金 漢 起/행정자치부 세제과 행정사무관 [목 차]Ⅰ. 서 설 Ⅱ. 과세대상 토지 Ⅲ. 납세의무자 1. 실질적인 납세의무자 2. 보충적인 납세의무자 Ⅳ. 과세표준과 세율 1. 과세표준 구분의 기준 2. 과세표준의 구분 (1) 분리과세대상 토지 (2) 별도합산대상 토지 (3) 종합과세대상 토지 3. 과세표준액의 결정 4. 세율 Ⅴ. 비과세 감면 토지 1. 비과세 2. 과세면제 및 경감 Ⅵ. 부과징수 및 구제제도 1. 토지소유자 등의 신고의무 2. 과세기준일 및 납기 3. 이의신청 등 구제제도 Ⅶ. 종합토지세 부과징수에 대한 심사결정례Ⅰ. 서 설 Ⅱ. 과세대상 토지 Ⅲ. 납세의무자(地法 234의9) 1. 실질적인 납세의무자 (1) 토지를 사실상 소유하고 있는 자(원칙) (2) 공유토지의 납세의무자 2. 보충적인 납세의무자(예외) (1) 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자 (2) 상속이 개시된 토지로서 상속등기 미이행 토지는 주된 상속자 (3) 신고하지 아니한 종중소유토지는 공부상의 소유자 (4) 국가 등과 연부 매매계약 후 사용권을 무상으로 부여받은 경우 매수계약자 (5) 신탁법에 의한 신탁토지에 대하여는 위탁자 (6) 체비지 또는 보류지의 경우 사업시행자(地法 234의9 ② 6호) (7) 사실상 소유자를 확인할 수 없는 경우 그 사용자 Ⅳ. 과세표준과 세율 1. 과세표준 구분의 기준 (1) 분리과세표준(세율：0.1%, 0.3%, 5%) (2) 별도합산과세표준(세율：0.3%∼2%) (3) 종합합산과세표준(세율：0.2%∼5%) 2. 과세표준의 구분 (1) 분리과세대상 토지1) 공장용지 [용도지역별 적용배율(地令 194의14 ②)]
종합토지세는 토지보유정도에 따른 응능과세원칙을 확립하고 세제를 통하여 과다한 토지보유 억제와 토지의 수급을 원활히 하며, 건전한 국민생활의 기반을 구축하여 지가안정과 토지소유의 저변확대를 도모하기 위하여 종전 각 필지별로 과세되고 있던 토지분 재산세와 유휴토지 및 비업무용토지를 과세대상으로 하고 있던 토지과다보유세를 통·폐합 신설하여 1990. 1. 1.부터 시행된 정책세제로서 수익세적 재산세라고 할 수 있다. 이러한 종합토지세는 납세의무자가 매년 1,400만 여명이나 되는 대중과세이지만 부과징수에 관하여 다툼의 대상이 되는 경우는 연간 432건(2000년도 이의신청 185건, 심사청구 193건, 행정소송 54건)으로서 취득세·등록세 등 거래세에 비하여 쟁송비율이 극히 낮은 편이며, 다툼의 대상이 되는 것도 대부분 과세표준구분에 따른 세율적용상의 문제 및 납세의무유무 등 몇 가지 유형에 한정되어 있어서 기존의 다툼의 대상이 된 쟁송사례 내용을 숙지한다면 종합토지세 부과징수에 대한 다툼의 소지를 사전에 많이 해소시킬 수 있을 것이라고 보여져 주요쟁송사례 위주로 설명하고자 한다. 종합토지세의 과세대상은 모든 토지로 한다(地法 234의8). 여기서 "모든 토지"라 함은 지적공부에 등록되었는지 유무를 불문하고 지적법 제3조의 규정에 의한 등록대상이 되는 전국의 모든 토지를 의미한다고 할 수 있다. 지적법에 의하여 지적공부에 등록되는 토지는 지적법 제5조의 규정에 의하여 그 토지의 주된 사용목적에 따라 전·답·과수원·목장용지·임야 등 24개 지목으로 분류한다. 공유수면 매립에 의하여 원시취득하는 토지는 원시취득시기(공사준공인가일 또는 사용허가일 중 빠른 날)가 종합토지세 과세기준일(6월 1일) 전이라야 과세대상이 된다고 할 것이다. 또한 종합토지세는 입법취지의 구현을 위하여 현황부과의 원칙을 규정(地令 194의17 ①)하고 있는바, 과세대상토지가 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다를 경우에는 사실상의 현황에 의하여 종합토지세를 부과한다. 즉, 매년 과세기준일(6. 1) 현재의 사실상 토지의 현황이나 이용상황에 따라 지목 및 과세표준을 구분하여 부과하게 된다. 