법인의 비사업용 토지판단 관련 세무리스크 예방법
법인이 보유하고 있는 토지를 양도하기 전에 비사업용 토지판단을 정확히 해야 한다. 10%의 추가법인세가 과세되기 때문이다. 그렇다면 법인의 토지에 대한 비사업용 토지 여부는 어떤 식으로 판단할까? 이하에서 법인의 비사업용 토지의 판단과 관련된 세무리스크 발생 사례와 이에 대한 예방법을 알아보자.
법인의 비사업용 토지판단 관련 세무리스크 발생 사례
경기도 고양시에 위치한 K법인은 주택건설용지를 6년째 보유 중에 있다. 물음에 답하면? ㆍ물음1 : 이에 대한 재산세 과세방식은? ㆍ물음2 : 만일 이 용지를 다른 회사에 매각하면 법인세는 추가과세되는가? ㆍ물음3 : 이 용지는 업무무관자산에 해당하는가? 그렇다면 이에 대한 규제내용은? 물음에 대한 답을 찾아보면 다음과 같다.
첫째, (물음1) 이에 대한 재산세 과세방식은?
주택건설용지를 오랫동안 보유하고 있으면 이는 재산세가 분리과세되는 토지에서 제외되고 종합합산토지로 재산세가 과세될 수 있다. 참고로 사업계획승인을 받은 토지로서 주택건설산업에 제공되고 있는 토지는 재산세가 분리과세된다. 다음의 규정을 참조하기 바란다.
[참고 법령] 지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자(같은 법 제11조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체와 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자를 포함한다)가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지(「주택법」 제2조 제11호에 따른 지역주택조합ㆍ직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 「신탁법」에 따른 신탁재산의 경우에는 사업계획의 승인을 받기 전의 토지를 포함한다)
둘째, (물음2) 만일 이 용지를 다른 회사에 매각하면 법인세는 추가과세되는가?
이처럼 주택건설용 용지라도 오랫동안 나대지 형태로 보유하고 있으면 해당 토지는 종합합산과세로 재산세가 부과되고, 이러한 토지는 「법인세법」상 비사업용 토지에 해당될 가능성이 높다. 따라서 이러한 상황에서 이를 매각하면 일반법인세(기본세율) 외에 10%의 추가과세의 문제가 있다(참고로 2009.3.16. ~ 2012.12.31.에 취득한 토지를 양도 시에는 10% 추가과세를 적용하지 않음).
셋째, (물음3) 이 용지는 업무무관자산에 해당하는가? 그렇다면 이에 대한 규제내용은?
「법인세법」상 주택건설용지는 5년간만 업무관련자산으로 인정한다. 따라서 사례의 경우 이 기간을 벗어났으므로 업무무관자산에 해당한다. 이렇게 되면 이 자산을 유지하는데 들어간 각종 비용(예 : 재산세, 종부세, 이자비용 등)은 손금으로 인정받지 못한다.
법인의 비사업용 토지판단 관련 세무리스크 예방법
법인이 보유하고 있는 토지가 비사업용 토지에 해당하지 않도록 관리하는 것이 좋다. 이하에서 이에 대한 리스크 예방법을 알아보자. 첫째, 법인이 보유하고 있는 토지에 대한 비사업용 여부는 개인처럼 지목별로 판단한다. 개인과의 차이점은 아래
을 참조하기 바란다.
- 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 → 이들의 경우 농업이나 축산업을 주업으로 하는 법인이 소유하지 않거나 임야의 경우 공익성이 있는 임야 등이 아니면 비사업용 토지로 분류한다.
- 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 외의 토지(기타토지) → 재산세가 비과세 또는 분리과세되거나 별도합산되는 토지는 사업용, 종합합산토지는 비사업용으로 본다. 다만, 사업 관련된 필수토지는 예외적으로 사업용으로 인정한다. 둘째, 최종 사업용으로 사용한 기간 요건을 충족해야 사업용 토지로 인정된다. 법인의 비사업용 토지는 양도 당시의 현황에 의해 판단한다. 그러나 전체 소유기간 중에서 사업용으로 사용한 기간이 세법상의 기준에 미달하는 경우에는 최종적으로 비사업용 토지로 판단함에 유의해야 한다. 사업용 기간은 다음과 같이 토지 소유기간별로 판단한다.
셋째, 재산세가 종합합산과세되는 토지는 전형적인 비사업용 토지에 해당한다. 따라서 이러한 토지들은 사업에 필수적으로 활용되어야 사업용 토지로 인정받게 된다. 예를 들어 나대지를 고물상업자에게 임대하고 그 임차인이 실제 고물상업을 영위하면 사업용 토지로 인정받을 수 있다.
