법인이 주택을 매각하는 경우 부가가치세가 발생하는지의 여부에도 관심을 둘 필요가 있다. 전용면적 85㎡ 초과주택을 양도하면 부가가치세가 발생하는 것이 원칙이기 때문이다. 이하에서 이에 대한 세무리스크 발생 사례 및 예방법 등을 알아보자.
법인의 주택매각에 따른 세무리스크 발생 사례
K법인이 보유한 주택은 아래와 같다. 다음 물음에 따라 답을 하면?
<자료> • 매도예상가액 : 5억원(부가가치세 별도) • 전용면적 : 85㎡ 초과 • 용도 : 임대용
ㆍ물음1 : 이 주택을 양도하면 부가가치세가 발생하는가? ㆍ물음2 : 주택임대업의 영위기간에 대한 제한은 없는가? ㆍ물음3 : 만일 이 주택을 K법인의 대표이사가 사용한 경우라면 부가가치세가 발생하는가? ㆍ물음4 : 위 주택은 재고자산에 해당한다고 한다. 이 경우 부가가치세가 발생하는가? ㆍ물음5 : 위 주택에 대해 부가가치세가 과세되는 경우 부가가치세는 얼마인가? 위 물음에 대해 순차적으로 답을 찾아보자.
첫째, (물음1) 이 주택을 양도하면 부가가치세가 발생하는가?
주택임대업에 사용되던 고정자산은 「부가가치세법」상 면적과 무관하게 부가가치세가 과세되지 않는다(부법 §14). 물론 과세사업에 사용한 후 양도하는 경우라면 원칙적으로 부가가치세가 과세된다. 사례의 경우에는 주택임대업용으로 사용되는 자산이므로 부가가치세가 발생하지 않는다고 할 수 있다.
둘째, (물음2) 주택임대업의 영위기간에 대한 제한은 없는가?
주택을 임대한 후에 이를 양도하면 부가가치세가 발생하지 않는다. 그렇다면 여기서 임대업용으로 사용하는 기간이 얼마나 되어야 이를 인정받을 수 있는지의 여부가 중요하다. 세법은 이에 대해 정한 바가 없다. 따라서 주택임대업으로 등록을 하였거나, 임대계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상 장기로 계약하는 등 사실상 주택임대업을 영위하는 것으로 인정받을 수 있도록 미리 대비책을 강구해두는 것이 좋을 것으로 보인다. 참고로 판매용을 임대용으로 전환한 경우에는 당초 사업목적 및 임대조건, 실제 사업내용 등에 의하여 사실판단함에 주의하기 바란다.
셋째, (물음3) 만일 이 주택을 K법인의 대표이사가 사용한 경우라면 부가가치세가 발생하는가?
주택을 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 역시 부가가치세가 발생하지 않는다. 따라서 이 같은 상황에서 자산을 매각하는 경우에도 역시 부가가치세가 발생하지 않는다. 참고로 아파트(주택)를 사업용(기숙사 임대업 등)으로 임대하는 경우에는 과세임대용역으로 보아 부가가치세가 발생함에 유의해야 한다.
넷째, (물음4) 위 주택은 재고자산에 해당한다고 한다. 이 경우 부가가치세가 발생하는가?
전용면적 85㎡ 초과주택을 판매목적으로 보유한 후에 이를 매각하면 부가가치세가 발생하는 것이 원칙이다. 부가가치세가 과세되는 재화에 해당하기 때문이다. 참고로 이러한 주택이 판매가 되지 않아 일시 임대를 한 후에 양도하면 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이다. 만일 이에 대해 부가가치세를 내지 않으려면 임대용이나 주거용으로 사용했음을 입증해야 할 것으로 보인다. 물음2의 답변을 참고하기 바란다.
다섯째, (물음5) 위 주택에 대해 부가가치세가 과세되는 경우 부가가치세는 얼마인가?