종합토지세 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 토지를 "사실상으로 소유하고 있는 자"는 종합토지세를 납부할 의무가 있다. 여기에서 "사실상으로 소유하고 있는 자"라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 토지에 대한 실질적인 소유권을 가진 자로서 객관적으로 보아 당해 토지를 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있고 언제라도 공부상 소유자로 등재될 수 있는 상태에 있는 자를 포함한다고 할 것이다. 그러므로 공부상의 명의와 달리 사실상의 소유자가 따로 있을 때에는 지방세법 제234조의21의 규정에 의한 신고의무를 이행하여야 사실상 소유자에게 과세되게 된다. 그러나 신고가 사실과 일치하지 아니하거나 신고가 없는 경우에는 시장·군수·구청장(과세권자)이 직권으로 조사하여 과세대장에 등재할 수 있는바, 시장·군수·구청장이 직권으로 등재하였을 때에는 소유자로 인정되는 자에게 통지하고 종합토지세과세대장 상부 여백에 신고에 의한 등재와 구별할 수 있게 표시하여야 한다(地則 104의18). 토지의 사실상 소유자에 해당되는지 여부에 관한 사례를 보면 A소유토지를 B에게 양도하기로 A와 B간에 약정을 체결한 후 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 토지소유권에 대한 분쟁이 생겨 B가 A를 상대로 A명의 토지소유권 이전등기청구소송을 제기하여 승소 확정판결을 받았다면, 토지명의가 A앞으로 되어있다 할지라도 B는 언제라도 A명의 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료받아 이를 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 상태에 이르렀다 할 것이므로 B는 A명의 토지를 사실상으로 소유하고 있는 자에 해당된다고 할 것이므로 B는 이건 토지의 종합토지세 납세의무자에 해당된다고 할 것이다(대법원 2001. 4.24. 99두11653). 공유토지인 경우에는 그 지분에 해당하는 면적에 대하여 지분권자를 납세의무자로 보지만 지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 보아 납세의무를 부여한다. 종합토지세의 납세의무자는 앞에서 본 바와 같이 공부상의 명의와 관계없이 실질적인 소유권의 취득자가 그 납세의무를 부담하지만, 이를 신고하지 아니하여 실질적인 소유자를 알 수 없는 경우에는 종합토지세 과세기준일(매년 6. 1) 현재 아래 요건에 해당하는 자는 종합토지세를 납부할 의무가 있도록 하고 있다. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자에게 납세의무가 있다. 상속이 개시된 토지로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상 소유자를 신고하지 아니한 때에는 주된 상속자에게 납세의무가 있다. 주된 상속자는 민법상 상속분이 가장 높은 자로 하되, 상속지분이 가장 높은 자가 2인 이상인 경우에는 그 중 호주승계인으로 하고, 호주승계인이 없는 경우에는 연장자로 한다. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중토지로서 공부상의 소유자가 종중소유임을 신고하지 아니한 때에는 공부상의 소유자에게 납세의무가 있다. 즉 개인명의로 등재된 종중토지의 경우 공부상의 소유자가 과세기준일(매년 6. 1)로부터 10일 이내에 종중토지임을 입증할 수 있는 서류를 갖추어 토지소재지 시장·군수에게 신고하지 아니한 이상, 과세기준일 이후 법원으로부터 명의신탁해지 판결을 받았다 할지라도 토지의 등기부상 소유자에게 한 종합토지세 과세처분에는 영향을 미치지 아니한다(1998. 2.24. 행심 제98－87호)고 할 것이다. 국가·지방자치단체·지방자치단체조합과 종합토지세과세대상 토지를 연부로 매매계약을 체결하고 그 토지의 사용권을 무상으로 부여받은 경우에는 그 매수 계약자에게 납세의무가 있다. 