張 宰 熒/재정경제부 소비세제과 세제실 서기관 1. 서 론 2. 상가건물임대차보호법의 내용 (1) 상가건물임대차보호법의 기본내용 (2) 상가건물임대차보호법의 적용대상 임차인 보호내용
목차 1. 서론 2. 상가건물임대차보호법의 내용 (1) 상가건물임대차보호법의 기본내용 (2) 상가건물임대차보호법의 적용대상 임차인 보호내용 (3) 상가건물임대차보호법의 임차인 보호내용 3. 부가가치세법시행령의 개정내용 (1) 상가건물임대차보호법과의 관계 (2) 부가가치세법시행령 개정내용 4. 결론 지난 2001.12.29. 의원입법으로 제정된 상가건물임대차보호법이 2002.11. 1.부터 시행된다. 지금까지 임대인의 우월적 지위로 인하여 일부 임차인들의 경우 갑자기 임대차계약을 해지당하거나 임차료를 일시에 대폭 인상당하는 등 피해를 받아왔던 것이 사실인 만큼 임차인의 보호를 위한 이 법의 시행은 법 체계나 내용에 비판이 제기되고 있는 점을 감안하더라도 매우 고무적인 일이라 할 수 있다. 당초 상가건물임대차보호법은 2003. 1. 1.에 시행될 예정이었다. 그러나, 이 법의 적용을 회피하기 위하여 법 시행 전에 임대료가 과도하게 인상되고 계약해지권이 남발되는 상황이 발생하자 이러한 문제점을 보완하기 위하여 이 법 시행시기를 2002.11. 1.로 2개월 앞당겼다. 상가건물임대차보호법은 그 시행을 위하여 상가건물임대차보호법시행령 뿐 아니라 부가가치세법시행령 및 시행규칙을 개정하여야 한다. 상가건물임대차보호법에서 동 법의 보호를 받기 위하여는 부가가치세법 등이 규정하는 사업자등록을 신청하여야 한다고 규정하고 있기 때문이다. 현재 법무부는 상가건물임대차보호법 시행을 위한 시행령을 마련하여 10.14.부터 시행되며, 재정경제부 역시 부가가치세법시행령 및 시행규칙을 개정하여 11. 1. 이전에 시행될 예정이다. 이 글에서는 이러한 상가건물임대차보호법 및 시행령과 부가가치세법시행령 등의 개정내용을 중심으로 2002. 11. 1.부터 변화되는 상가건물임대차 관련사항을 알아보도록 한다. 한가지 유의할 점은 상가건물임대차보호법이 이제 막 시행되는 법이기 때문에 확정적으로 관련된 법률사항을 설명하기 어려우며 주택임대차보호법 등 관련 법률에서 통용되는 원칙들을 준용하여 설명할 수 없다는 것이다. 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하려는 것이다. 이 법은 일정금액 이하의 소액임차인을 보호하기 위하여 임차인은 최초 임대차로부터 5년간 계약갱신권을 보유하고, 보증금이나 월세를 12% 이상으로 인상할 수 없으며, 세무서장에게 임대차계약서상에 확정일자를 받은 임차인은 후순위권리자보다 보증금을 우선변제받을 수 있게 하는 등 임차인 보호장치를 마련하고 있다. 아울러, 이러한 임차인의 보호로 인한 금융기관 등 이해관계자의 피해를 방지하기 위하여 임대차와 관련한 사항을 세무서장으로부터 열람가능하도록 하고 있다. 이렇게 보면 상가건물임대차보호법은 크게 두 가지 역할을 가지고 있다. 우선 임차인의 보호기능이다. 경제적으로 약자의 위치에 있는 임차인을 보호하기 위하여 보증금인상률을 제한하고 임대차계약의 갱신권을 임차인에게 부여하는 등의 제도가 그것이다. 이에 부가하여 또 한가지 기능은 제3자에 대한 공시기능이다. 상가건물임대차보호법이 채권자 등 제3자의 권익에 막대한 영향을 미치는 만큼 채권자 등 이해관계자가 무방비상태에서 불이익을 받지 않도록 임차인과 임대인간의 관계를 이해관계자에게 공시하는 것이다. 예를 들어 생각해 보자. 1억원의 보증금만 계약이 되어 있는 상가에 대해 임차인이 세무서장에게서 확정일자를 받으면 후순위권리자보다 경매·공매시 보증금을 우선 변제받는 등기된 물권과 동일한 수준의 보호를 받는다. 그런데, 이러한 높은 수준의 권리보호는 임대인에게 대출 등을 해 준 금융기관에 의도하지 않는 손해를 미칠 가능성이 크다. 