지주공동사업이란 일반적으로 개인인 토지소유자와 자금력과 기술력을 가진 법인인 시공사가 협력해 공동으로 행하는 사업을 말한다. 공동으로 사업을 하기 때문에 사업에 대한 투자 및 책임과 의무, 분양이익 분배 등에 대해서는 사전에 계약을 맺어 진행하는 것이 일반적이다. 이하에서는 이와 관련된 세무리스크 발생 사례와 이에 대한 예방법을 알아보자.
지주공동사업 관련 세무리스크 발생 사례
토지소유자 갑과 시공사 을은 아래와 같이 공동사업을 영위하고자 한다. 물음에 답하면?
<자료> • 갑은 2010년 토지를 10억원에 취득함(2022년 토지의 시가는 30억원 상당임). • 을은 건설업 면허를 가지고 있는 시공법인에 해당함. • 갑과 을은 2022년에 위 토지를 개발하기 위해 공동사업약정을 체결함. 이때 을은 시공비용(20억원)을 부담하고 분양이익을 각각 50%씩 배분하기로 약정함(예상분양가 100억원).
Q1. 위와 같은 사업형태도 공동사업에 해당하는가?
공동사업이란 2 이상의 사업주체가 공동투자를 통해 사업을 영위하는 것을 말한다. 사례의 경우 갑은 토지를 을은 시공 및 기타 노하우를 투입해 사업을 영위하는 것이므로 공동사업에 해당한다. 참고로 「주택법」 제5조에서는 토지소유자가 주택을 건설하는 경우에는 「주택법」 제4조에 따른 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있도록 하고 있다.
Q2. 공동사업을 영위하기 위해서는 사업자등록을 별도로 내야 하는가?
원칙적으로 그렇다. 이 경우 공동사업자등록번호를 기준으로 자료를 수취하고 결산을 한 후 소득을 분배받게 된다.
Q3. 갑이 공동사업에 토지를 현물출자하면 양도소득세를 내야 하는가?
현물출자는 「소득세법」 제88조의 규정에 의하여 양도로 본다. 따라서 토지소유자는 양도세 납세의무를 부담하게 된다. 참고로 현물출자하는 자산에 대한 등기가 없더라도 양도로 보나, 토지사용권을 출자하면 이는 세법상 양도에 해당하지 않으므로 양도세 납세의무가 없다.
Q4. 현물출자가액은 마음대로 정해도 되는가?
그렇지 않다. 현물출자한 당시의 가액의 계산은 「법인세법 시행령」 제89조를 준용하여 시가로 하되, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가액과 「상속세 및 증여세법」의 규정을 순차적으로 적용한다. 따라서 실무적으로 당사자 협의하에 거래가액을 정하되, 여의치 않은 경우에는 감정평가를 받아 진행하면 세무상 쟁점을 최소화시킬 수 있을 것으로 보인다.
Q5. 현물출자일이 불분명하면 어떻게 해야 하는가?
현물출자일은 양도시기와 관련이 있는데, 만일 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 관할세무서장이 사실판단한다.
Q6. 현물출자 시 소유권 이전등기 대신 신탁등기를 하였다. 이는 양도에 해당하는가?
신축목적으로 행하는 신탁법상 신탁등기는 소유권 이전과 무관하므로 「소득세법」상 “양도”가 아니다. 따라서 신탁등기를 했다고 해서 바로 양도세 납세의무가 성립하는 것은 아니다. 그 대신 공동사업계약으로 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 “양도”로 보므로 이때 현물출자 해당 여부를 판단해야 한다.
Q7. 현물출자를 했지만 소유권 이전등기는 없었다. 취득세는 발생하는가?
「지방세법」상 현물출자도 취득의 한 유형에 해당하며 등기이전이 없더라도 “사실상 취득”에 해당하면 취득세 납세의무가 성립한다. 따라서 실무적으로 지주공동사업계약서, 등기현황 등을 참작해 이에 대한 판단을 내려야 할 것으로 보인다(부동산세제과-682, 2022.3.11. 등 참조).
Q8. 사례에서 분양이익은 얼마씩 분배되는가?
토지출자가액이 30억원, 시공비용이 20억원, 예상분양가가 100억원이라면 분양이익은 50억원이 된다. 이를 각자의 지분율로 나누면 갑과 을은 25억원씩 배분받게 된다. 이때 갑은 토지 양도차익 20억원(= 30억원 - 10억원)에 대해 양도소득세를 부담하고 분양이익(출자만 하고 경영에 참여하지 않으면 배당소득으로 분류)에 대해서는 종합소득세를 내야 한다. 한편 을은 건설용역과 분양이익에 대해 법인세를 내야 한다.
지주공동사업 관련 세무리스크 예방법
지주공동사업과 관련된 세무리스크는 사업의 형태별로 다양한 것들이 발생할 수 있다. 따라서 구체적인 것은 세무전문가와 함께 하길 바라며 다음에서는 주로 토지소유자가 사업에 참여하는 형태에 따라 발생할 수 있는 양도소득세 리스크에 대해 그 예방법을 살펴보자.
토지소유자가 단독으로 사업을 시행하는 경우
이는 토지소유자가 자금조달부터 건축허가, 시공, 분양까지 모든 단계를 책임지는 단독사업의 형태를 말한다. 이 경우 세무상 쟁점을 나열하면 다음과 같다.
• 토지소유자는 본인의 토지를 바탕으로 건축하여 분양할 수 있다. • 이때 공사를 도급을 주는 경우에는 해당 금액은 건축원가에 포함된다. • 사업소득은 분양가액에서 취득원가(토지와 건물)와 일반관리비 등을 공제한 금액으로 산정한다.
시공사가 사업을 시행하는 경우
이는 계약의 내용에 따라 세무상 쟁점이 달라진다. ① 토지를 시공사에게 양도한 경우 이는 토지의 소유권을 유상으로 이전하는 것에 해당하며 이때 토지소유자에게는 양도세가 부과된다. 이때 양도차익은 실제 양도가액에서 취득가액 등을 차감해 계산한다. ② 토지를 현물출자하고 향후 이익을 정산하는 경우 이는 형식상 단독사업에 해당하나 실질상 공동사업에 해당한다. 이때 토지소유자가 현물출자하는 것은 토지의 양도에 해당되어 양도세가 부과된다.
양도가액 : 계약상 현물출자 평가액(원칙적으로 시가) - 취득가액 : 당초 취득가액 = 양도차익
☞ 지주공동사업을 위해서는 원칙적으로 새로운 공동사업자등록을 해야 하나, 계약에 따라서는 그렇지 않을 수도 있다. 다만, 각자 사업자등록을 유지하더라도 그 내용이 공동사업에 해당하면 토지소유자는 현물출자에 해당함을 유의해야 한다.
토지소유자와 시공사가 동시에 사업을 시행하는 경우
이는 전형적인 공동사업의 형태가 된다. 이때 토지소유자는 공동사업에 토지를 현물출자하는 것이고, 시공사는 시공을 전담하게 된다. 이때 자금과 분양 등의 책임은 토지소유자나 시공사가 각각 전담할 수도 아니면 공동으로 할 수도 있다(모두 계약사항). 이러한 공동사업에서 토지소유자는 다음과 같은 세무상 쟁점이 발생할 수 있다. • 토지소유자가 공동사업에 출자한 것은 「소득세법」상 양도에 해당한다. 따라서 이때 양도세가 부과된다. • 공동사업자가 사실상 취득한 토지에 대해서는 취득세가 발생할 수 있다.