세제(稅制) 운영에는 두 가지 기본원칙이 있다. 첫째, 세원(과세대상, 과세표준)은 넓히고 세율은 내리는 것이다.다음으로 보유세(재산세 + 종합부동산세)는 올리고 거래세(양도소득세 + 취득세)는 내려야 한다. 그런데 이전 정부는 이러한 기본원칙에 어긋나는 방향으로 부동산세제를 강화했다. 그 결과는 주택가격이 비정상적으로 폭등했고 국민에게 세금 폭탄을 안겼다. 전(前) 정부의 부동산세제 강화 내용을 요약하면, 2017년 8ㆍ2대책에서 1세대 2주택자의 조정대상지역 내 주택 양도에 대해 ‘누진세율 + 10%p’(1세대 3주택 이상자는 ‘누진세율 + 20%p’)로 양도소득세(이하 ‘양도세’) 중과세율을 적용하고, 장기보유특별공제를 배제했다. 2017.8.3. 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택부터 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 거주요건을 추가했다. 2018년 9ㆍ13대책에서는 고가 1주택자의 장기보유특별공제 요건에 2년 거주를 신설했고, 2018.9.14. 이후 조정대상지역내 주택을 신규취득해 주택임대사업자로 등록한 경우에도 양도세를 중과하고, 종합부동산세(이하 ‘종부세’) 합산배제에서 제외하는 세법 개정이 있었다. 그리고 2019.2.12. 소득세법 시행령 개정에서 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 기산일을 최종 1주택 보유시점부터로 개정했고, 2019년 12ㆍ17대책에서는 1세대 1주택 장기보유 특별공제를 보유기간별공제율(최대 : 40%)과 거주기간별공제율(최대 : 40%)로 이원화했다. 2020년 7ㆍ10대책에서는 1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 양도세 중과세율을 ‘누진세율 + 20%p’(1세대 3주택 이상자는 ‘누진세율 + 30%p’)로 인상했다. 그리고 1년 미만 단기 보유 주택과 조합원입주권, 분양권의 양도세 세율을 70%로, 1년 이상 2년 미만 보유 주택과 조합원입주권, 1년 이상 보유 분양권의 양도세 세율을 60%로 올렸다. 이후 2022.5.10. 출범한 현(現) 정부는 보유세는 올리고 거래세는 내리는 한편, 부동산 관련 세금의 과세표준이 되는 공시가격을 점진적으로 현실화하면서 지나치게 높은 양도세ㆍ종부세ㆍ취득세 세율을 내리는 기본과 원칙에 충실한 부동산세제를 구축해 주택 거래를 활성화하고 비정상적인 부동산세제를 정상화하는 정책을 추진해오고 있다. 정부는 우선 양도소득세제 중 대표적 과잉규제로 평가받아온 다음 3가지, ① 1세대 다주택자 중과세제 2023.5.9.까지 1년간 유예, ② 1세대 1주택 거주ㆍ보유기간 기산일을 최종 1주택이 된 날에서 양도하는 1주택의 당초 취득일로 개정, ③ 일시적 2주택자의 중복 보유기간을 1년에서 2년으로 연장하는 내용으로 관련 소득세법 시행령을 개정했다. 위 3가지 개정 규정은 2022.5.10. 이후 양도하는 분부터 적용하고있다. 그리고 2022년 12월 2022년 정기국회에서는 그간 비정상적으로 강화한 양도세와 종부세를 정상화하는 세법 개정이있었다. 본고는 지난해 정기국회에서 정부가 부동산세제 정상화 차원에서 개정을 추진한 양도세와 종부세를 중심으로주요 개정 내용과 실무 적용상 유의할 점을 서술하고자 한다. 본고에서 언급한 세법 개정 내용을 실무에 적용함에 있어 2023.1.18. 입법예고되어 공포된 세법시행령 개정 내용을 파악하여 힘께 활용해야 함을 유의해야 한다.

소득세율 6 ~ 24% 적용 과세표준 구간 중 6% 세율을 적용받는 구간을 1,200만원 이하 → 1,400만원 이하로, 15% 세율 적용 과세표준 구간은 1,200만원 ~ 4,600만원 이하에서 1,400만원 ~ 5,000만원 이하로, 24% 세율 적용 과세표준 구간은 4,600만원 ~ 8,800만원 이하에서 5,000만원 ~ 8,800만원 이하로 각 세율 적용 과세표준 구간을 확대했다(2023년 이후 발생하는 소득분부터 적용). [표1] 개정 전ㆍ후 소득세 누진세율 과세표준 및 세율 [분양 및 주택, 입주권 단기 양도세율 현행 유지] 2020년 7ㆍ10 부동산대책에서 도입된 1년 미만 단기 보유 주택과 조합원입주권 및 분양권의 양도세 세율을 70%로, 1년 이상 2년 미만 보유 주택 및 조합원입주권과 1년 이상 보유 분양권의 양도세 세율을 각각 60%로 올렸다. 정부는 단기 양도에 대한 양도세 중과와 전매제한 때문에 침체된 분양시장을 활성화하기 위해 분양 및 주택, 입주권 중과세율 정상화를 추진했으나 야당과 합의가 이뤄지지 않아 무산됐다. 앞으로의 정부 경제 정책 방향에 의하면 올해 세제 개편안을 마련하는 7월에 지나치게 높은 분양 및 주택, 입주권 양도세율 정상화에 나설 예정에 있다. 따라서 올해는 주택과 입주권, 그리고 분양권 단기양도에 대한 현행 중과 단일세율이 그대로 유지될 것으로 보인다. [표2] 분양 및 주택, 입주권의 현행 단기 양도세율과 정부의 정상화안