임대인이 대출상환을 하지 아니하여 동 건물을 압류하는 경우에도 확정일자인을 받은 날이 이보다 빠른 경우 임차보증금 1억원이 우선하여 건물에 대한 채권을 완전히 변제받을 수 없게 될 수 있기 때문이다. 따라서, 이러한 경우에 대비하여 금융기관 등 제3자에게 임대차에 대하여 생기는 법률관계를 공시하는 것이 매우 중요한 사항이 되는 데 이것이 상가건물임대차보호법의 또 다른 중요한 규정이라는 것이다. 상가건물임대차보호법의 적용을 받기 위하여는 건물의 인도, 사업자등록의 신청, 그리고 보증금상당액이 일정금액 이하일 것 등 3가지 요건을 갖추어야 한다(제2조 및 제3조). ① 건물의 인도 건물의 인도란 상가건물에 대한 점유의 이전을 말한다. 점유의 이전이란 점유자가 물건 위에 가지고 있는 사실상 지배를 이전하는 것을 말하므로 상가건물임대차보호법상 건물의 인도란 상가건물에 대하여 가지고 있는 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말한다. 물론 이러한 이전은 적법한 권원(權原)에 의한 이전이어야 한다. 불법침탈에 의한 점유, 임대인의 동의없는 임차권의 양수인에 의한 점유 등은 건물의 인도로 보기 어려울 것이다. 건물의 인도는 임대인이 상가건물에 대하여 가지고 있는 사실상의 지배를 임차인에게 이전하는 것만을 의미하지는 않는다. 예를 들어, 상가건물의 임차인이 새로운 임대인으로부터 상가건물을 임차하여 임차인이 되는 경우 등 실질적으로 건물을 점유할 권리를 갱신하는 경우도 건물 인도의 일종으로 보아야 할 것이다. ② 사업자등록의 신청 사업자등록이라 함은 부가가치세·법인세·소득세 업무의 원활하고 효율적인 운용을 위하여 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 세무관서의 공부에 등재하는 것을 말한다. 사업자등록은 과세관청이 과세행정상의 권리를 취할 수 있도록 하기 위한 사업자의 협력의무이기 때문에 사업자등록을 신청한다는 것은 사업자등록신청서를 관할세무서장에게 접수하는 때를 말한다. 아울러, 상가건물임대차보호법상은 명시적인 규정이 없으나, 사업자등록신청은 사업자등록정정신고를 포함하는 개념으로 보아야 할 것이다. 상가건물임대차보호법상 임대차관계가 변경될 때마다 항상 사업자등록신청을 신규로 하는 것은 아니라 일정한 사항만 정정신고하는 것이 부가가치세법 등 세법상의 일반원칙이기 때문이다. 사업자등록정정신고란 사업장이전 등 특정한 사유가 발생하는 경우에 그 정정사항을 관할세무서장에게 신고하는 것을 말하며, 다음 절에서 자세히 후술하겠다. ③ 일정금액 이하의 보증금상당액 상가건물임대차보호법은 보증금상당액이 일정금액 이하인 상가건물의 임대차에 대하여만 적용된다. 구체적으로 말하면 임차보증금과 월세(차임)를 보증금으로 환산한 금액의 합계액(보증금상당액이라 한다)이 일정금액 이하인 상가건물의 임대차에 대하여 상가건물임대차보호법을 적용한다는 것이다. 먼저 보증금상당액은 『보증금 ＋ 월세(부가가치세 포함) × 100』으로 계산한다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고 월세가 100만원인 상가건물의 보증금상당액은 2억원(1억원 ＋ 100만원×100)이다. 상가건물임대차보호법의 적용대상이 되는 보증금상당액은 다음과 같다. *과밀억제권역 : 수도권정비계획법시행령 제9조의 규정에 의한 권역 1) 대항력의 의미 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고 규정하고 있는 바, "제3자에 대하여 효력이 생긴다"는 의미는 제3자에 대하여 대항력이 있다는 의미이다. 상가건물 임차인의 권리는 원칙적으로는 채권이다. 