[주간 HOT 상담사례] 특수관계자에게 사무실 일부 무상임대 시 부당행위계산의 부인 적용 대상인지? 외
목 차
1. 특수관계자에게 사무실 일부 무상임대 시 부당행위계산의 부인 적용 대상인지?
- Q 국내법인 ‘A’는 특수관계자 국내법인 ‘B’와 연구과제 업무위탁 계약을 체결하려고 합니다. ‘A’사는 특수관계자인 ‘B’사에게 사무실 일부를 무상으로 임대하기로 하고, ‘B’사에게 임대료 및 관리비를 청구하지 않을 계획입니다. 이 경우 부당행위계산의 부인에 해당하는지?
- A 특수관계자에게 사업용부동산을 무상으로 사용하게 하는 경우 부당행위계산의 유형에 해당하는 것이며 특수관계자에게 사업용부동산 임대용역을 무상으로 공급한 사업자는 「부가가치세법 시행령」 제62조에 따른 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 신고ㆍ납부해야 하는 것입니다. 다만 ‘A’의 사무실을 일부 점유하여 무상으로 사용하는 ‘B’가 ‘A’에게 연구용역을 제공하는 경우로서 임대료 및 관리비를 무상으로 제공하는 것에 대한 반대급부(임대료 및 관리비에 상당액을 용역대가에 반영하여 용역대가의 인하)가 있는 경우라면 부당행위계산부인규정이 적용되지 않습니다.
- 관련예규
- 법인이 자기소유의 기계장치를 특수관계에 있는 다른 법인에 무상으로 임대하는 대신 다른 법인이 그 기계장치를 이용하여 생산한 제품 전부를 적정임대료에 상당하는 금액만큼 저렴한 가액으로 공급받기로 약정한 경우로서 당해 거래가 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되지 아니하는 경우는 법인세법 제52조의 부당행위계산의 부인규정이 적용되지 아니하는 것임(법인, 법인46012-4435, 1999.12.28.).
- 법인이 소사장제를 도입하여 부품 임가공 계약 시 임가공 업체는 단순히 노동력만 투입하고 당해 법인의 공장설비와 건물을 사용하여 부품을 생산하고 전량 당해 법인에 납품하며 ‘노임에 상당하는 임가공료’만 지급하는 경우, 당해 공장설비와 건물에 대한 감가상각비는 당해 법인의 손금에 산입하며 무상제공에 대한 임차료 상당액은 접대비로 볼 수 없음(법인, 서면2팀-1224, 2005.7.27.).
관련법령
- ㆍ 법인세법 제88조 【부당행위계산의 유형 등】
- ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
- 6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 제19조 제19호의 2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권 등의 행사 또는 지급에 따라 금전을 제공하는 경우
- 나. 주주 등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우
- 6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- ① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
2. 토지분양권 양도 시 토지등 양도소득에 대한 추가법인세율은?
- Q 주택, 주택분양권 양도 시 20%, 비사업용 토지 양도 시 10%인 것으로 알고 있는데, 토지분양권에 대해서는 명확한 근거가 없으므로 혹은 사업용 토지로 보아 추가세가 과세되지 않는지?
- A 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등 양도소득에 대한 법인세가 적용되는 것이나, 토지를 취득하기 위한 권리인 질의의 토지분양권에 대하여는 토지등 양도소득에 대한 법인세가 적용되지 아니할 것입니다.
- 관련예규
- 부동산이라 함은 토지와 건물을 말하는 것으로 부동산을 취득할 수 있는 권리는 부동산에 해당하지 아니하는 것입니다(법인, 제도46012-12694, 2001.8.16.).
관련법령
- ㆍ 법인세법 제55조의 2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
- ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
- 1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액
- 2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 “별장”이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
- 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
- 4. 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20을 곱하여 산출한 세액
- ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 「소득세법」 제88조 제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지등”이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
- ㆍ 소득세법 제88조 【정의】 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
- 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
- 9. “조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
- 10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.
3. 임차한 공장건물에 전력인입 및 수변전설비 설치공사 등 자본적 지출액을 부담하는 경우는?