장기보유특별공제 적용을 배제하고 중과세율이 적용되는 ‘다주택 양도세 중과제도’를 1년간 적용 유예하는 기간이 2023.5.9. 종료 예정이다. 이에 따라 정부는 2022.12.21. 『2023 경제정책방향』 발표를 통해 다주택자 양도세 중과세제를 2024.5.9.까지 1년 더 연장하겠다는 계획을 발표한 바 있다. 그리고 2023.1.18. 소득세법 시행령 개정사항 입법예고에서 다주택자 양도세 중과세제를 내년 5월 9일까지 다시 연장하는것으로 국무회의 심의 중이다.¹⁾ 그러므로 1세대 2주택 이상자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 정부의 소득세법 시행령 개정으로 양도세 중과 유예 기간을 재연장하는 것으로 확정됐다. 1) 정부는 오는 7월 올해 정부 세법개정안에서 다주택자 양도세 중과세제 완전폐지 법안을 마련, 올해 정기국회에서 이 법안을 통과시킨다는 계획이다. [양도세 중과대상 주택 판정 순서] ① 양도하는 주택의 소유자가 1세대 2주택(조합원입주권, 2021.1.1. 이후 취득 분양권 포함) 이상인지를 확인한다(소득법 §167의 3 ① 1 ~ 13호ㆍ10호, §167의 4 ② ~ ⑤, §167의 10 ① 1 ~ 10호, §167의 11 ① 1 ~ 9호ㆍ②) ③ 양도하는 주택이 조정대상지역 내 소재 주택인지를 확인한다(주택법 §63의 2, 국토부장관). 양도 당시에는 조정대상지역이 아니지만 양도주택 취득 당시 그 주택이 소재하는 지역이 조정대상지역이었다면 중과대상주택임을 유의해야 한다. ③ 양도하는 주택이 조정대상지역에 소재하는 경우 양도하는 주택이 중과제외주택이 아닌지를 확인한다(소득법 §167의 3 ① 1 ~ 13호, §167의 4 ② ~ ⑤, §167의 10 ① 1 ~ 9호, §167의 11 ① 1 ~ 9호ㆍ②) [조정대상지역 내 주택 양도, 보유, 취득 시 세제상 유ㆍ불리점] (1) 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도세 중과 등 ① 1세대 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 ‘누진세율 + 20%포인트’(1세대 3주택 이상자는 ‘누진세율 + 30% 포인트’)로 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제를 배제하는 방법으로 양도세가 중과된다. 그러나 현재 다주택자에 대한 양도세 중과는 2023.5.9.까지 유예돼 있고, 다시 2024.5.9.까지 1년 더 연장하는 소득세법 시행령이 개정되었다. ② 2017.8.3. 이후 취득하는 조정대상지역 내 주택부터 1세대 1주택 비과세 요건에 2년 거주요건이 추가됐다. ③ 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 신규취득해 주택임대사업자로 등록한 경우에도 동 주택 양도 시 양도세 중과대상이 된다. (2) 조정대상지역 내 주택 보유 시 보유세 중과 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 신규취득해 주택임대사업자로 등록한 경우에도 종부세 합산배제되지 않으며 합산과세대상이 된다. [유의할 점] 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 주택을 신규취득하여 이후 등록한 주택의 경우 종부세 합산 등 세제혜택이 배제되지만 2018.9.13. 이전에 이미 취득한 주택(아파트는 제외)을 이후 어느 때에 등록한 경우에도 종부세 합산배제 등 각종 세제혜택 대상이 됨을 유의해야 한다. (3) 2022.12.21. 이후 조정대상지역 내 주택 취득 시 취득세 중과 완화 2022년 12월에 발표된 2023년 ‘경제정책방향’ 내용 가운데 세제와 관련된 사항과 부동산 규제 완화에 대해 살펴본다. 우선 2022.12.21. 이후 취득 부동산부터 취득세 중과세율이 완화됐다.2020.8.12. 이후 취득분 부동산부터 조정대상지역 여부 및 주택 수에 따라 취득세 중과가 아래와 같이 시행되고 있었다. [표3] 2022.12.20. 이전 유상취득하는 주택에 적용되는 취득세율 작년 하반기부터 경기 위축과 주택 거래 침체로 인해, 주택시장이 과열돼 있던 시기에 도입된 세제의 적절성에 대한 지적이 제기돼 왔다. 이에 따라 조정대상지역 여부에 불문하고 2주택까지는 취득세 중과를 폐지했고, 3주택 이상은 종전 중과세율 대비 50%를 인하하기로 했다. 또한 법인이 취득하는 주택의 경우 조정대상지역 여부 및 주택 수를 불문하고 세율이 12%에서 6%로 완화됐다. [표4] 2022.12.21. 이후 유상취득하는 주택에 적용되는 취득세율²⁾ 2) 2022.12.21. 이후 취득분부터 취득세율은 인하되지만 2023.1.1. 이후 취득분부터 취득세 과표기준이 유상취득의 경우 ‘실거래가액’, 무상취득의 경우 ‘시가인정액’으로 바뀌게 된다. 따라서 세 부담액의 증감을 일률적으로 말할 수 없고, 구체적인 사안에 따라 세 부담액이 지난해보다 증가하거나 감소할 것으로 판단된다. (4) 다주택자의 증여취득세율 인하 아울러 위 취득세 중과세 완화 조치와 함께 다주택자의 증여취득세율이 완화된다. 종전에는 2020.8.12. 이후 취득하는 분부터 다주택자가 소유한 조정대상지역 소재 주택 중 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여로 취득할 경우 12%의 취득세율이 적용됐다. 하지만 2022.12.21. 이후 증여로 취득하는 분부터 3주택 이상 소유자가 조정대상지역 내 주택 중 공시가격 3억원 이상인 주택을 증여로 취득할 경우 기존 12%에서 6%의 취득세율이 적용된다(1세대 1ㆍ2주택자가 부동산 증여 시에는 증여 일반 세율인 3.5%가 적용됨). 따라서 1세대 2주택자가 2022.12.20. 이전에 공시가격 3억원 이상의 주택을 직계비속에게 증여할 경우 취득세가 12%로 중과됐지만, 이제는 해당 수증자의 증여취득세가 중과되지 않는다. (5) 주택임대에 대한 세제혜택의 일부 복원 이와 함께 ① 주택임대에 대한 세제혜택이 일부 복원될 예정이다. 민간임대주택법의 개정으로 2020.8.12.부터 매입임대주택 중 단기임대가 폐지되었고, 아파트의 주택임대등록이 불가능했으나, 2022년 12월 21일에 발표된 2023년 경제정책방향에 따르면, 아파트 중 전용면적 85㎡ 이하 주택의 장기일반민간임대주택 등록이 허용되고 세제혜택이 부활될 것으로 보인다. 현재 조정대상지역 내 주택을 취득해서 임대주택으로 등록해도 개인은 양도세 중과배제 및 종부세 합산배제를 적용받을 수 없으며, 법인은 2020.7.11. 이후 등록분부터 법인세 추가과세(양도 차익의 20%) 적용을 배제받을 수 없다. 그러나 이번 정부 발표에 의하면 주택(전용면적 85㎡이하 아파트 포함)을 취득해서 임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대할 경우 다주택자 양도세중과배제 및 종부세 합산배제가 적용되며, 법인의 경우 양도차익의 20%에 상당하는 추가과세 적용도 배제될 것으로 예상된다. ② 정부가 국민주택 규모 장기 임대 아파트(전용면적 85㎡ 이하)에 대한 임대 등록을 재개함에 따라 지방세 감면 혜택도 복원될 예정이다. 분양 아파트를 취득하여 임대하는 경우 폐지된 취득세 및 재산세 감면 혜택을 복원할 예정인데, 그 시행 시기는 「민간임대주택에 관한 특례법」이 개정ㆍ시행되는 시점부터이다. [양도세 중과대상 주택 판정 순서] (1) 주택임대사업자 등록 조건 「민간임대주택에 관한 특례법」이 개정ㆍ시행되는 시점부터 주택임대사업자 등록요건이 다음과 같이 개편된다. [표5] 주택임대사업자 등록요건 (2) 취득세 감면 임대사업자가 85㎡ 이하 아파트를 신규로 취득ㆍ등록해 10년 이상 임대할 경우 다음과 같이 취득세를 감면받을 수 있다. [표6] 주택(아파트) 취득규모별 취득세 감면 (3) 재산세 감면 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 공동주택(아파트) 2세대 이상 임대, 주거용 오피스텔은 수도권 4억원 이하, 비수도권 2억원 이하 2세대 이상 임대, 다가구주택의 경우 모든 임대 호실의 전용면적이 40㎡ 이하 주택³⁾ 2세대 이상 임대의 경우 2024년 재산세까지 감면한다. [표7] 주택 취득규모별 재산세 감면 3) 다가구주택의 경우 전용면적은 임차인별로 임대 사용면적을 기준으로 함. [유의할 점] 위에서 논한 세제혜택 중 ‘(3) 조정대상지역 내 주택 취득 시 취득세 중과 완화, (4) 다주택자의 증여취득세율 인하, (5) 주택임대사업자에 대한 세제혜택의 일부 복원’은 『2023 경제정책방향』에 포함해 발표만 해놓은 상태일 뿐 구체적으로 관련법이나 시행령이 개정되고, 그 적용일이 확정된 것은 없다. 그러므로 세제혜택을 받을 수 있는 관련법과 동법 시행령이 개정되고 구체적인 시행일이 확정되기 전 까지는 개정 전 법과 시행령에 의해서 해당 세액을 신고ㆍ납부한 후, 이후 관련된 세법 등과 시행령이 개정되면서 그 적용시기가 소급될 경우 ‘경정청구’하여 과다납부한 세액을 환급받는 절차를 밟는 게 적절할 것이다. 앞으로 세제혜택이 주어지는 주택을 취득하고자 하는 납세자는 세제혜택 관련법과 동법 시행령이 개정되는 추이를 지켜볼 필요가 있다.

