사건번호:서삼46019-10832 년/월/일:2001.12.7. 【질 의】 최근 갑세무서에서 본인의 집에 대하여 공매준비중이라는 연락을 받았음. 임대차계약일은 1999.10.29.이며 그 당시 등기부등본상에 1개의 근저당권과 전세권이 설정되어 있었으며, 이를 해지조건(실제로 해지하였으며, 등기부등본으로 확인함)으로 전세계약하고 주소이전 및 확정일자를 받았음. 그런데 갑세무서의 연락을 받고 등기부등본을 확인해 본 결과 갑세무서와(2000.3.) 을세무서(2000.7.)에서 압류등기가 설정되었음을 확인했음. 이는 사업을 하는 주인이 세금(갑: 부가가치세, 을: 종합소득세)을 내지 않고 있던 것을 우리가 근저당권 등을 해지하자 뒤에 확인 후 두 곳의 세무서에서 압류등기를 설정한 것으로 보임. 문제는 법정기일이 저희가 계약한 날짜보다 빠르다는 것임. 국세의 법정기일과 관련하여 "국세기본법"에 의하면 우선순위에서 후순위로 된다고 함. 전세금은 4,100만원이고, 갑, 을세무서관련국세는 약 5,900만원이며, 현집의 시세는 7,000∼7,500만원이며, 감정가는 7,500만원임. 그러므로 저희 배당가능액은 없는 것이나 매한가지라고 생각됨(단, 아직까지는 공매와 관련해서 결정된 것은 없고 준비중이라 함). 그렇다면 대항력은 존재하는지. 이것도 국세의 법정기일과 관련이 있는지. 도대체 일반인이 임대차계약시 어느 정도까지 알아보고 계약을 해야 되는지(참고로 각종 법률싸이트, 심지어 대법원 송무국의 임대차계약체결시 주의사항 답변자료를 보아도 등기부등본상 또는 드러나지 않는 소액임차인의 유무를 확인하면 된다고 했지 임대인의 세금이 밀린 것까지 확인하며, 게다가 국세의 법정기일까지 확인해야 된다는 여타의 의견은 듣지 못했음). 사실 여러 방법으로 알아본 결과 공매(특히, 국세의 법정기일)와 관련해서는 대항력존재 여부에 대해서 의견이 분분함. 대부분의 서민들이 그렇듯이 전세금을 다 뺏긴다면 그야말로 전재산을 날리는 격이 됨. 최근에 대통령령 제17360호 주택임대차보호법시행령 중 개정령(2001.9.15.)에 의하면 소액임대차보호금액이 기존의 3,000만원에서 4,000만원으로 변경되었음. 혹 재계약시 4,000만원으로 재계약하면 소액임대차 최우선변제가 가능한지. 【회 신】 1. 귀 질의의 경우 임대차에 관한 보증금은 관련 참고자료와 같이 국세기본법기본통칙 제4-1-16…35조 및 주택임대차보호법시행령 제3조와 같은법시행령 제4조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위에 해당되지 아니하므로 국세에 우선하여 변제될 수 없는 것임. 2. 기타, 민법관련사항은 대한법률구조공단 등에 문의하여 주시기 바람. <관련 참고자료> 1. 질의내용 요약 1999.10.29. 4,100만원에 임대차계약을 맺은 부동산을 갑세무서에서와 을세무서가 압류하였으며, 국세의 법정기일이 상기 임대차계약일보다 빠른 경우 상기 질의인은 임대차에 관한 보증금 중 일정액의 범위에 해당되어 우선변제될 수 있는지 여부와 대항력의 존재 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 국세기본법 제35조【국세의 우선】 ① 국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대하여는 그러하지 아니하다. 4. 주택임대차보호법 제8조가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권 (90.12.31. 개정) ○ 국세기본법기본통칙4-1-16…35【임대차에 관한 보증금 중 일정액의 범위】 법 제35조 제1항 제4호에서 "보증금 중 일정액"이라 함은 주택임대차보호법시행령 제3조에서 규정하는 서울특별시와 직할시에서는 700만원 이하(현행), 기타지역에서는 500만원 이하(현행)의 임차보증금을 말하며, 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위는 동법시행령 제4조에 의거 보증금이 서울특별시와 직할시에서는 2,000만원 이하(현행), 기타의 지역에서는 1,500만원 이하(현행)의 임차인을 말한다. (91.3.27. 개정) ○ 국세기본법기본통칙4-1-22…35【임금채권의 우선변제】 임차인의 보증금 중 일정액 및 임금채권과 국세 등 다른 채권과의 우선순위에 관하여는 법 제35조 제1항 제4호 및 제5호, 주택임대차보호법 제8조 그리고 근로기준법 제30조의 2의 규정을 종합하여 판단하여야 하는바, 그 우선순위는 다음과 같다. (91.3.27. 개정) (1) 압류재산에 법 제35조 제1항 제3호에 규정하는 국세의 법정기일(이하 "법정기일"이라 한다) 전에 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권이 있는 경우 (91.3.27. 개정) (1순위) 임차인의 보증금 중 일정액, 최종 3월분의 임금과 퇴직금 및 재해보상금 (91.3.27. 개정) (2순위) 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 (3순위) 최종 3월분 이외의 임금 및 기타 근로관계로 인한 채권 (91.3.27. 개정) (4순위) 국세 (5순위) 일반채권 (2) 압류재산에 국세의 법정기일 이후에 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권이 있는 경우 (91.3.27. 개정) (1순위) 임차인의 보증금 중 일정액, 최종 3월분의 임금과 퇴직금 및 재해보상금 (91.3.27. 개정) (2순위) 국세 (3순위) 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 (4순위) 최종 3월분 이외의 임금 및 기타 근로관계로 인한 채권 (91.3.27. 개정) (5순위) 일반채권 (3) 압류재산에 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권이 없는 경우 (1순위) 임차인의 보증금 중 일정액, 최종 3월분의 임금과 퇴직금 및 재해보상금 (91.3.27. 개정) (2순위) 최종 3월분 이외의 임금 및 기타 근로관계로 인한 채권 (91.3.27. 개정) (3순위) 국세 (4순위) 일반채권 가. 관련조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 주택임대차보호법시행령 제3조【보증금 중 일정액의 범위 등】 ① 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. (2001.9.15. 개정) 1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역: 1천600만원 (2001.9.15. 개정) ○ 주택임대차보호법시행령 제4조【우선변제를 받을 임차인의 범위】 법 제8조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. (2001.9.15. 개정) 1. 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역: 4천만원 (2001.9.15. 개정) ○ 주택임대차보호법시행령 부칙(2001.9.15. 대통령령 제17360호) ①【시행일】이 영은 공포한 날부터 시행한다.