- Q 당사는 임차한 공장건물에 전력인입 및 수변전설비 설치공사를 진행하게 되었습니다. 임차인의 필요에 의한 경우 시설개량보수를 임차인의 부담으로 하기로 하고 일부금액(보증금 및 임차료)을 할인받아 임차하는 계약을 체결하였습니다. 임차자산에 대한 개보수비용 등 자본적 지출액을 임차인이 부담하는 경우 손금인정 여부 및 손금인정이 된다면, 감가상각 진행 시에 내용연수를 “업종별자산의 기준내용연수 및 내용연수범위표”를 적용하는 것인지, 아니면 임대차계약기간(5년)에 따른 내용연수를 적용해야 하는지?
- A 임차인이 부담한 자본적 지출은 계약상 임차기간 종료 시 “원상복구의무가 있는 경우”에는 임차인의 자산으로 보아 감가상각을 하는 것이나 “원상회복의무가 없는 경우”로서 임대차계약에 의하여 부담한 임차자산의 자본적 지출에 해당하는 금액은 유형자산으로 처리하여 감가상각을 하는 것이 아니라 임차법인의 선급비용으로 계상하고 임차기간(5년)에 안분하여 손금에 산입하는 것입니다.
- 관련예규
- 임차인이 임차토지에 대하여 부담한 자본적 지출은 계약상 임차기간 종료 시 1)원상복구의무가 있는 경우 임차인의 자산으로 보아 감가상각을 하는 것이나 2)원상복구의무가 없는 경우 선급임차료로 보아 임차기간 동안 안분하여 손금에 산입하는 것임(법인, 서면2팀-1803, 2006.9.15.).
- 임차법인이 개수하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차법인 임대차계약에 의하여 부담한 자본적 지출에 해당하는 건물 개수비는 임차법인의 선급비용에 해당하는 것으로 임차기간에 안분하여 손금에 산입하는 것이며, 이 경우 임대인은 동 자본적 지출액 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가 상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개수비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리하는 것입니다(법인, 법인46012-787, 1999.3.3.).
관련법령
- ㆍ 법인세법 기본통칙 40-71…3 【임차인이 부담한 건물개량수리비의 손익귀속시기】 임차인이 개량수리(자본적 지출에 한한다)하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 건물 개량수리비는 임대인의 임대수익에 해당하므로 임대인은 동 자본적 지출 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개량수리비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리한다. 이때 임차인은 동 개량수리비를 선급비용으로 계상하고 임차기간에 안분하여 손금에 산입한다. 다만, 개량수리비가 임대기간의 통상임대료 총액을 초과하여 영 제88조 제1항 제7호에 해당하는 경우에는 개량수리비에서 통상임대료 총액을 차감한 금액을 손금불산입하고 개수완료일에 영 제106조의 규정에 따라 임대인에게 소득처분한다.
4. 토지의 소유자 아닌 사업자가 토지의 조성을 위한 비용을 지출한 경우 매입세액 공제 여부는?
- Q 골프장을 건설 중인 법인입니다. 골프장을 법인 소유 토지 위에 조성하는지 또는 임차한 토지 위에 조성하는지에 따라 매입세액공제 여부가 달라지는지?
- A 매입세액을 공제받을 수 없는 “토지에 관련된 매입세액”이라 함은 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련되거나, 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 자본적 지출에 대한 매입세액으로서 이는 근본적으로 ‘자기 소유 토지’에 관련된 ‘자본적 지출’에 대하여 매입원가를 구성하므로 그 매입세액 공제를 받을 수 없는 것입니다. 토지와 관련 매입세액을 불공제하는 취지는 ‘토지’가 「부가가치세법」상 면세재화이어서 그 자체의 공급에 대해서는 매출세액이 발생하지 않으므로 그에 관련된 매입세액도 공제하지 않는 것이 타당하다 할 것이고, 일반적으로 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출은 해당 토지의 양도 시 양도차익을 산정함에 있어 그 취득가액에 가산하는 방법으로 회수되는 점 등에 비추어 보면, “토지의 조성 등을 위한 자본적 지출”은 토지 소유자인 사업자가 당해 토지의 조성 등을 위하여 한 자본적 지출을 의미한다고 봄이 타당하므로 해당 토지의 소유자 아닌 사업자가 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출의 성격을 갖는 비용을 지출한 경우 그에 관련된 매입세액은 특별한 사정이 없는 한 매입세액 불공제대상인 토지 관련 매입세액에 해당하지 않는다고 할 것입니다. 따라서 임차한 토지 위에 골프코스 조성공사인 잔디ㆍ수목 식재공사, 그린ㆍ티ㆍ벙커 조성공사는 매입세액 공제가 가능한 것입니다[참고사례 : (대법원2007두20074, 2010.1.14.) 판결]. 다만, 본인 소유의 토지 위에 골프장코스 조성공사인 잔디ㆍ수목 식재공사, 그린ㆍ티ㆍ벙커 조성공사는 토지의 가치를 증가시키는 데 소요된 비용이므로 그 매입세액은 불공제하는 것입니다.