2023년 이후 배우자ㆍ직계존비속(자녀나 부모)으로부터 부동산, 분양권, 회원권을 증여받은 후 증여일부터 5년 내에 제3자에게 양도한 경우에는 수증자의 양도소득세 필요경비는 증여자의 취득가액과 증여세가 되는바, 이와 같은 이월과세⁴⁾ 적용기간이 증여일부터 5년 이내에서 10년 이내로 대폭 확대되어 과세가 강화되었다. 그러므로 2023년 이후에는 자녀에게 공시가격이 낮은 토지를 증여했다 해도 증여한 후 증여받은 자녀가 10년 이내에 매각하는 경우에는 부모와 배우자의 양도차익까지 포함해 양도소득세 폭탄을 맞을 수 있으니 시세와 큰 차이가 있는 부동산을 배우자 또는 직계존비속에게 증여한 경우에는 증여받은 날부터 10년간은 보유해야 한다. 4) 이월과세 대상자산은 양도세 과세대상 자산 중 일부에 대해서만 적용됨에 유의해야 한다. 구체적으로 부동산 중 ①토지와 건물(소득법§94 ① 1) ② 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권, 분양권) : 2019.2.21.이후 양도(증여가 아님)하는 분부터 적용되며, 건물이 완성되는 때에 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함(소득법 §94 ① 2), ③ 기타자산에 해당하는 이용권, 회원권, 그밖에 명칭여하를 불문하고 특정시설물이용권((소득법 §94 ① 4 나목)이다. [유의할 점] ① 양도 당시 배우자가 사망한 경우 이월과세 적용되지 않으며, 이혼한 경우에는 적용된다. ② 부동산은 토지, 건물, 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권, 분양권)에만 적용되고, 기타자산으로서 이용권, 회원권, 특정시설물이용권에도 이월과세가 적용된다. [이월과세 적용 시 양도세 관련 효과 정리] ① 증여자의 취득 당시 가격으로 필요경비(취득가액) 공제하므로 양도세 절감 효과 없음 ② 증여 당시 수증자가 납부한 증여세 필요경비 인정 ③ 증 여 당시 수증자가 납부한 취득세(등록세), 증여등기 시 들어간 비용 필요경비 미인정 ④ 필요경비인 자본적 지출은 증여자의 지출액만 인정(수증자 지출액 미인정) ⑤ 장기보유특별공제는 증여자의 취득일부터 적용, 양도세 절세에 유리 ⑥ 증여자의 양도세에 대한 수증자의 연대납세의무 없음 [양도세 이월과세(필요경비 계산 특례) 적용 제외] ① 1 세대 1주택자가 2년 이상 보유한 주택(조정대상지역 2년 이상 거주) 양도. 다만, 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외 ③ 일시적 1세대 2주택자의 종전주택 양도(양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외) ③ 이 월 과세 적용하여 계산한 양도소득세 ＜ 이월과세 적용하지 않고 계산한 수증자의 결정세액(증여세 + 양도세)인 경우 ④ 「공공용지 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 협의매수 또는 수용된 자산으로서, 사업인정고시일로부터 소급해서 2년 이전에 증여받은 경우

