• ① (유상승계취득하는 경우) 「지방세법」(§13의 2 ①)상 법인이 주택을 유상승계취득하는 경우에는 표준세율(4%)로 하여 해당 세율에 중과기준세율(2%)의 4배를 합산한 세율인 12%를 중과세 세율로 하게 된다. 따라서 법인이 주택을 매매, 교환 등 유상거래 원인으로 취득 시 적용대상으로 하기 때문에 원칙적으로 신축 등 원시 취득하는 경우 적용대상이 아닌 것이다. 조정대상지역 지정고시일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함)을 체결한 경우(다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정)에는 조정대상지역으로 지정되기 전에 주택을 취득한 것으로 보게 된다. 그러므로 종업원용 공동주택(공동주택 공시가격 1억원 이상)을 취득하더라도 별도의 취득세 중과세 제외 규정이 없기 때문에 매매 등 유상으로 취득하는 경우에는 중과세 적용대상에 해당된다.
• ② (조정대상지역 내 주택무상취득 시 중과세율 특례) 조정대상지역 내 주택일 것 + 주택공시가격(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말함) 3억원 이상일 것 + 무상취득원인(합병, 증여 등)으로 취득하는 경우에는 12%[표준세율(4%) + 2% × 4배(12%)]의 세율을 적용한다(지방령 §28의 6 ①). 따라서 모든 주택을 무상으로 취득하는 경우를 의미하지 아니하고 조정대상지역 내 주택공시가격 3억원 이상인 주택을 무상으로 취득하게 되면 법인이라도 다주택자 중과세 대상에 해당하는 것이다. 여기서 조정대상지역의 범위는 조정대상지역 지정[국토교통부공고 제2020-828호, 2020.6.19., 시행]에 따른다. 조정대상지역의 범위와 대도시인 수도권 과밀억제권역과는 그 범위에 차이가 있으며 조정대상지역이 대전, 세종특별자치시, 수도권외 지역 등을 포함하고 있기 때문에 과밀억제권역보다 훨씬 광범위하다.
• ③ (사치성재산과 다주택 중과세) 「지방세법」(§13의 2 ③)의 규정에서 동조 제1항(유상승계취득) 또는 제2항(무상승계취득)과 제13조 제5항(별장, 고급주택)이 동시에 적용되는 과세물건에 대한 취득세율은 제16조 제5항에도 불구하고 제1항 각 호의 세율(8%, 12%) 및 제2항의 세율(12%)에 중과기준세율(2%)의 4배(8%)를 합한 세율(20%)을 적용한다고 규정하고 있으며 「지방세법」(§16 ⑥ 2호) 규정에서는 제1항 제3호(사치성재산)와 제13조의 2 제1항(유상취득 8, 12%) 또는 같은 조 제2항(무상취득 12%)이 동시에 적용되는 경우에는 제13조의 2 제3항의 세율(8%, 12% + 8%)을 적용하여 추징하도록 규정하고 있다. 따라서 법인이 취득하는 주택이 사치성재산(별장 또는 고급주택)의 중과세 세율과 다주택에 대한 중과세 세율이 동시에 적용되는 경우에는 다주택 중과세 세율(12%)에 추가로 ‘2% × 4배(8%)’라는 합산세율을 적용하게 되는 것이다. 그러므로 법인이 대표이사 등 주거용 오피스텔이나 임원용 사택을 취득하는 경우로서 고급주택의 요건을 구비하는 경우에는 취득세가 중과세 적용대상이며 대표이사로부터 사택을 증여받아 별장ㆍ고급주택에 해당되는 경우에도 중과세 적용대상에 해당한다.

주택분 재산세의 세율은 원칙적으로 표준세율을 적용하는 것이나 주택공시가격 9억원 이하 1세대 1주택의 경우에 한정하여 재산세 특례세율을 적용하는 것이다. 그러므로 주택공시가격이 9억원을 초과하거나 소유자가 1세대 1주택 개인이 아닌 법인인 경우에는 적용대상이 아닌 것이다. 여기서 1세대 1주택은 재산세 과세기준일 현재 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외)으로 구성된 1세대가 국내에 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 과세기준일 현재 다음 각 목의 주택공시가격 3억원 이하인 주택, 국민주택규모(85㎡ 이하)인 주택, 기숙사에 해당하는 주택이 아닌 주택을 1개만 소유하는 경우 그 주택을 의미한다. 그러므로 개인 사업주가 1세대 1주택 이외의 주택을 종업원 등 기숙사, 숙소 등으로 사용하고자 소유하는 경우에는 적용대상이 아닌 것이다.