☞ 법인이 보유한 토지가 비사업용 토지에 해당하더라도 사업인정고시일 2년(2021.5.4. 이후 고시분은 5년) 이전에 취득한 토지는 사업용 토지로 봐준다(모든 토지가 이에 해당함).
| 토지 소유기간 | 사업용으로 사용한 기간 |
|---|---|
| ① 3년 미만 | 다음 중 하나의 조건만 충족하면 된다. • 토지 소유기간 중 2년 이상 사업에 사용(토지 소유기간이 2년 미만이면 이 기준은 사용하지 않고 아래 60% 조건을 사용한다) • 토지 전체 소유기간 중 60% 이상 사업에 사용 |
| ② 3년 이상 5년 미만 | 다음 중 하나의 조건만 충족하면 된다. • 토지 소유기간 중 3년 이상 사업에 사용 • 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용 • 토지 전체 소유기간 중 60% 이상 사업에 사용 |
| ③ 5년 이상 | 다음 중 하나의 조건만 충족하면 된다. • 양도일 직전 5년 중 3년 이상 사업에 사용 • 양도일 직전 3년 중 2년 이상 사업에 사용 • 토지 전체 소유기간 중 60% 이상 사업에 사용 |
[참고 법령] 법인세법 시행령 제92조의 8 제1항 제7호 7. 하치장용 등의 토지(2005.12.31 신설) 물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장 등(「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 당해 사업연도 중 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지
참고로 주차장으로 임대한 경우에는 비사업용 토지에서 벗어날 수 없으며 본인이 직접 주차장을 운영해야 한다(이 경우 수입금액 3% 비율요건이 있음).
Tip. 개인과 법인의 비사업용 토지판단법 비교 개인과 법인이 보유하고 있는 토지에 대한 비사업용 토지에 대한 판단원리를 비교하면 아래와 같다. 참고로 「소득세법」과 「법인세법」의 내용은 거의 유사하나 법인의 경우 개인에게만 적용되는 ‘상속’ 등에 대한 내용은 열거하지 않고 있다.
| 구 분 | 개 인 | 법 인 | |
|---|---|---|---|
| 근 거 | 소득세법 제104조의 3 | 법인세법 제55조의 2 | |
| ① 농지 | 원칙 | ∙ 재촌 ∙ 자경 ∙ 도시지역 밖 소재 | ∙ 농업영위 법인 소유 ∙ 좌동 |
| 예외 | ∙ 재촌ㆍ자경을 하지 않아도 되는 경우 : 상속농지 등 ∙ 무조건 사업용 토지로 보는 경우 : 상속농지(직계존속이 8년 이상 재촌ㆍ자경), 수용농지 등 | ∙ 법인과는 무관 ∙ 수용농지 등(상속 등에 대한 규정은 없음) | |
| ② 임야 | 원칙 | ∙ 재촌 | ∙ 임업영위 법인 소유 |
| 예외 | ∙ 재촌하지 않아도 되는 경우 : 상속임야 등 ∙ 무조건 사업용 토지로 보는 경우 : 상속임야(직계존속이 8년 이상 재촌), 수용임야 등 | 수용임야 등 | |
| ③ 목장용지 | 원칙 | ∙ 축산업 영위 ∙ 도시지역 밖 ∙ 가축별 기준면적 내 | ∙ 축산업영위 법인 소유 ∙ 좌동 ∙ 좌동 |
| 예외 | ∙ 축산업 영위를 하지 않아도 되는 경우 : 상속목장용지 등 ∙ 무조건 사업용 토지로 보는 경우 : 상속목장용지(직계존속이 8년 이상 목축업 영위), 수용임야 등 | ∙ 법인과는 무관 ∙ 수용목장용지 등(상속 등에 대한 규정은 없음) | |
| ④ 농지, 임야, 목장용지 외의 토지(기타의 토지) | ∙ 재산세 비과세ㆍ분리과세ㆍ별도합산 대상토지 ∙ 재산세 종합합산과세 대상토지 중 거주ㆍ사업에 직접 관련된 토지 ∙ 수용기타의 토지 | 좌동 | |
| ⑤ 주택의 부속토지 | ∙ 기준면적(3~5배, 10배) 내의 토지 ∙ 기준면적 초과토지 중 수용토지 | 좌동 | |
| ⑥ 별장부속토지 | (무조건 비사업용 토지. 단, 수용토지는 제외) | 좌동 | |
| 공통 요건 | 사업용 기간 충족 | 좌동 | |