2023년 이후 배우자와 직계존비속을 제외한 ‘특수관계인’에게 자산⁵⁾을 증여한 경우 수증자가 자산을 양도하는 경우 증여받은 자의 양도세와 증여세 합계액이 증여자가 직접 양도한 것으로 볼 때의 양도세보다 적은 경우에는 증여자가 부동산을 직접 양도한 것으로 간주해 증여자에게 양도세를 부과하는 기간을 증여일로부터 5년 이내에서 10년 이내로 대폭 확대됐다. 이 제도는 부당행위계산부인 제도의 하나로서 증여자에게 양도세가 과세된다는 점이 특징으로 친척 등 특수관계인 명의로 자산을 증여받은 후 양도하여 양도세를 줄이는 경우를 방지하기 위한 것이다. 자산에는 부동산을 비롯한 모든 양도세 과세대상자산이 포함된다. 5) 양도세 이월과세와 달리 부당행위 계산부인 규정은 양도세 과세대상 모두에 적용된다. (1) 특수관계인이란? 본인, 배우자(사실혼 포함), 6촌 이내의 직계혈족(수직), 6촌 이내 방계혈족(수평), 4촌 이내의 인척, 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 베우자ㆍ직계비속, 경영지배 관계, 경제적 연관관계 등(국기법 §2, §20; 국기법 시행령 §1의 2) (2) 부당행위계산 부인 시 증여자의 양도세 계산 ① 증 여재산을 최초 증여자가 양도한 것으로 ‘간주’하고 증여자가 양도세 납세의무자가 되나, 수증자의 연대납세의무는 없다. ② 필요경비인 취득가액은 증여자가 취득한 때 기준 취득가액이다. ③ 필 요 경비인 자본적 지출액은 증여자의 자본지출액만 인정된다. ④ 장기보유특별공제 금액도 증여자의 취득일부터 적용한다. ⑤ 수증자가 납부한 증여세는 환급한다. (3) 적용 제외 ① 수증자인 특수관계인이 증여받은 자산을 양도한 경우 소득이 최초 증여자에게 실질적으로 귀속하지 않은 경우 ③ 증여자가 사망한 경우에는 조세경감의 목적이 사라졌다고 보기 때문에, 부당행위계산부인 규정이 적용되지 않는다. (4) 부당행위계산으로 보는 경우 시가와 거래가액의 차액이 3억원 또는 시가의 5% 이상인 경우로서 다음의 경우라면 부당행위계산으로 보고, 시가에 의하여 양도세를 재계산한다. ※ 시가와 대가의 차액 ＞ MIN(시가의 5%, 3억원)인 경우에만 적용 ① 특 수관계인 간 거래로서 시가보다 높은 가액으로 매입하거나, 시가보다 낮은 가액으로 양도하는 경우 ② 그 외 특수관계인과 거래하면서 양도가액을 부당하게 축소하거나 필요경비를 부당하게 과대계상한 경우 [표8] 양도세 이월과세와 부당행위계산부인의 비교

2023년부터 주택 양도소득세를 산정할 때 주택 수에서 제외되는 농어촌주택, 고향주택의 범위가 3년 이상 보유하고 수도권이나 조정대상지역 외에 소재하면서 주택의 공시가격 기준이 2억원에서 3억원(한옥의 경우는 4억원) 이하까지 확대됐다. 이러한 농어촌주택, 고향주택을 취득하기 전에 보유한⁶⁾ 1주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외되는 지방저가주택, 농어촌주택에 수도권 접경지역이 포함됐다. 공시가격이 3억원 이하이고 비수도권으로 광역시, 특별자치시 등이 아닌 지역에 소재하는 주택은 양도세와 종부세 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외된다. 그러나 수도권에 소재하지만 인구감소지역 및 접경지역에 모두 해당하는 지역인 연천군, 옹진군, 강화군은 지방저가주택으로, 농어촌주택으로 보아 양도세와 종부세의 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외된다. 그러므로 해당지역에 주택공시가격 3억원 이하인 고향주택이나 농어촌주택(세컨드하우스)을 가지고 있어도 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있다. 6) 농어촌주택ㆍ고향주택을 취득한 후 취득한 일반주택 양도시 1세대 1주택 판정 시에는 농어촌주택ㆍ고향주택은 주택 수에서 제외되지 아니한다.

(1) 현행 소득세법상 부담부증여에 대한 양도차익 계산 소득세법 시행령 제159조(부담부증여에 대한 양도차익의 계산)에 의하면, 소득세법 제88조 제1호 각목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할때, 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다. ① 취득가액 = A × B/C 7) 실지취득가액, 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여, 소득세법 시행령 제163조에 규정한 일정 요건을 갖춘 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액. 8) 부담부증여에 있어 부담부분에 대한 양도세 과세 시 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액을 기준시가로 공제하는 경우를 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제66조(근저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례)에 의하여 평가하는 경우를 추가함(2023.1.18. 기획재정부의 소득세법 시행령 일부개정 입법예고). ② 양도가액 : 다음 계산식에 따른 금액 [유의할 점] 부담부증여 시 부담부분(증여자 채무가 수증자에게 인계된 금액)에 대한 양도세 과세 시 공제되는 취득가액은 부담부증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제60조(시가)에 의하여 평가했다면 취득가액도 증여자의 취득 당시 실가를 공제하고, 부담부증여재산을 기준시가(상증법 §61 ①, ②, ⑤)로 평가했다면 부담부분에 대한 양도세 과세 시 공제되는 취득가액도 증여자가 증여재산을 취득할 당시 기준시가가 된다. (2) 상속세 및 증여세법 제66조 규정 내용 상속세 및 증여세법 제66조(저당권 등이 설정된 재산의 평가 특례)에 의하면, “다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산은 제60조(시가 평가)에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.”고 규정돼 있다. [근저당권 등이 설정된 자산과 그 평가] 위 입법예고는 국무회의 심의ㆍ의결을 거쳐 공포되었다. 일반적으로 기준시가는 실지취득가액보다 작으므로 부담부증여 시 양도세 부담이 개정 전보다 늘어나 부담부증여의 절세효과가 사라진다. (3) 사례연구 [사례] 증여일(2023.4.) 현재 시가(상증법 §60)가 2.5억원이고, 공시가격이 2.3억원이며, 임대보증금(상증법 §66)이 3억원인 아파트를 부(父)가 2023.4. 성년자인 자녀에게 증여할 경우 부담할 양도세와 증여세는?(증여자 부가 2021.1. 증여 아파트를 취득한 실가는 2억원이고 당시 기준시가는 1.5억원이다) [자녀가 부담할 증여세] 0 ▲ 증여세 과세표준 : 0 = 3억원(임대보증금에 의한 증여재산 평가액) - 3억원(부담한 채무) [부(父)가 부담할 양도세] 36,725,000원 ▲ 양도세 과세표준 : 1억 4,750만원 = 3억원(양도가액) - 1.5억원(취득가액 : 취득 당시 기준시가) - 250만원(기본공제) ▲ 납부할 양도세 : 36,725,000원 = 15,900,000원 + (1억4,750만원 - 8,800만원) × 35% ▲ 총부담할 세액 : 36,725,000원 = 0(증여세) + 36,725,000원(양도세) [절세대책] 증여재산을 감정평가한 가액으로 평가 ▲ 감정평가사의 증여재산 평가액 : 3억 1,000만원(가정) [자녀가 부담할 증여세] 0 증여세 과세표준 : 0 = 310,000,000(감정가액에 의한 증여재산평가액) - 300,000,000원(부담채무) - 1,000만원(증여재산공제) [부(父)가 부담할 양도세] 22,750,000원 ▲ 양도세 과세표준 : 1억750만원 = 3억1,000만원(양도가액) - 2억원(취득가액 : 취득 당시 실가) - 250만원(기본공제) ▲ 납부할 양도세 : 22,725,000원 = 1,590만원 + (1억750만원 - 8,800만원) × 35% ▲ 총부담할 세액 : 22,750,000원 = 0(증여세) + 22,725,000원(양도세) [절세효과] ▲ 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제66조(평가특례)에 의한 보증금으로 평가한 경우의 세부담액(증여세 + 양도세) = 36,725,000원(①) ▲ 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제60조(시가)에 의한 감정가액으로 평가한 경우의 세부담액(증여세 + 양도세) = 22,750,000원(②) ▲ 절세액(① - ②) = 13,975,000원 [절세효과에 대한 분석] 증여재산가액을 상속세 및 증여세법 제66조(평가특례)에 의하여 평가한 가액은 3억원이고, 상속세 및 증여세법 제60조(시가 : 감정가액)에 의해 평가한 가액은 3억1,000만원이다. 이 경우 부담부분(임대보증금 : 3억원)에 대해 양도세를 계산함에 있어, 증여재산을 감정가액에 의할 경우(상증법 §60)나 평가특례(상증법 §66)에 의할 경우나 자녀가 부담할 증여세는 없다. 하지만 부(父)의 부담부분에 대한 양도세는 다르다. 증여재산평가를 시가에 의할 경우가 평가특례에 의할 경우보다 평가액이 1,000만원 늘어났으나 증여세 부담과 양도가액에는 전혀 영향이 없으면서 취득가액은 5,000만원(2억원 – 1.5억원)이 늘어난다. 이것이 양도세 13,975,000원을 절세하는 효과로 작용한 것이다. 앞으로 부담부증여의 경우 절세대책은 ‘증여세 + 양도세’의 합계액을 최소화하는 것이다. 증여자가 증여재산을 취득하면서 들어간 실가와 취득 당시의 기준시가 간에 차이가 큰 경우에 절세기회가 있다. 이 경우 증여재산을 평가함에 있어 감정을 의뢰해 증여재산을 시가(상증법 §60)인 감정가액으로 평가하고, 부담부분에 대한 양도세 계산 시 취득가액을 기준시가보다 큰 실지취득가액으로 공제받는 방안을 검토해야 한다.

