농지를 보유하고 실제로 영농하는 자가 그 영농을 위하여 1999년5월31일 이전부터 소유하는 주택의 부속토지에 대해서는 고율 분리과세를 적용하지 아니하고 모두 종합합산 과세한다(地則 104의13). (2) 부속토지의 범위 주거용 건축물의 부속토지 중 993제곱미터[특별시·광역시(군지역을 제외)는 662제곱미터]를 초과하는 부분의 토지를 고율분리과세 대상으로 한다. 이 경우 그 부속된 토지의 경계가 명백하지 아니할 때에는 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속된 토지로 본다. 이 경우에는 10배 범위내에서만 분리과세(5%고율)를 적용하는 것이며, 그 범위를 초과하는 토지에 대해서는 종합합산을 적용하게 된다(地令 194의15 ③ 3호). 외부와 경계를 이루는 담장 안의 토지는 주택의 부속토지로 보아 662제곱미터 초과면적을 종합토지세 분리과세[5％세율]을 적용한다(행심 2000-140, 2000. 2.23). 4. 건축물의 가액이 낮거나 무허가 건축물인 경우 당해 주거용으로 사용하는 건축물의 시가표준액이 당해 부속토지의 시가표준액의 3%에 미달되거나, 법령에 의하여 허가를 받아야 건축물로서 허가를 받지 아니한 건축물인 경우에는 당해 건축물이 별도합산에서 제외되므로 종합합산과세를 적용한다(地令 194의14 ①). 다만, 이러한 건축물의 경우에는 당해 부속토지가 일정기준 면적[662제고미터 또는 993제곱미터]을 초과하여도 전체를 모두 종합합산과세를 하는 것이 타당할 것으로 해석된다. 5. 주거용 건축물 부속토지 관련 적용사례 [자료] 서울특별시 지역에서 300제곱미터의 주거용 건축물에 부속토지로서 1,000제곱미터의 토지를 소유하고 있는 경우 : [과세표준 구분] ① 종합합산[전국의 종합합산과세표준을 합산한 후 누진세율적용]대상 : 662제곱미터 ② 분리과세[5% 세율 적용]대상 : 1,000-662 = 338제곱미터