건축공사 중에 건축주(시행사)가 사업을 마무리하지 못하고 토지 등과 사업시행권을 그대로 양도하는 경우가 있다. 이때 다양한 세무상 쟁점이 발생할 수 있다. 대표적인 것이 바로 부가가치세와 이익에 대한 세무처리다. 이하에서는 공사 중에 발생할 수 있는 사업시행권의 양도 등과 관련된 세무리스크 예방법에 대해 알아보자.
사업시행권과 부가가치세
사업시행권도 재산상 가치가 있는 재화에 해당되어 부가가치세 과세대상이 된다. 따라서 이의 양도 시 부가가치세가 발생하는 것이 원칙이다. 다만, 면세업(국민주택규모 이하)은 부가가치세가 면세되므로 이의 세금이 발생하지 않는다. 한편 부가가치세가 발생하더라도 포괄양수도로 처리하면 이를 생략한 채 거래를 완수할 수 있다. 여기서 포괄양수도는 사업의 권리의무를 그대로 양수도하면 부가가치세 없이 거래할 수 있도록 하는 제도를 말한다(종업원까지 그대로 승계되어야 함).
| 구분 | 부가가치세 발생 여부 | 포괄양수도 가능 여부 |
|---|---|---|
| 면세업 사업양도 | × | - |
| 과세업 사업양도 | ○ | ○ |
※ (서면3팀-70, 2005.1.14.) 국민주택규모의 주택신축판매업 사업자가 당해 면세사업에 관련하여 사업권을 양도하고 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세 면세사업에 관련된 권리의 양도에 해당되어 부가가치세가 면제되는 것임.
Q. 만일 국민주택과 상가신축을 동시에 추진하다가 이에 대한 사업시행권을 양도하면 부가가치세는 어떤 식으로 처리해야 하는가?
귀속을 구분하여 이에 따라 과세 여부를 결정해야 할 것으로 보인다(아래 사례 참조).
사업시행권의 양도와 소득의 분류
개인사업자
건물을 신축하여 판매할 목적으로 사업자등록을 하고 신축 진행 중에 해당 판매목적 물건을 제3자에게 일괄로 매각하는 경우 해당 매각소득은 양도소득으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 이상 사업소득에 해당한다(단, 세무전문가의 확인을 요함).
법인사업자
법인이 사업시행권의 양수도로 인해 벌어들인 이익에 대해서는 일반법인세가 발생한다. 다만, 이때 토지의 성격이 비사업용 토지에 해당하면 이의 양도차익에 대해서는 추가법인세가 부과될 수 있다. ☞ 참고로 법인이 건설용지를 취득할 때 중과유예를 받은 상태에서 이를 중도에 양도하면 취득세 중과세가 추징될 수 있으므로 이 부분도 점검해야 한다.
적용 사례
K법인의 사례를 통해 위의 내용을 확인해보자.
<사례> • 주상복합건물(국민주택과 오피스텔 건물의 사용면적은 5 : 5임) • 토지매입 100억원(5년 전) • 건설가계정 50억원(공정률 50%) • PF대출 50억원 • 이의 사업은 부채인수조건으로 150억원에 양도하고자 함.
Q1. 사업시행권의 양도가액은 얼마인가?
토지매입가액과 건축비를 합해 150억원가량이 발생했다. 한편 인수한 부채와 현금수령분을 합한 총금액은 200억원이므로 200억원에서 150억원을 차감한 50억원이 사업시행권에 해당한다고 보인다.
Q2. 위의 경우 세금계산서와 계산서의 공급가액은 얼마인가?
먼저 위 자료에 따라 부가가치세 발생 여부를 정리하면 아래와 같다.
따라서 토지를 제외한 건설가계정과 사업시행권이 과세업과 면세업에 공통되는 것이라면 아래와 같이 과세표준을 계산해야 할 것으로 보인다(부가령 §63 ②). • 공통으로 사용되는 재화의 공급 시 과세표준
사례의 경우 공통사용 재화의 공급가액은 100억원이고 면적비율은 5 : 5이므로 50억원이 과세표준이 된다. 실무처리 시에 다시 한 번 확인하기 바란다.
| 구분 | 금액 | 부가가치세 발생 여부 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 토지가액 | 100억원 | 면세 | |
| 건설가계정 | 50억원 | 공통 | 공통사용재화에 대한 과세표준 |
| 사업시행권 | 50억원 | 공통 | |
| 계 | 200억원 | - |
| 공급가액 = 해당 재화의 공급가액 × | 재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 과세사용면적 |
| 재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의 직전 과세기간의 총사용면적 |
Q3. 위의 사업양수자는 자신이 부담한 매입세액을 환급받을 수 있는가?
사업양수자는 일반과세자이므로 당연히 환급을 받을 수 있다.
Q4. 포괄양수도계약을 맺으면 부가가치세 없이 처리할 수 있는가?
과세업과 면세업을 동시에 운영한 경우라도 포괄양수도계약을 맺어 부가가치세 없이 처리가 가능하다. 아래 통칙으로 확인하기 바란다.
※ 부가가치세법 기본통칙 10-23-1[사업양도의 범위 또는 유형] 다음 각 호에 예시하는 것은 법 제10조 제8항 제2호의 재화의 공급으로 보지 아니하는 “사업의 양도”로 본다. 1. 개인인 사업자가 법인설립을 위하여 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 현물출자하는 경우 2. 과세사업과 면세사업을 겸영하는 사업자가 사업장별로 과세사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우 3. 과세사업에 사용할 목적으로 건설중인 독립된 제조장으로서 등록되지 아니한 사업장에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 경우 4. 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 그 중 하나의 사업장에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외한다)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외한다)를 포괄적으로 양도하는 경우
Q5. 위의 사례는 K법인의 한 사업현장에 불과하다. 이 경우에도 포괄양수도가 가능한가?
원래 포괄양수도계약은 “사업장”별로 그 사업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외함)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외함)를 포괄적으로 승계시키는 것을 말한다. 따라서 특정 사업부분만 양도하는 것에 해당하여 부가가치세가 과세되지 않는 사업의 양도에 해당하지 않는다. 하지만 사례처럼 건설현장별로 사업을 양도하는 경우에는 이를 기준으로 사업장 여부를 판단하는 것이 타당하다(기재부, 부가가치세제과-839, 2010.12.20.). 실무적용 시 확인하기 바란다.