일시적 1세대 2주택자의 신규주택 취득시점별, 종전주택 양도시점별, 신규주택과 종전주택의 조정대상지역 내 소재 여부에 따라 종전주택 양도기한의 변천을 정리하면 다음과 같다. (1) 일반적인 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간 1세대 1주택을 보유한 거주자가 주택을 대체하기 위해 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 1세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우 일반적으로 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다. (2) 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 2018.9.14.부터 2019.12.16. 까지 조정대상지역 내 신규주택을 취득하는 경우(소득령 §155 ①) 종전주택이 조정대상지역 내에 있는 1세대 1주택자가 주택을 대체하기 위하여 2018.9.14. 이후 조정대상지역 내에 있는 주택을 신규취득하여 1세대가 일시적 2주택이된 상태에서 거주자가 2018.10.23. 이후 종전주택을 양도하는 경우 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 1) 기(旣) 계약자 보호 조치 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약(분양권 및 조합원입주권 매매계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정(3년 이내 양도)을 적용한다. 2) 동거봉양, 혼인합가 등의 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간 단축 미적용 3) 경과조치 2018.9.13. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우, ② 2018.9.13. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 종전 규정(3년)을 적용한다. (3) 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내 신규주택을 취득하여 종전주택을 2022.5.9. 이전에 양도하는 경우(소득령 §155 ①) 종전주택이 조정대상지역 내에 있는 1세대1주택자가 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내에 있는 주택을 신규취득하여 1세대가 일시적 2주택이 된 거주자가 종전주택을 2022.5.9. 이전에 양도하는 경우 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 신규주택으로 전입하고 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 종전주택을 양도해야 종전주택 양도에 대해 1세대 1주택 양도규정을 적용한다. 다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 기한을 연장(신규주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신된 계약은 인정하지 않음)한다. [경과조치] 다음의 경우에는 종전 규정 적용 ① 2019.12.16. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우 ② 2019.12.16. 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 (4) 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규주택을 취득하여 2022.5.10.부터 2023.1.11.까지 종전주택을 양도하는 경우(소득령 §155 ①) 현재 살고 있는 집을 팔지 않고 2019.12.17. 이후 이사 갈 집을 먼저 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우, 2022.5.10.부터 2023.1.11.까지 양도하는 경우 새로운 주택 취득일로부터 2년 이내에 종전주택을 팔면 1세대 1주택 양도로 비과세 혜택을 주는 것으로 개정됐다. 새로 취득한 주택으로의 전입요건도 삭제됐다. (5) 2019.12.17. 이후 신규주택을 취득하여 2023.1.12. 이후 종전주택을 양도하는 경우(소득령 §155 ①) 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 내 소재 여부를 불문하고, 2019.12.17. 이후 이사 갈 집을 먼저 취득해 일시적 1세대 2주택이 된 경우, 2023.1.12. 이후 종전주택을 양도하는 분부터 새로운 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 1세대 1주택 양도로 비과세 혜택을 주는 것으로 소득세법 시행령이 개정된다. 새로 취득한 주택으로의 전입요건은 없다. 현행 세법에 의하면, 일시적 1세대 2주택자는 새로운 주택(대체주택) 취득일부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 1세대 1주택으로 양도세를 비과세 적용을 받을 수 있다. 정부는 주택시장 침체로 종전주택 양도기한을 지키기 어려운 일시적 1세대 2주택자의 애로점을 조기에 해소하기 위한 조치로서, 2023년 2월 말까지 소득세법 시행령을 개정해서 시행할 사항을 시행령 개정 전에 정부의 정책 발표일(2023.1.12.)로 소급해 종전주택 양도기한을 기존 2년에서 3년으로 연장하는 조치를 취한 것이다. 일시적 1세대 2주택자의 신규주택 취득시점별(또는 종전주택 양도시점별), 그리고 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 내 소재 여부에 따른 종전주택 양도기한과 기타조건을 요약하면 다음 [표9]와 같다. [표9] 신 규주택 취득시점별(또는 종전주택 양도시점별), 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 내 소재 여부에 따른 종전주택 양도기한과 기타조건 요약 [유의할 점] ① 신규주택을 2018.9.14. 이후 취득, 종전주택을 2023.1.11. 이전 양도 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택 모두가 조정대상지역 내 소재하는 주택인 경우에 한하여 종전주택 양도기한이 신규주택 취득시점 또는 종전주택 양도시점에 따라 신규주택 취득일로부터 1년 또는 2년이 적용된다. 그러므로 종전주택과 신규주택 모두가 조정대상지역 내 소재하는 경우에 한하여 신규주택 취득일로부터 1년 또는 2년 이내 종전주택을 양도해야 1세대1주택 비과세 규정이 적용됨을 유의해야 한다. 그러므로 종전주택 또는 신규주택이 조정대상지역 내에 소재하지 아니하거나, 두 주택 모두 조정대상지역 내에 소재하지 않은 상태에서 2023.1.11. 이전에 종전주택을 양도하는 경우 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 양도로 양도세를 비과세한다. ② 신규주택을 2018.9.14. 이후 취득, 종전주택을 2023.1.12. 이후 양도 종전주택과 신규주택의 조정대상지역 내 소재 여부를 불문하고 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 종전주택 양도를 1세대 1주택 양도로 보고 비과세한다. 물론 종전주택 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택인 경우 그 초과하는 금액에 해당하는 양도차익에 대해선 양도세가 과세됨을 유의해야 한다.