법인 사업주가 소유하는 주택이 종업원용 주택이라도 1세대 1주택에 적용되지 아니하기 때문에 재산세 세율특례적용대상에 해당하지 아니하는 것이다. 그러나 종합부동산세의 적용에 있어서 법인이 소유하는 주택에 대하여는 원칙적으로 합산과세가 되지만 예외적으로 종업원용 주택(3억원 이하 또는 전용면적 85㎡)과 기숙사용 주택에 대하여는 합산배제를 하기 때문에 법인이 소유하고 있거나 개인인 사업주가 소유하고 있더라도 종합부동산세 합산배제대상 주택에 해당되어 종합부동산세 과세대상이 아닌 것이다(종부령 §4 ①). 대부분 법인 사업자의 경우 종업원의 숙소용으로 공동주택을 보유하지만 오피스텔을 숙소용으로 취득하는 경우에 주거용으로 사용하는 주택으로 보아 주택으로 재산세는 과세되나 합산과세 적용대상에서는 제외되는 것이다.

「지방세법」상 주택을 토지나 건축물과 별개로 재산세 과세대상으로 취급하고 있어서 과세표준과 세율적용이 달리 적용되는 것이다. 이 경우 재산세 과세대상인 주택의 범위는 「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다(지방법 §104 3호). 따라서 주택은 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 그런데 공동주택의 범위에는 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로서 아파트, 연립주택 및 다세대주택을 말하기 때문에 사실상 주거용으로 사용하는 주택을 의미하며 공부상 용도가 주택을 기준으로 판단하는 것이 아닌 것이다. 이는 취득세 주택 유상거래세율 시 적용되는 주택의 범위나 재산세 1세대 1주택 주택분 재산세 특례세율적용대상이 되는 주택과는 차이가 있는 것이다. 왜냐하면 취득세 유상거래 적용대상 주택은 건축물대장 등 공부상 용도가 주택이어야 하고 동시에 사실상 주거용으로 사용되는 주택을 전제로 판단하는 것이기 때문이다. 그러므로 「주택법」상 준주택의 범위에는 ‘기숙사, 오피스텔, 다중생활시설, 노인복지시설’이 이에 해당하며(주택령 §4), 「지방세법」상 주택의 범위에 원칙적으로 포함되지 아니하는 것이다. 그러나 사실상 주택을 재산세 과세대상으로 하는 만큼 준주택(오피스텔, 기숙사 등)을 주거용으로 사용하는 경우에 과세대상을 주택으로 취급하는지 여부가 쟁점인 것이다. 이에 대하여 1세대 1주택의 주택분 재산세 특례세율이 적용되는 주택과는 달리 재산세 과세대상은 사실상 주거용으로 사용되는 건축물과 그 부속토지를 의미하고 「지방세법 시행령」 제119조에 의거 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하여야 하기 때문이다. 「건축법 시행령」 [별표1] 용도별 건축물 종류(2호 라목)에서는 ‘기숙사’의 경우 공동주택로 분류하면서 준주택에도 포함되어서 재산세 과세대상 주택으로 볼 것인지 여부가 쟁점이다. 이에 대하여 보면, 첫째, 기숙사는 공동주택과 구조나 사용형태가 유사하지만 기숙사는 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50% 이상인 것(「교육기본법」 제27조 제2항에 따른 학생복지주택을 포함)이기 때문에 개별적 취사시설을 구비한 공동주택과는 구조상 차이가 있다. 둘째, 엄격해석의 법리에 따라 「지방세법」(§111의 2 ①)상 주택분 재산세 특례세율 적용 대상주택의 범위는 「건축법」(§2 ① 1호)에 따른 주택을 말하는 것이기 때문에 기숙사는 공동주택에 해당되지 아니하여 특례적용 대상인 주택으로 포함되지 아니한다고 할 것이지만 사실상 주거용으로 사용하는 경우라면 재산세 과세대상 주택으로 과세되는 것이다.

준주택인 오피스텔을 취득하여 ‘주거용 오피스텔’로 사용하는 경우 재산세 특례세율 적용 대상으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이다. 이에 대하여 보면, 재산세 납세의무성립은 과세기준일(매년 6월 1일) 기준으로 재산세 과세대상 여부를 판단하는 것이므로 오피스텔은 「주택법」상 준주택이기 때문에 주택의 범위에서 배제되나 현황과세 원칙상 주거용으로 사용하는 경우라면 주택으로 과세되는 것이다. 그러므로 공부상 오피스텔 취득 후 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 사실상 주택으로 사용하는 경우에 해당하므로 재산세를 과세함에 있어서 주택으로 분류하여 과세되는 것이다. 다만, 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 오피스텔을 주택으로 사용하더라도 주거용 오피스텔은 재산세 특례세율 적용대상이 아닌 것이다. 다만, 1세대가 1개의 오피스텔을 취득 후 주거용 오피스텔로 전환한 다음 아파트 등 주택을 취득하는 경우에는 새로이 취득하는 주택은 중과세 대상에 해당하는 것이다.

