1세대1주택 비과세에서 상생임대주택은 2년 거주요건이 없는 혜택이 있다
기본적으로 다른 예외가 아니라면 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 2년 이상 보유한 주택은 비과세이다. 반면 1세대 1주택 비과세에서 거주요건은 없다. 즉, 거주하지 않아도 비과세가 된다. 하지만 예외적으로 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택으로서 취득 당시 조정대상지역에 소재한 주택이었다면 2년 거주를 해야만 비과세가 된다. 기존의 세입자가 있고 세입자에게 보증금을 돌려줄 여력이 없다면 소유자가 거주하고 싶어도 거주할 수 없는 부득이한 사유가 발생할 수 있다. 이때 활용가능한 것이 상생임대주택제도이다. 상생임대주택에 해당한다면 2년 거주요건이 있는 주택일지라도 거주요건을 면제해주는 큰 혜택이 있다. 자세한 요건은 이하에서 설명하기로 하고 큰 요건을 보자면, 직전 임대차보다 5% 이내 인상하는 것이 큰 요지이다. 상생임대주택에 대해 자세히 알아보기로 한다. 여기서 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택이거나 취득 당시 조정대상지역 내 소재한 주택이라면 1세대1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건은 없으므로 상생임대주택을 고려할 필요는 없다.
1. 상생임대주택 : 2년 거주하지 않아도 비과세
1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 거주요건 판단 시 거주기간의 제한을 받지아니한다. 즉, 거주요건이 있다 하더라도 2년 동안 거주하지 않아도 비과세가 되는 혜택이 있다. 이때 다음의 요건을 모두 충족해야 한다. 가. 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약일 것 나. 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결되었을 것 다. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 라. 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 직전 임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것의 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
■ 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례 1. 특례 : 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 거주요건 판단 시 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 2. 요건 : 다음의 요건을 모두 충족 ① 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약일 것 ② 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결되었을 것 ③ 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것 ④ 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
2. 상생임대주택 Q&A
Q1. 재건축사업으로 증가한 주택부수토지를 준공 전 임대차계약 체결한 경우 “직전 임대차계약”에 해당하는지?
재건축조합의 원조합원이 청산금을 납부하여 기존주택 부수토지보다 신축주택의 주택부수토지가 증가한 경우로서, 준공 전 신축주택에 대하여 임대차계약을 체결한 경우에도 증가한 주택부수토지 부분을 ‘주택을 취득한 후’ 임대차계약을 체결한 부분으로 보아 상생임대특례를 적용한다(기획재정부, 재산–375, 2023.3.7.).
Q2. 임대계약기간 중 이혼으로 공동명의에서 단독명의로 재산분할한 경우 상생임대차 특례가 적용되는지?
“상생임대차계약”을 체결하였으나, 이혼에 따른 재산분할로 해당 임대주택이 공동명의에서 단독명의로 변경된 경우, 재산분할 전ㆍ후 임대기간을 합산할 수 있다(서면부동산-109, 2023.2.2.).
Q3. 임대차계약기간 중 임대주택을 증여받고 재작성한 임대차계약이 “직전 임대차계약”에 해당하는지?
임대기간이 개시된 후 주택을 증여받고 임대인의 명의를 수증자로 변경하여 체결한 임대차계약은 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약에 해당하여 “직전 임대차계약”으로 볼 수 없다(서면법규재산-3407, 2023.1.26.).
Q4. 임대차계약 만료 전 체결한 갱신계약이 상생임대차계약에 해당하는지?
1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하고 그 외 요건을 갖춘 경우 상생임대차계약에 해당한다(서면법규재산-2905, 2022.12.15.).
Q5. 임대차계약기간 중 주택의 지분 일부를 배우자에게 증여하는 경우 상생임대차계약에 해당되는지?
국내에 1주택을 소유한 거주자가 “직전 임대차계약”을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 지분(1/2)을 증여한 이후 임대기간 요건(1년 6개월 이상)을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 상생임대차 요건을 모두 충족하는 경우 상생임대주택 특례 적용이 가능하다(서면법규재산-3799, 2022.12.6.).
Q6. 주택 매매계약 후 임대차계약을 체결한 경우 “직전 임대차계약”에 해당하는지?
주택 매매계약 체결 후 임대차계약을 체결한 경우로서 주택 취득일 이후 임대기간이 개시되더라도 임대인이 주택취득 전에 임차인과 작성한 임대차계약은 “직전 임대차계약”에 해당하지 않는다(기획재정부, 재산세제과-1440, 2022.11.17.).
Q7. 주택 매수 시 매수잔금과 임대차잔금을 동시에 치르는 경우 상생임대차특례의 “직전 임대차계약”에 해당하는지?
주택을 매수할 때 잔금 전에 전 소유자와 임차인 간 임대차계약을 체결한 후 잔금일에 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 직전 임대차계약이 아니다(기획재정부, 재산–1446, 2022.11.18.).
Q8. 임차인의 사정으로 의무임대기간을 충족하지 못하여 새로운 임차인과 종전의 임대차계약과 동일한 계약을 체결하는 경우, 상생임대차특례가 적용되는지?
“직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대기간(이하 “종전 임대기간”) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있다(기획재정부, 재산–1412, 2022.11.10.).
Q9. 주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자(매도인)와 체결한 임대차계약이 “직전 임대차계약”에 해당하는지?
1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 “직전 임대차계약”으로 볼 수 있다(서면법규재산-4083, 2022.11.2.).
Q10. 상생임대차계약 체결 후 임차인이 조기퇴거하여 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우, 특례가 적용되는지?
상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만인 경우에는 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용받을 수 없다(서면법규재산-1236, 2022.10.31.).