2022년분 종합부동산세는 2022.6.1. 현재 부동산 소유자를 대상으로 그 현황을 기준으로 2022년 11월 말경에 2022.12.1.부터 12.15.까지 납기로 주소지 관할 세무서장이 납세고지서를 발부한다. 이 납세고지서를 받은 납세자 중 고지 내용에 이의가 없는 자는 해당 세액을 납부하면 납세의무가 종결된다. 다만, 부과 내용에 이의가 있는 납세자는 납부기간(2012.12.1. ~ 2022.12.15.) 내에 정당한 세액을 신고납부하면 고지한 세액은 취소되고, 신고납부 내용이 적법하면 그대로 종결되며 추가징수할 세액이 있으면 부과징수 절차를 밟게 된다. 이하 2022년분 종합부동산세 부과분부터 새로이 적용되는 종합부동산세법령 개정 내용을 요약하면 다음과 같다.

종합부동산세 과세표준은 직접적인 세액산출의 기초가 되는 금액으로 주택 및 종합ㆍ별도 합산 토지별로 공시가격의 합계액에서 기본공제액을 차감 후 공정시장가액비율을 곱해 계산한다. 기본공제액은 납세자별로 주택 6억원(1세대 1주택자 11억원), 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원이다. 공정시장가액비율은 주택의 경우 2021년 95%에서 2022년 60%로 하향 조정되었고, 종합합산토지와 별도합산토지의 경우 2021년 95%에서 2022년 100%로 상향 조정되었다.

│개정이유│ 합산배제 대상 확대를 통한 종합부동산세 과세 합목적성 제고 │적용시기│ 2022.2.15. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

2021년분 1세대 1주택자 판정 시 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산했다(종부령 §2의 3). 2022년 종합부동산세의 경우 주택 수 판정은 ①, ②의 경우에는 2021년과 동일하고, 종합부동산세법 제8조 제4항과 동법 시행령 제4조의 2가 신설되어 ③ 1주택(부수토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부수토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우, 그리고 1주택과 다음 조건에 해당하는 ④ 일시적 2주택, ⑤ 상속주택, ⑥ 지방 저가주택을 함께 소유하고 있는 경우 1세대 1주택으로 본다. │개정이유│ 부득이한 사정으로 발생하는 과중한 세 부담 적정화 │적용시기│ 2022.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

│개정이유│ 공공임대주택 활성화 지원 │적용시기│ 2022.2.15. 납세의무가 성립하는 분부터 적용

│개정이유│ 주택 보유법인 관련 제도 보완 │적용시기│ 2022.2.15. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

│개정이유│ 납세자의 납부 부담 경감 │적용시기│ 2022.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

2021년과 2022년 2년 연속 아파트 공시가격 급등으로 1세대 1주택자의 종합부동산세 부담의 급증을 완화하기 위해 의원입법안으로 지난 8월 임시국회에서 논의를 추진했으나 야당의 반대로 무산된 법안이다. 앞으로 남은 정기국회 회기 동안에 여야 합의로 개정될 경우 정부가 2022년 11월 말 2022년분 종합부동산세 납세고지에 반영될 가능성이 남아 있다.

│개정이유│ 2022년 공시가격 상승에 따른 1세대 1주택자 세 부담 증가 완화 │적용시기│ 2022년에 납세의무가 성립하는 분에 대해서만 적용

종합부동산세 세 부담에 결정적 영향을 미치는 세율 인하, 세 부담 상한 인하, 기본공제금액 인상 관련 법안은 현재 국회에 계류 중에 있다. 이 법안들이 올해 정기국회에서 통과될 경우 2023년 종합부동산세부터 적용된다. 그러므로 올해 11월 말에 고지될 2022년 종합부동산세에는 아무런 영향이 없다.

│개정이유│ 응능부담 원칙에 따라 주택 수 차등 과세를 가액 기준 과세로 전환하고 세 부담 적정화 │적용시기│ 2023.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

│개정이유│ 세 부담의 급격한 증가 방지 │적용시기│ 2023.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

│개정이유│ 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준 통일 │적용시기│ 2023.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

1세대 1주택자 여부를 판단할 때 다음 제1호 및 제3호 주택은 1세대가 소유한 주택 수에서 제외한다. 다만, 제1호 주택 외의 주택을 소유하는 자의 경우에는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 1세대 1주택자로 본다(종부령 §2의 3 ②). 실제로 거주 여부는 원칙적으로 주민등록초본에 의하여 판단하되, 주민등록지와 사실상 거주지가 다른 경우 사실상 거주지를 기준으로 판단함을 유의해야 한다.