예컨데, 지방자치단체와 연부로 공유토지 매매계약을 체결한 후 그 토지위에 매수인이 건물 철거공사를 하고 펜스설치를 하였다 할지라도 매수인이 당해 지방자치단체로부터 공유토지에 대한 토지사용 승낙을 받은 사실이 없음이 입증된다면 그 매수인은 공유토지에 대한 종합토지세 납세의무는 없다(1999. 5.26. 행심 제99－347호)고 보아야 한다. 여기서 무상사용권을 부여받은 토지는 국가·지방자치단체·지방자치단체조합으로부터 연부취득한 경우로 한정하고 있으므로, 일반법인으로부터 연부취득 중에 매수인이 무상사용권을 부여받았다 하더라도 그 매수인에게는 납세의무가 없고 매도법인에게 납세의무가 있게 된다. 신탁법에 의하여 수탁자명의로 등기된 신탁토지의 경우에는 위탁자에게 납세의무가 있으며 수탁자는 납세관리인으로 본다. 여기에서 수탁자를 납세관리인으로만 봄으로 인하여 위탁자가 체납하였을 경우 부동산명의가 수탁자로 되어 있어 압류처분을 할 수 없는 등 조세채권확보 및 형평성에 문제권이 노정되어 수탁자에게 신탁재산 가액을 한도로 제2차납세의무를 지우는 것으로 하는 지방세법개정안이 2001년 7월 25일 현재 입법예고 중이다. 위의 신탁토지는 신탁법에 의하여 신탁등기된 토지에 한하므로 명의신탁된 토지는 공부상의 소유자가 납세의무자가 된다는 점을 유의하여야 된다. 체비지에 대하여 납세의무를 규정한 지방세법 제234조의9 제2항 제6호는 헌법재판소에 위헌소원까지 제기되었던 사항이므로 좀더 상세히 설명하고자 한다. 도시개발법에 의하여 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업 및 도시재개발법에 의한 재개발사업의 시행으로 그 사업에 필요한 경비를 충당하거나 사업계획 등이 정하는 목적을 위하여 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자에게 납세의무가 있다. 위 규정은 1997. 8.30. 신설되었는데, 이는 대법원 판례(1996. 4.18. 93누1022 전원합의체판결)에서 체비지예정지에 대하여서는 토지구획정리사업의 시행자가 지방세법 제234조의9 제1항에서 정한 "토지를 사실상으로 소유하고 있는 자"에 해당되지 아니하고 나아가 동법 제234조의9 제3항에서 정한 토지의 "사용자"에도 해당한다고 볼 수 없어 사업시행자는 체비지예정지에 대한 종합토지세를 납부할 의무를 부담하지 아니한다라고 판시함에 따라, 체비지예정지에 대하여는 납세의무자가 존재하지 않게 되므로, 위 규정을 신설하여 사업시행자를 체비지예정지에 대한 사실상 소유자나 사용자로 볼 수 없다 할지라도 국민개세주의원칙과 공평과세의 원칙에 따라 모든 토지에 대하여 종합토지세가 과세되어야 함으로 예외적인 납세의무자로서 사업시행자가 되도록 지방세법상 명확히 규정한 것이다. 그 후 사업시행자는 체비지에 대한 "사실상 소유자"도 "사용자"가 아님에도 위 지방세법 조문에서 사업시행자를 체비지의 종합토지세 납세의무자로 규정한 것은 헌법상 실질과세원칙에 위배되는지 여부에 관한 위헌소원이 제기된바 있으나 헌법재판소는 판결(2001. 7.19. 2000헌바40·41·42(병합))에서 "사업시행자에게 체비지에 대한 종합토지세 납세의무를 부과한 지방세법 제234조의9 제2항 제6호는 실질과세원칙에 위배된다고 보기 어렵다. 사업시행자는 체비지에 대하여 비록 사업목적에 의한 제한은 있지만 경제적 소유권의 객관적 징표인 사용수익권 나아가 그 처분권까지 다 갖추어 그에 대한 배타적인 사실상의 경제적 지배를 함으로써 담세력을 지니고 있음으로 사업시행자에게 종합토지세 납세의무를 부과한 것은 오히려 실질과세원칙에 부합하는 측면이 있다고 볼 수 있다"라고 하여 체비지의 납세의무자에 대한 다툼의 소지는 없어지게 되었다. 종합토지세 과세기준일 현재 소유자의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 납세의무자가 된다. 