(1) 종전주택을 2023.1.11. 이전에 양도하는 경우 조합원입주권 또는 분양권 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도(소득령 §156의 3 ②) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전주택”이라 함)을 양도하기 전에 조합원입주권 또는 분양권을 취득함으로써 일시적으로 ‘1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권(2021.1.1. 이후 취득분부터 주택 수에 포함)’을 보유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권 또는 분양권을 취득하고 그 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항(1세대 1주택 규정)을 적용한다. 이 경우 동법 시행령 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권 또는 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. * 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 1세대 1주택자가 조정대상지역 내 대체주택을 취득한 일시적 1세대 2주택자의 경우 종전주택 양도시점 또는 대체주택 취득시점에 따라 종전주택 양도 기한이 3년, 2년, 1년으로서 각각 다르나, 1주택 상태에서 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 경우 종전주택 양도기한은 무조건 3년임. 다음의 경우에는 종전주택을 취득한 날로부터 1년이 경과한 후 조합원입주권 또는 분양권 취득요건이 적용되지 아니한다(소득령 §154 ① 1호ㆍ2호 가목ㆍ3호). 조합원입주권 또는 분양권 취득일부터 3년을 경과하여 종전주택을 양도하는 경우(소득령 §156의 3 ③) 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1조합원입주권 또는 1분양권을 취득함으로써 일시적으로 ‘1주택과 1조합원입주권 또는 1분양권(2021.1.1. 이후 취득분부터 주택 수에 포함)’을 소유하게 된 경우로서 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우, 다음의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용한다. (2) 종전주택을 2023.1.12. 이후 양도하는 경우 정부는 2023.1.26. 비상경제장관회의를 열고 1세대 1주택자가 1조합원입주권 또는 1분양권을 취득하여 일시적으로 ‘1세대 1주택(종전주택) + 1조합원입주권 또는 1분양권’이 된 경우 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 조건인 종전주택 양도기한을 조합원 입주권 또는 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택(거주주택)을 양도해야 하나, 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서, 다음의 실수요자 요건을 모두 갖춘 경우 종전주택 양도를 1세대 1주택 양도로 본다는 정책을 발표했다. [실수요자의 종전주택 양도기한을 2년에서 3년으로 연장] 1세대 1주택자 A씨가 2021년 1월 주택분양권을 사들였다면, 현행 세법에서는 3년 뒤인 2024년 1월까지 종전주택을 양도해야 1세대 1주택자 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었다. 여기에 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하지 못한 상태에서 신축주택이 2025년 1월 완공된 경우, A씨가 신축주택 완공일부터 2년 이내 신축주택에 입주하고 1년 이상 거주한 후 종전주택을 2023.1.11. 이전에 양도하는 경우 신축주택 취득일부터 2년(2027.1.) 이내에 양도해야 1세대 1주택으로 비과세 받을 수 있었다. 이 경우 종전주택을 2023.1.12. 이후 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례 양도기한이 신축주택 취득일(완공일)인 2025년 1월부터 3년이 되는 2028년 1월까지로 1년 늘어난다.