채권은 당사자간에만 그 효력이 있는 것이기 때문에 제3자와의 관계에 있어서는 모든 채권이 발생한 일자에 관계없이 동일한 효력을 가지며, 일반적으로 물권보다 우선순위가 뒤지는 데 이를 "채권의 상대성"이라 한다. 상가건물임대차보호법에서 "상가건물이 제3자에 대하여 효력이 생긴다"는 의미는 이러한 채권이 물권화한다는 것이다. 즉, 물권과 유사하게 제3자에 대하여 권리를 주장할 수 있다는 것인데 실제에 있어 물권의 일종인 전세권과 유사한 권리가 발생하게 된다. 대항력은 제3자에 대하여 주장할 수 있는 것이므로 상가건물이 중도에 타인에게 양도되더라도 임차인의 권리에는 변동이 없다. 상가건물 양수인이 양도인인 임대인의 임대인으로서의 지위를 승계하기 때문이다. 대항력의 발생으로 인하여 상가건물임대차보호법은 계약갱신요구권(제10조), 월세(차임)·보증금의 증가율 제한(제11조), 월세를 보증금으로 제한시 산정률의 제한(제12조), 소액임차보증금의 보호(제14조) 등을 통한 임차인의 보호를 규정하고 있는데 이에 대하여 하나씩 알아보도록 한다. 2) 계약갱신요구권(제10조) 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다(제1항). 이 권리는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다(제2조). 다만, 임차인의 계약갱신요구권은 일정한 경우 행사할 수 없는데 그 사유는 다음과 같다. ⅰ. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ⅱ. 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우 ⅲ. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ⅳ. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우 ⅴ. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우 ⅵ. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ⅶ. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우 ⅷ. 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 3) 월세·보증금의 증가제한(제11조) 임대인이 보증금·차임(월세)의 증액을 청구할 수 있는 최고증액률은 연 12%를 한도로 한다(제1항). 즉, 보증금이나 월세를 증가시키는 경우에도 1년에 증가율이 12%를 초과할 수 없다는 것이다. 연 증액률 12%는 임의 과다한 인상으로 인한 임차인의 피해를 막고 임대인의 정당한 이익도 보호하여 상가건물의 공급 위축을 막기 위한 수준으로 생각된다. 임대인의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다(제2항). 4) 보증금을 월세로 전환시 산정률 제한(제12조) 보증금의 전부 또는 일부를 월세(월 단위의 차임)로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 15%를 곱한 금액을 초과할 수 없다. 이 규정은 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우의 상한선을 규정하여, 보증금의 이율보다 월세가 과다하게 산정되어 세입자가 피해를 보는 사례를 방지하려는 것이다. 5) 소액임차보증금의 보호(제14조) 임차인은 보증금 중 일정액을 순위에 관계없이 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이는 영세임차인의 생존권을 보호하기 위한 것인데, 그 범위는 다음과 같다. 순위에 관계없이 일정액을 무조건 보호하는 것이므로 적용대상이 되는 임차인은 상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 상가건물임대차보호법의 규정에 의한 대항력의 요건, 다시 말해 사업자등록신청과 건물인도의 두 가지 요건을 갖추면 된다(제14조 제1항). 