건물가액이 5억원이므로 이의 10%인 5천만원이 부가가치세가 된다. 따라서 총 거래가액은 55억 5천만원이 된다.

아니다. 해당 금액이 기준시가로 안분한 것과 비교해 30% 이상 차이가 난 경우에는 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분한 것을 과세표준으로 해야 한다. 다만, 실무적으로 기준시가 보다는 감정평가를 받아 진행하면 이 금액이 우선하므로 감정평가제도를 활용하는 방안도 생각해볼 수 있다.

계약 후 잔금청산이전에 폐업신고를 한 경우에는 “폐업일”을 재화의 공급시기로 한다.

해당 건물을 매입해 계속 임대하는 경우에는 일반과세자로 등록하여 부가가치세 환급을 받을 수 있다. 하지만 위의 사례와 같이 건물을 철거하여 신축할 경우에는 해당 부가가치세는 토지관련 매입세액에 해당하여 불공제된다(부가가치세과-313, 2013.4.9., 등).

원래 10년이 넘은 노후화된 건물을 철거하고 신축할 계획을 가지고 있는 경우 건물의 가치는 0원에 가깝기 때문에 계약 전에 폐업하고 토지로 양도하면 이러한 문제를 해결할 수 있다. 따라서 사례의 경우 토지가액이 55억원이 되어야 한다. 참고로 임대건물을 중도 폐업하면 “폐업 시 잔존재화”를 사업자 자신한테 공급하는 것으로 보아 과세하지만, 사례처럼 10년 이상 임대한 경우에는 이 제도를 적용하지 않는다.

부가가치세법상 건물의 공급은 잔금청산일이 된다. 따라서 잔금청산을 한 후에 폐업을 하게 되면 잔금청산일을 세금계산서 작성일로 하면 된다. 그런데 계약일 후 잔금청산일 사이에 폐업을 하는 경우가 있는데 이때 “폐업일”을 공급시기로 하게 된다. 참고로 부동산의 계약일~잔금청산일의 기간이 6개월 이상이고 대금을 2회 이상 나눠받은 경우 중간지급조건부계약은 “각 대가를 받기로 한 날”이 공급시기가 되므로 이날을 기준으로 각각 세금계산서를 발행해야 한다.

토지와 건물의 가액을 계약서에 구분ㆍ기재한 경우 원칙상 이를 인정하지만, 기준시가로 안분한 것에 비해 30% 이상 차이가 난 경우 계약서상의 금액을 인정하지 않고 기준시가로 안분하게 된다. 따라서 건물의 가치가 없는 경우에는 감정평가를 받아 이의 금액으로 안분하는 것이 좋을 수 있다. 참고로 2022년부터 토지만을 사용할 목적으로 건물을 매입한 경우 건물가액을 0원으로 해도 이를 인정한다.

매수자가 임차인이나 부채 등을 그대로 승계받으면 이는 부가가치세법상 포괄양수도계약에 해당하여 부가가치세 없이 거래를 끝낼 수 있다.

건물을 매입 후 상당기간 사용하면 위의 2.(1)처럼 부가가치세 처리를 하면 된다. 하지만 사례처럼 바로 신축에 들어가는 경우에는 건물매입에 따른 부가가치세와 철거비용 부가가치세는 환급대상이 아닌 토지원가로 보게 된다. 따라서 이러한 상황에서는 매도자 폐업 후 매매계약을 체결하는 식으로 일을 추진할 수 있다. 이렇게 되면 매도자는 부가가치세법상 자신에게 부동산을 공급하는 것(폐업 시 잔존재화)으로 보나, 10년 이상 임대한 건물은 부가가치세 과세에서 제외하므로 세법상 문제점이 줄어들게 된다(부가가치세과-561, 2011.5.31.; 국심 2005서4034, 2006.3.23., 등 참조). 그런데 사례처럼 계약 후 폐업한 경우에는 재화의 공급으로 볼 가능성도 있으므로 실무상 주의해야 한다.