법인이 아래와 같은 조건 하에서 부동산을 취득하면 지방세법 제13조 제2항에 따라 원칙적으로 8%의 중과세를 적용한다. • 수도권 과밀억제권역 내에서 신설된 법인일 것 • 설립된 지 5년이 미경과할 것 • 수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득할 것 • 중과제외 업종에 해당하지 않을 것 따라서 사례의 경우 중과제외 업종(주택건설사업, 주택임대업 등)에 해당하지 않는 한 중과세가 적용될 것으로 보인다. 예상 취득세는 4억원 이상(이외 농어촌특별세 등이 추가됨)이다.

위 물음1의 답변을 보면 이렇게 업력이 짧은 신설법인에 대해서는 취득세 중과세를 적용하는 것이 원칙이다. 다만, 대도시(수도권 과밀억제권역) 내에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종(대도시 중과제외 업종)에 해당하면 중과세를 적용하지 않는다(지령 §26). 이에는 대표적으로 아래와 같은 것들이 있다. • 「주택법」 제4조에 따라 국토교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 부동산만 해당한다) • 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 임대사업자가 경영하는 주택임대사업 등 따라서 사례의 K법인이 위의 요건을 충족하면 중과배제를 적용받을 수 있으나, K법인은 근린생활시설 등을 신축ㆍ분양하는 업에 해당하므로 취득세 중과세를 적용받을 것으로 보인다.

주상복합건물 중 주택부분에 대해서는 위 물음2의 요건을 충족하면 취득세 중과세를 적용받지 않을 것으로 보인다.

지방세법 제13조 제3항에서는 부동산 취득일부터 2년 이상 해당 업종 또는 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우 등에 해당하면 취득세 중과세를 적용하도록 하고 있다. 따라서 중과배제를 적용받은 후에는 사후관리 요건에 유의해야 한다.

앞에서 살펴본 내용들은 사업부지 확보를 위해 일반건물을 취득한 것에 대한 취득세 중과세의 문제였다. 그렇다면 이와 별개로 향후 건물이 준공되어 보존등기 시 건물에 대한 취득세를 내야 하는데 이 경우에는 4.4%로 취득세 중과세가 적용될 것으로 보인다. 이를 요약하면 아래와 같다(단, 이외 농어촌특별세 등이 별도로 부과됨).

취득세 중과세 규정은 지방세법 제13조(주택에 대한 중과세는 제13조의 2)에서 다루고 있다. 여기에서는 대도시(수도권 과밀억제권역)에서 사옥이나 공장을 신ㆍ증축하거나, 이 지역 내의 부동산을 업력이 짧은(5년 미경과) 신설법인이 취득하면 중과세를 적용하고 있다. 참고로 지방세법 제13조의 2는 국내법인 등이 주택을 취득하면 지역을 불문하고 원칙적으로 12%의 세율을 적용하고 있다.

신설법인이 과밀억제권역 내에서 부동산을 취득하더라도 중과제외 업종에 해당하면 중과세를 적용하지 않는다. 주로 공익성이 큰 업종(주택건설사업, 주택임대사업 등)에 해당하는 경우 중과배제를 해주고 있다. 다만, 이러한 중과배제를 적용받은 후에는 사후관리 의무를 위반하지 않도록 해야 한다.

법인에 대한 취득세 중과세는 주로 수도권 과밀억제권역 내에서 법인을 설립(수도권으로의 전입, 지점설치 포함)했을 때 발생한다. 따라서 이러한 중과세 리스크를 없애기 위해서는 기본적으로 수도권 과밀억제권역 밖에서 법인을 설립하는 것이 좋을 것으로 보인다(이에 대한 범위는 수도권정비계획법 시행령 별표 1을 참조하기 바란다).