목 차
개요
주택 양도소득세에서 가장 큰 혜택은 단연 1세대1주택 비과세이다. 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 일정요건을 충족하고 양도한다면 일부 고가주택을 제외한 나머지는 비과세가 된다. 1주택을 양도하기 전에 새로 대체주택을 취득하는 경우 일시적 1세대2주택이라 하여 종전주택을 일정 기간 이내 양도한다면 비록 2주택이더라도 1세대1주택 비과세 혜택이 주어진다. 최근 수차례의 세법개정에 따라 다소 복잡해졌는데, 이하에서 다양한 경우를 설명하기로 한다.
원칙
종전주택 취득일로부터 1년이 경과된 후 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세가 가능하다. 여기서 주의할 점은 종전주택 취득일로부터 1년이 경과한 후 신규주택을 취득해야만 하는 것이다. 만일 1년이 경과하지 아니하고 신규주택을 취득한다면 1세대 2주택으로서 과세가 된다는 의미이다. 다음은 이런 규정의 예외이다.
종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득을 취득하지 않아도 되는 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. ① 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의 2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대 전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우(2015.12.28. 개정, 소득령 §154 ① 1호) ② 수용되는 경우 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖에 법률에 의하여 수용되는 경우, 그 양도일 또는 수용일 부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다(2006.2.9. 개정, 소득령 §154 ① 2호 가목). ③ 취학, 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 양도 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우(2014.2.21. 개정, 소득령 §154 ① 3호)
예외
신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도해야 되는데 예외적으로 다음의 경우에는 3년이 아닌 2년 또는 1년 이내 양도 등을 해야 비과세가 된다.
2년 이내 종전주택을 양도해야 비과세가 되는 경우
종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2018년 9월 14일 이후부터 2019년 12월 16일 이전까지 조정대상지역 내 소재하는 신규주택을 취득하는 경우에는 종전주택을 2년 이내 양도해야 비과세 가능하다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 제외한다. 즉, 2년이 아닌 3년 이내 양도하면 된다.
1년 이내 이사 및 전입신고하고 양도해야 하는 경우
종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2019년 12월 17일 이후에 조정대상지역 내 있는 신규주택을 취득하는 경우에는 신규주택으로 1년 이내 세대 전원이 이사한 후 전입신고하고, 종전주택을 1년 이내에 양도해야 비과세 가능하다[단, 2019년 12월 16일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 제외한다. 즉, 종전규정(3년 또는 2년)이 적용된다]. 다만, 신규주택에 기존의 세입자가 있는 경우 잔여 임대기간까지 이사와 전입신고를 하고 종전주택을 양도하면 된다. 하지만 그 기간이 2년을 넘을 수 없다.
* 신규주택 취득일에 따른 종전주택 양도기간 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 소재한 신규주택을 취득하는 경우 다음에 따른다. ① 2018년 9월 13일 이전에 신규주택 취득(매매계약하고 계약금 지급한 것 포함) : 종전주택을 3년 이내 양도 ② 2018년 9월 14일 이후부터 2019년 12월 16일 이내 신규주택 취득(매매계약하고 계약금 지급한 것 포함) : 종전주택을 2년 이내 양도 ③ 2019년 12월 17일 이후 신규주택 취득 : 1년 이내 종전주택 양도 & 이주 등 ※ 종전주택이 없는 상태에서 신규주택(분양권 포함)을 계약한 경우에는 기획재정부 재산세제과-512, 2021.5.25.)의 별첨 「세부 집행원칙」을 참고할 것
Q&A 1. 신규주택에 전입 후 단기간 내 퇴거한 경우 일시적 2주택 전입요건을 충족한 것으로 보는지? 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마쳤는지는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실 판단할 사항이다. 2. 전 소유자가 임차인으로 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우 전입신고 기간 등은? 전 소유자가 임차인으로 전환하여 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 단서를 적용하지 않는 것이다.
일시적 1세대2주택 비과세 요건 요약표(소득령 §155 ①)
| 종전주택 | 신규주택 | 비과세 요건 |
|---|---|---|
| 조정지역 | 조정지역 | 1년 이내* 종전주택을 양도하고 신규주택에 이주 및 전입신고 |
| 조정지역 | 비조정지역 | 3년 이내 종전주택 양도 |
| 비조정지역 | 조정지역 | |
| 비조정지역 | 비조정지역 |
수도권에 소재한 법인 또는 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하여 신규주택을 취득하는 경우 : 5년 이내 종전주택을 양도하면 비과세 가능하다.
일시적 1세대2주택 비과세 규정(수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정한다)을 적용할 때 수도권에 소재한 법인 또는 「국가균형발전 특별법」 제2조 제10호에 따른 공공기관이 수도권 밖의 지역으로 이전하는 경우로서 법인의 임원과 사용인 및 공공기관의 종사자가 구성하는 1세대가 취득하는 다른 주택이 해당 공공기관 또는 법인이 이전한 시(특별자치시ㆍ광역시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)ㆍ군 또는 이와 연접한 시ㆍ군의 지역에 소재하는 경우에는 5년 이내 양도하면 일시적 1세대2주택 비과세가 가능하다. 이 경우 해당 1세대에 대해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.
일시적 1세대2주택 사례
일반주택(A) + 상속주택(B) + 신규주택(C)인 경우
일반주택(A)과 상속주택(B)을 순차로 취득한 다음, 다른 일반주택(C)을 추가 취득 후 3년(2년 또는 1년) 내 일반주택(A)을 양도할 때 1세대1주택 비과세 가능한지? → 비과세 가능하다.
장기임대주택 특례와 일시적 2주택 중첩 적용 여부
거주주택(A)과 장기임대주택(B), 대체주택(C)을 보유하던 중 거주주택(A)을 양도할 때 대체주택(C)과 일시적 1세대2주택 비과세가 가능한지? → 가능하다.
신규주택 취득계약기간 중 종전주택 소재지가 조정대상지역으로 지정된 경우 일시적 2주택 허용기간은?
신규주택의 취득계약 체결일과 잔금청산일 사이에 종전주택 소재지가 조정대상지역으로 새로 지정된 경우 일시적 2주택 특례대상의 2주택 종전주택 처분기한은 신규주택 취득일부터 3년 이내이다.
신주택 취득 후 동일 세대원에게 종전주택을 양도하는 경우
신주택 취득 후 동일 세대원에게 종전주택을 양도하는 경우에는 일시적 2주택 특례규정을 적용할 수 없다. 신주택 취득 후 동일 세대원에게 종전주택을 양도하는 경우는 신주택의 취득을 대체주택의 취득으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 종전주택 양도 후에도 당해 세대는 2주택을 보유하고 있는 것이므로 일시적 2주택에 대한 특례규정을 적용할 수 없고 종전주택을 보유하게 된 자녀가 동일세대원이 아니라는 사실을 인정하기 어렵다.
조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 지역주택조합의 조합가입계약 체결 및 계약금을 납부한 후 신규주택을 취득한 경우는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 “신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우”에 해당하지 아니하는 것이다.
승계취득한 조합원입주권 2개가 순차로 완성되어 일시적 2주택이 된 경우 비과세 여부
A, B 조합원입주권을 승계취득한 후, A, B 조합원입주권이 순차로 완공되어 일시적 2주택이 된 상태에서 A주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 특례 및 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택 특례 규정인 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 및 같은 법 시행령 제156조의 2 제3ㆍ4항을 적용할 수 없는 것이다. (사실관계)
