부동산매매법인이 미분양으로 일시 임대 중인 오피스텔의 매도 시 부가가치세 과세대상 여부는? 외
목 차
1. 부동산매매법인이 미분양으로 일시 임대 중인 오피스텔의 매도 시 부가가치세 과세대상 여부는?
- Q 당사는 부동산매매법인입니다. 부동산매매법인이 일시적으로 상업용으로 임대 중인 오피스텔의 매도 시 부가가치세가 과세되는지, 부동산매매법인이 일시적으로 상업용으로 임대 중인 오피스텔을 양도하는 경우 재화의 공급으로 보지 않는 포괄양수도로 보아 부가가치세 없이 매도할 수 있는지?
- A 부동산매매법인이 매매목적으로 오피스텔을 취득하였으나 해당 오피스텔이 판매되지 아니하여 임대업을 추가하여 그 전부 또는 일부를 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다 양도하는 경우에도 부가가치세가 과세되는 것입니다. 「부가가치세법」상 ‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도’란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 모든 ‘인적ㆍ물적시설’ 및 권리(미수금ㆍ미지급금 제외), 의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 양도인의 법률상 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것입니다. 부동산매매업자가 미분양된 부동산을 일시적으로 임대하다가 분양하는 것이라면 재고자산의 판매에 해당하는 것으로 이 경우 재화의 공급으로 보지 않는 사업양도에 해당하지 않는 것입니다.
- 관련예규
- 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 주거용과 비주거용 건물을 신축하였으나 분양되지 아니하여 일시적ㆍ잠정적으로 해당 부동산을 임대하다가 분양하는 경우에는 「부가가치세법 시행규칙」 제1조 제2항에 따른 부동산매매업에 해당하는 것으로 해당 사업자가 일시적ㆍ잠정적으로 임대하던 비주거용 부동산(상가)을 양도하는 경우에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호와 같은 법 시행령 제17조 제2항에 따른 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임(부가, 법규부가2011-465, 2011.11.28.).
- 사업자가 사업장별로 당해 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 양도에 해당하는 것이나, 건물을 신축하여 판매할 것을 사업목적으로 하는 사업자가 당해 신축건물에서 일시적으로 임대업을 영위하다가 당해 건물을 양도한 경우에는 이에 해당하지 아니하는 것임(부가, 서면3팀-924, 2008.05.09.).
관련법령
- ㆍ 부가가치세법 집행기준 10-23-2 【사업양도에 해당되지 아니하는 사례】
- 1. 사업과 직접 관련이 있는 토지와 건물을 제외하고 양도하는 경우
- 2. 부동산매매업자 또는 건설업자가 일부 부동산 또는 일부 사업장의 부동산을 매각하는 경우
- 3. 종업원 전부, 기계설비 등을 제외하고 양도하는 경우
- 4. 부동산임대업자가 임차인에게 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 경우
2. 입장료 외에 경기장 내 장소사용료 및 식대의 경우에 세금계산서를 발급할 수 있는지?
- Q 당사는 프로스포츠 구단입니다. 경기장을 운영하면서 판매하는 입장권 외에 추가로 일정공간을 대여해주고 대가를 받고 있습니다. 여기서 일정공간이라 함은 상암월드컵경기장 또는 수원월드컵경기장 같이 경기를 관람할 수 있는 실내공간을 일반인에게 사용료를 받고 매 경기 시 대여하는 경우이며, 사용료에는 장소사용료와 부가서비스(음료, 식사 등)가 포함된 금액입니다. 입장권 발행사업자는 세금계산서를 발급할 수 없는 것으로 알고 있는데, 이처럼 경기장 내 장소사용료 및 식대의 경우 세금계산서를 발급할 수 있는지, 매입자의 경우 매입세액공제 가능한지?
