| (3) 결정요소별 내용 1) 신축건물 기준가액 2001년도 신축건물 기준가액은 1m²당 165,000원이며, 시장, 군수, 구청장은 상향 5% 범위 내에서 기준가액을 달리 정할 수 있으나 2001년 1월 1일 현재 상향하여 정한 지방자치단체는 하나도 없으며 모든 지방자치단체가 동일하게 신축건물 기준가액을 1m²당 165,000원으로 정하고 있다. 2) 구조지수 건물구조는 주된 재료와 기둥 등에 의하여 8개의 그룹으로 나누어 지수를 정하여 놓고 있는데, 구조의 재질이 가장 양호한 철골콘크리트조, 통나무조는 지수를 120(1.2)으로 하고 구조의 재질이 가장 낮은 철파이프조는 30(0.3)을 적용하고 있으며, 지방자치단체별 특성에 따라 구조지수의 적용이 불합리하다고 판단되는 건축물에 대해서는 시장, 군수, 구청장이 지수를 달리 정하여 적용할 수 있다. 위와 같이 건물의 시가표준액 산정시 건물의 구조를 참작하도록 하고 있는 이유는 지방세의 과세표준이 되는 재산가액이 그 구조에 따라 영향을 받기 때문이라고 할 것이다(대법원 1994.12.27, 94누7478). 3) 용도지수 건물의 사용용도에 따라 7개의 그룹으로 나누어 최고 130(1.3)에서 최하40(0.4)의 지수를 정해놓고 있는데, 단독주택, 공동주택, 기숙사와 여인숙은 기준지수인 100(1.0)으로 하고 호텔, 백화점 등을 최고지수인 135(1.35), 농업생산 시설인 축사, 농어가창고 등은 최하지수인 40(0.4)을 적용한다. 이들 1구 또는 1동의 건축물이 2 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도 대로 구분한다. 다만 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 제일 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 본다. 이와 같은 용도지수도 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장, 군수, 구청장이 따로 정하여 적용할 수 있다. 4) 위치지수 위치지수는 건물이 위치한 지역에 따라 건물의 가액이 차이가 나므로 이를 시가표준액에 반영하기 위한 것이다. 위치지수는 과세대상 물건의 부속토지에 대한 전년도 1m²당 개별공시지가를 기준으로 최고 130(1.3)에서 최하 80(0.8)까지 26개 그룹으로 나누어 적용한다. 수상가옥에 대하여는 위치지수를 적용하지 아니하며, 주상복합건물 내 주택에 대해 해당 위치지수 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 인근지역 주거용건물 부속토지에 준하는 위치지수를 적용할 수 있다. 시장, 군수, 구청장은 위치지수의 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 시장, 군수가 최저 80(0.8) 최고 150(1.5)의 범위 내에서 위치지수를 따로 정하여 적용할 수 있다. 5) 경과연수별 잔가율 건물은 오래되면 그 사용가치나 교환가치가 감소되는데 이러한 재산가치의 감소분을 시가표준액에 반영하기 위하여 경과연수에 따라 일정액의 감가율을 적용하고 있다. 건물의 내구연수는 개별 건물에 따라 각각 상이할 것이나 개개의 건물별로 정하는 것은 한계가 있으므로 유사한 건물구조를 8종으로 분류하여 내용연수를 10∼60년으로 기간을 정하고, 내용연수가 경과한 건물의 최종연도 잔가율을 10∼22%까지 잔존하는 것으로 가정하여 매년 일정액씩 감가하는 균등상각법을 쓰고 있다. 