시행사가 국민주택을 공급하거나 시공사가 이에 관련된 건설용역을 제공하면 부가가치세가 면세된다. 국민주택은 국민생활의 필수품에 해당하기 때문에 이러한 조치를 취하고 있다. 그런데 국민주택의 건설용역(설계용역, 리모델링용역 포함)이라고 해서 무조건 부가가치세를 면세하는 것이 아니라 일정한 조건을 두고 있다. 이하에서는 국민주택의 건설과 공급을 둘러싸고 발생할 수 있는 부가가치세와 관련된 리스크를 줄이는 방법을 알아보자.
국민주택 건설용역 관련 부가가치세 면세규정
「조세특례제한법」 제106조 등에서는 국민주택의 공급과 그에 따른 건설용역(설계용역/리모델링용역 포함)에 대해 부가가치세 면세내용을 정하고 있다. 먼저 표로 이를 요약하면 아래와 같다.
위의 내용에서 정리가 필요한 부분은 부가가치세가 면세되는 “국민주택의 범위”와 “국민주택의 건설용역의 범위”다. 먼저 전자의 국민주택의 범위는 아래와 같다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| ① 국민주택의 공급(재화의 공급) | 시행사가 수분양자에게 국민주택 분양 시 부가가치세를 면세함. |
| ② 국민주택의 건설용역(용역의 공급) | 시공사가 시행사에게 제공한 국민주택 건설용역에 대해 부가가치세를 면세함. |
① 부가가치세가 면세되는 국민주택은 주택법에 따른 국민주택규모 이하의 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(주거전용면적)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 100제곱미터 이하의 주택)을 말한다. ② 다가구주택은 가구당 전용면적으로 한다. 여기서 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. ③ 주택법상 단독주택에 속하는 다중주택은 다가구주택과 구별되므로 각 호별이 아닌 전체 전용면적을 가지고 85㎡ 여부를 따져야 한다(주의!). ④ 오피스텔은 주택법에 따른 주택에 해당하지 아니하므로 부가가치세 면세규정이 적용되지 않는다. 따라서 공사비 관련 부가가치세는 모두 환급이 가능하고 이를 공급할 때 전용면적과 무관하게 건물공급가액의 10% 상당액을 부가가치세로 징수해야 한다.
다음으로 후자의 국민주택 건설용역의 범위는 아래와 같다. 다음 법률에 따라 등록하지 않은 업체는 무면허로 모두 세금계산서 발행대상이 된다.
① 건설용역 : 건설산업기본법ㆍ전기공사업법ㆍ소방시설공사업법ㆍ정보통신공사업법ㆍ주택법ㆍ하수도법 및 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 용역(단, 소방시설공사업법에 따른 소방공사감리업은 제외한다)을 말한다. ② 리모델링용역 : 리모델링용역은 국민주택(리모델링 후 이의 100분의 130을 초과하는 경우는 제외) 이하의 주택과 관련된 것으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용역을 말한다. - 건설산업기본법ㆍ전기공사업법ㆍ소방시설공사업법ㆍ정보통신사업법ㆍ주택법ㆍ하수도법 및 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것 - 당해 리모델링에 사용되는 설계용역으로서 건축사법에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것 ③ 설계용역 : 건축사법 등에 따라 등록(신고)한 자가 국민주택과 관련하여 공급하는 설계용역은 면세대상이다. ④ 감리용역 : 감리용역에 대해서는 부가가치세를 면세하지 않는다. ☞ 건설산업기본법 등에 의해 등록을 하지 아니한 사업자가 제공하는 국민주택 건설용역 등은 부가가치세가 면세되지 아니하며 이는 하도급 및 재하도급에서도 동일하게 적용된다.
적용 사례
사례를 통해 위의 내용을 확인해보자.
<자료> • P법인은 국민주택을 건설 중임.
Q1. A사는 실내건축공사업에 해당한다. 이 업체는 국토교통부에 건설업 등록을 하였다. 이 경우 부가가치세가 면제되는가?
그렇다. 건설업으로 등록한 사업자가 제공하는 국민주택 건설용역에 대해서는 부가가치세가 면제된다. 다음의 예규도 참고하기 바란다.
Q2. B사는 무등록 시공사에 해당한다. 이 경우 세금계산서를 발행해야 하는가? 그렇다면 이 부가가치세는 환급이 가능한가?
무등록 건설사는 무조건 세금계산서를 끊어야 한다. 한편 시행사의 입장에서는 국민주택의 공급은 면세가 적용되므로 이와 관련된 부가가치세는 공제(환급)를 받을 수 없다.
Q3. C사는 엘리베이터를 납품한다. 이 공사와 관련해 부가가치세 없이 엘리베이터를 납품할 수 있는가?
그렇지 않다. C사는 시공사가 아닌 일반 제조업체에 해당하기 때문이다. 따라서 이 경우 세금계산서를 발행해야 한다(서삼46015-10443, 2001.10.12., 등 참조). 다만, 승강기를 제조ㆍ판매업자가 건설산업기본법상 승강기설치공사업으로 등록 후 건설용역을 전문으로 제공하는 독립된 사업부서와 종업원을 두고 자기가 제작한 승강기를 해당 부서의 책임하에 국민주택에 설치ㆍ시공한 경우에는 부가가치세가 면세된다(부가, 부가가치세과-195, 2011.03.02.). ☞ 국민주택 건설업자에게 옷장이나 신발장, 씽크대 등을 납품하는 경우 부가가치세가 과세된다. 이는 건설용역과 무관한 재화의 공급에 해당하기 때문이다(조특, 부가46015-2588, 1998.11.21.).
Q4. 국민주택의 부대시설 건설용역에 대한 부가가치세 면세판단은 어떻게 할까?
국민주택에 부수되는 부대시설(예 : 아파트둘레의 담장 및 방음벽설치 등)에 대한 건설용역은 면세하는 국민주택 건설용역에 포함한다. 하지만 주택건물에 부속되지 아니하고 주택단지 외에 위치한 시설물공사(예 : 쓰레기압축장 등에 대한 공사 등)용역은 면세하는 건설용역의 범위와 무관하다(부가22601-1805, 1991.12.14., 등). 따라서 이런 경우에는 부가가치세가 발생한다. 실무상 주의가 필요한 대목이다.
Q5. 주택건설 시행사는 주택법에 따른 등록을 하지 않았다. 그렇다면 이 회사가 국민주택을 소비자에게 공급하면 부가가치세를 징수해야 하는가?