◈	요약:
1.	양도소득세:
①	토지· 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의함
②	다만, 당해 자산이 고급주택의 기준에 해당하는 주택, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 미등기양도자산, 취득 후 1년 이내의 부동산, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의함
③	토지는 개별공시지가, 건물은 건물기준시가(국세청고시 제2001-29호, 2001.12.29)에 의함
2.	부당행위계산부인시의 시가:
①	소득세법상의 부당행위계산부인의 규정은 사업소득금액산출의 경우와 양도소득세계산의 경우에 규정되어 있음
②	사업소득금액계산과 관련하여 특수관계자간의 거래에 대하여 부당행위계산부인의 규정을 적용함에 있어서 시가는 법인세법의 시가를 준용함
③	양도소득세계산과 관련하여 특수관계자간의 거래에 대하여 부당행위계산부인의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세법의 시가를 준용함
3.	법인세법상 부당행위계산부인시의 시가(다음의 순차에 의하여):
①	불특정다수인간의 거래 또는 특수관계자 아닌 제3자간의 일반적거래에 의한 실례가액
②	감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액
③	토지의 경우：개별공시지가
④	건물의 경우：건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액
4.	상속세및증여세법상의 상속재산평가(다음의 순차에 의하여):
①	평가기준일 전후 6월(증여의 경우 3월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가액
②	토지의 경우：개별공시지가
③	건물의 경우：건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액
5.	부가가치세법상의 과세표준의 안분계산:
①	사업자가 토지와 건축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의함
②	실지거래가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음의 순차에 의하여 안분
ⅰ)	감정평가액 비례안분하되 감정평가액이 없는 경우로서
ⅱ)	기준시가가 모두 있는 경우 - 없으면 공급계약일 현재의 소득세법의 규정에 의한 기준시가에 비례안분하며
ⅲ)	기준시가가 없는 재화가 있는 경우 - 장부가액. 장부가액이 없으면 취득가액비례로 안분하는 것임
ⅳ)	위의 규정을 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장고시에 의함(건설중인자산 등의 경우)

1.기준시가를 적용하는 경우의 열거(1) 소득세법1) 양도소득세2) 부당행위계산부인시의 시가(所令 98)(2) 법인세법·부당행위계산부인시의 시가(3) 상속세및증여세법(4) 부가가치세법·과세표준의 안분계산2. 소득세법상의 양도소득금액계산시의 기준시가(所法 99)(1) 토지1) 공시지가 ① 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. ② 다만, 당해 자산이 고급주택의 기준에 해당하는 주택, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 미등기양도자산, 취득 후 1년 이내의 부동산, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. ① 소득세법상의 부당행위계산부인의 규정은 사업소득금액산출의 경우와 양도소득세계산의 경우에 규정되어 있음 ② 사업소득금액계산과 관련하여 특수관계자간의 거래에 대하여 부당행위계산부인의 규정을 적용함에 있어서 시가는 법인세법의 시가를 준용함(아래의 (2)의 내용) ③ 양도소득세계산과 관련하여 특수관계자간의 거래에 대하여 부당행위계산부인의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세및증여세법의 시가를 준용함(아래의 (3)의 내용) 토지 또는 건축물의 양도거래 등에 대하여 부당행위계산부인의 규정을 적용함에 있어서 시가는 다음의 순차에 의하여 산출한다. ① 불특정다수인간의 거래 또는 특수관계자 아닌 제3자간의 일반적거래에 의한 실례가액 ② 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액 ③ 토지의 경우 - 개별공시지가 ④ 건물의 경우 - 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액 상속 또는 증여재산의 평가기준일 현재의 시가 또는 보충적평가액은 다음의 순차에 의하여 적용한다. ① 평가기준일 전후 6월(증여의 경우 3월) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가액 ② 토지의 경우：개별공시지가 ③ 건물의 경우：건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액 ① 사업자가 토지와 건축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. ② 실지거래가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음의 순차에 의하여 안분한다. ⅰ) 감정평가액 비례안분하되 감정평가액이 없는 경우로서 ⅱ) 기준시가가 모두 있는 경우：없으면 공급계약일 현재의 소득세법의 규정에 의한 기준시가에 비례안분하며 ⅲ) 기준시가가 없는 재화가 있는 경우 - 장부가액. 장부가액이 없으면 취득가액비례로 안분하는 것임 ⅳ) 위의 규정을 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장고시에 의함(건설중인자산 등의 경우) ① 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다) ② 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. ③ 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다(1999.12.31. 개정).