예를 들어, 월세없이 4,300만원에 임차한 서울소재 상가건물이 1억원에 경매되는 경우에는 임차인은 3,333만원(1억원×1/3)과 1,350만원 중 작은 금액인 1,350만원을 경매시 최우선으로 국세나 다른 담보물권에 우선하여 변제받는다. 이렇게 생성된 소액임차인의 권리는 국세나 일반물권 등에 대하여 설정일시에 관계없이 최우선으로 보호받는다. 이러한 소액임차보증금과 동일한 효력을 가지는 다른 채권은 현재 주택임대차보호법상의 소액임대차보증금, 최종 3개월분의 임금과 퇴직금 및 재해보상금 뿐이다. 6) 확정일자제도[임차보증금의 우선변제권(제5조)] 임차인은 상가건물임대차보호법상 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고, 관할세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 확정일자란 "증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 의미하는 것으로 공무소(公務所)에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다"고 규정한 민법 부칙(1958. 2.22) 제3조 제4항에 근거한 것이다. 우선변제권의 요건에 확정일자를 부가한 것은 우선변제권의 우선순위를 확정하고 임대인과 임차인의 통모에 의하여 선의의 제3자의 권리를 해치는 것을 방지하려는 데 그 목적이 있다. 즉, 임대차계약서에 확정일자를 갖추도록 요구함으로써 임대인과 임차인 사이의 담합에 의한 보증금의 사후 변경 내지 조작을 방지하자는 것이다. 확정일자는 일반적으로 공증인사무소, 법무법인 등에서 임대차계약서 등 사문서에 확정일자인을 찍어주는 방법, 사문서 자체를 공정증서로 작성하는 방법, 법원·등기소 등에서 공무원이 계약서 등에 확정일자를 부여하는 방법 등으로 부여되는데, 상가건물임대차보호법에서는 예외적으로 세무서장으로부터 받는 확정일자만을 인정하고 있다. 상가건물임대차보호법상 확정일자제도는 전세권이나 주택임대차보호법상 확정일자제도와 유사한데 이들과 차이점을 간단히 정리하면 다음과 같다. 상가건물임대차보호법은 전술한 바와 같이 사업자등록신청을 대항력취득의 요건으로 한다. 사업자등록이라 함은 부가가치세·법인세·소득세 업무의 원활하고 효율적인 운용을 위하여 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 세무관서의 공부에 등재하는 것을 말한다. 그 대항요건을 규정함에 있어 상가건물임대차보호법은 "소득세법·법인세법·부가가치세법"의 규정에 의한 사업자등록을 요건으로 하고 있으나 소득세법·법인세법은 대부분의 사항을 부가가치세법에 준용하도록 하고 있으므로 부가가치세법 및 동 시행령·시행규칙의 사항이 그대로 소득세법·법인세법상 사업자등록에도 거의 예외없이 적용된다고 할 수 있다(참조 所法 168, 法法 111). 부가가치세법 제5조 제1항은 "신규로 사업을 개시하는 자는 사업장마다 사업개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록"하여야 한다고 규정하고 있고, 일정한 사유가 있는 경우 사업자등록정정신고를 하여 그 등록사항을 변경할 수 있도록 하고 있다. 상가건물임대차보호법은 대항요건으로 사업자등록의 신청만을 규정하고 있으나 일단 사업자등록을 한 사업자는 그 말소 전까지 중요한 사항이 있으면 정정신고만 하도록 되어 있는 점을 감안하면 상가건물임대차보호법상 사업자등록의 신청은 사업자등록의 정정신고를 포함한 개념으로 해석되어야 할 것이다. 상가건물임대차보호법에서 사업자등록을 요건으로 하는 것은 생각컨대 대항력 취득시기 및 존속에 관한 공시의 기능을 하기 위한 것으로 생각된다. 