2023년 5월 2일 오피스텔 공급에 대한 부가가치세 면제와 관련된 국세심판원 판결을 소개하고, 관련 규정을 정리한다. 국민주택 규모라도 오피스텔을 업무용으로 분류하여 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받은 경우 주택으로 보지 않는다. 「부가가치세법」에서 재화의 공급시기는 원칙적으로 재화가 인도되거나 이용가능하게 되는 때이다. 주택으로 인정받으려면 이때까지 「주택법」상 주택으로 변경되어야 한다. 부가가치세의 납세의무는 재화의 공급시점에 결정되어야 하므로 공급시기까지 주택으로 되어야 한다는 것이다. 따라서 공급 이후 주택으로 사용되더라도 부가가치세 면제대상이 아니다. 실제로 국민주택으로 면세신고를 한 회사가 세무조사를 받았다. 세무조사를 한 세무서는 오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니하는 것으로 보아 부가가치세를 과세했다. 회사는 심판을 청구했지만 기각되었다.

「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 「조세특례제한법」에 따라 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 「주택법」에 따른 주택 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍·면 지역은 100㎡) 이하인 것이다. 또한 「주택법」에서 ‘주택’은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지이다. 또한 주택과 구분되는 ‘준주택’의 유형을 두고 오피스텔을 준주택으로 분류하고 있다. 이러한 세법의 규정은 확장해석이나 유추해석이 인정되지 않는다. 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하기 때문이다(대법원 97누20090, 1998.3.27., 판결, 같은 뜻임).

국민주택 건설용역은 부가가치세가 면제된다. 하도급(하청) 또는 재하도급(재하청)을 받는 경우에도 부가가치세가 면제된다. 전문 건설업자가 국민주택규모 이하의 주택을 건설하기 위한 기존 건축물 철거용역을 제공하는 경우 부가가치세가 면제되는 국민주택 건설용역에 해당한다. 건설업체가 건설중인 국민주택을 양도하면서 동 국민주택에 대한 국민주택건설허가권을 함께 양도하고 그 대가를 받는 경우에도 부가가치세가 면제된다. 국민주택건설용역과 부가가치세가 과세되는 건설용역을 일괄 공급하는 경우 부가가치세과세표준은 구분이 가능한 경우에는 구분하여 하지만, 구분이 안 되는 경우 총예정면적 중 과세예정 면적비율로 안분계산한다. 이를 요약하면 다음과 같다. → 면세사업자에게 건설용역을 제공하더라도 부가가치세 과세 → 건설을 위한 건설자재 반출은 과세대상 아님 → 국민주택 건설용역과 하도급 재하도급 모두 면세 → 국민주택 건설목적 철거도 면세 → 국민주택과 건설허가권 양도도 면세 → 과세와 면세를 함께 공급하는 경우 구분하여 면세 구분 안 되는 경우 예정면적비율로 → 당초 업무용으로 허가받은 오피스텔은 사후 주택으로 사용되더라도 국민주택으로 면세되지 아니함

건설업은 용역으로 보아 부가가치세가 과세된다. 면세사업자에게 건설용역을 제공하더라도 부가가치세가 과세된다. 건설에 부수하여 폐기물 처리용역을 제공하는 경우도 부가가치세가 과세된다. 건설업 법인이 자신의 공장에서 생산된 골재를 공사현장에 공사용 원재료로 사용할 경우에는 자기의 건설공사용 자재는 과세되지 않는다. 해외건설공사를 위하여 건설용 자재를 국외로 반출하는 경우에도 부가가치세를 내지 않는다.