부가가치세는 전체 공급가액 중 건물 공급가액에 대해 10%가 부과된다. 따라서 전체 공급가액 5억원을 감정평가액이나 기준시가로 안분하여 토지와 건물의 공급가액을 정해야 한다. 만일 건물의 공급가액이 2억원이라면 이의 10%인 2천만원이 부가가치세에 해당한다. 참고로 부가가치세를 줄이기 위해 건물의 공급가액을 기준시가의 비율로 안분한 것과 30%가 넘는 차이가 나게 줄이는 경우 이를 인정하지 않고 기준시가의 비율로 안분하도록 하고 있다.
법인의 주택매각에 따른 세무리스크 예방법
법인소유 주택의 양도 시 발생할 수 있는 부가가치세관련 세무리스크 예방법을 정리하면 아래와 같다.
첫째, 업종별로 부가가치세 과세 여부를 파악해야 한다.
일반적으로 부동산을 보유한 법인의 사업 내용에 따라 부가가치세 과세여부가 결정된다. 먼저 부가가치세가 과세되는 경우는 아래와 같다. • 부동산매매업 : 전용면적 85㎡ 초과주택이나 상가 등 비주거용 건물을 공급하는 경우 • 부동산임대업 : 상가 등 비주거용 건물을 임대하는 경우 한편 아래와 같은 경우에는 부가가치세가 면세된다. • 부동산매매업 : 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 공급하는 경우 • 부동산임대업 : 주택 등 주거용 건물을 임대한 후에 공급하는 경우
둘째, 임대용 주택을 양도할 때에는 미리 부가가치세 발생 여부를 확인하자.
제3자나 임직원 등이 주거용으로 사용한 경우에는 해당 임대료에 대해서는 부가가치세가 발생하지 않으므로 해당 주택을 양도하면 부가가치세가 발생하지 않는다. 하지만 사업을 위한 주거용 주택으로 제공한 경우에는 부가가치세가 발생할 수 있음에 유의해야 한다. 예를 들어 아파트를 기숙사 용도로 임대해준 경우 이는 과세사업에 해당한다. 한편 판매용 주택을 임시적으로 임대한 경우에도 사실판단에 따라 부가가치세가 발생할 수 있음에 유의해야 한다.
셋째, 부가가치세 계산법에 유의해야 한다.
부가가치세 과세대상 자산을 양도하면 전체 공급가액 중 건물의 공급가액에 10%만큼 부가가치세가 발생한다. 이때 공급가액은 임의로 정할 수 있으나, 기준시가 비율로 안분한 것에 비해 30% 넘게 차이가 발생하면 세법은 기준시가 비율로 안분함에 유의해야 한다. 한편 부가가치세를 누가 부담할 것인지의 여부는 계약에 따르는 것이 원칙이다.
- ① ‘부가가치세 별도’로 계약한 경우 ‘부가가치세 별도’로 계약한 경우에는 매수자가 이를 부담한다.
- ② 부가가치세가 공급가액에 포함된 것으로 계약한 경우 부가가치세가 공급가액에 포함된 것으로 계약한 경우에는 공급가액 안에 부가가치세가 포함된 것으로 본다. 따라서 이 경우 매도자가 이를 부담한다.
- ③ 부가가치세에 대한 별도의 언급이 없는 경우 부가가치세 부담에 대한 별도의 언급이 없는 경우에는 공급가액에 부가가치세가 포함되는 것으로 한다(부가가치세법 기본통칙 13-48-1).
넷째, 증빙발행 의무에 대해서도 알아둬야 한다.
원래 국민주택규모 이하의 주택을 매각하는 경우 계산서 발급의무는 없다. 하지만 법인이 국민주택규모 이하의 주택을 양도 시 매수자가 요구하는 경우 계산서를 발행하여야 하며 그 외의 경우 영수증을 발행할 수 있다. 한편 국민주택규모를 초과한 주택의 경우에는 매수자가 요구하면 세금계산서를 발행해야 한다.