예컨대, 철근콘크리트조 및 통나무조의 내용연수는 60년, 최종년도 잔가율은 22%로 하고 매년 상각율은 0.013으로 정하여 경과연수별 잔가율 [1－(0.013×경과연수)]을 적용하고 있다. 6) 가감산특례 동일구조의 건물이라 하더라도 건물의 규모가 크던가 자동승강기 등 특수한 설비가 설치되어 있는 건물은 그렇지 아니한 건물보다 재산가치가 증가될 것이고, 소규모 건축물이나 농어가 등은 재산가치가 낮을 것이므로 이와같이 상이한 재산가치를 시가표준액 산정시 반영하기 위하여 일정률을 가산(8종)하기도 하고 감산(5종)하기도 한다. 예컨대, 엘리베이터, 에스컬레이터 등 자동승강기 (200kg 이하의 소형승강기는 제외)가 설치되어 있는 건물에는 15%의 가산율을 적용하고 빌딩자동차시설이 되어 있는 건물은 35%의 가산율을 적용한다. 이와 반대로 주택의 차고는 50%의 감산율을 적용하고 주택의 지하실은 20%의 감산율을 적용한다. 여기서 문제가 되는 것은 지방세법상 가산율이 적용되는 빌딩자동화시설이 되어 있는 건물이란 어느 정도의 자동화시설을 갖추었는가를 말하는지가 주요 다툼의 대상이 되는데 이는 뒤에서 별도로 설명하고자 한다. 그리고 특정건물(국세청 기준시가 3억원 초과 공동주택)에 대한 가산율은 해당주택 전체 시가표준액(전용+공용)에 해당가산율을 적용하며, 시장, 군수, 구청장은 위 가산율 적용이 불합리하다고 판단되는 경우에는 따로 정하여 적용할 수 있다. 7) 공부상 면적과 사실상 면적이 상이할 경우 부과대상면적 재산세의 과세대상물건이 공부상 면적과 사실상 면적이 상이할 경우에는 현황과세원칙에 의거 사실상 면적으로 부과한다(地令 139). 8) 빌딩자동화시설에 대한 과표 가산율 적용의 적법성 여부 빌딩자동화시설(IBS)을 갖춘 건축물에 대하여 재산세 과세표준액 산출시 35%의 가산율을 적용하여 재산세 등을 과세한데 대하여 다툼이 많이 제기되므로 본 제도 전반에 관하여 살펴보고자 한다. 위 가산율 제도의 입법 취지는 재산과세는 당해 재산에 상응하는 과세를 하는 것이므로 빌딩자동화시설을 갖춘 건축물은 재산가치가 높아지기 때문에 이를 반영하여 과세형평성을 기하고자 함에 있다고 하겠다. 위 시설이 지방세법상 건물의 특수한 부대설비에 추가된 것은 1994년 말로서 1996년부터 1999년까지는 재산세 과세시 50%의 가산율을 적용하였으나 2000년부터는 가산율을 35%로 완화하여 적용하고 있다. 위 가산율 제도에 대하여 납세의무자들은 빌딩자동화시설을 갖춘 건축물에 대하여 재산세 등 과세표준액 산출시 35%∼50%의 가산율을 적용한 것은 위법·부당하다고 주장하는데 그 요지는 첫째, 지방세법상 재산세 등의 시가표준액 관련규정은 내용자체에 관한 기준이나 한계는 물론 내용결정을 위한 절차조차도 대통령령에 정하도록 위임하고 있으므로 이는 조세법률주의 및 위임입법의 한계를 벗어나 무효인 규정이며 둘째, 해당 건축물이 지방세법상 가산율이 적용되는 빌딩자동화시설을 갖춘 건축물에 해당되지 아니한다는 것이다. 이에 대하여 대법원 판례(대법원 2001. 4.27, 2000두9076)에서는 ① 구 지방세법시행규칙상 참작의 대상이 되는 건물의 특수부대설비를 구체적으로 구분하여 규정하고 있지 않고, 또 가감산율의 크기나 참작의 정도에 관하여도 아무런 규정을 두고 있지 않다고 하더라도 이는 재산의 가액에 영향을 미치는 특수부대설비의 다양한 요소를 법령에 일의적으로 구분하여 규정하는 것이 입법기술상으로 바람직하지 않기 때문에 이를 포괄적으로 행정청의 재량에 맡기고 있는 것이라고 할 것이고, 일반적, 추상적, 개괄적인 규정이라 할지라도 법관의 법 보충 작용으로서의 해석을 통하여 그 의미가 구체화, 명확화 될 수 있다면 그 규정이 명확성을 결여하여 과세요건명확주의에 반하는 것으로 볼 수는 없다. ② 인텔리전트빌딩시스템의 일반적인 개념, 구 지방세법시행규칙(1998. 