(1) 종전주택을 2023.1.11. 이전에 양도하는 경우 2주택 이하는 0.6 ~ 3.0%, 3주택 이상과 법인은 1.2 ~ 6.0% → 2주택 이하는 0.5 ~ 2.7%, 3주택 이상은 0.5 ~ 5.0%, 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%로 인하 조정한다. [표11] 종부세율 9) 2023년 종부세부터 조정대상지역 2주택자의 경우도 ‘3주택 이상’ 세율이 아닌 ‘2주택 이하’ 세율을 적용한다. (2) 세 부담 상한 2주택 150%, 3주택 이상 300% → 모두 150%로 인하한다. (3) 기본공제 ① ( 일반) 6억원 → 9억원 ③ (1세대1주택자) 11억원 → 12억원 ③ 법 인 기본공제 없음(2023년 이후 납세의무 성립분부터 적용) (4) 공정시장가액비율(종부령 §2의 4) 공정시장가액비율이란, 종부세 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율을 말한다. 공정시장가액비율은 2008년까지 적용되던 과표적용비율을 폐지하고, 2009년부터 공장시장가액비율을 도입하였다. 연도별 종부세 공정시장가액비율은 종합부동산세법 시행령 제2조의 4, 지방세법 시행령 제109조에서 각각 확인할 수 있다. 1) 2022년 주택분 종부세 공정시장가액비율 분석 주택분 공정시장가액비율은 2009년 도입 이후 2018년까지 10년간 80%로 유지돼 왔다. 하지만 ‘부동산투기와의 전쟁’을 선포한 문재인 정부에서 2019년 85% → 2020년 90% → 2021년 95%로 매년 5%p씩 인상해 왔다. 2022년에는 공시가격과 공정시장가액비율이 함께 치솟아 종부세 부담이 확대되자, 정부는 2022.7.26. 종합부동산세법 시행령을 개정해, 공장시장가액비율을 한시적으로 100%에서 60%로 인하했다. 주택분 종부세는 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액에서 6억원¹⁰⁾(1세대 1주택자는 11억원¹¹⁾)을 공제하고 여기에 공정시장가액비율(2022년 60%)을 곱해서 과세표준을 산출한 다음 과세표준에 해당 세율을 곱해서 세액을 산정한다. 이에 따라 지난해 종부세 부담이 대폭 낮아져 경제적 어려움을 겪고 있던 국민에게 많은 도움이 됐다. 그리고 대규모 조세불복사태가 예상됐으나 별 탈 없이 지나갔다. 이에 반해 지난해 토지분 종부세 계산 시 적용되는 공정시장가액비율은 낮추지 않고 100% 그대로 적용되어 상대적으로 토지분 종부세 납세자의 세 부담이 급증했다. 10) 2023년분 종부세부터 9억원. 11) 2023년분 종부세부터 12억원. 2) 2023년 종부세 공정시장가액비율 전망 기획재정부는 2023년분 종부세 과세표준 계산 시 적용되는 공정시장가액비율을 2023년 7월 중 입법예고와 국무회의 심의를 거쳐 결정, 공포할 것으로 예상된다. 먼저 주택분 공정시장가액비율은 아파트 공시가격¹²⁾>이 2021년과 2022년, 2년 연속 두 자리 수 상승과 오는 4월 말경 공시되는 올해 공시가격 상승률, 정부의 재정 여건, 그리고 납세자의 세 부담 정도를 고려하여 결정될 것으로 보인다. 정부 발표에 의하면 올해 공시가격이 2020년 수준으로 되돌아 갈 것임을 여러 차례 천명한 바 있다. 이를 감안할 때 올해 주택분 종부세 공정시장가액비율은 작년 60%보다 다소 높은 70% 선이 될 것으로 보인다. 그리고 2023년분 토지분 종합부동산세 공정시장가액비율도 그동안 꾸준히 상승해온 공시지가, 주택분 공정시장가액비율과의 형평성, 대규모 토지를 소유한 법인에게는 종합부동산세가 재화 또는 용역의 생산원가를 높인다는 점을 감안할 때 올해 토지분 공정시장가액비율은 2022년 공정시장가액비율 100%보다는 다소 하향 조정될 것으로 보인다. 12) 2008년부터 2020년까지 13년간 전년대비 공동주택(아파트) 공시가격 상승률은 연 4~5% 정도에 불과했다. 그런데 2021년의 전년대비 공시가격 상승률은 전국 19.08%, 서울 19.91%, 세종 70.08%로서 2008년 미국발 금융위기 직전인 2007년 인상률 23% 이후 14년 만에 최대치를 기록했다. 또한 2022년의 전년 대비 공동주택공시가격 상승률은 전국 17.22%, 서울 14.02%, 인천 29.33%로서 역대 상승률 3위를 기록했다 2021년과 2022년에는 공동주택 공시가격 급등과 함께 종부세율, 세부담 상한, 공정시장가액비율(주택분은 제외) 등 종부세 부담에 직접 영향을 미치는 모든 요인이 상승하는 바람에 납세자의 종부세 부담이 그 어느 때보다 급증했다.

1세대 1주택으로서 ① 60세 이상 또는 주택 5년 이상 보유, ② 직전 과세기간 총 급여 7천만원(종합소득금액 6천만원) 이하, ③ 주택분 종부세 100만원 초과 등 요건에 모두 해당되고, 종부세 납기 3일 전까지 납세의무자가 납부유예 신청한 경우, 납세담보제공 시 상속, 증여, 양도시점까지 주택분 종부세 납부유예(요건 미충족 시 이자상당액 포함 추징, 2022년분 납세의무가 성립하는 분부터 적용)

① 일시적 1세대 2주택(양도소득세와 동일하게 대체취득목적), ② 상속주택(상속일부터 5년간, 다만 수도권 공시가격 6억원, 비수도권 공시가격 3억원 등 저가주택, 40% 이하의 소액상속지분인 경우 5년 기간제한 비적용), ③ 지방 저가주택(공시가격 3억원 이하 + 수도권, 광역시, 특별자치시 외 지역 소재주택)에 대하여는 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외(2022년분 납세의무가 성립하는 분부터 적용) 다만, 수도권에 소재하지만 인구감소지역 및 접경지역에 모두 해당하는 연천군, 옹진군, 강화군은 지방저가주택으로, 농어촌주택으로 보아 종부세 1세대 1주택 판정 시 주택 수에서 제외된다. 그러므로 해당지역에 주택공시가격 3억원 이하인 고향주택이나 세컨드하우스를 가지고 있어도 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있다.

종합부동산세를 부과 고지받아 납부한 납세자도 5년 이내 경정청구 가능하다(2023년 이후 경정청구 하는 분부터 적용). 2023년부터는 2018년도 종부세 부과분까지 경정청구가 가능하니 합산배제 신고 등을 하지 않아 과다납부한 세금이 있다면 경정청구해 돌려받을 수 있다.

주택임대소득을 과세할 때 고가주택 보유자, 2주택 이상 보유자의 월세 임대소득에 대하여 과세하는 주택임대소득 과세 시 ‘고가주택’ 기준을 과세기간 종료일 현재 공시가격 9억원 초과에서 12억원 초과하는 주택으로 확대하여 주택임대소득 과세대상을 축소했다(2023.1.1. 이후 주택임대로 발생하는 소득분부터 적용). [주택임대소득 과세기준] (1) 주택임대수입금액 : 월세(관리비 등 포함) + 보증금 등에 대한 간주임대료(2022년 적용 이자율 : 연 1.2%) (2) 과세대상 : 월세수입이 있는 2주택 이상 보유자¹³⁾와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 보유자¹⁴⁾ 13) 월세수입이 있는 1주택자 중 2022년 귀속 임대소득은 과세기간 종료일 현재 기준시가 9억원 초과, 2023년 귀속 임대소득분부터 과세기간 종료일 현재 기준시가 12억원 초과 또는 국외 소재 주택임대 시주택임대소득 과세대상이 된다. 14) 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 등에 대해서만 과세제외하며 월세수입은 과세대상이 된다. [표11] 주택임대소득 과세기준 15) 2022년 귀속 주택임대소득이 과세되는 고가주택 기준은 과세기준일 현재 9억원 초과이나, 2023년 귀속분부터 과세기준일 현재 기준시가 12억원 초과로 인상되어 주택임대소득 과세대상 주택이 대폭 줄어들게 됐다. [주택임대소득 과세기준] (1) 주택임대사업자는 당해 연도 주택임대에 따른 월세(관리비 등 포함), 보증금 간주수입 등 수입금액을 다음 연도 2월 10일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 이때 제출할 서류는 ① 사업장 현황신고서, ② 수입금액 검토표(주택임대사업자용), ③ 매출처별ㆍ매입처별계산서합계표, ④ 매입처별세금계산서 합계표이다. (2) 주택임대사업자는 당해 연도 주택임대에 따른 소득금액과 이에 따른 소득세액을 다음 연도 5월 31일까지 주소지 관할 세무서장에게 신고ㆍ납부하여야 한다. 연간 주택임대수입금액이 2,000만원을 초과하는 경우 반드시 다른 종합소득과 합산하여 신고ㆍ납부해야 하고, 연간 주택임대수입금액 2,000만원 이하자는 납세자의 선택에 의하여 주택임대소득만 따로 분리하여 세액을 계산하거나 다른 종합소득과 합산하여 세액을 계산할 수 있다. 고액소득자는 임대소득 분리과세 방법이 종합과세 방법보다 세 부담이 줄어든다.