다시말해, 제3자에 대한 대항력이 있는 상가건물임대차보호법상의 보호제도를 유지하기 위하여 제3자에 대한 등기와 유사한 공시기능·공적 장부상의 기재의 기능을 하는 것으로 해석되어야 할 것이다. 이런 의미에서 상가건물임대차보호법은 사업자등록사항의 열람·공시규정을 두고 있다. 상가건물임대차보호법 제4조는 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할세무서장에게 다음 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 관할세무서장은 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없도록 규정하고 있다. ⅰ. 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지) ⅱ. 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적 ⅲ. 사업자등록 신청일 ⅳ. 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간 ⅴ. 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날 ⅵ. 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날 ⅶ. 상가건물을 일부 임차하는 경우에는 그 해당부분의 도면 상가건물임대차보호법이 건물 임대차에 관한 열람·제공의무를 부여함에 따라 부가가치세법시행령은 그 시행에 필요한 사항을 보완하게 되었다. 즉, 임대차에 관한 사항을 "세무서장이 이해관계자에게 제공할 수 있도록"하고 있는 데 현행 부가가치세법시행령이 규정하는 사업자등록신청시 신고사항·첨부서류와 사업자등록 정정신고사항만으로는 상가건물임대차보호법상의 열람사항을 모두 제공할 수 없으므로 상가건물임대차보호법의 원활한 시행을 위하여는 부가가치세법시행령·시행규칙 등의 사업자등록 관련사항을 보완한 것이다. 우선 사업자등록을 신규로 하는 경우에는 현행 사업자등록신청서도 이미 임대인·보증금·월세 등을 신고하도록 하고 있어 상가건물임대차보호법 시행으로 인한 개정사항은 많지 아니하다. 다만 상가건물임대차보호법이 건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면을 추가로 제출하는 것을 규정하고 있으므로 이에 맞게 임차한 상가건물의 해당부분에 대한 도면을 제출하는 규정을 추가하였다. 사업자등록 정정신고의 경우에는 현행 규정이 상가임대차의 변경사항이 있는 경우를 정정신고사유로 하고 있지 아니하여 상가건물임대차보호법상 임대차 변경사항의 정정신고를 의무화하고 있음에도 이를 할 수 있는 방법이 없으므로 임대차와 관련한 임대인·보증금·월세 등의 변경사항이 발생한 경우 정정신고를 가능하도록 개정하였다. 다만, 모든 경우에 정정신고를 강제하는 것은 지나친 납세부담이 발생한다는 점을 감안하여 확정일자를 신청하거나 과거에 확정일자를 받은 경우는 의무적으로 정정신고를 하되 그외의 경우에는 임차인이 본인의 재량으로 정정신고를 하도록 하였다. 아울러, 상가건물임대차보호법 개정일 현재의 기존 임차인도 종전에 세무서장에게 신고한 임대차관련사항과 다른 것이 있는 경우 확정일자를 신청한 때에는 반드시 정정신고를 하여야 하며 그 이외의 경우에는 임차인의 판단으로 정정신고를 하도록 하였다. 지금까지 설명한 것을 요약하면 다음과 같다. 상가건물임대차보호법의 시행은 그동안 민원의 대상이 되어 온 상가건물 임대인 위주의 지나친 권리의무관계를 시정한다는 측면에서 매우 긍정적인 것으로 평가되며 이러한 의미에서 부가가치세법 시행령 등의 개정도 매우 의미있는 것이라고 생각된다. 