7.23, 행정자치부령 제11호로 개정되기 전의 것) 제40조의3 제2호의 문언과 그 내용 등에 비추어 인텔리전트빌딩시스템은 적어도 냉·난방, 급·배수, 방화, 방범의 네가지 시설을 모두 자동적으로 제어·관리할 수 있고, 나아가 중앙관제장치로 중앙에서 위 기능들을 종합적·유기적으로 제어·관리할 수 있는 시스템이어야 한다고 보아야 할 것이며, 이렇게 제한적으로 해석하는 한 인텔리전트빌딩시스템 시설의 가산율 특례 부분은 특별한 사정이 없는 한 그 합리성도 인정된다라고 판시하여, 지방세법령상 빌딩자동화시설(인텔리전트빌딩시스템)에 대한 가감산율 특례규정이 조세법률주의나 위임입법의 범위를 벗어난 규정이 아님을 분명히 하여 주고 있다. 따라서 다툼의 쟁점은 재산세 등 과세표준액 산출시 35%∼50%의 가산율을 적용하여 재산세 등을 부과한 당해 건축물이 빌딩자동화시설을 갖춘 건축물에 해당되는지 여부에 있다고 하겠는데, 개개의 건물에 대하여 냉·난방, 급.배수, 방화, 방범 등 네가지 시설을 중앙관제장치로 중앙에서 제어 관리할 수 있는 시스템을 갖추고 있는지 여부의 판단은 고도의 전문성과 기술을 요한다 하겠으므로 일선 지방세공무원이 재산세 부과시 해당 건축물이 위와 같은 시설을 갖추었는지 여부를 정확히 판단하기에는 어려움이 있다고 보여진다. 우리나라와 비슷한 지방세제를 가지고 있는 일본에서도 빌딩자동화시설을 상각자산으로 보아 고정자산세를 과세하고 있고, 대법원 판례에서 빌딩자동화시설이 재산가액에 미치는 요인을 적절하게 반영하기 위하여 재산세 등을 과세시 가산율 적용의 필요성을 인정한 점에 비추어, 빌딩자동화시설을 갖춘 건물의 재산세 등의 과세표준액 산출시 가산율은 적용되어야 할 것이나, 납세의무자와 과세권자간의 다툼의 소지를 해소할 수 있는 합리적인 제도개선이 요망되는 부분이라고 하겠다. 9) 고양시 64평 APT가 서울 압구정동 65평 APT보다 시가표준액이 높은 경우 합리성 여부 재산세 부과에 대하여 매년 반복적으로 다툼이 되는 것 중의 하나가 고양시, 남양주시 등 서울 주변도시 소재 주민들이 그들의 아파트 값이 서울보다 훨씬 싼데도 재산세는 서울보다 더 많이 나왔으므로 불합리하다고 시정을 요구하는 것이다. 예컨대, 경기도 고양시에 소재하는 64평형 APT(이하 "고양시 APT"라 한다)건물의 시가표준액이 거래시가가 약 2배인 서울 압구정동 소재 65평형 APT(이하"압구정동APT"라 한다)의 시가표준액 보다 높게 책정되었으므로 조세형평의 원칙에 반하여 위법하다고 주장하는 것이다. 이에 대하여 대법원 판례(대법원 1997. 7. 8, 95누17953)는 고양시 APT의 시세가 같은 평형의 압구정동 APT시세의 1/2에 지나지 않는다 하더라도 시세는 건물과 토지를 합한 액수라 할 것이므로 건물만의 시가가 같은 비율의 차이를 보인다고 할 수 없고, 고양시 APT와 압구정동 APT건물은 위치별 지수에서는 압구정동 APT가 우세한 반면, 경과연수별 잔존 가치율에서는 고양시 APT가 우세하고, 나머지 지수는 동일하며 가감산율 적용 전의 m²당 시가표준액(1994년)은 고양시 APT가 137,000원, 압구정동 APT가 121,000원으로 큰 차이가 없음에도 고양시 APT에는 압구정동 APT에 없는 지하주차장, 지하대피소 등이 있어 그 면적이 건물면적에 합산됨으로써, 전체 시가표준액 산정에 있어서는 보다 고율의 가산율이 적용된 데다가 재산세액 산정에서는 초과누진세율이 적용됨으로써 재산세 등의 세액에서는 차이가 나게된 것이므로 고양시 APT의 시가표준액이 압구정동 아파트 건물의 시가표준액과 비교하여 현저하게 불합리한 것이라고 할 수 없다 라고 판시하고 있다. 