1) 1세대 1주택자로 보는 경우

• ① 1주택(주택의 부수토지만을 소유한 경우는 제외)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우. 즉, 토지의 소유권 또는 지상권 등 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 「건축법」 등 관계 법령에 따른 허가 등을 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축하여 사용 중인 주택(주택을 건축한 자와 사용 중인 자가 다른 주택을 포함한다)의 부수토지
• ② 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
• ③ 1주택과 상속받은 주택으로서 대통령으로 정하는 주택(“상속주택”이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우
• ④ 1주택과 주택 소재지역, 주택가액 등을 고려하여 대통령으로 정하는 지방 저가주택(“지방 저가주택”이라 한다)

2) 1주택과 상속주택 및 저가 지방주택을 함께 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자로 판정 시 유의할 점

• ① 납세의무자 본인이 ‘상속받은 주택’만 주택 수 계산에서 제외 종합부동산세법 제8조 제4항 제3호에 따르면, “1주택과 상속받은 주택으로서 대통령으로 정하는 주택(이하 “상속주택”이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자로 본다”는 규정을 두고 있다. 이를 문언(文言)대로 엄격 해석하면 개인별로 ‘1주택 + 상속주택’인 자에 한하여 상속주택이 주택 수에서 제외되어 1세대 1주택자로 보아야 한다. 과세관청도 종합부동산세 과세 단위는 ‘개인’이라면서 이러한 해석에 동의하고 있다.그래서 같은 세대인 남편(A)이 1주택을 소유하고 있고, 부인(B)이 상속주택(종부령 §4의 2 ②의 상속주택 요건을 갖춘 주택임)을 소유하고 있는 경우 1세대 2주택자가 되어 1주택자보다 높은 세율이 적용되고 1세대 1주택자에게 주어지는 고령자세액공제와 장기보유세액공제 대상에서 제외되어 1세대 1주택자에 비해 세 부담이 급증한다. 한편 1세대 1주택 판정은 세대별 주택 보유수에 따른다. 같은 세대인 남편(A)의 일반 1주택과 부인(B)의 상속 1주택을 단순 합하면 1세대 2주택자가 되나, 부인(B)의 상속주택은 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외되는 주택으로 볼 수 있는 여지도 있다. 1주택과 상속주택을 각각 다른 세대원이 소유하고 있는 종합부동산세 납세의무자는 앞으로 1세대 1주택 판정 시 과세관청과 법원에서 상속주택에 대한 해석 사례를 주시할 필요가 있다.
• ② 납세의무자 본인이 소유하고 있는 ‘저가 지방주택’만 주택 수 계산에서 제외 종합부동산세법 제8조 제4항 제4호에 따르면, “1주택과 대통령으로 정하는 지방 저가주택(이하 “지방 저가주택”이라 한다)을 함께 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자로 본다”는 규정을 두고 있다. 이를 문언(文言)대로 엄격 해석하면 ‘1주택 + 저가 지방주택’인 자에 한하여 1세대 1주택 판정 시 지방 저가주택이 주택 수에서 제외되어 1세대 1주택자로 보아야 한다. 과세관청도 종합부동산세 과세 단위는 ‘개인’이므로 이러한 해석에 동의하고 있다. 한편 1세대 1주택 판정은 세대별 주택 보유 수에 따른다. 같은 세대인 남편(A)의 일반 1주택과 부인(B)의 지방 저가주택을 단순 합하면 1세대 2주택자가 되나, 부인(B)의 저가 지방주택은 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외되는 주택으로 볼 수 있는 여지도 있다. 1주택과 지방 저거주택을 각각 다른 세대원이 소유하고 있는 종합부동산세 납세의무자는 앞으로 1세대 1주택 판정 시 과세관청과 법원에서 지방 저가주택에 대한 해석 사례를 주시할 필요가 있다.
• ③ 1세대 1주택자에 대한 우대 1세대 1주택자는 첫째, 과세표준 계산 시 기본공제를 우대받는다. 다주택자의 경우 1인당 6억원의 기본공제를 받을 수 있으나, 1세대 1주택자의 경우 2021년 종합부동산세부터 기본공제액이 1인당 9억원에서 11억원으로 인상돼 다주택자보다 5억원이 더 공제된다. 둘째, 낮은 세율이 적용된다. 다주택자에게는 최저 1.2%에서 최고 6%의 초과누진세율이 적용되지만 1세대 1주택자에게는 최저 0.6%, 최고 3%의 낮은 초과누진세율이 적용된다. 셋째, 1세대 1주택으로서 세대원 중 한 사람이 주택을 소유한 경우 소유자의 연령에 따라 ‘고령자세액공제’와 주택소유연수에 따라 ‘장기보유세액공제’를 받을 수 있는 혜택이 있다. 1세대 1주택자의 고령자공제와 장기보유공제를 합하여 종합부동산세 산출세액의 80%를 초과할 수 없다.