다만, 상가건물임대차보호법이 의원입법으로 제정되면서 채권이라는 상대적인 권리에 대항력을 부여하다 보니 초기에는 많은 시행착오도 우려되고 있는 것이 사실이다. 사업자등록은 원칙적으로 등기와 유사한 기능을 하여야 법률관계에 오류가 발생하지 아니할 것인 데 원래 목적이 제3자에 대한 공시와 권리관계의 명확화보다는 징세편의를 위한 행정목적에 한정되어 있던 사업자등록에 이러한 기능을 부여하는 과정에서 많은 어려움이 예상된다. 예를 들어, 상가건물의 등기부상 위치와 사업자등록사항이 다른 경우 이를 어떻게 해결할 것인지, 임차인은 사업자등록을 제대로 하였는 데 공무원이 이를 잘못 표기한 경우 그 효력은 어떻게 되는 것인지, 사업자등록 정정신고를 하지 않거나 잘못되게 한 경우에는 어떤 범위 내에서 제3자 대항력을 인정할 것이지, 사업자등록 휴폐업의 경우 이미 발생한 대항력에 어떤 영향을 미치는지 등의 문제는 추후 상당한 논란의 대상이 될 것으로 생각된다. 이러한 문제는 결국 향후 시행과정에서 시행착오를 거쳐 상가건물임대차보호법과 부가가치세법 등 관련법이 보완되어 가면서 보정되어 나갈 것으로 전망된다. 앞으로 입법상의 미비점들이 집행과정에서 슬기롭게 보완되어 상가건물임대차보호법이 임차인과 이해관계자, 나아가 임대인의 권익을 균형있게 조정해 주는 제도로 발전해 나가길 기대해 본다.
┌───────────────────┬──────┐ │ 서울특별시 │ 2억4천만원 │ ├───────────────────┼──────┤ │ 과밀억제권역(서울특별시 제외) │ 1억9천만원 │ ├───────────────────┼──────┤ │ 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) │ 1억5천만원 │ ├───────────────────┼──────┤ │ 기타 지역 │ 1억4천만원 │ └───────────────────┴──────┘※【참고】과밀억제권역의 범위
┌─────┬────────────────────────────┐ │ 구 분 │ 과밀억제권역의 범위 │ ├─────┼────────────────────────────┤ │서울특별시│서울특별시 전체 │ ├─────┼────────────────────────────┤ │인천광역시│아래지역을 제외한 인천광역시 전지역 │ │ │ㅇ강화군, 옹진군 │ │ │ㅇ중구 운남동ㆍ운북동ㆍ운서동ㆍ중산동ㆍ남북동ㆍ덕교동ㆍ │ │ │ 을왕동ㆍ무의동 │ │ │ㅇ서구 대곡동ㆍ불노동ㆍ마전동ㆍ금곡동ㆍ오류동ㆍ왕길동ㆍ │ │ │ 당하동ㆍ원당동 │ │ │ㅇ연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 │ │ │ 위하여 1990년 11월12일 송도 앞 공유수면매립공사 면허 │ │ │ 를 받은 지역을 말함) │ │ │ㅇ 남동유치지역 │ ├─────┼────────────────────────────┤ │기타지역 │ㅇ의정부시 │ │ │ㅇ남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패 │ │ │동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동에 한함) │ │ │ㅇ하남시 │ │ │ㅇ수원시 │ │ │ㅇ안양시 │ │ │ㅇ광명시 │ │ │ㅇ의왕시 │ │ │ㅇ시흥시(반월특수지역을 제외함) │ │ │ㅇ구리시 │ │ │ㅇ고양시 │ │ │ㅇ성남시 │ │ │ㅇ부천시 │ │ │ㅇ과천시 │ │ │ㅇ군포시 │ └─────┴────────────────────────────┘(3) 상가건물임대차보호법의 임차인 보호내용 ※<소액임차보증금의 대상과 우선변제금액>
