부동산과 같이 공급이 매우 제약적인 재화들을 경제학에서는 공급 비탄력적인 재화라고 부른다. 이 공급의 비탄력성은 조세를 부과할 때 조세의 부담이 주로 공급자에게 귀착되도록 만든다. 부동산시장의 공급비탄력적인 특성 때문에 부동산의 가격상승 요인이 생기게 되면 공급에 비하여 상대적으로 훨씬 탄력적인 수요가 가격상승의 기대에 신속하게 반응하게 된다. 비탄력적인 공급은 이에 부응하지 못하므로 시장가격이 비정상적으로 급등하는 현상이 발생한다. 가격의 급등은 커다란 사회적 문제를 야기한다. 자산가격의 상승으로 빈부의 격차가 커지고 임대료까지 같이 상승하여 서민들의 주거가 불안정해지고 거시경제적으로 국가의 자원이 비생산적인 부동산투자에 몰려서 장기적으로 한 나라의 잠재성장률을 하향시킨다. 그러므로 공급에 비하여 상대적으로 탄력적인 수요의 움직임을 조세정책의 개입을 통하여 더디게 해주는 것이 필요하다. 이는 너무 빠른 자본의 이동속도를 늦추기 위하여 외환시장에서 외환거래에 세금을 부과하여야 한다는 경제학자 토빈의 토빈세와 기능이 유사한 것이라고 볼 수 있다. 즉 보유세 등의 부동산에 대한 세금부과를 통하여 수요가 덜 탄력적으로 움직여서 공급의 움직임과 비슷하게 가도록 만들어 준다면 가격이 급등하는 일이 방지될 것이기 때문이다. 종합부동산세는 이러한 기능을 수행할 수 있으며 여기에서 종합부동산세의 정책적 기능이 비롯된다. 다른 한편 우리나라 부동산 시장이 주요 외국에 비하여 정책적으로 대응하기 더 어려운 이유는 대부분의 인구가 수도권에 거주하는 수도권집중의 문제에 있다. 수도권에서는 택지부족의 문제가 심각하고 이 제약요인이 공급의 비탄력성을 다른 나라보다 더 강하게 한다. 계획부터 입주까지의 기간이 길어서 예정과 달리 수요가 침체된 후 주택이 공급되는 문제도 있다. 공급에 비교하여 수요는 미래의 가격상승전망에 따라 매우 탄력적으로 변화하므로 정책수단을 수요조절에 두지 않을 수 없는 이유이다. 상대적으로 쉽게 가열되는 수요를 적절하게 제어하지 않으면 공급이 비탄력적이므로 거래량 변화에 비하여 가격변화가 크게 나타난다. 개인이 자산의 부동산에 대한 선호욕구를 충족시키는 과정에서 주거비용의 급격한 상승 등 제3자에게 부정적인 외부효과를 야기하므로 이에 대하여 종부세의 개입을 통하여 외부효과를 내부화하는 것이 경제적으로 효율적이다. 부정적 외부효과에 대하여는 피구세적 대응이 필요하다면 어느 수준이 적당한 것인가의 과제가 남아있으나 이에 대하여는 현장에서 시장의 반응과 함께 결정되어야 할 사안으로 판단된다.

정책과세의 성격과 재정과세로서의 성격은 반드시 정확하게 나뉘는 것은 아닐 것이다. 재정과세로서 납세자의 응능성에 충분하게, 즉 부동산보유세의 경우 부동산이라는 자산이 부동산보유자의 담세능력을 대변하는 기준이므로 부동산가치에 부응하도록 과세를 하는 경우 그것으로 정책과세의 기능이 자연스럽게 이루어지는 경우를 생각해 볼 수 있다. 경제주체의 경제적 능력에 대한 판단기준으로서 소득과 함께 최근 재산이 점점 더 그 중요성을 인정받고 있다. 소득집중도보다 자산의 집중도가 더 강화되고 있고 그 사회적 의미의 심각성은 아무리 강조해도 지나칠 수 없다. 재산의 어떤 점이 경제적 능력의 원천인가? 재산의 소득창출능력과 사용가치가 그 원천이 된다. 소득창출능력이라면 우선 자산소득을 파악하여 과세하는 것으로 가능해진다. 즉 예금이나 채권 형태의 자산에 대하여는 이자소득을, 주식에 대하여는 배당과 양도차익을, 임대주택에 대하여는 임대소득을, 그리고 무형자산에 대하여는 사용료소득을 각각 과세하면 된다. 그러나 부동산보유자가 직접 거주하는 부동산으로부터의 실물향유소득에 대하여는 소득세가 과세하는 방법을 가지고 있지 못하다. 이에 대한 적정수준의 과세가 필요하다. 부동산을 보유한 개인은 부동산을 보유하지 못한 개인이 소득에서 일정부분을 월세의 형태로 지불해야 하는 것에 비하여 그렇게 하지 않고도 거주할 수 있으므로 동일한 명목소득을 가지고 있더라도 경제적 능력이 우월한 것이다. 두 사람의 경제력 격차는 부동산 보유에 따른 것이며 이에 대한 적절한 과세는 두 가지 방법으로 가능하다. 월세비용을 소득세 과세대상에서 공제하는 방법과 다른 하나는 거주하는 부동산으로부터의 실물향유의 가치를 소득으로 보아 과세하는 것이다. 