2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득한 주택은 이후 장기임대주택으로 등록한 경우에도 합산배제 대상에서 제외된다(2018.9.13. 부동산대책). 이 경우 종합부동산세 과세대상으로 합산된다는 뜻이다. 그리고 민간임대주택법 개정으로 아파트는 2020.8.18. 이후부터 임대등록 대상에서 제외됐다. 그런데 일부 납세자와 과세관청은 주택취득일과 관계없이 2018.9.14. 이후 등록한 임대주택은 무조건 합산배제에서 제외되는 것으로 혼동하여 종합부동산세를 과다 납부하거나 과다 부과한 사례가 다수 발견되고 있다. 종합부동산세 합산배제에서 제외되는 주택은 2018.9.14. 이후 취득한 주택이지, 2018. 9.14. 이후 등록한 주택이 아니다. 그러므로 2018.9.13. 이전 취득한 주택은 이후 언제든지 소유자 주소지 관할 시ㆍ군ㆍ구청과 임대주택 소재지 관할 세무서에 장기임대주택으로 등록하면(2020.8.18. 이후 등록분부터 아파트는 제외) 종합부동산세 합산배제 임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있는 것이다. 그러므로 2018.9.13. 이전에 취득(신축, 상속, 증여 포함)한 주택(아파트 제외)으로서 아직 장기임대주택으로 등록하지 않은 주택이 있을 경우 지금이라도 등록을 적극 검토할 필요가 있다. 또한 2018.9.13. 이전 취득한 주택으로서 2018.9.14. 이후 등록한 주택이 합산배제에서 제외된 주택이 없는지를 점검해 경정 청구하여 해당 세액을 환급받는 방안을 검토해 볼 필요가 있다.

2021년 종합부동산세까지는 조정대상지역 내 2주택 이상 또는 전국 3주택 이상을 소유한 다주택자는 종합부동산세ㆍ양도세ㆍ취득세 등 모든 조세 부과에 있어 중과를 받는다. 그러므로 종합부동산세를 절세하는 최선의 방안은 주택 수를 줄여 과세표준을 낮추는 것이 될 수밖에 없다. 주택 수를 줄이는 방법은 양도ㆍ증여ㆍ상속ㆍ멸실 등 다양한 방법이 있다. 특히 농어촌에 있는 주택은 수익성과 가격 상승 가능성이 낮기 때문에 최우선적으로 멸실 또는 처분하는 방안을 강구해야 한다. 멸실 이외 방법은 양도세ㆍ증여세ㆍ상속세가 발생한다. 그러므로 종합부동산세를 줄이기 위해 주택 수를 줄일 때 추가 발생하는 세금과 계속 보유 시 발생하는 종합부동산세를 상호 비교해 절세가 가능한지 검토해야 한다. 그러나 현재 국회에 계류 중인 정부ㆍ여당 세법 개정안에 따르면 각종 부동산세 부과기준이 주택 수에서 가액으로 바뀐다. 그러므로 현재 국회에 계류 중인 세법 개정안이 본회의를 통과할 경우 누진세율 적용 회피 목적 외에 구태여 세금과 비용을 들여 주택 수를 줄여야 할 요인이 없다. 그러므로 세대별 주택 보유 수를 줄이는 절세 전략은 올해 정기국회에서 세법 개정안의 국회통과 여부를 봐가면서 결정하는 게 바람직하다.

