최근 법인이 주택을 취득하면 시가표준액 1억원 이하의 주택 등 몇 가지만 빼놓고 취득가액의 12% 이상 취득세가 부과되는 일들이 자주 벌어지고 있다. 이러한 취득세 중과세는 신규로 주택을 공급하고자 하는 법인사업자들에게 막대한 손해를 입힐 가능성이 높다. 따라서 멸실용 주택을 구입하기 전에 이에 대한 대비책을 확실히 갖춰 두는 것이 좋을 것으로 보인다. 이하에서 이와 관련한 세무리스크 발생 사례 및 예방법을 알아보자.
법인의 멸실용 주택 취득 중과세 세무리스크 발생 사례
K법인은 서울에서 설립된 법인으로 이곳의 단독주택을 매입 후 이를 멸실하고 7~8세대 정도의 다세대주택을 지어 임대할 계획을 가지고 있다. 물음에 답하면?
• 물음1 : 일반적으로 법인이 주택을 취득하면 취득세율은 몇 %인가? 그리고 사례의 취득세는? • 물음2 : 위 법인이 분양 목적으로 신축하고자 하는 경우 기본세율로 취득세를 부과받을 수 있는가？그렇다면 이에 대한 조건은? • 물음3 : 위 법인이 임대 목적으로 신축하고자 하는 경우 기본세율로 취득세를 부과받을 수 있는가? 그렇다면 이에 대한 조건은? • 물음4 : 만일 위 주택을 매수자가 철거조건으로 매수한 경우 주택이 아니므로 취득세 중과세를 적용받지 않는가? • 물음5 : 위 ‘물음4’에서 취득세 중과세가 적용된다면, 어떻게 하면 중과세가 적용되지 않게 할 수 있을까? 위의 물음에 순차적으로 답을 찾아보자.
첫째, (물음1) 일반적으로 법인이 주택을 취득하면 취득세율은 몇 %인가? 그리고 사례의 취득세는?
2020년 8월 12일 이후부터 법인이 주택을 취득하면 원칙적으로 주택 수와 무관하게 12%를 적용한다. 따라서 사례의 취득세는 대략 2억 4천만원이 된다.
둘째, (물음2) 위 법인이 분양 목적으로 신축하고자 하는 경우 기본세율로 취득세를 부과받을 수 있는가？ 그렇다면 이에 대한 조건은?
「주택법」 제4조에 따라 등록한 건설사업자로서 주택 취득일로부터 3년 내에 멸실시켜도 되고, 미등록한 건설사업자의 경우 아래의 요건을 충족해도 된다(지방세법 시행령 제28조의 2 제8호). - 주택신축판매업을 영위할 목적으로 관할 세무서에 사업자등록을 할 것 - 주택 취득일부터 1년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키고, 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 주택을 신축하여 판매할 것
셋째, (물음3) 위 법인이 임대 목적으로 신축하고자 하는 경우 기본세율로 취득세를 부과받을 수 있는가? 그렇다면 이에 대한 조건은?
임대 목적으로 신축한 경우에는 주택신축판매업처럼 관할 세무서에서의 사업자등록만 가지고는 중과세를 피할 수 없을 것으로 보인다. 법에 열거되지 않아서 그렇다(입법적으로 개선이 필요해 보임). 따라서 이 경우에는 「주택법」 제4조에 따라 건설사업자로 등록이 되어 있어야 취득세 중과세를 피할 수 있을 것으로 보인다.
넷째, (물음4) 만일 위 주택을 매수자가 철거조건으로 매수한 경우 주택이 아니므로 취득세 중과세를 적용받지 않는가?
아니다. 이 경우 주택에 대한 취득세 중과세(12%)는 적용받지 않지만, 예전부터 적용되어온 과밀억제권역 내 법인의 부동산 취득에 대한 취득세 중과세(8% 등) 규정이 적용된다(지방세법 제13조). 사례의 경우 이 지역 내에서 설립된 지 5년이 미경과되었고 이 지역 내의 나대지를 취득한 것에 해당하므로 이 규정이 적용된다.
다섯째, (물음5) 위 ‘물음4’에서 취득세 중과세가 적용된다면, 어떻게 하면 중과세가 적용되지 않게 할 수 있을까?
법인의 멸실용 주택 취득 중과세 세무리스크 예방법
법인의 멸실용 주택에 대한 취득세는 생각보다 복잡할 수 있다. 따라서 미리 이에 대한 대책을 세운 후 실행을 하는 것이 좋을 것으로 보인다.
첫째, 취득세 중과세규정을 정확히 이해해야 한다.
법인이 주택을 취득하면 「지방세법」 제13조의 2의 신설규정을 적용받고, 그 외 나대지 등을 취득하면 종전부터 적용되는 「지방세법」 제13조를 적용받는다. 이처럼 적용되는 규정이 달라지면 취득세 중과세의 적용방법이 달라진다.
둘째, 취득세 중과세 예외규정을 파악해야 한다.
법인이 주택을 취득하면 12%가 적용되나 등록한 주택건설사업자가 3년 내 멸실하거나 신축판매업의 경우 1년 내에 멸실 등을 하면 취득세 중과세를 적용하지 않는다. 한편 법인이 과밀억제권역 내에서 나대지를 취득하면 8%가 적용될 수 있지만, 이 경우 중과배제업종(주택건설사업, 주택임대사업 등)을 영위하면 취득세 중과배제를 적용받을 수 있다.
셋째, 상황에 따른 효과적인 대응책을 마련한다.
법인이 주택을 취득해 이를 허물고 신축판매하는 경우에는 건설업을 등록하지 않고 관할 세무서에 사업자등록만 하더라도 취득세 중과세를 적용받지 않는다. 하지만 임대목적인 경우에는 「주택법」에 따른 건설업 등록을 해야 중과세를 적용받지 않는다. 한편 매수자가 주택건물분을 철거조건으로 계약한 경우에는 나대지를 취득하는 것인 만큼 이 경우에도 취득세 중과세의 문제가 있으므로, 중과배제업종에 해당되는지의 여부를 검토해야 한다. 여기서 중과배제업종에는 등록사업자의 주택건설사업, 임대등록한 주택임대업 등이 해당한다.