증여세는 원래 개개의 증여행위마다 별개의 과세요건을 구성하는 것으로 보아 각 증여행위를 기준으로 증여세를 산출한다. 다만 수개의 부동산 등을 나누어 증여하여 누진세율을 회피하는 것을 막기 위하여 동일인에게 증여받은 증여재산에 대하여는 합산하여 과세하는 방식을 따르고 있다. 해당 증여일 전 10년 이내 동일인으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 이때 유의할 점은 증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 동일인으로 본다는 점이다. 즉, 수증인을 기준으로 부모는 동일인에 해당한다. 합산과세 해당 여부는 누진세율 계산구조인 증여세에 큰 영향을 미친다. 아래의 사례를 통해 합산과세 여부에 따른 세액차이를 살펴보자. 2016년 1월 1일 모친에게 5억원짜리 부동산을 증여받고 2023년 1월 1일 부친에게 10억원짜리 부동산을 추가로 증여받은 경우 총 4억 2천만원의 증여세를 부담하게 된다. 부친, 모친에게 각각 별도로 증여받았더라도 부모는 동일인으로 보아 10년 내 증여에 대하여 합산과세가 적용되기 때문이다. 다만, 부모로부터 증여받은 경우에도 만약 부친이 2026년 1월 2일 이후에 증여한다면 해당 증여일 전 10년 이내 증여받은 자산이 없으므로 합산과세를 적용받지 않을 수 있었다. 그렇다면 형제와 부친에게 각각 증여받는 경우 세액은 어떻게 달라질까? 증여세법령에 따라 증여자가 직계존속인 경우 그 배우자는 동일인으로 본다. 하지만 형제와 부친은 동일인이 아니므로 형제와 부친이 증여한 재산에 대하여는 10년 이내의 증여라고 하더라도 합산과세가 적용되지 않는다. 이에 동일하게 두 번의 증여를 받았더라도 납부해야 할 증여세는 3억 1천 3백만원으로 위의 사례보다 1억 7백만원의 세금을 절세할 수 있다.

증여세법령은 거주자가 가족 또는 친족으로부터 증여받는 경우 과세가액에서 일정액을 공제해 주는 제도를 두고 있는데, 이것을 증여재산공제라고 한다. 증여재산공제액은 배우자로부터 증여받는 경우 6억원, 부모로부터 증여받는 경우 5천만원(미성년자는 2천만원), 기타친족의 경우 1천만원으로 이 금액을 초과하여 증여받는 경우 증여세가 발생한다. 증여재산공제액은 증여세를 부과하지 않는 금액인 만큼 그 적용방법에 유의할 필요가 있다. 먼저 증여재산공제액은 수증자를 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합하여 적용한다. 즉, 합산과세 제도와 마찬가지로 10년 단위로 적용한다. 다만 10년 내 동일인에 대한 증여에 대해서만 합산하는 합산과세 제도와 달리 증여재산공제는 동일인이 아니더라도 합산하여 적용될 수 있다는 점을 유의하여야 한다. 조부에게 증여받고 10년 이내에 부친에게 증여받는 경우, 두 번의 증여 모두 직계존비속으로부터 받은 증여이므로 증여재산공제금액은 10년 이내 금액을 합산하여 5천만원까지 공제가 적용된다. 이때 증여재산공제는 최초의 증여세 과세가액에서부터 순차로 공제한다. 반면 형제에게 증여받고 10년 이내에 부친에게 증여받는 경우, 각각 기타 친족 및 직계존속으로부터 증여받은 증여로서 증여재산공제액 적용 시 합산되지 아니한다. 이 경우 총 6천만원을 공제받을 수 있게 된다. 그러므로 가족 간 증여를 고민하는 경우 10년간 증여 이력을 고려하여 최적의 증여를 계획하자.

