▣ 서울특별시, 과천 및 5대 신도시 등에 소재하는 주택의 경우에는 3년 이상 보유하고, 보유기간 중에 1년 이상 거주한 주택만 1세대1주택으로 비과세함. ▣ 1세대1주택이라도 양도소득세가 과세되는 고급주택의 범위를 공동주택의 경우 전용면적 165㎡에서 149㎡로 하향조정함. ▣ 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에는 양도가액을 실지 거래가액으로 함. 주택시장 안정을 도모하기 위한 정책의 일환으로서 양도소득세 과세를 강화하는 소득세법시행령이 2002. 10. 1.로 개정(대통령령 제17751호)되었다. 이번 원고에서는 개정내용을 사례중심으로 살펴보고자 한다. 1. 1세대1주택의 비과세 요건 강화 (1) 개정내용(所令 154 ①)
(2) 적용시기와 적용례 ① 적용시기 개정된 규정은 2002.10. 1. 이후 최초로 양도(잔금을 수령하거나 소유권 이전등기 등)하는 분부터 적용한다(所令 부칙 2). ② 경과조치 개정된 세법시행 후 1년이 되는날(2003. 9.30)까지 주택을 양도함에 있어서, 양도일 현재 3년 이상 보유한 1세대1주택일 경우에는 1년 이상 거주요건과 관계없이 비과세한다(所令 부칙 3 ①). 【사례】 1세대1주택의 경과조치
2. 공동주택(APT 등)에 대한 고급주택의 면적기준 하향조정 (1) 개정내용(所令 156 Ⅱ) 1세대1주택의 비과세요건을 충족하더라도 양도소득세가 과세되는 고급주택의 면적기준을 하향조정하였다.
(2) 적용시기와 적용례 ① 적용시기 개정된 규정은 2002.10. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다(所令 부칙 2). ② 경과조치 2002. 9.30. 이전에 주택의 매매계약을 체결하고 2002.10. 1.부터 2월이 되는날(2002.11.30)까지 이를 양도하는 경우에는 종전전용면적기준(165㎡ 이상)에 의하여 고급주택 해당여부를 판단한다(所令 부칙 4 ①). (3) 고급주택에 대한 양도소득세 과세방법 1세대1주택이 고급주택에 해당되는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하되, 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세한다. 이 경우 양도차익·장기보유특별공제는 다음과 같이 계산한다. ① 양도차익
② 장기보유특별공제액
③ 양도소득기본공제 양도소득기본공제는 안분계산하지 아니하고 연 250만원을 공제한다.
3. 1세대3주택 이상 보유자에 대한 실지거래가액과세 (1) 개정내용(所令 162의2 ⑤) 현행 양도소득세제는 기준시가에 의하여 양도소득세를 납부하는 것이 원칙이나, 주택시장 안정대책의 일환으로 투기성이 개입될 소지가 높다고 보여지는 1세대3주택 이상 보유자는 실지거래가액과세방식을 적용하여 다주택보유자에 대한 세부담을 늘림으로써 투기 억제효과를 강화하였다. (2) 적용시기와 적용례 ① 적용시기 개정된 규정은 2002.10. 1. 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다(所令 부칙 2). ② 경과조치 2002. 9.30. 이전에 3주택 이상 소유한 1세대가 매매계약을 체결하고 2002. 10. 1.부터 2월이 되는 날(2001.11.30)까지 이를 양도(잔금을 수령하거나 소유권 이전등기 등)하는 경우에는 기준시가를 적용한다(所令 부칙 4 ②). ※【참고】 실거래가액 적용대상 부동산의 양도
| 종 전 | 현 행 |
| 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 3년 이상인 경우에는 거주여부에 관계없이 비과세함. | 서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 1세대1주택만 비과세함. |
| 구분 | 2002.10. 1. 현재 보유기간 | 2003. 9.30. 이전 양도시 | 2003.10. 1. 이후 양도시 |
| 1 | 3년 이상 보유시 | 거주기간에 관계없이 비과세 | 1년 이상 거주시 비과세 |
| 2 | 2년 이상 3년 미만보유시 | 양도일 현재 3년 이상 보유한 경우에만 비과세 | 1년 이상 거주시 비과세 |
| 3 | 2년 미만 보유시 | 양도소득세 과세 | 3년 이상 보유와 1년 이상 거주요건 충족시 비과세 |
| 종 전 | 현 행 |
| · 아파트 등 공동주택의 고급주택기준 전용면적이 165㎡(약 50평) 이상이고 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택 | 전용면적을 149㎡(약 45평) 이상으로 하향조정함. |
| 고급주택 양도차익＝양도차익×(양도가액－6억원)/양도가액 |
| 고급주택 장기보유특별공제액＝장기보유특별공제액×(양도가액－6억원)/양도가액 |
【사례】 고급주택의 양도소득세 김갑동씨는 4년 보유한 1세대1주택(등기자산)에 해당하는 고급주택을 양도하였다. 다음자료에 의하여 양도소득세 예정신고 자진납부세액을 계산하라. 김갑동씨는 고급주택 이외의 부동산 양도는 없었다.
1. 양도가액과 취득가액
실지거래가액 기준시가
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양도가액 800,000,000원 500,000,000원
취득가액 400,000,000원 300,000,000원
2. 양도비용(중개수수료 등) 10,000,000원 3. 장기보유특별공제액 보유기간 3년 이상 5년 미만：양도차익의 10% 4. 양도소득세율(1년 이상 보유한 등기자산)
과세표준 세 율
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8천만원 초과 17,100,000＋8천만원 초과금액×36%
【해설】
1. 고급주택의 양도차익
(1) 양도차익＝양도가액－(취득가액＋양도비용)
＝ 800,000,000－(4000,000,000＋10,000,000)
＝ 390,000,000
(2) 고급주택의 양도차익
＝ 양도차익 ×양도가액－6억원/양도가액
＝ 390,000,000 ×8억원－6억원/8억원
＝ 97,500,000원
2. 고급주택의 장기보유특별공제액
(1) 장기보유특별공제액＝양도차익 ×10%
＝390,000,000 ×10%
＝39,000,000
(2) 고급주택의 장기보유특별공제액
＝장기보유특별공제액 ×양도가액－6억원/양도가액
＝ 39,000,000 ×8억원－6억원/8억원
＝ 9,750,000
3. 고급주택의 양도소득금액
양도차익－장기보유특별공제액
＝97,500,000－9,750,000
＝87,750,000
4. 과세표준
양도소득금액－양도소득기본공제(연 250만원)
＝87,750,000－2,500,000
＝85,250,000
5. 양도소득세 산출세액
17,100,000＋(85,250,000－80,000,000) ×36%
＝18,990,000
6. 예정신고 자진납부세액
양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내 예정신고 납부시 예정신고 산출세액의 10%에
해당하는 예정신고 납부세액공제를 받을 수 있다.
예정신고자진납부세액＝예정신고산출세액－예정신고산출세액 ×10%
＝18,990,000－18,990,000 ×10%
＝17,091,000
한편 예정신고자진납부세액의 10%(1,709,100)에 해당하는 소득할 주민세도 신고납부하여야 한다. |
| 종 전 | 현 행 |
| ○ 고급주택 ○ 미등기 양도자산 ○ 1년 이내의 단기양도자산 ○ 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우 ○ 실지거래가액으로 신고하는 경우
|
○ 고급주택 ○ 미등기 양도자산 ○ 1년 이내의 단기양도자산 ○ 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우 ○ 실지거래가액으로 신고하는 경우 ○ 1세대3주택자가 양도하는 주택 |