2023년 취득분부터 취득세 과세표준 기준이 유상 취득 시 ‘사실상 취득가액’, 무상취득(증여) 시 ‘시가인정액’으로 변경됐다. (1) 과표기준 변경 유상취득의 경우 납세자가 신고한 가액(개인이 시가표준보다 낮게 신고한 경우 시가표준액)을 과표로 하던 것을 ‘사실상의 취득가액’(실거래가액)으로, 무상취득의 경우 시가표준을 기준으로 하던 것을 ‘시가인정액’으로 변경했다. 취득세 과표가 되는 ‘시가인정액’이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월(예외적으로 취득일 전 2년부터 취득일 후 6개월) 기간 중 취득일에 가장 가까운 가격을 적용한다. 유사부동산 매매사례가액이 있는 경우 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득신고를 하는 때까지의 유사부동산 매매가액을 말한다. 2 이상(시가표준액 10억원 이하인 부동산은 1개)의 감정기관에서 받은 평균 감정가액도 시가인정액이 될 수 있으나 소급감정은 불가능하다. 이처럼 2023년 취득분부터 취득세 과표기준이 시가로 전환되어 취득세 부담과 세무 간섭이 크게 증가할 것으로 예상된다. (2) 무상취득 시 예외 부동산 무상취득 중 ① 상속취득은 ‘시가표준액’, ② 시가표준액 1억원 이하인 부동산은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 선택하는 가액, ③ 유상취득 중 특수관계인과의 거래로 취득세 부담을 부당하게 감소시킨 경우도 시가인정액을 과표로 할 수있다. ④ 과점주주 간주취득세의 경우 원가(장부가액 × 주식지분)가 그대로 유지된다.

우리나라 부동산세제는 지나치게 높은 양도세율과 종부세율을 가지고 있다. 1세대 3주택 이상자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용되는 양도세 최고세율은 무려 82.5%(지방세 포함)에 달한다. 이는 납세자의 세 부담능력을 감안한 정상 세율이 아니라 범법자로부터 재산을 몰수하는 수준에 해당하는 세계 역사상 그 유례가 없는 고(高)세율이다. 여기에 3주택 이상 다주택 보유자에게 적용되는 종부세율이 최저 1.2%, 최고 6.0%의 초과누진세율이 지난해 정기국회에서 최저 0.5%, 최고 5.0 %의 초과누진세율로 다소 인하됐지만 아직도 재산의 원본을 침해할 우려가 있을 정도로 지나치게 높다. 미국의 보유세율이 주택 수나 주택가격에 관계없이 주(州) 별로 1% 또는 2%의 단일세율인 점을 감안할 때, 주택수와 주택가격에 따라 최저 0.5%, 최고 2.7%(3주택 이상자는 최저 0.5%, 최고 5.0%)의 초과누진세율이 적용되는 우리나라 보유세율은 전 세계적으로도 높다. 한편, ‘부동산실가신고시스템’ 완비로 양도세 과세기준이 되는 양도가액은 실거래가로 100% 현실화됐고, 보유세 과세표준이 되는 아파트 공시가격은 시가대비 최저 70%에서 최고 80%로 이 또한 급격히 현실화됐다. 이에 따라 지난해 하반기부터 떨어지고 있는 집값이 공시가격을 밑도는 사례가 속출하는 비정상적인 상태가 계속되고 있다. 세제의 기본 원칙은 세율을 내리고 세원은 확대하는 데 있다. 그리고 보유세는 올리고 거래세는 내려야 한다. 하지만 전 정부는 투기를 억제한다면서 세제의 기본원칙을 무시하고 세율을 올리면서 세원도 함께 확대했다. 여기에 거래세와 보유세를 동시에 강화했다. 이러한 역주행 부동산세제는 집 없는 서민에게 전월세와 집값 불안을, 집 가진 중산층에게는 세금 고통을 안겼다. 앞으로의 부동산세제 개편에 있어 여야는 상투적인 ‘정치 논리’와 ‘이념적 잣대’를 버리고 기본과 원칙에 충실한 세제를 만들어주기 바란다. 부동산세제 개편은 다주택자의 취득, 보유, 양도에 대한 무차별적인 ‘중과세’를 폐지하는 것이 그 출발점이다. 부동산 양도세, 보유세, 취득세는 주택 보유수에 따라 세율을 달리할 게 아니라 양도소득과 재산가액의 크기에 따라 세 부담을 달리해야 한다. 주택 수에 따라 세 부담을 달리하는 세제는 세 부담능력을 잘못 평가함에 따라 불공평을 초래하고, 부동산시장을 왜곡시킨다. 한국의 보유세제는 ‘재산’이라는 하나의 세원(과세대상)을 두고 중앙정부는 종부세, 지자체는 재산세라는 같은 성격의 세금을 각각 부과하는 세계적으로 보기 드문 비효율적인 구조다. 이러한 부동산 보유세제는 투기억제라는 정책적 목적 달성을 위해 동일한 과세대상에 두 과세권자가 각각 유사한 ‘과세권’을 행사하기 때문이다. 투기억제는 주택ㆍ금융정책으로 풀어야 할 과제이고, 세제는 보조 수단에 불과하다, 이제 정부는 ‘재원확보’라는 세제의 주(主)목적을 벗어난 부수목적인 ‘투기억제’에 세금을 ‘전가(傳家)의 보도(寶刀)’처럼 활용, 부동산세제를 왜곡해선 안 된다. 되도록 빠른 시일 내에 ‘종부세를 재산세에 통합’하여 보유세부담을 적정화하고 세제의 효율성을 높이는 게 바람직하다.