증여세법령은 수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속이면 30%^* 할증하는 규정을 두고 있다. * 수증자가 증여자의 자녀가 아닌 직계비속이면서 미성년자인 경우로서 증여재산가액이 20억원을 초과하는 경우에는 40% 할증 다만, 증여자의 최근친(最近親)인 직계비속이 사망하여 그 사망자의 최근친인 직계비속이 증여받은 경우에는 할증과세를 적용하지 않는다. 즉, 자녀가 생존하는 상황에서 손자녀에게 증여하는 경우 30%(40%)의 할증과세가 적용된다. 현재의 세액만을 고려하는 경우 30%의 세율을 추가로 부담하는 것이 불리한 경우가 일반적이나 조부모로부터 이전될 부의 크기가 큰 경우 자녀에게 증여한 후 다시 손자녀에게 증여함으로써 두 번의 증여세를 부담하는 것보다 할증과세를 적용하더라도 한 번의 세금만을 부담하는 것이 나은 경우도 다수 존재한다. 특히 임대수입이 높은 상가의 경우 할증과세를 적용받더라도 손자녀에게 부동산을 미리 이전하여 종합소득세뿐만 아니라 미래의 상속세까지 함께 절세할 수 있다. 기사를 통해 알려졌던 미성년자가 ‘청담동 건물주’가 되는 상황은 세금적 측면에서 치밀한 고려가 들어간 것이라고 볼 수 있다.

기본세율만 존재하는 증여세와 달리 양도소득세율은 자산별, 보유기간별, 보유주택 수별로 다양하다, 주요 세율을 정리하면 다음과 같다. 하나의 자산이 여러 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다. - 기본 양도소득세율 양도소득세는 기본적으로 과세표준 금액별 8단계 누진세율을 적용하여 산정한다. - 보유기간ㆍ자산별 중과세율 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우 자산별ㆍ보유기간별로 아래와 같은 세율을 적용한다. 정부는 단기보유에 따른 중과세율을 완화하겠다고 밝힌 바 있으나 확정되지 않아 세율 개정 여부를 지켜보아야 한다. - 다주택자 중과세율 1세대가 2개 이상의 주택ㆍ조합원입주권ㆍ분양권을 보유하던 중 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 아래와 같은 세율을 적용한다. 다만, 보유기간이 2년 이상인 주택을 2024년 5월 9일까지 양도하는 경우 다주택자 중과세율을 적용하지 않는다. - 비사업용 토지 중과세율 보유기간 중 일정기간 이상을 지목별 세법상 요건에 따라 사용하지 않은 경우 비사업용 토지로 보아 10%의 중과세율을 적용한다.

양도소득세법령은 증여세법령과 달리 비과세 및 감면제도가 다양하다. 그러므로 이전하고자 하는 부동산을 가족 간 양도하는 경우 비과세 또는 감면제도의 적용을 받아 절세할 수 있을지를 반드시 살펴보아야 한다. 주요 비과세, 감면제도를 요약하면 다음과 같다. - 1세대 1주택 비과세 양도소득세법령은 서민의 주거안정을 위하여 1세대가 보유하는 1주택을 양도하는 경우 양도가액 12억원 이하분에 대한 양도차익에 대하여는 과세를 하지 않는다. ‘1세대 1주택 비과세’라고 하여 주택이 1채인 경우만 비과세해주는 것은 아니다. 소득세법 및 조세특례제한법의 요건을 갖추어 부득이한 사유로 2주택 이상이 된 것으로 판단되는 경우 보유하는 주택 수가 2주택 이상이더라도 주택 양도소득에 대하여 비과세를 적용받을 수 있다. 비과세를 적용받을 수 있는 경우 증여의 방식보다 양도의 방식으로 부동산 명의를 이전하는 것이 훨씬 유리하므로 비과세를 적용받을 수 있는 대상인지 사전에 검토하도록 하자. - 미분양주택등에 대한 감면 생활의 3요소 중 하나에 해당하는 주택에 대하여는 부동산 상황에 따라 다양한 감면제도가 존재해왔다. 건설투자규모가 높은 우리나라는 부동산경기 악화로 미분양주택이 발생하는 경우 미분양주택에 대한 양도소득세 특례를 신설하곤 했다. 이에 따라 복잡하지만 다양한 특례제도가 존재한다. 따라서 가족 간 주택 이전을 고려하는 경우 감면혜택을 적용받을 수 있는지 전문가와 함께 요건을 꼼꼼히 고려한 후 최적의 명의이전 방법을 찾아야 한다. - 토지에 대한 감면 주택뿐만 아니라 토지의 양도에 대한 감면제도도 다양하게 존재한다. 100%의 감면도 적용받을 수 있으므로 토지를 이전하고자 하는 경우 양도소득세 감면대상에 해당하는지를 검토하고 매수받은 가족이 이후 이 토지를 어떻게 활용할지를 미리 검토해야 한다.