여기서 "소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우"란 소유권의 귀속자체에 분쟁이 생겨 소송 중에 있거나 공부상 소유자가 생사불명 또는 행방불명되어 오랜 기간동안 그 소유자가 관리하고 있지 아니한 상태에 있는 토지 등을 말한다(대법원 1996. 4.18. 93누1002)고 할 것인바, 공유지(共有地)에 대한 매매계약체결 후 다툼이 생겨 소유권이전등기를 못하였다 할지라도 지분 소유권이전등기청구사건의 승소확정판결에 기하여 언제라도 토지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받아 이를 배타적으로 사용수익처분을 할 수 있는 상태에 있다면, 이는 토지지분을 사실상 소유하고 있는 자에 해당하고 소유권 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유권자를 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2001. 4.24. 99두11653)고 할 것이다. 종합토지세의 과세표준은 종합합산과세표준·별도합산과세표준 및 분리과세표준으로 구분한다(地法 234의15). 종합토지세의 과세표준은 원칙적으로 종합합산을 기본으로 하나 전국의 모든 토지를 종합합산과세할 경우 나타날 수 있는 불합리를 보완하기 위해 예외적으로 일정한 요건을 갖춘 토지에 대하여는 별도합산과세 및 분리과세를 하고 있다. 분리과세제도는 정책적 고려에 따라 중과세 또는 경과세의 필요가 있는 토지에 대하여 별도의 기준에 의하여 분리과세함으로써 종합합산과세에서 오는 불합리를 보완하고자 하는데 그 취지가 있는바, 특정한 토지에 대하여 저율 또는 고율의 단일세율을 적용하는 과세표준을 말한다. 별도합산과세표준이란 소유자별로 전국의 토지를 합산과세 하되 일정한 요건에 해당하는 토지를 별도로 구분하여 종합합산과세표준보다 다소 낮은 0.3%∼2%를 적용하는 과세표준이다. 별도합산과세대상토지는 상가·사무실 등 영업용건축물의 부속토지 중 기준면적 이내의 토지와 영업의 특성상 넓은 토지를 필요로 하는 자동차운전교습용토지 등은 일정기준 이내 토지에 대해 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 하고 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세하게 된다. 종합토지세는 전국에 있는 모든 토지를 납세의무자별로 합산하여 그 가액에 누진세율을 적용하는 종합합산과세표준제도를 원칙으로 하면서 정책적인 고려에서 예외적으로 분리과세표준제도와 별도합산과세표준제도를 채택하고 있다. 그러므로 종합합산과세대상토지는 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 종합토지세 과세대상토지 중에서 별도합산과세대상과 분리과세대상을 제외한 모든 토지가 해당된다. 종합토지세에서 납세의무자와 과세권자간에 주요 다툼의 대상이 되는 것은 과세대상토지가 종합합산과세·별도합산과세·분리과세대상 중 어디에 해당되느냐이다. 문제는 과세표준을 구분하기 위하여 토지의 사실상 현황을 파악한다는 것이 그리 용이하지 않다는 점과 과세표준의 구분에 따라 세율의 차이가 커 납세의무자의 부담액이 크게 달라진다는 점이다. 군(郡)지역과 특별시·광역시·시(市)지역(이하 "시지역"이라 한다)의 산업단지 및 공업단지 안에 위치한 "공장용 건축물"의 부속토지는 공장입지기준면적 범위 안의 토지는 분리과세하고 공장입지기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세한다. ※ 종합토지세 부과시 광역시의 군(郡)지역과 시(市)지역의 읍·면지역은 군(郡)지역으로 본다. 여기서 유의하여야 할 점은 시지역의 산업단지와 공업지역을 제외한 기타지역(주거지역·상업지역·녹지지역)에 위치한 "공장용 건축물"의 부속토지는 일반건축물의 부속토지와 같이 건축물 바닥면적에 <표>의 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적범위 내의 토지는 별도합산하고 이를 초과하는 면적은 종합합산한다는 점이다.
