임대사업자 등록말소 제도
단기매입임대주택, 단기건설임대주택 및 장기일반매입임대주택 중 아파트는 의무임대기간 종료 후 자동으로 등록이 말소된다. 그리고 의무임대기간 종료 전에도 요건을 갖추어 자진말소하는 경우 과태료 부담 없이 말소가 가능하다. 여기서 주의할 점은 다른 주택은 자동말소와 자진말소가 안 된다는 것이다. 예를 들면, 장기일반매입임대주택 중에서 아파트를 제외한 나머지 주택은 말소 대상이 아니다. 자동말소가 안 되며 과태료 없이 자진말소도 할 수 없는 것이다. 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔, 다가구주택 등이 여기에 속한다. 그리고 장기일반건설임대주택은 모든 주택이 자동말소가 안 되며, 자진말소 대상에도 해당되지 않는다. 이런 주택은 의무임대기간이 지나도 계속 임대사업자를 유지할 수 있다. 세법에서는 임대사업자 등록이 말소된 경우 기존의 혜택을 계속 유지할 수 있도록 다양한 규정을 두고 있다. 구체적인 요건은 다르지만 공통적인 것은 이러한 혜택은 말소 가능한 주택에만 해당된다. 말소가 원천적으로 불가능한 주택은 해당사항이 없다. 또한 의무임대기간을 준수한다는 것으로 본다는 혜택이 있다. 그러므로 별다른 해석이 없는 한 의무임대기간 외의 나머지 임대주택요건을 준수해야 함에 주의해야 한다고 보아야 한다. 예를 들면 임대료 5% 이내 인상 등이 대표적이다. 주택이 등록 말소된 경우 4가지의 대표적인 세금에 대한 영향을 살펴보도록 한다. 첫째 말소된 주택의 양도소득세 중과배제의 영향, 둘째 말소 후 거주주택 1세대 1주택 비과세의 영향, 셋째 말소된 주택의 종합부동산세 추징 여부, 넷째 임대소득세에 대한 영향이다. 다음 표는 민간임대주택법상 말소 여부에 대한 내용이다.
| 주택 구분 | 자동말소 여부 | 자진말소 가능 여부 | |
|---|---|---|---|
| 단기민간임대주택 | 매입임대 | 자동말소됨. | 여 |
| 건설임대 | |||
| 장기민간매입임대주택 | 아파트만 자동말소됨.나머지 주택은 자동 말소 안 됨. | 아파트만 자진말소 가능.나머지주택은 자진말소 안 됨. | |
| 장기민간건설임대주택 | 자동말소 안 됨. | 부 | |
양도세 중과배제 자동말소, 자진말소 요약
자동등록 말소된 주택의 양도세 중과배제 영향
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대기간 종료일에 자동등록 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 나머지 요건을 충족한다면 언제 양도하더라도 중과배제 가능하다.
자진말소한 임대주택
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따라 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)로서 등록말소 이후 1년 이내 양도하는 주택은 양도세 중과세 배제가 가능하다. 이 경우 임대기간요건 외에 해당 목의 다른 요건은 갖추어야 함에 주의해야 한다.
유일한 1주택으로 중과배제 적용받았던 주택의 추징 여부
2주택을 보유했을 때 그중 1주택을 임대사업자등록을 하고 나머지 주택을 양도하면 나머지 주택을 먼저 중과세 배제하고, 임대사업자등록한 1주택은 의무임대기간 등 요건을 나중에라도 준수해야 한다. 만일 의무임대기간을 채우지 못하면 과거에 먼저 중과세 배제받은 나머지 주택에 대해 2주택의 중과세율로 추징하게 된다. 그러나 임대주택으로 등록한 주택이 재개발등으로 멸실된 후 임대등록이 불가능한 경우가 있을 수 있다. 현재 단기임대주택과 장기일반매입임대주택 중 아파트는 더 이상 새로 임대등록을 할 수 없다. 재개발로 새로 취득한 주택에 대해 더 이상 임대등록을 할 수 없으므로 과거에 유일한 1주택으로 중과배제 적용받은 주택은 추징하지 않는다.
장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능하다.