세무서장 또는 지방국세청장은 특수관계인^*1과의 거래로 인하여 아래와 같이 양도소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것^*2으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. 특수관계인에게 시가의 5%(또는 3억원) 이상 낮은 가액에 양도한 경우 계약서상 거래대금을 부인하고 시가에 양도한것으로 본다. 따라서 자녀에게 10억원짜리 부동산을 5억원에 양도한다고 하더라도 양도소득세 산정 시 5억원의 거래대금은 부인되고 양도가액을 시가인 10억원으로 계산하게 된다.

증여세법령은 저가양수 또는 고가양도를 통해 시가와 대가와의 차이만큼 이익을 보는 경우 이 이익도 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 증여세법령은 양도소득세법령과 달리 특수관계인^*1 간에 자산을 양수도한 금액이 시가와 30%(또는 3억원) 이상 차이가 나는 경우 저가양수 또는 고가양도에 따라 이익을 증여^*2받은 것으로 보아 증여세를 부과한다.

증여세는 증여일 현재 증여세법령에 따른 증여재산가액을 합친 금액에서 그 증여재산에 관련된 채무 등으로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액에 대해 과세한다(상속세 및 증여세법 제47조 제1항). 특수관계인 간 부담부증여를 통해 증여세를 부당하게 낮추는 것을 막기 위하여 배우자 또는 직계존비속 간의 부담부증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 채무액이 수증자에게 인수되지 않은 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 경우에는 수증자가 채무를 인수한 것으로 본다. 따라서 부담부증여를 고려하는 경우 채무액을 인수한 사실이 객관적으로 인정받을 수 있도록 준비하여야 한다.

양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 상관없이 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말하며 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분도 양도로 본다(소득세법 제88조 제1호). 따라서 자산을 증여받으며 인수한 채무액에 대하여는 유상의 대가를 지급한 것으로 보아 양도소득세를 부담해야 한다.

위에서 살펴본 것처럼 특수관계인 간의 부담부증여 시 실제로 채무를 인수했다는 객관적인 근거가 중요하다. 그런데 최근 DSR 규제의 영향으로 부동산 담보대출을 받는 경우에도 소득 등의 상황에 따라 채무인수가 불가한 경우가 있다. 따라서 자녀가 실제로 부담할 수 있는 채무에 대한 검토가 선행되어야 한다.

채무인수는 가능하더라도 농지등의 경우 농지취득자격증명이 발급되지 않아 명의이전이 불가한 경우도 있다. 농지를 취득하는 경우 수증자의 취득자격에 문제가 없는지 반드시 확인해야 한다

부담부증여는 양도와 증여행위가 한번에 나타나는 거래이며 각각 증여세법령과 양도소득세법령을 따른다. 그러므로 부담부증여 중 증여분에 대하여는 증여 후 10년 내 양도하는 경우 이월과세규정이 동일하게 적용된다. 따라서 증여받은 후 부동산 처분계획을 사전에 검토하여야 한다.