┌───────────────────────────┬────┐
│ 용도지역별 │적용배율│
├──┬────────────────────────┼────┤
│도시│·주거전용지역 │5배 │
│계획│·상업지역·준주거지역 │3배 │
│구역│·주거지역·공업지역·준공업지역 및 전용공업지역│4배 │
│ │·녹지지역 │7배 │
│ │·미계획지역 │4배 │
├──┴────────────────────────┼────┤
│도시계획구역 외의 지역 │7배 │
└───────────────────────────┴────┘
| 위에서 공장용 건축물 이라 함은 영업을 목적으로 물품의 제조·가공·수선이나 인쇄 등의 목적에 사용할 수 있도록 생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물과 그 제조시설을 지원하기 위하여 공장경계구역 안에 설치되는 사무실·창고·수조·식당·휴게실 등 부대시설용 건축물과 산업단지관리기본계획에 의하여 공장경계구역 밖에 설치된 종업원의 주거용 건축물을 말한다. 공장용건축물의 지역별과세표준 구분을 요약하면 아래<표>와 같다. [공장용 건축물의 지역별 과세표준 구분] |
┌──────────────┬──────┬───────┬───────┐
│ 지역별 │분리과세대상│별도합산대상 │종합합산대상 │
├──────────────┼──────┼───────┼───────┤
│군(郡)지역과 시(市)지역의 산│공장입지기준│ │공장입지기준면│
│업단지와 공업지역 내 공장 │면적 내 │ │적초과분 │
├──────────────┼──────┼───────┼───────┤
│시(市)의 주거지역·상업지 │ │용도지역별 배 │용도지역별 배 │
│역·녹지지역(산업단지와 │ │율을 적용한 │율을 적용한 기│
│공업지역 제외) │ │기준면적 내 │준면적 초과분 │
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| ※ 공장입지기준면적＝공장건축물연면적 / 업종별 기준공장면적률 2) 전·답·과수원(이하 "농지"라 한다) (가) 개인소유 농지 ① 군지역 내의 모든 농지와 시지역 중 도시계획 밖의 농지 및 도시계획 내의 개발제한지역과 녹지지역 내의 농지로서 ② 농지 소재지 구·시·군 및 그와 연접한 구·시·군 또는 농지소재지로부터 20㎞ 이내의 지역에 ③ 과세기준일 현재 6월 이상 주민등록이 되어있고 사실상 거주하는 개인이 ④ 영농을 목적으로 소유하는 농지는 저율분리과세(0.1%)한다. 따라서 영농을 목적으로 소유하지 않는 농지와 시(市)지역의 녹지지역과 개발제한구역 외에 있는 농지 등은 종합합산과세대상이 된다. (나) 법인 및 단체 소유농지 법인 소유농지는 원칙적으로 종합합산이 되나 ① 영농조합법인이 소유하는 농지 ② 농업기반공사가 농지를 공급하기 위하여 소유하는 농지 ③ 사회복지시설의 소비용에 공하기 위하여 1990. 5.31. 이전부터 소유하는 농지(1990. 6. 1. 이후 당해 농지를 상속 및 법인합병으로 취득하여 소유하는 경우 포함) ④ 매립 간척에 의하여 농지를 취득한 법인이 과세기준일 현재 직접 경작하는 농지(시지역의 도시계획구역 안의 농지는 개발제한구역과 녹지지역에 있는 것에 한함) ⑤ 종중소유농지로서 1990. 5.31. 이전부터 소유하는 농지(1990. 6. 1. 이후 당해 농지를 상속받아 소유하고 있는 농지 포함)는 저율분리과세(0.1%)한다. 대법원판례(1998. 5. 8. 