주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 멸실한 경우, 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일이 언제인지가 쟁점이다. 최근 기획재정부에서 새로운 해석 사례가 발표되었다. 종전에는 매매계약 체결일을 기준으로 판단하였다. 즉, 매매계약체결일에 주택인 경우 잔금청산 전에 주택을 멸실하여 주택이 없을지라도 계약체결일에 주택이 있으므로 주택으로 비과세판단을 하고 주택으로서 다주택자 중과세 대상 여부를 판단하였다. 하지만 2022년 12월 20일 이후 매매계약을 체결한 분부터는 양도일을 기준으로 판단한다. 매매계약체결일에 주택이 있을지라도 양도일(잔금청산) 전에 멸실한 경우 양도일에는 주택이 없는 것이다. 그러므로 1세대1주택 비과세 대상이 아니다. 그리고 역시 주택이 아니므로 다주택자 중과세 대상도 아닌 것이다.

이 경우 2022.10.21. 이후 매매계약 체결하는 경우부터 양도일(잔금청산일)을 기준으로 판단한다. 이 사례의 경우 2022년 10월 21일 이후 매매계약을 체결했다면 양도일(잔금청산일)에 상가이므로 1세대1주택 비과세 대상에 해당하지 아니하고 다주택자 중과세 대상도 아니게 된다.

비록 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 이후 주택을 멸실하였더라도, 법령에서 예외로 인정할 만한 특별한 사정없이 주택을 멸실하고 대지만을 양도한 경우에는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않는다.

1세대1주택 비과세 요건 중 원칙적으로 거주요건은 없다. 하지만 예외적으로 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 취득 당시 조정대상지역 내 소재한 주택을 취득했다면 보유기간 중 2년 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세 대상이 된다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택과 계약금 지급일 현재 1세대가 무주택인 경우로서 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택은 조정대상지역 내 취득일지라도 2년 거주요건이 없다. 이때 경매로 취득한 신규주택은 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 보아 적용한다.

거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에는 조정대상지역 내 주택을 취득하더라도 거주요건이 없다. 이때 “거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우”와 관련한 1세대란, 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 1세대를 의미하는 것이다.

계약금 지급일 현재 무주택자가 조정대상지역 공고 이전에 분양계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택 분양권 지분 일부를 동일 세대원인 자녀에게 증여하고 주택 양도일까지 자녀와 동일 세대인 경우 1세대1주택 비과세 거주요건을 적용하지 아니하는 것이다.

무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 2022.10.19. 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용한다.

1세대1주택 비과세의 거주요건 판단에 있어, 경매로 취득한 신규주택은 매각허가결정일을 매매계약 체결일로 보아 판단한다.

「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이것은 다가구주택을 부담부증여하여 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분을 양도로 보는 경우에도 동일하게 적용된다.

오피스텔을 공급받는 자로 선정된 지위는 「소득세법」상 분양권에 해당하지 아니하는 것이다.

입주자 모집공고에 따른 청약이 당첨되어 분양계약한 경우 「소득세법」제88조 제10호에 따른 분양권의 취득시기는 청약당첨일이다.

1세대1주택 비과세 및 다주택자 중과세율 판정 시 2021.1.1. 이후 취득한 생활형 숙박시설 분양권은 주택 수에 포함되는 분양권에 해당하지 않는다.

재개발사업 등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득한 주택이 아파트에 해당하여 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자 등록을 할 수 없는 경우로서 당초의 장기임대주택에 대한 등록이 말소된 후에 거주주택을 양도하는 경우, 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것이다.

다음 사례의 경우 2021.1.1. 이후 분양권과 주택을 순차로 취득한 경우 「소득세법 시행령」의 1세대1주택 비과세 특례가 적용되지 아니하는 것이다.