재산세를 부과함에 있어서 법인소유 주택(공동주택)에 대하여 기숙사용으로 사용하는 경우, ‘주택분재산세’는 공시가격 9억원 이하라고 하더라도 재산세 특례세율(0.05~0.35%)이 적용되지 아니하고 표준세율(0.1~0.4%)이 적용되며 「지방세특례제한법」(§31)상 임대사업자 등록을 하지 아니한 이상 재산세 감면 적용대상에서 배제되는 것이다. 그런데 「지방세법 시행규칙」(§52)상 공장용 건축물의 범위에는 영업을 목적으로 물품의 제조ㆍ가공ㆍ수선이나 인쇄 등의 목적에 사용할 수 있도록 생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물, 그 제조시설을 지원하기 위하여 공장 경계구역 안에 설치되는 다음의 부대시설용 건축물 및 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제33조에 따른 산업단지관리기본계획에 따라 공장경계구역 밖에 설치된 종업원의 주거용 건축물을 말한다. 따라서 공장 구내의 기숙사 및 공동주택은 공장용 건축물에 포함되는 것이므로 주택에서 제외되어 일반 건축물로 과세대상이 분류되는 경우 재산세 적용세율은 0.25%가 적용되고 그 부속토지는 공장용 토지에 해당되어 분리과세 적용대상(0.2%)에 해당하는 것이다. 이와 더불어 공장 구외에 설치된 주거용 건축물이라도 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제33조에 따른 산업단지관리기본계획에 따라 공장경계구역 밖에 설치된 종업원의 주거용 건축물이면 주택에서 배제되어 일반 건축물로 과세되는 것이다. 이 경우 종합부동산세는 법인소유 주택(공동주택)에 대하여 임대사업자 등록을 하지 아니하고 기숙사용으로 사용하는 경우에는 1호당 전용면적 85㎡ 이하이거나 공시가격 3억원 이하인 공동주택인 때에는 종합부동산세 합산과세대상이 아니므로 종합부동산세가 과세되지 아니하며 또한 「주택법」상 공동주택의 범위에 포함되더라도 기숙사의 경우에도 종합부동산세 과세대상이 아닌 것이다.

지방세특례제한법(§31 ④)의 규정에 의거 ‘임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우’에 공동주택의 규모에 따라 차등 재산세를 감면하는 것이므로 임대사업자는 원칙적으로 ‘임대사업자 등록’을 하여야 한다. 이 경우 공동주택의 범위는 「주택법」 제2조 제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다(지특법 §2 ① 3호). 그러므로 기숙사는 준주택이기 때문에 「주택법」 제2조 제3호에 포함되지 아니하므로 기숙사를 임대를 하더라도 임대주택사업자에 대한 재산세 감면 적용대상에 해당되지 아니하는 것이다(조심2020지1098">조심2020지1098, 2020.8.21., 참조). 그러므로 다음에 해당하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 재산세를 감면적용받게 된다. 이 경우 고용자가 소유하는 공동주택을 종업원 등에 저가로 임대하는 경우 등 임대용으로 사용하는 경우에 감면적용 대상에 해당하는 것이다. 이 경우 다음에 따라 재산세를 2021년 12월 31일까지 감면하나, 주택공시가액 또는 시장ㆍ군수가 산정한 가액이 시가표준액 3억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 6억원)을 초과하는 공동주택과 2억원(「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권은 4억원)을 초과하는 오피스텔은 감면 대상에서 제외하는 것이다. 다만, 「주택법」(§5 ③)의 규정에 의거 ‘고용자가 그 근로자의 주택을 건설하는 경우에는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하여야 하며 이 경우 고용자와 등록사업자를 공동사업주체’로 의제하고 있다. 그러므로 근로자를 고용하는 고용자의 경우 별도로 사업자등록을 하지 아니하여도 무관하나 주택건설사업자와 공동사업으로 추진하여야 하는 것이다. 그런데 건축법상 공동사업을 하도록 강제하기 이전에는 고용주가 단독으로 종업원용 공동주택 등을 건축하여 임대하거나 공장용으로 사용하는 경우에도 지방자치단체의 감면조례 규정 등에 의거 감면토록 규정하였다. 그리고 「주택법」 [별표]¹⁾ 규정상 공동주택의 범위에는 기숙사를 공동주택의 범위에 포함하도록 규정하고 있으나 지특법(§2 ① 3호)의 규정에 의거 기숙사는 공동주택의 범위에 포함되지 아니하기 때문에 기숙사를 임대하더라도 지특법상 감면대상인 공동주택이나 오피스텔이 아닌 이상 감면 적용대상에 해당하지 아니하는 것이다. 또한 「주택법」상 기숙사는 준주택의 범위에 포함되기 때문에 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에 포함되지 아니하므로 지특법(§2 ① 3호)의 규정에 의한 감면적용 대상이 아닌 것이다(대법원 2013.11.28. 선고 2013두13945 판결 참조). 따라서 기숙사에 대한 과세는 주택으로 과세하는 것이 아니라 일반건축물로 재산세를 과세하며 부속토지는 별도합산과세대상에 해당하거나 공장의 범위에 포함되는 경우에는 공장용부속토지에 해당되어 분리과세 적용대상인 토지가 되는 것이다. 1) 주택법 [별표] 1. 라. 기숙사 : 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 1개 동의 공동취사시설 이용 세대 수가 전체의 50퍼센트 이상인 것(「교육기본법」 제27조 제2항에 따른 학생복지주택 및 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 3에 따른 공공매입임대주택 중 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것을 포함한다)