98두3464)에서도 분리과세대상이 되는 농지(전·답·과수원)는 공부상 등재된 지목에 관계없이 사실상의 현황이 농작물의 경작 또는 다년생의 식물의 재배지로 이용되는 토지와 그에 접속된 부속시설물의 부지일 것을 요한다고 하여 현황부과의 원칙을 분명히 밝혀주고 있다. 3) 목장용지 개인 또는 법인이 축산용으로 사용하는 도시계획구역 안의 개발제한구역 및 녹지지역과 도시계획구역 밖의 목장용지로서 과세기준일이 속하는 해의 직전연도를 기준으로 축산용토지 및 건축물의 기준을 적용하여 계산한 면적의 범위 안에서 소유한 토지는 저율분리과세(0.1%)한다. 4) 임야 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중소유임야 등 아래 ① 내지 ⑥에 해당하는 임야는 저율분리과세(0.1%)하고 여기에 해당되지 않는 임야는 종합합산과세한다. ① 산림법에 의하여 특수개발지역으로 지정된 임야와 보전임지 안에 있는 임야로서 영림계획인가를 받아 시업중인 임야. 다만, 도시계획구역 안의 임야를 제외한다. ② 문화재보호법에 의하여 지정된 문화재보호구역 안의 임야 ③ 자연공원법에 의하여 지정된 자연환경지구 안의 임야 ④ 종중이 소유하고 있는 임야는 1990. 5.31. 이전부터 소유하고 있는 것에 한하여 저율분리과세한다(1990. 6. 1. 이후에 당해 토지를 상속받은 경우와 법인이 합병으로 인하여 취득하여 소유하는 경우를 포함한다). 종중소유 임야는 신고기간(6. 1.∼6.10) 내에 종중소유임야임을 신고하여야 분리과세대상이 되고 신고기간 내에 신고하지 아니하였을 경우에는 종중소유임을 알 수 없어 종합합산과세하게된다(地法 234의21 ③). ⑤ 1989.12.31. 이전부터 소유(1990. 1. 1. 이후에 상속받아 소유하는 경우와 법인합병으로 취득하여 소유하는 경우를 포함한다)하는 임야로서 ㉮ 개발제한구역 안의 임야 ㉯ 군용전기통신법에 의한 특별보호구역 안의 임야 ㉰ 접도구역 안의 임야 ㉱ 철도노선인접지역 안의 임야 ㉲ 도시공원 안의 임야 ㉳ 하천법 제44조의 규정에 의하여 연안구역으로 고시된 지역 안의 임야 ㉴ 군사시설보호법에 의한 군사시설보호구역(해군기지법에 의한 해군기지구역을 포함한다) 중 제한보호구역 안의 임야 및 동 제한보호구역에서 해제된 날로부터 2년이 경과하지 아니한 임야는 저율분리과세한다. ⑥ 수도법에 의한 상수원보호구역 안의 임야는 1990. 5.31. 이전부터 소유(1990. 6. 1. 이후 당해 토지를 상속받아 소유하는 경우와 법인합병으로 취득하여 소유하는 경우를 포함한다)하는 것은 저율분리과세한다. 여기에서 유의할 점은 1990. 5.31. 이전부터 피합병법인이 소유하던 상수원보호구역 안의 임야를 1990. 6. 1. 이후에 법인합병으로 인하여 취득소유하게 된 경우 분리과세토록 된 것은 1999.12.31. 지방세법시행령(제194조의15 제5항) 개정시 신설되어 2000. 1. 1.부터 시행되었으므로 2000. 1. 1. 이후에 과세기준일이 도래하는 종합토지세부터 분리과세대상이 된다는 것이다(대법원 2000.11.28. 2000두5746). 또한, 대법원 판례(2000. 8.22. 99두1328)에서 1990. 5.31.이전부터 "소유"하는 상수원보호구역 안의 임야(이하 "임야"라 한다)에 대하여 분리과세함에 있어서 여기서 말하는 "소유"에는 1990. 5.31. 이전에 임야를 매수한 후 제3자에게 명의신탁하여 두었다가 명의신탁해지(부동산실권리자명의등기에관한법률 시행 이전에 해지)를 원인으로 소유권 이전등기를 경료한 경우 위탁자는 1990. 