- A 영수증을 발행하는 사업인 ‘입장권을 발행하여 영위하는 사업을 하는 사업자’가 감가상각자산 또는 제1항 및 제2항에 따른 역무 외의 역무를 공급하는 경우에 공급받는 사업자가 사업자등록증을 제시하고 세금계산서의 발급을 요구하는 때에는 세금계산서를 발급하도록 하고 있습니다. 입장료와 구분하여 고유 역무 외에 별도의 실내공간을 대여하고 그 사용료 및 식대를 받는다면 공급받는 사업자가 사업자등록증을 제시하고 세금계산서를 요구하는 경우에 구분하여 받는 당해 장소사용료 및 식대에 대하여 세금계산서를 발급할 수 있는 것이며 세금계산서를 수취한 사업자의 경우 복리후생비 등 사업과 직접 관련이 있다면 그 매입세액은 공제가 되는 것입니다.
관련법령
- ㆍ 부가가치세법시행령 제73조 【영수증 등】
- ① 법 제36조 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 사업자”란 다음 각 호의 사업을 하는 사업자를 말한다.
- 4. 미용, 욕탕 및 유사 서비스업
- 5. 여객운송업
- 6. 입장권을 발행하여 경영하는 사업
- 9. 제35조 제1호 단서의 용역을 공급하는 사업
- ④ 일반과세자 중 제1항 제4호, 제5호(「여객자동차 운수사업법 시행령」 제3조에 따른 전세버스운송사업은 제외한다), 제6호 및 제9호부터 제11호까지의 사업을 하는 사업자가 감가상각자산 또는 제1항 및 제2항에 따른 역무 외의 역무를 공급하는 경우에 공급받는 사업자가 사업자등록증을 제시하고 법 제32조에 따른 세금계산서의 발급을 요구할 때에는 제1항과 제2항을 적용하지 아니한다.
- ① 법 제36조 제1항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 사업자”란 다음 각 호의 사업을 하는 사업자를 말한다.
3. 국민주택규모 이하의 주택의 설계변경으로 국민주택규모 초과 주택이 된 경우 수정세금계산서 발급 여부는?
- Q 사업자가 국민주택규모 이하의 주택을 설계변경에 의하여 부가가치세가 과세되는 국민주택규모 초과 주택으로 일부 변경이 되어 변경사업계획승인을 받았다면, 변경사업계획승인시점 이전에 공급받은 설계용역에 대하여 변경된 비율대로 수정세금계산서를 발급해야 하는지? 기존 설계용역비에 대하여는 계약에 따라 2기 이상 여러 차례에 걸쳐 대금지급 및 계산서를 발급받았습니다.
- A 사업자가 국민주택규모 이하 주택과 초과 주택 건설용역을 제공하는 경우로서 건축 중에 있는 국민주택을 설계변경에 의하여 국민주택규모를 초과하는 주택으로 건축ㆍ완공하는 경우에 설계변경 건축허가시점 이전에 공급한 건설용역에 대하여는 수정세금계산서를 발급할 수 없습니다. 변경일 이후 공사분에 대하여는 변경된 면적비율에 따라 세금계산서를 발행하면 되는 것입니다.
- 관련예규
- 건설업자가 발주자와 부가가치세가 과세되는 건물을 신축하기로 계약을 체결하고 건설용역을 제공하던 중 발주자의 설계변경으로 부가가치세가 면제되는 국민주택규모 이하의 건설공사로 변경되는 경우 설계변경 전에 공급한 건설용역에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이므로 설계변경을 이유로 설계변경 전에 공급한 건설용역을 소급하여 면세를 적용한 수정세금계산서를 교부할 수 없는 것임(부가, 부가가치세과-98, 2013.01.30.).
- 사업자가 건축 중에 있는 국민주택을 설계변경 등에 의하여 국민주택규모를 초과하는 주택으로 건축ㆍ완공하는 경우에 설계변경 건축허가시점 이전에 공급한 건설용역에 대하여는 「부가가치세법 시행령」 제59조의 규정에 의하여 수정세금계산서를 교부할 수 없는 것임(부가, 부가46015-730, 2000.04.03.).