┌───┬────────┬──────────────────┐ │구 분│소액보증금 대상 │ 우선변제금액 │ ├───┼────────┼──────────────────┤ │서울시│4,500만원 이하 │ 임대건물가액의 1/3(1,350만원 한도) │ ├───┼────────┼──────────────────┤ │수도권│3,900만원 이하 │ 임대건물가액의 1/3(1,170만원 한도) │ ├───┼────────┼──────────────────┤ │광역시│3,000만원 이하 │ 임대건물가액의 1/3(900만원 한도) │ ├───┼────────┼──────────────────┤ │기 타│2,500만원 이하 │ 임대건물가액의 1/3(750만원 한도) │ └───┴────────┴──────────────────┘※<전세권과 확정일자제도 비교>
┌────────┬─────────────┬────────────┐ │ │ 전 세 권 │ 확정일자 제도 │ ├────────┼─────────────┼────────────┤ │권리의 종류 │물 권 │채 권 │ ├────────┼─────────────┼────────────┤ │임대인 동의 │필 요 │불 요 │ ├────────┼─────────────┼────────────┤ │경매시 배당금액 │ 토지·건물을 합한 금액 │ 토지 또는 건물에 물권 │ │ │ │이 설정된 경우에만 배당 │ ├────────┼─────────────┴────────────┤ │경매시 배당순위 │ 양자가 동일(확정일자 등이 빠른 順) │ └────────┴──────────────────────────┘※<주택임대차와 상가건물임대차 비교>
┌─────────┬─────────┬───────────────┐ │ │ 주택임대차 │ 상가건물임대차 │ ├─────────┼─────────┼───────────────┤ │적용대상 │금액제한 없음 │ 일정금액 이하의 임대차 │ │ │ │(서울 2.4억원, 수도권 1.9억원,│ │ │ │광역시 1.5억원, 기타 1.4억원) │ ├─────────┼─────────┼───────────────┤ │확정일자 요건 │주택의 인도 │건물의 인도 │ │ │주민등록 전입 │사업자등록신청 │ │ │확정일자 │확정일자 │ ├─────────┼─────────┼───────────────┤ │확정일자 받는 기관│ 등기소, 동사무소 │ 세무서 │ │ │ 법무법인, 공증인 │ │ └─────────┴─────────┴───────────────┘3. 부가가치세법시행령의 개정내용 (1) 상가건물임대차보호법과의 관계 (2) 부가가치세법시행령 개정내용 ※<부가가치세법시행령 개정 내용>
┌────────────────┬───────────────────┐ │ 현 행 │ 개 정 │ ├────────────────┼───────────────────┤ │□신규로 부가가치세 과세사업을 │□상가건물임대차보호법에서 이해관계 │ │하고자 하는 자는 임대차 계약서 │자가 세무서장에게 도면 열람을 신청할 │ │사본·인허가증 사본 등을 첨부 │수 있도록 함에 따라 │ │하여 세무서장에게 사업자등록 신 │ㅇ상가건물임대차보호법의 적용을 받 │ │청 필요 │는 건물의 임차인은 건물의 도면을 세 │ │ │무서장에게 제출 │ │□계속 사업자에게 상호변경· │□이해관계인에게 임대차계약내용에 │ │법인의 대표자 변경·사업의 종 │관한 정보를 제공할 수 있도록 │ │류 변경 등의 사유가 있는 경우에│ ㅇ시행령 개정 후 임대인, 임대차목 │ │는 사업자등록 내용에 대한 정정신│적물·면적, 임대보증금 및 월세 등 │ │고 필요 │의 변경이 발생한 경우에는 세무서장 │ │ │에게 건물의 도면을 제출하고 사업자 │ │ │등록내용을 정정신고 │ │ │ ㅇ시행령 개정 당시 계속사업자도 │ │ │과거 세무서장에게 신고한 임대차내용 │ │ │이 변경된 경우에도 동일함 │ │ │ ※정정신고는 확정일자를 받는 경 │ │ │우에는 의무사항이며 그 이외의 경우 │ │ │에는 임차인의 선택사항임 │ └────────────────┴───────────────────┘4. 결 론