취득당시의 시가표준액 1990년 1월 1일을 기준으로 × ──────────────────── 한 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

④ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. 2) 개별공시지가가 없는 토지 ①개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. ⅰ) 지적법에 의한 신규등록토지 ⅱ) 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지 ⅲ) 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 ⅳ) 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다) ② 이 경우 납세지관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 3) 지가급등지역 ① 각종 개발사업 등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 건 물 ① 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 ② 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다.

국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 당해 건물의 취득연도·신축연도·구조·내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율

③ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (3) 공동주택의 기준시가 ① 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액 ② 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 × ────────────────────────── 최초로 고시한 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목 의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준 시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)

③ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (4) 소득세법에 의한 건물기준시가(국세청고시 제2001－29호, 2001.12.29) 1) 기준시가 적용범위 ① 소득세법에 의한 건물기준시가는 근린공공시설, 공공업무시설, 발전소, 교정시설, 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. ② 다만, 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 기준시가를 산정·고시한 아파트 등 공동주택에 대해서는 건물에 대한 기준시가를 적용하지 아니한다. ③ 건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 이에 포함되지 아니하는 것으로 한다. 2) 개별건물에 대한 기준시가의 적용 ① 개별건물에 대한 기준시가는 당해 건물의 구조·용도·위치·신축연도 등을 기준으로 "건물에 대한 기준시가 산정방법"에 의하여 계산한 가액으로 한다. ② 이 경우에 건물에 대한 기준시가 산정방법의 고시는 개별건물에 대한 기준시가의 고시로 본다. 3) 건물에 대한 기준시가 산정방법 ① 기본산식(양도소득세 적용)

(가) 기준시가＝㎡당 금액×평가대상건물의 면적(㎡) (나) ㎡당금액＝건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율

② 건물에 대한 기준시가는 이 고시내용 중 특별히 규정하고 있는 것을 제외하고는 1㎡당 건물신축가격기준액에 구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별잔가율을 곱하여 1㎡당 금액(1,000원 단위로 하며, 1,000원 단위 미만은 절사한다)을 계산한 후, 이 금액에 평가대상건물의 면적(연면적을 말하며, 공동주택의 경우는 전용면적과 공용면적을 포함한 면적으로 한다)을 곱하여 산출한다. 4) 건물신축가격기준액 ㎡당 420,000원으로 한다. 5) 구조지수는 다음과 같이 한다.

번호	구조별	지수
1	통나무조	130
2	철골(철골철근)콘크리트조	120
3	청골콘크리트조, 석조, P.C조, 목구조	100
4	연와조, 시멘트벽돌조, 황토조, 철골조, 스틸하우스조	90
5	보강콘크리트조, 목조	80
6	시멘트블럭조	60
7	경량철골조	50
8	철파이프조, 석회 및 흑벽돌조, 돌담 및 토담조	30

6) 용도지수는 다음과 같이 한다(용도구분은 2001. 9.15. 개정된 건축법시행령 별표 1 "용도별 건축물의 종류"에 따른다).

┌─┬─────────┬─┬────────────────────┬──┐
│구│    용     도     │번│         대    상    건    물           │지수│
│분│                  │호│                                        │    │
├─┼────┬────┼─┼────────────────────┼──┤
│Ⅰ│주 거 용│주거시설│1 │○ 단독주택, 아파트                     │ 100│
│  │건    물│        ├─┼────────────────────┼──┤
│  │        │        │2 │○ 다중주택, 다가구주택, 연립주택, 다세 │  90│
│  │        │        │  │   대주택, 기숙사 등 기타 주거용건물    │    │
├─┼────┼────┼─┼────────────────────┼──┤
│Ⅱ│상업용 및│숙박시설│3 │○ 관광호텔(특1·2등급): 관광진흥법상 관│ 130│
│  │업무용건│        │  │   광숙박시설                           │    │
│  │물      │        ├─┼────────────────────┼──┤
│  │        │        │4 │○ 호텔(공중위생법상 일반숙박시설을 말  │ 120│
│  │        │        │  │   한다)                                │    │
│  │        │        │  │○ 관광호텔(1등급 이하), 수상관광호텔,  │    │
│  │        │        │  │   한국전통호텔, 가족호텔 및 휴양콘도미 │    │
│  │        │        │  │   니엄                                 │    │
│  │        │        ├─┼────────────────────┼──┤
│  │        │        │5 │○ 여관                                 │ 110│
│  │        │        ├─┼────────────────────┼──┤
│  │        │        │6 │○ 여인숙                               │  90│
│  │        ├────┼─┼────────────────────┼──┤
│  │        │판 매 및│7 │○ 백화점                               │ 130│
│  │        │영업시설├─┼────────────────────┼──┤
│  │        │        │8 │○ 소매점 중 대형점(매장면적이 3,000㎡  │ 110│
│  │        │        │  │   이상인 것), 쇼핑센터                 │    │
│  │        │        │  │○ 도매시장(도매위주 매장면적이 3,000㎡ │    │
│  │        │        │  │   이상인 것)                           │    │
│  │        │        ├─┼────────────────────┼──┤
│  │        │        │9 │○ 운수시설: 여객자동차터미널 및 화물터 │ 100│
│  │        │        │  │   미널, 철도역사, 공항시설, 항만시설 및│    │
│  │        │        │  │   종합여객시설                         │    │
│  │        │        ├─┼────────────────────┼──┤ 
│  │        │        │10│○ 일반상점(수퍼마켓과 일용품 소매점으로│  90│
│  │        │        │  │   서 바닥면적 합계가 1,000㎡ 이상인 것)│    │
│  │        │        │  │○ 위에 열거되지 않은 기타 판매 및 영업 │    │
│  │        │        │  │   시설                                 │    │
∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼∼

7) 위치지수는 다음과 같이 한다.

위치	건물부속토지의 ㎡당 개별공시지가	지수
1	200,000 미만	90
2	200,000원 이상 ∼ 500,000 미만	95
3	500,000원 이상 ∼ 1,000,000원 미만	100
4	1,000,000원 이상 ∼ 5,000,000원 미만	105
5	5,000,000원 이상	110

8) 경과연수별 잔가율은 다음과 같이 한다. 가. 대상건물별 내용연수와 잔존가액 및 상각방법

적용대상	Ⅰ그룹	Ⅱ그룹	Ⅲ그룹
내용연수	40년	30년	20년
잔존가액	20%	20%	20%
상각방법	정액법	정액법	정액법

(가) Ⅰ그룹: 통나무조·철골(철골철근)콘크리트조·철근콘크리트조·석조·P.C조·목구조의 모든 건물 (나) Ⅱ그룹: 연와조·보강콘크리트조·시멘트벽돌조·철골조·스틸하우스조·황토조·목조의 모든 건물 (다) Ⅲ그룹: 시멘트블럭조·경량철골조·철파이프조·석회 및 흙벽돌조·돌담 및 토담조의 모든 건물, 기계식 주차전용빌딩 나. 건물 신축연도별 잔가율표

┌───────────┬────────────┬────────────┐
│Ⅰ그룹: 내용연수 40년 │  Ⅱ그룹: 내용연수 30년 │  Ⅲ그룹: 내용연수 20년 │
├─────┬─────┼──────┬─────┼──────┬─────┤
│ 신축연도 │  잔가율  │  신축연도  │  잔가율  │  신축연도  │  잔가율  │
├─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼─────┤
│ 2002     │   1.00   │   2002     │  1.0000  │    2002    │   1.00   │
│ 2001     │   0.98   │   2001     │  0.9733  │    2001    │   0.96   │
│ 2000     │   0.96   │   2000     │  0.9467  │    2000    │   0.92   │
│ 1999     │   0.94   │   1999     │  0.9200  │    1999    │   0.88   │
│ 1998     │   0.92   │   1998     │  0.8933  │    1998    │   0.84   │
│ 1997     │   0.90   │   1997     │  0.8667  │    1997    │   0.80   │
│ 1996     │   0.88   │   1996     │  0.8400  │    1996    │   0.76   │
│ 1995     │   0.86   │   1995     │  0.8133  │    1995    │   0.72   │
│ 1994     │   0.84   │   1994     │  0.7867  │    1994    │   0.68   │
│ 1993     │   0.82   │   1993     │  0.7600  │    1993    │   0.64   │
│ 1992     │   0.80   │   1992     │  0.7333  │    1992    │   0.60   │
│ 1991     │   0.78   │   1991     │  0.7067  │    1991    │   0.56   │
│ 1990     │   0.76   │   1990     │  0.6800  │    1990    │   0.52   │
│ 1989     │   0.74   │   1989     │  0.6533  │    1989    │   0.48   │
│ 1988     │   0.72   │   1988     │  0.6267  │    1988    │   0.44   │
│ 1987     │   0.70   │   1987     │  0.6000  │    1987    │   0.40   │
│ 1986     │   0.68   │   1986     │  0.5733  │    1986    │   0.36   │
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