거주요건 제외 혜택
2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택 중에서 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 나중에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 기본요건에 2년을 거주해야 하는 요건이 추가된다. 하지만 2019년 12월 16일 이전까지 임대등록하고 요건을 갖추고 양도한다면 2년 거주하지 않아도 되는 예외를 인정해주고 있다. 이때 자진말소 또는 자동말소로 인해 의무임대기간을 준수하지 못했을 때에도 2년을 거주하지 않아도 되는 예외가 인정되는지 여부가 중요하다. 「소득세법」에서는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 양도한 주택은 2년 거주요건의 제한을 받는다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 자진말소ㆍ자동말소를 하는 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반한 것이 아니므로 2년 거주요건의 제한을 받지 않는다고 볼 수 있다. 즉, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 자동말소 및 자진말소를 한 경우 2년 거주요건이 없는 기존의 혜택이 유지된다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 2020년 8월 18일 이후부터 단기임대주택과 아파트 장기일반민간매입임대주택에 한하여 세입자의 동의하에 자진말소를 할 수 있고, 임대의무기간 종료 후에는 자동말소된다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에서는 세법과는 달리 자진말소에서 임대의무기간의 1/2 이상 임대하여야 한다는 규정이 없다.
거주주택 비과세 자동말소, 자진말소
여러 채의 주택이 있을 때 1세대 1주택 비과세 적용받는 방법이 있다. 양도하여 비과세 받고자 하는 주택을 제외한 나머지 모든 주택을 임대사업자로 등록하고 양도하면 1세대 1주택으로서 비과세 가능하다. 일단 비과세 적용받고 나머지 임대주택은 의무임대기간 등의 요건을 차후에 준수하면 된다. 만일 준수하지 못하면 과거에 먼저 비과세 적용받은 거주주택은 비과세 적용됐을 때와 그렇지 않았을 때의 세액 차액을 추징하게 된다. 또 하나의 사례는 임대주택으로 등록한 주택이 의무임대기간 종료 후 자동으로 등록 말소되는 경우 거주주택을 양도할 때 비과세가 가능한지도 문제이다. 이때 나머지 임대주택이 부득이하게 자동말소되거나 자진말소되는 경우 어떠한 영향이 있는지 살펴보자.
자진말소의 경우
자진말소하는 경우에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 과거에 비과세 받은 거주주택에 대해 추징하지 않는다. 자진말소요건은 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 세입자의 동의를 얻어 임대의무기간 내 자진등록 말소하는 경우(임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)이다.
임대등록 말소 후 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세
등록이 말소된 경우에는 해당 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 거주주택 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.
장기임대주택 자진말소 또는 자동말소 후 거주주택 특례요건을 계속 준수해야 하는지 여부
「소득세법 시행령」 제155조 제23항과 같이 장기임대주택이 자진ㆍ자동말소된 이후 특례요건을 준수하지 않더라도 5년 이내 거주주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 특례 적용 가능하다(서면부동산2021-3532, 2022.2.8.).
임대의무기간의 1/2 이상이 경과하지 않은 장기임대주택이 재개발사업으로 멸실되어 「소득세법 시행령」 제155조 제20항 제2호 마목에 해당하는 경우로서 해당주택에 대한 시ㆍ군ㆍ구청의 등록말소 시까지 거주주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있는 것이다.
종합부동산세
자진말소 및 자동등록 말소되는 경우
① 자진말소 아파트 장기일반민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택(매입, 건설)으로서 임차인의 동의를 얻어 임대의무기간 내 등록 말소를 신청하는 경우는 경감받은 종부세를 추징하지 않는다. ② 자동등록 말소 아파트 장기일반민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택(매입, 건설)으로서 의무임대기간 종료 후 자동등록 말소되는 경우에는 경감받은 종부세를 추징하지 않는다.
재개발 등인 경우
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 당초의 합산배제 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 요건을 갖춘 경우에는 경감받은 종부세를 추징하지 않는다. ① 새로 취득한 주택에 대하여 2020년 7월 11일 이후 아파트 장기일반민간매입임대주택 또는 단기민간(매입, 건설)임대주택으로 같은 법 제5조 제1항에 따라 등록 신청을 했을 것 ② 새로 취득한 주택이 아파트(당초의 합산배제 임대주택이 단기민간임대주택인 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 해당 주택에 대하여 임대사업자 등록을 하지 않았을 것
종합소득세
「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 의무임대기간이 경과하기 전에 자진ㆍ자동등록 말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그동안 감면받은 세액을 추징하지 않는다. 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업으로 당초의 임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 아파트(당초의 임대주택이 단기민간임대주택인 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우 감면받은 세액을 추징하지 않는다. 다만, 새로 취득한 주택의 준공일부터 6개월이 되는 날이 2020년 7월 10일 이전인 경우는 제외한다.