목 차
1세대1주택 비과세 요건 중 하나는 2년 이상 보유해야 한다는 것이다. 보유기간을 언제부터 기산하냐의 문제가 발생한다. 원칙적으로 보유기간의 계산은 취득일로부터 2년을 계산한다. 하지만 최근 개정된 세법에 따라 2021년 양도하는 주택부터는 2021년 현재 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다는 데에 주의해야 한다. 예외적으로 일시적 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외한다. 즉, 당초 취득일로 기산한다. 그러나 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우에는 직전 주택 양도일부터 보유기간을 기산한다. 상당히 까다롭게 바뀌었다. 아무리 까다로워도 비과세가 되냐 안 되냐의 중요한 의사결정이다. 양도하기 전에 필히 검토해야 부당하게 피해를 입는 경우가 없을 것이므로 충분히 숙지하는 것이 중요하다 할 수 있다. 다음은 표로 정리한 내용이다.
I 일자로 구분한 1세대1주택 비과세 보유기간(2년) 기산일(소득령 §154 ⑤) I
| 2020.12.31. 이전 양도분 | 2021.1.1. 이후 양도분 |
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| 당초 취득일부터 기산 | 1. 원칙 : 당초 취득일부터 기산 2. 예외1 : 직전 주택 처분일부터 기산 2주택 이상 을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 3. 예외2 : 당초 취득일부터 기산 일시적 1세대2주택 해당 2주택에 해당하는 경우 - 소득령 제155조, 제155조의 2 및 제156조의 2 및 제156조의 3에 따라 해당하는 경우는 제외한다(즉, 취득일로부터 보유기간을 기산한다). 4. 예외3 : 직전 주택 처분일부터 기산 그러나 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다(즉, 예외1대로 모든 주택을 처분하고 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.<2021.2.17. 개정>). * 2021년 1월 1일 현재 1주택만 보유하고 있는 1세대가 해당 1세대1주택 보유 상태를 유지하다가 그 주택 양도 시 비과세 판정을 위한 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산함. |
보유기간 판단 해석사례
위 내용을 사례로 자세히 설명해보면 다음과 같다.
1. 예외1 : 당초 취득일이 아닌 직전 주택 처분일로부터 2년을 보유해야 하는 경우
위 표의 예외1에 해당하는 경우이다. A와 B 2주택을 보유한 1세대가 1주택(A주택) 외의 주택(B주택)을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택(A주택)을 보유하게 된 날인 직전 주택(B주택) 처분일 이후부터 2년을 더 보유하고 양도해야 한다. 즉, 양도하려는 A주택은 직전 주택인 B주택 양도일인 2021년 4월 이후부터 2년을 더 보유하고 양도해야 거주요건을 충족했다고 보아 비과세가 된다.
2. 예외2 : 일시적 1세대2주택 해당 2주택에 해당하여 당초 취득일로 기산하는 경우
다음 사례를 보면 2주택 이상을 보유한 1세대가 모든 주택을 양도하고 1주택이 되었다. 예외1로 보면 직전 주택 처분일부터 2년 더 보유해야 한다. 하지만 예외적으로 다음 사례와 같이 일시적 1세대2주택이 되면 양도하려는 B주택의 당초 취득일부터 2년 보유기간을 기산한다. 사례를 보면 A주택과 B주택은 일시적 1세대2주택 해당 2주택에 해당된다. 그러므로 B주택을 양도할 때 B주택 보유기간 기산일은 당초 취득일이다.
3. 예외3 : 일시적 1세대2주택일지라도 직전 주택 처분일로 기산하는 경우
아무리 일시적 1세대2주택 관계일지라도 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다. 즉, 예외 1대로 모든 주택을 처분하고 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 아래 사례로 보면 A주택과 C주택은 일시적 1세대2주택 관계이지만 1주택(A주택) 외의 모든 주택을 처분한 후 새로이 신규주택(C주택)을 취득하여 일시적 1세대2주택 관계를 만든 것이라면 당초취득일이 아니라 직전 주택 처분일부터 2년을 더 보유해야 비과세가 된다.
최근 이슈된 사례
분양권 과세양도 후 남은 1주택 양도 시 주택의 보유기간 기산일
1세대가 1주택과 2021년 1월 1일 이후 취득한 「소득세법」 제88조 제10호에 따른 분양권을 보유하다가 분양권을 먼저 양도하여 과세된 후 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 해당 주택의 보유기간은 분양권을 양도하여 1주택을 보유하게 된 날부터 기산하는 것이다.
2021년 1월 1일 현재 1주택자는 과거 불문
2021년 1월 1일 현재 1주택만 보유하고 있는 1세대가 해당 1세대1주택 보유 상태를 유지하다가 그 주택 양도 시 비과세 판정을 위한 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산한다. 즉, 2020년 12월 31일 이전에 위 예외에 해당되더라도 관계없이 당초 취득일로 기산한다.
인위적으로 3주택을 만들어 일시적 1세대2주택을 만든 것은 불인정
최근의 신문기사로 기사화되어 이슈가 되었던 문제이다. A주택과 B주택을 보유한 사람이 B주택 양도 후 A주택에 대해 비과세 혜택을 받으려면 직전 주택 양도일인 B주택 양도일부터 2년을 더 보유해야 한다. 하지만 B주택을 양도하기 전에 C주택을 취득하여 A, B, C 3주택을 만들고 B주택을 양도하여 세금을 낸다. 그러면 A주택과 C주택만 남게 된다. A주택과 C주택은 일시적 1세대2주택 관계이다. A주택 양도 시 보유기간 기산일은 A주택의 취득일로 본다는 종전의 기획재정부의 해석사례가 있었다. 하지만 신문기사 보도 이후 기재부에서는 반박보도자료로 이 경우 A주택 양도 시 보유기간 기산일은 직전 주택양도일인 B주택 양도일부터 2년을 더 보유해야 한다고 발표했다. 종전의 해석내용과 정반대인 내용으로 발표한 것이다. 이로 인해 시장에서는 혼선이 생기고 있다. 이러한 경우 각별히 주의해야 한다.
마무리
1세대1주택 비과세 보유기간 기산일 판정이 쉽지 않다. 앞에서도 언급했듯이 아무리 어려워도 비과세 판단과 직결된 문제이므로 외면할 수가 없다. 계속 반복적으로 보면서 익숙해지는 수밖에 없다. 또한 법 자체가 명확하게 제정되지 않은 부분이 있어 과세당국의 해석이 필요한 부분이 많다. 법조문만으로는 명확한 해석이 어렵고 기존의 해석사례에도 없다면 과세당국에 사전 해석을 의뢰하여 실행하는 것이 보다 안전할 것이다.