관련법령
- ㆍ 부가가치세법시행령 제80조 【토지에 관련된 매입세액】 법 제39조 제1항 제7호에서 “대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액”이란 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출에 관련된 매입세액으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
- 1. 토지의 취득 및 형질변경, 공장부지 및 택지의 조성 등에 관련된 매입세액
- 2. 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 철거한 건축물의 취득 및 철거 비용과 관련된 매입세액
- 3. 토지의 가치를 현실적으로 증가시켜 토지의 취득원가를 구성하는 비용에 관련된 매입세액
5. 원분양자와의 계약을 취소하고 변경된 자의 명의로 재계약을 하는 경우 수정세금계산서 발급 여부는?
- Q 당사는 시행사로 주택 및 상가를 건설하여 분양하고 있습니다. 중간지급조건부로 상가를 분양하고 각 대가를 받기로 한 때에 세금계산서를 원분양자(수분양자)에게 발행하였는데 수분양자의 명의가 변경되는 경우가 있습니다. 즉, 기존계약이 계약해제된 것이 아니라 기존계약은 유효하고 계약자만 명의변경된 것입니다. 이 경우 기존의 세금계산서 발행분에 대하여 마이너스 수정세금계산서를 발행하고 새로운 명의승계자에게 세금계산서를 발행해야 하는지?
- A 원분양자와의 공급계약이 취소되고 변경된 자의 명의로 재계약을 하는 경우에는 ‘계약의 해제’ 사유로 수정세금계산서를 발급하고 새로운 계약자 명의로 세금계산서를 발급할 수 있습니다. 하지만 상가를 신축분양하는 사업자가 중간지급조건부 또는 완성기준지급조건부 공급계약을 체결하고 계약에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때에 세금계산서를 발급하였으나 해당 공급계약의 종료 전에 공급받는 자의 명의가 변경되는 경우 공급자는 공급받는 자의 명의 변경 후의 공급시기 도래분에 대하여는 변경된 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 즉, 중간지급조건부 공급계약에 따라 원분양자에게 공급시기에 세금계산서를 발급하고 계약해제된 것이 아닌 잔금청산 전에 명의변경된 경우에는 수정세금계산서를 발급할 사항이 아니며, 명의변경 이후 공급시기 도래분에 대하여만 새로운 분양자에게 세금계산서를 발급하는 것입니다.
- 관련예규
- 오피스텔을 신축ㆍ분양하는 사업자 A가 사업자 B와 오피스텔 분양계약을 체결한 후 B가 납부한 중도금에 대해 세금계산서를 교부하였으나, B가 미등록사업자 C에게 분양권을 양도하는 경우에 A는 C가 납부할 중도금, 잔금에 대하여 C에게 세금계산서를 교부하는 것이며, 분양권 양도자 C는 양수자 C에게 분양권 양도에 따른 대가관계 있는 금액에 대하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임(부가, 부가46015-3513, 2000.10.18.).
- 사업자가 상가 분양권을 취득하여 계약금을 지급하고 아직 공급시기가 도래하지 않아 분양자가 계약금에 대한 세금계산서를 교부하지 않은 상황에서, 사업자가 분양권에 프리미엄을 붙여 다른 사업자에게 상가의 구입과 관련된 모든 권리와 의무를 양도하는 경우에는 재화의 공급에 해당하는 것이며, 이 경우 분양자는 다른 사업자에게 상가 계약금과 잔금에 대한 세금계산서를 교부하는 것이며, 사업자는 다른 사업자에게 프리미엄에 대한 세금계산서를 교부하는 것입니다(부가, 부가가치세과-40, 2010.1.11.).