일반적으로 종업원용 구외 기숙사는 기숙사 형태로 건축한 것도 있으나 건설사업자로부터 분양받은 경우에는 공동주택을 기숙사로 사용하는 경우가 대부분인바, 「지방세법 시행규칙」(§52 7호)의 규정에 의거 공장용 기숙사의 경우 구내에 소재하는 경우 공동주택이라도 종업원용 주택으로 보아 공장에 포함되나 구외에 소재하는 경우에도 공장에 포함되는지 여부가 쟁점이다. 「지방세법 시행규칙」(§52)의 규정에 의거 ‘「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제33조에 따른 산업단지관리기본계획에 따라 공장경계구역 밖에 설치된 종업원의 주거용 건축물’의 경우에도 공장용 건축물의 범위에 포함되는 이상 종업원용 건축물의 경우 공장용 건축물에 포함되는 것이므로 주거용 건물이라고 하더라도 기숙사용으로 사용하는 경우 일반 건물로 과세하여야 하고 나아가 부속토지의 과세부분은 공장입지기준면적을 초과하지 아니하는 이상 분리과세하여야 하는 것이다.

지특법(§31)의 규정에 의거 법인소유 종업원 공동주택의 경우 소형 공동주택[3억원(과밀억제권역 4억원)]이라도 재산세 세율특례 적용대상이 아니므로 전액 과세되나 임대주택용으로 사용되는 경우에는 재산세를 면적 등에 따라 차등감면 적용을 받을 수가 있다. 임대주택이 아니더라도 종부법(§8 ② 2호)상 기숙사용으로 사용하는 공동주택(85㎡ 이하이거나 공시가격 3억원 이하인 공동주택)의 경우 합산배제대상이므로 종합부동산세 과세대상에서 제외되는 것이다. 그런데 기존의 매입 임대주택을 새로이 신축하고자 철거하는 경우 과세기준일 현재 규준틀 설치 등으로 건축 중인 경우인 경우와 건축 중이 아닌 경우가 발생하는 것인바, 건축 중이 아닌 경우에는 재산세를 감면받지 못한다(조심2019지1558">조심2019지1558, 2019.12.18., 참조). 그런 과세기준일 현재 착공 등으로 건축 중인 경우에는 현실적으로 임대를 하지 아니하더라도 재산세 감면 적용대상에 해당하는 것이다(조심2019지3588">조심2019지3588, 2020.6.4., 참조). 그리고 지특법(§31 ④)의 규정에 의거 ‘임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우’에 공동주택의 규모에 따라 차등 재산세를 감면하는 것이므로 임대사업자는 원칙적으로 ‘임대사업자 등록’을 하여야 하지만 주택법(§4 ① 6호)의 규정에 의거 ‘근로자를 고용하는 고용자의 경우 별도로 사업자등록을 하지 아니하여도 무관’하나 주택건설사업자와 공동사업으로 추진하여야 하는 것을 감면 요건으로 하는 것이다. 따라서 고용주로서 「주택법」 제5조 제3항에 의거 해당 사원아파트를 건설하기 위해서는 건축주와 시공자가 공동사업주체로 주택건설 사업계획승인을 받은 경우라면 별도의 사업자 등록을 하지 아니하더라도 재산세 감면 적용대상에 해당하는 것이다(내무부 세정 13407－561, 1996.5.28. 참조). 이 경우 건축물대장상 건축주가 고용주로 표시되어 있는 경우에는 고용자 겸 건축주이기 때문에 취득 당시 감면 근거인 지방자치단체감면조례 규정에서는 별도 공동사업을 하지 아니하더라도 임대주택용으로 사용 시에는 감면적용 대상으로 규정하고 있어서 고용자일 경우이므로 별도의 사업자 등록을 하지 아니하더라도 감면적용 대상에 해당한다.