종합부동산세 납세의무자의 주소지 관할 세무서장은 매년 11월 말경 납세의무자에게 해당 연도의 종합부동산세 납세고지서를 우편으로 발송한다. 납세고지서를 받은 납세의무자는 ‘종합부동산세 부과대상 부동산명세서’를 참조하여 종합부동산세 부과대상에 포함된 부동산이 본인 소유가 아닌 경우, 공시가격이 잘못 기재된 경우, 주택이 아닌데 주택으로 부과된 경우, 토지의 과세대상 구분이 잘못된 경우 등 세액 계산의 기초 자료에 사실과 다른 잘못이 있는 경우에는 세무사를 비롯한 세무전문인에게 의뢰해 정당한 종합부동산세 과세표준과 세액을 확정해야 한다. 종합부동산세 납세고지 내용을 검토한 결과 고지된 세액에 이의가 있는 납세의무자는 정당한 종합부동산세를 신고ㆍ납부할 수 있다. 납세의무자가 매년 12.1.부터 12.15.까지 해당 연도의 종합부동산세를 자진신고납부하면 과세관청의 고지는 무효가 된다. 이 경우 해당 연도 9.16.부터 9.30.까지 종합부동산세 합산배제 신고를 누락한 임대주택을 추가로 합산배제 신고할 수 있고, 부부공동소유주택 1세대1주택 중 단독소유로 과세 받는 것이 유리함에도 해당 연도 9.16부터 9.30.까지 단독 소유로 과세 신청을 하지 못한 경우 추가로 신청하여 종합부동산세를 경감받을 수 있다. 특히, 올해분 종합부동산세부터 1세대 1주택 특례[1주택과 이사 목적으로 취득한 주택, 상속받은 주택, 지방 저가주택(종부령 §4의 2)을 함께 소유하고 있는 경우]가 적용된다. 이와 같이 이사, 상속, 지방 저가주택 소유로 일시적 2주택이 된 자는 2022.9.16.부터 9.30.까지 종합부동산세 합산배제 특례신고를 한 경우 위 특례적용 대상 주택이 종합부동산세 합산에서 배제되어 세 부담을 줄일 수 있다. 이 경우 2022년 9월 합산배제 특례신고에서 누락된 경우 2022년 종합부동산세 납기인 2022.12.1.부터 12.15.까지 합산배제특례신고와 함께 종합부동산세를 신고ㆍ납부하면 1세대 1주택 특례 주택에 대해 합산배제 혜택을 받을 수 있다. 매년 12.1.부터 12.15.까지 해당 연도 종합부동산세를 신고한 후 과세관청에서 납세자의 신고내용을 검토한 결과 탈루ㆍ오류가 없으면 신고내용대로 종결되고, 탈루ㆍ오류가 있는 경우 관할 세무서장이 추가 고지하는 종합부동산세액을 납부해야 납세의무가 종결된다. 관할 세무서장이 고지한 세액이 정당함에도 불구하고 납부기한(12.15.) 내에 세액을 납부하지 아니하거나 고지된 세액이 부당한 경우 정당한 세액을 신고ㆍ납부하지 않은 경우 ① 고지한 세액대로 확정되고, ② 납부기한(12.15.)이 경과되면, 다음에 해당하는 각 호의 합계액을 ‘납부지연가산세’로 징수한다. ③ 종합부동산세를 체납한 경우 재산압류, 관허사업의 취소 등 행정적 제재(制裁)가 따르고, ④ 납세의무자가 종합부동산세를 신고한 내용에 탈루 또는 오류가 있음이 밝혀진 경우 과세관청은 납세의무성립일(매년 6.1.)부터 5년(부과제척기간) 내에는 언제든지 부족세액을 징수할 수 있다. 이 경우 부족 징수된 종합부동산세와 더불어 신고불성실가산세와 납부불성실가산세를 징수한다(국기법 §47의 2, §47의 3 및 §47의 4)