5.31. 이전부터 임야를 소유하는 자에 포함되므로 이와 같은 임야는 분리과세대상에 해당된다고 판시하고 있다. 그러나 위 판례는 부동산실권리자명의등기에관한법률 시행(1995. 7. 1) 전의 사건으로서 부동산실명제 실시에 부응하여 명의신탁을 해지하여 실소유자명의로 회복한 특수성 등이 고려되었다고 보여지는바, 부동산명의신탁을 할 수 없도록 규정(명의신탁약정은 무효로 함)한 위 법률시행(1995. 7. 1) 이후에 명의신탁을 원인으로 소유권을 회복한 임야에 대하여는 분리과세대상으로 볼 수 없을 것이다. 여기에서 분리과세대상의 임야라 함은 산림으로 보호육성할 필요가 있는 사실상의 임야를 말하는 것이므로 현황이 지상에 임목이 생육하고 있어 외형상 임야인 것처럼 보인다고 할지라도 공장 구 내의 토지로서 언제든지 임목을 베어내면 공장용 건축물의 건축이 가능한 것이라면 사실상 현황이 임야가 아니라 공장부속토지로 보아 기준면적을 초과하는 토지는 종합합산과세 되어야 할 것이다(2001. 6.25. 행심 제2001－34호). 5) 기타 분리과세대상 토지(地令 194의15 ④) 다음 ① 내지 에서 설명하는 토지는 타인에게 공급할 목적으로 일시적으로 소유하는 등 저율분리 과세 할 상당한 이유가 있다고 인정되는 것에 대하여는 농지 및 임야에 적용하는 세율(0.1%) 보다는 약간 높기는 하지만 역시 저율(0.3%)로 분리과세 한다. 그러나 당해 토지가 골프장용 토지·별장·고급오락장용 토지 및 주택의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 토지에 해당하는 경우에는 고율(5%) 분리과세대상토지가 된다. 그리고 분리과세대상을 열거한 지방세법시행령 제194조의15 제1항 제2호 각목 및 같은조 제4항 각호의 규정은 예시적 규정이 아니라 한정적 규정으로 보아야 할 것이다. 즉, 과세기준일 현재 아래에 열거한 요건에 해당하지 아니하는 이상 그 요건에 해당하지 못한 데에 정당한 사유가 있는지 여부는 분리과세대상 토지 여부를 좌우하는 사유가 되지 못한다 할 것이다(대법원 2001. 5.29. 99두1632). ① 한국토지공사의 공급용 토지 ② 대한주택공사의 분양 또는 임대목적 토지 ③ 유동화 전문회사가 자산유동화 목적으로 소유하고 있는 토지 ④ 염전으로 사용하고 있는 토지 ⑤ 한국수자원공사의 공급용토지 및 특정용도의 직접사용 토지 ⑥ 발전시설 또는 송전·변전시설 사용 토지 ⑦ 광구 내의 토지로서 채광계획의 인가받은 토지 ⑧ 공유수면매립 준공인가일부터 4년이 경과하지 아니한 토지 ⑨ 주택건설사업자의 주택건설용토지 ⑩ 석유비축시설용 토지와 송유설비에 직접 사용하고 있는 토지 ⑪ 한국가스공사의 가스공급용 토지 ⑫ 한국지역난방공사가 열생산설비에 직접 사용하고 있는 토지 ⑬ 국방상의 목적 이외에는 그 사용·처분 등이 제한되는 토지 ⑭ 농·수협·산림조합의 구판사업에 직접 사용하고 있는 토지 ⑮ 비영리사업자가 1995.12.31. 이전부터 소유하고 있는 토지 16) 중소기업진흥공단의 분양 또는 임대용 토지 17) 농어촌정비사업자의 공급용 토지 18) 한국자산관리공사가 매각목적으로 일시적으로 취득하여 소유하는 토지 19) 한국산업단지공단이 타인에게 공급할 목적으로 소유하고 있는 토지 20) 산업단지조성공사를 시행하고 있는 토지 21) 대덕연구단지관리법 제4조의 규정에 의한 연구단지관리계획에 의하여 원형지로 지정된 토지 22) 군용화약류 시험장용 토지 6) 사치성 재산용토지 골프장·별장·고급오락장용 토지 및 주택의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 토지는 사치성 재산으로 보아 고율(5%) 분리과세 한다. 