주택임대소득 신고
전월세에 대한주택임대소득은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 한다. 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세대상 소득과 합산하여 신고하여야 한다. 분리과세 주택임대소득만 있는 경우에는 소득세 중간예납 대상에서 제외한다.
사업장현황신고
주택임대사업자는 해당 과세기간의 다음 연도 2월 10일까지 사업장 소재지 관할 세무서장에게 임대료수입 내역 등을 신고해야 한다. 이를 “사업장현황신고”라 한다. 사업장현황신고를 하지 않더라도 가산세는 없다.
주택임대소득 과세대상 판단
보유 주택수별 과세대상 판단
① 1주택인 경우 1주택만 보유하고 있는 경우 임대소득은 비과세한다. 하지만 예외적으로 국내에 소재한 주택의 기준시가가 9억원을 초과하거나, 국외주택의 월세수입은 1주택일지라도 소득세 과세대상이 된다. 여기에서 보증금에 대해서는 여전히 비과세이다. ② 2주택인 경우 2주택 보유자의 월세수입은 모두 과세대상이다. 그러나 보증금에 대해서는 과세하지 않는다. ③ 3주택 이상인 경우 3주택 이상 보유자의 월세수입은 과세대상이다. 그리고 보증금에 대해서는 합계가 3억원을 넘는 경우 과세대상이 된다. 보증금 합계가 3억원이 넘지 않는다면 보증금에 대해서는 과세하지 않는다.
임대 유형별 과세대상 판단
- ① 월세의 경우 기준시가가 9억원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자는 과세대상이다.
- ② 보증금의 경우 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자는 과세대상이다.
* 주택 수는 부부합산하고 수입금액은 소유자별로 각각(부부합산하지 않음) 계산 ** 기 준시가 9억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세 *** 2023년까지 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외되며 보증금 과세 여부 판단 시 주택 수에서도 제외한다. I 과세대상 판단 I
주택 수* 월세 보증금 1주택 비과세** 비과세 2주택 과세 3주택 이상 간주임대료 과세*** 주택 수(부부합산 소유주택 수 기준) 과세대상 OK 과세대상 NO 1주택 소유 - 국외주택의 월세수입 - 기준시가 9억원 초과 주택의 월세수입 - 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세수입 - 모든 보증금·전세금 2주택 소유 - 모든 월세수입 - 모든 보증금·전세금 3주택 이상 소유 - 모든 월세수입 - 비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금·전세금 합계가 3억원 초과 - 소형주택의 보증금·전세금 - 비소형 주택 3채 미만 보유한 경우 보증금·전세금 - 비소형 주택의 보증금·전세금 합계 3억원 이하
과세미달 사례
소유주택 수 등이 과세대상에 해당되더라도 주택임대 연간 수입금액에서 필요경비와 공제금액 등을 차감하면 납부할 세액이 없는 경우가 있다. 납부세액이 없는 경우 다음 모두를 충족하는 경우 과세대상일지라도 납부할 세액이 없다. ① 주택임대 연간 수입금액 4백만원 이하인 사람 ② 주택임대 외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우
주택임대사업의 세무서 사업자등록 의무화
2019년부터 주택임대사업자는 「소득세법」에 의한 사업자등록을 해야 한다. 미등록의 경우 미등록한 기간의 주택임대수입금액의 1천분의 2에 해당하는 가산세가 적용된다. 주택임대수입금액이 2천만원이라면 4만원의 미등록 가산세가 부과된다.
주요 Q&A
Q1. 미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?
주택임대소득 과세대상 여부 판단 시 주택 수는 부부합산하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 아니한다.
Q2. 부부 합산하여 4주택을 소유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?
2023년까지 소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하)은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않는다. 그러나 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당된다.
Q3. 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?
과세기간 종료일인 매년 12월 31일 또는 해당주택을 양도한 경우 양도일 현재를 기준으로 판단한다.
Q4. 주택임대소득의 과세대상 판단 시 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지?
주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산하여 판단한다.
Q5. 甲과 乙이 공동으로 주택을 소유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)
공동소유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산한다. - 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택의 임대수입 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산한다.
Q6. 소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택 이상 보유자라도 임대소득에 대해 과세되지 않는지?
소수지분 공동소유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않는다. 다만, 소수지분자일지라도 ① 해당 주택임대 수입금액이 연간 6백만원 이상이거나 ②기준시가 9억원 초과 주택의 지분이 30% 초과할 경우 소유주택 수에도 포함된다.
Q7. 다가구주택은 어떻게 주택 수를 계산하는지?
다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.