위 판례에서 고양시 소재 APT가 거래시가가 훨씬 높은 서울시(압구정동) 소재 APT보다 재산세가 많이 나올 수 있는 요인을 보면, 첫째, 재산세는 건물만을 과세대상(토지에는 종합토지세를 과세함)으로 하므로 토지가 포함된 APT 거래시가와 같은 비율의 차이를 보인다고 할 수 없고 둘째, 경과연수가 적은 고양시 APT가 잔존 가치율이 높아 시가표준액을 높이는 한 요인으로 작용하고 셋째, 고양시 APT는 압구정동 APT에 없는 지하주차장, 지하대피소 등 공용면적이 건물면적에 합산되므로 시가표준액이 높게 산정될 수 있다는 것인바, 이는 건물시가표준액의 특성을 적시하여준 판례라고 보여진다. 건물은 건물이 위치한 지역에 따라 건물 가액에 차이가 나므로 이를 반영하기 위하여 위치지수를 적용하지만 재산세는 토지를 제외한 건물에 대한 과세이므로 여기에는 일정한 한계가 있을 수밖에 없다고 하겠다. 위와 같이 다종 다양한 건축물의 형평성과 합리성, 정확성 및 적용의 편의성을 갖춘 시가표준액을 산정 한다는 것은 대단히 어려운 문제이므로 우리나라 뿐만 아니라 일본, 캐나다 등 선진 외국에서도 보다 합리적인 건축물 시가표준액 산정기법개발을 위하여 많은 연구와 노력을 하고 있다. 2. 시설물의 시가표준액 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물(종전의 구축물)의 시가표준액은 당해 지방자치단체장(시장, 군수, 구청장)이 종류별 신축가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 시설물의 용도, 구조 및 규모 등을 감안하여 가액을 산출한 후, 산출된 가액에 다시 시설물의 경과연수별 잔존가치율을 적용하여 결정한 매년 1월 1일 현재의 가액을 시가표준액으로 한다. 다만, 시가표준액이 결정되지 아니한 과세대상의 경우에는 납세의무성립일 현재의 기준으로 결정한 가액을 시가표준액으로 하고, 이미 결정된 시가표준액이 기준가격의 변동 또는 기타 사유로 현저하게 불합리하다고 인정되는 경우는 시가표준액을 변경하여 결정할 수 있다(地法 187 ②, 地法111 ② 2호). 위와 같이 결정 및 변경 결정된 시가표준액은 이를 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다. 위의 시설물의 유형별 시가표준액 결정요령에 대한 구체적인 내용은 행정자치부「2001년도 기타물건시가표준액 조정기준」을 참조하기 바란다. (1) 레저 시설 레저시설에는 풀장·스케이트장·전망대·옥외스텐드·유원지의 옥외오락시설(유원지의 옥외오락시설과 유사한 오락시설로서 옥내 또는 옥상에 설치하여 사용하는 것 포함)이 해당되며, 시가표준액은 시설물별 내용연수(10년∼40년), 잔존율(10%) 및 감가율 등을 적용하여 산정한다. (2) 저장시설 저장시설에는 수조, 저유조, 싸이로, 저장조 등의 옥외저장시설(다른 시설과 유기적인 관련을 가지고 일시적으로 저장기능을 하는 시설을 포함)이 해당되며 시가표준액은 시설물별 내용연수(10년∼40년), 잔존율(10%) 및 감가율 등을 적용하여 산정한다. |
