주택임대소득은 사업소득으로 과세대상에 해당하고 수입금액 2천만원 이하자에 대한 전면과세가 2019년부터 시행됨에 따라 과세대상이 확대되었다. 특히 국세청은 신고된 내용과 국토교통부의 자료 협조를 통해 주택임대사업자의 신고내용에 대해 적극적으로 분석하고 있는 실정이다. 실무자 입장에서 주택임대업의 회계처리가 복잡하다기보다는 전체적인 주택임대업의 과세개요를 파악하고 납세자에게 안내해주는 것이 어려운 만큼 더욱 중요해지고 있다. 또한 2020.8.18. 이후 임대주택 등록제도가 전면적으로 개편¹⁾되어 기존의 단기임대주택에 대한 신규 등록이 폐지되어 자진말소하거나 자동말소되는 점도 유의하여야 한다. 이번 호에서는 주택임대업에 대한 과세대상과 소득세신고와 관련된 내용을 중심으로 다루어 보고자 한다. 1) ※ 민간임대주택에 관한 특별법 개정이유(2020.8.18.)_ 출처 : 국토교통부 민간임대주택에 대해서는 임차인의 주거안정 지원을 위하여 실질적인 전월세상한제, 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등 공적인 규제가 적용되는 대신 등록 임대사업자에게 세제혜택 등을 부여하여 왔음. 그러나 최근 전월세상한제, 임대차 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등의 추진과 연계하여 주택임대차 관련 제도 간 정합성 확보를 위하여 기존 제도의 개편이 필요하게 됨. 이에 전월세상한제, 계약갱신요구권 도입을 통해 일반 임대주택과 차별성이 희박해진 단기민간임대주택과 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반민간매입임대주택 유형은 폐지하는 한편, 민간임대주택의 임대의무기간을 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장하고, 임대보증금 보증 가입 대상을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임.

◐ 개정사항 : 등록임대주택의 요건(소령 §122의 2 ②)
② 제1항을 적용할 때 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 같은 법 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 같은 법 제5조 제3항에 따라 2020년 7월 11일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 등록임대주택에서 제외한다. <신설 2020.10.7.>

2) 주거 전용면적 40m2 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

주택임대사업자가 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일까지 임대사업에서 발생한 소득에 대하여 요건을 충족하는 경우 30%(장기일반임대주택은 75%)의 세액을 감면한다(조특법 §96). 다만, 소득세를 신고하지 않거나 신고기간이 지나서 신고하는 경우에는 세액감면의 혜택을 받을 수 없다. 또한, 소형주택임대사업자 세액감면을 받는 경우 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 한다.

부가가치세가 면세되는 주택임대업을 운영하는 개인사업자는 직전 연도 연간수입금액 및 사업장현황을 사업장 관할세무서에 신고하여야 한다. 사업장현황신고의 신고기한은 다음 해 2월 10일까지이며, 주택임대업자 수입금액 검토표를 함께 제출해야 한다. 주택임대사업자 수입금액 검토표를 불성실하게 작성하거나 제출하지 않는 경우에는 현장확인 대상자로 선정될 수 있으므로 성실하게 작성하여야 한다. 월세 임대수입 없이 전세금(또는 보증금)만 받고 주택을 임대하는 경우에도 주택임대사업자 수입금액 검토표를 작성하여 제출하여야 한다. ※ 주택임대수입이 연간 2,000만원 이하라 할지라도 「소득세법」 제78조에 따라 원칙적으로 사업장현황신고를 하여야 한다. 하지만 미신고하는 경우에도 사업장현황신고에 대한 가산세 대상은 아니다.