별장·고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니한 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다. (가) 골프장용 토지(地法 112 ② 2호) 골프장용토지란 체육시설의설치·이용에관한법률시행령 제20조의 규정에 의한 회원제 골프장용부동산 중 "구분등록대상"이 되는 토지와 건축물의 부속토지를 말하며 고율분리과세 된다. (나) 별장용 토지(地令 84의3 ①) 별장이란 ① 주거용건축물로서 ② 상시 주거용에 사용하지 아니하고 ③ 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 별장 중 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을, 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것을 말하며, 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 것은 이를 별장으로 본다. 여기서 별장이란 사실상 현황에 의하여 별장용으로 사용되고 있으면 족하고 그 사용주체가 그 건축물의 소유자임을 요하지 아니하며 그 임차인이라도 무관하다(대법원 1988. 4.12. 87누932). (다) 주택의 부속토지로서 기준면적을 초과하는 토지(地令 194의15 ③ 3호) 특별시·광역시(군지역을 제외한다) 안에 소재하는 "1구의 주택에 부속된 토지" 중 662㎡를 초과하거나, 시지역(읍·면지역을 제외한다) 안에 소재하는 "1구의 주택에 부속된 토지" 중 993㎡를 초과하는 부분의 토지는 고율분리과세대상 토지가 된다. 여기서 유의할 점은 기준면적초과 토지는 시 이상의 지역에만 적용됨으로 군지역 내의 주거용 토지와 시 이상 지역의 기준면적(662㎡, 993㎡) 내의 토지는 종합합산과세대상이 된다는 것이다. 그리고 아파트 또는 연립주택 등 공동주택의 경우에는 도로 등 공용부분의 토지를 주택의 부속토지에서 제외하며, 2,970㎡ 이상의 농지를 보유하고 실제로 영농을 하는 자가 그 영농을 위하여 1990. 5.31. 이전부터 소유하는 주택은 고율분리과세대상이 아니라 종합합산대상이 된다. 위에서 "1구의 주택에 부속된 토지"라 함은 공부상이나 건축허가상 주택의 부지로 되어 있는 토지를 말하는 것이 아니라 실제 담장이나 울타리 등으로 경계가 지워진 주택부속의 토지를 말한다(대법원 1993. 7.27. 91누10985). (라) 고급오락장용 토지(地法 112 ② 4호, 地令 84의3 ③) 고급오락장용 토지라 함은 ① 카지노장(외국인전용 카지노장 제외) ② 빠징고 등 자동도박기를 설치한 장소 ③ 욕실 등을 부설하고 그 이용료를 지급하도록 시설된 미용실 ④ 식품위생법에 의한 무도유흥주점·룸살롱 및 요정영업소 부속토지를 말한다. 이 경우 고급오락장이 건축물의 일부에 시설된 경우에는 당해 건축물에 부속된 토지 중 그 연면적에 대한 고급오락장용건축물의 연면적의 비율에 해당하는 토지를 고급오락장의 부속토지로 본다. 이러한 고급오락장인지를 판단하는 기준은 현황을 객관적으로 판단하여 고급오락장으로서의 실체를 갖추고 있으면 충분하고 영업을 함에 있어 인·허가를 받았는지 여부는 묻지 아니한다(대법원 1993.5.27. 92누15154). |
