단기 매입ㆍ건설 임대사업자는 2020년 7월 10일 이전까지 임대등록을 한 주택에 한하여거주주택 외 임대주택으로 인정되어 거주주택 양도 시 비과세 가능하다.

2021년 2월 16일 이전 거주주택 양도분까지는 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택은 마목에 따른 임대주택으로 등록하면 거주주택 비과세가 적용되었다. 그러나 2018년 9월 14일 이후에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 조정대상지역 내 취득한 주택은 거주주택 비과세 적용되는 임대주택에서 제외한다. 세법 개정에 따라 2021년 2월 17일 이후 거주주택 양도분부터 마목에 따라 등록한 임대주택은 인정된다. 2018년 9월 14일 이후에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 조정대상지역 내 취득한 주택도 마목에 따른 임대주택으로 인정하여 거주주택 비과세 규정이 적용 가능하다. 단, 다음 중 어느 하나인 경우는 제외한다. ⅰ) 2020.7.11. 이후 임대등록신청한 아파트 ⅱ) 2020.7.11. 이후 단기에서 장기로 변경 신고한 주택 1) 단, 2018.9.14. 이후에 1세대 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 조정지역에서 취득한 주택은 제외한다. 2) 단, 2020.7.11 이후 임대등록신청한 아파트와 2020.7.11. 이후 단기에서 장기로 변경 신고한 주택은 제외한다. 특징은 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 취득한 주택도 임대주택으로 인정된다.

건설임대주택은 2020.7.10. 이전 등록분은 장단기 구분 없이 임대주택에 해당한다. 그러나 2020.7.11. 이후 임대등록분은 장기일반건설임대주택의 경우에만 임대주택에 해당한다. 의무임대기간은 8년(10년) 이상이며 앞의 내용과 같이 임대료 상한(5%) 요건 등 다른 요건을 충족해야 한다.

① 임대기간 5년의 기산일은 지자체와 세무서에 임대사업자 등록하고 실제 임대한 날 중 느린 날이다. ② 거주주택 이외에 임대사업등록한 주택의 의무임대기간 충족 전에 거주주택을 양도해도 비과세특례가 적용된다. 사후관리로 거주주택 양도 후 거주주택 외 임대주택은 의무임대기간 5년 요건 등을 충족해야 한다. ③ 의무임대기간 5년 미충족 시 추징한다(단, 공익수용, 상속인 경우는 예외로 함). ④ 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대주택이 자진ㆍ자동 말소되는 경우 말소일로부터 5년 이내 양도하는 거주주택은 비과세 가능하다. 이미 거주주택 비과세된 주택은 추징하지 않는다(임대주택 중 아파트 장기매입임대와 단기임대주택에 한한다). ⑤ 임대주택의 임대의무 호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우도 의무임대기간을 채우지 못한 때로 보아 추징한다. 즉, 공실 6개월 이상이면 이전에 비과세 받은 세액이 추징되니 주의해야 한다. ⑥ 5% 증액제한 요건을 충족해야 한다. 이러한 의무임대요건 미충족 시 추징된다.

1) 자진말소, 자동말소의 경우 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되어 임대기간 요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간 요건을 갖춘 것으로 본다. 주의할 점은 임대기간 요건 외 다른 요건은 충족해야 한다. ① 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 세입자의 동의를 얻어 임대의무기간 내 자진 등록 말소하는 경우(임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다) ② 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 의무임대기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소된 경우

소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제2호 가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택이 위의 내용에 따라 등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.