두 가지 중에서 후자가 우월한 이유는 개인들이 가지는 부동산의 가치가 큰 차이를 보이므로 실물향유의 가치도 다를 수밖에 없기 때문이다. 또 과세소득이 작은 납세자의 경우 월세의 소득공제가 불가능하다. 소득과세에서는 개인이 한 회계기간에 여러 종류의 소득을 가진다면 개별적인 소득을 합산하여 누진세율을 적용시키는 것이 바람직하고 원칙에 부합하는 것으로 본다. 그렇다면 경제적 능력에 부응하는 재산과세는 어떻게 과세할 것인가? 이미 존재하는 소득세의 세율체계를 염두에 두고 재산을 소득으로 환산할 수 있는 소득환산율을 활용할 수 있다. 재산의 소득환산율은 건강보험요율의 산정을 위하여 사용되는 원칙으로서 재산을 일정한 수익률을 전제로 하고 소득으로 환산하는 것이다. 이 경우 수익률은 재산의 당위적 소득이라고 볼 수 있다. 당위적 소득이 자산의 보유자이며 동시에 이용자인 개인이 누리는 실질적 혜택의 크기를 대변하는 지표인 것이다. 자산의 수익률을 5%라고 가정하면 주택의 가치가 A로 평가되는 사람의 주택으로부터의 혜택은 0.05A 규모이며 이 정도의 실물소득을 획득하는 것이라고 볼 수 있다. 소득세의 실효세율이 20%라고 가정하면 이 사람은 0.01A 만큼의 소득세액을 납부하면 자신이 누리는 실물소득에 대하여 공평한 수준의 세금, 즉 소득세에 준하는 세금 부담을 가지는 것으로 평가될 수 있을 것이다. 그러므로 부동산보유세로, 즉 재산세 혹은 종합부동산세로, 보유한 재산가치의 1%의 세금을 매년 납부한다면 재산의 수익률 5%를 전제로 하여 20%에 해당하는 소득세를 납부하는 것에 상응하는 것이다. 재산의 수익률 5%와 소득세 실효세율 20%는 종합부동산세 부담산출의 적절한 근거가 될 수 있는가? 재산의 수익률 5%는 장기적인 관점에서 평균적이고 적정한 수준이라고 볼 수 있다. 최근의 저금리는 금융위기 이후 경제를 살리기 위한 전 세계 금융당국의 정책결정에 따른 것으로 향후에는 이자율이 가파르게 상승할 것으로 보이기 때문이다. 소득세의 세율구조는 누진적인 구조로서 소득구간에 따라서 세율이 다르므로 국세청의 국세통계연보의 자료를 기준으로 소득분위별로 계산한 근로소득세 실효세율에서 출발하자. 전체납세자의 소득세 실효세율은 2019년 기준 7.63%이며 소득 9분위에 속한 납세자, 즉 소득상위 10~20%에 속하는 납세자들의 실효세율도 6%대에 머무르고 있다. 다른 한편 우리나라에서 소득 10분위, 즉 상위 10%의 사람들이 지불하는 소득세의 실효세율은 15% 수준이며 상위 1%의 사람들이 내는 소득세 실효세율은 27% 수준이다. 10분위의 소득자들의 평균 근로소득은 2019년 1억원 정도로, 그리고 상위 1%에 속하는 소득자들은 평균 2억 5천만원 정도의 근로소득을 획득하는 것으로 국세통계연보는 보고하고 있다. 소득환산율로 계산해보면 재산의 5% 수익률을 기준으로 10분위의 소득자들의 평균 근로소득인 1억원을 자산가치로 환산하면 20억원 정도가 된다. 또 상위 1%에 속하는 소득자들은 평균 2억 5천만원 정도의 근로소득을 가지므로 이는 50억원 정도의 자산가치를 가지는 것이다. 이렇게 보면 소득상위 10%의 사람들의 소득세 실효세율이 15% 수준이므로 환산하면 자산보유에 대하여 실효세율 0.75% 수준이 적절하며 소득상위 1%에 있는 사람들은 소득세 실효세율이 27%이므로 자산보유에 대한 실효세율은 1.35% 수준이 적절한 것으로 계산된다. 이렇게 종합부동산세 납세액을 계산하면 소득상위 10%의 납세자의 경우 1,500만원 정도의 납세액이, 그리고 상위 1%의 납세자의 경우 그들의 부동산 자산에 대하여 6,750만원 정도의 납세액이 적정한 것으로 계산된다. 현재 자산가치 20억원, 그리고 50억원 정도의 부동산을 보유하고 거주하는 사람이 부담하는 종합부동산세의 세액을 계산해보면 앞서 계산된 세액에 비하여 큰 격차로 낮은 세액을 부담하고 있는 것을 알 수 있다. 단, 이것은 다주택자에게 적용되는 세율이 아니고 본인이 거주하는 주택에 대하여 적용될 수 있는 적정한 수준의 세율을 계산해 본 것이다. 다주택자에게 적용되는 세율은 다주택자가 획득하는 임대소득에 대하여 별도의 과세가 가능하므로 본인이 거주하지 않는 주택에 대하여는 경제적 능력에 대한 과세 관점에서는 오히려 종부세 과세에서 제외할 수도 있다. 물론 임대소득에 대하여 현재와 같은 지나친 수준의 필요경비 공제를 폐지하고 모두 종합과세하는 것이 전제가 되어야 한다.